Решение по делу № 2-389/2022 от 27.02.2023 - о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительной и взыскании денежных средств, уплаченных по данному договору.

№ 2-8/2023

64RS0035-02-2022-000496-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2023 года р.п. Мокроус

Советский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Красновой А.Р.,

при секретаре Бабуровой Е.И.,

с участием представителя истца по доверенности 64 АА 3586938 от 12 июля 2022 года ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика по доверенности 64 АА 3815418 от 21 октября 2022 года ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительной и взыскании денежных средств, уплаченных по данному договору,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2 В обоснование заявленных требований указала, что 06 июля 2022 года между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: р.№ Стоимость дома определена сторонами в размере 490000 рублей, стоимость земельного участка – 10000 рублей. Расчет по договору купли-продажи произведен полностью. Согласно условиям договора продавец продал покупателю недвижимость, соответствующую требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодную для проживания и эксплуатации. В ходе эксплуатации объекта недвижимости были выявлены существенные недостатки, имеющие скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи. В соответствии с данными с сайта kadastr.ru (публичная кадастровая карта) в разделе характеристика объекта вышеуказанный дом построен из кирпича. Это же утверждал продавец при заключении договора купли-продажи. Согласно экспертному исследованию № 1508 от 15 августа 2022 года ограждающая конструкция дома № № выполнена из железнодорожных шпал, дом не пригоден для проживания. В судебном заседании выяснено, что стены выполнены из бруса. Таким образом, она была введена в заблуждение ответчиком относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимости, а именно материала стен, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков. Просит признать сделку недействительной на основании ст. 178 ГК РФ, взыскать с ФИО2 в её пользу уплаченные по договору купли-продажи от 06 июля 2022 года денежные средства в размере 500000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что осмотр жилого дома истцом лично не производился, поскольку она работала в г. Москва. Перед подписанием договора купли-продажи истец жилой дом не осматривала, доверившись продавцу. Дом изначально осматривала сестра ФИО4 – ФИО5, но поскольку комнаты были меблированы, она каких-либо явных недостатков не обнаружила. Основным требованием ФИО4 к приобретаемому дому являлось то, что он должен был быть полностью выполнен из кирпича, а оказалось, что он выполнен из бруса, таким образом, она была введена в заблуждение, что влечет признание сделки недействительной.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала в полном объеме, просила отказать в их удовлетворении. Поддержала письменные возражения на иск, в которых выражает несогласие с исковыми требованиями, считая их необоснованными, указывает, что перед покупкой дома истец была поставлена в известность о том, что стены дома выполнены из деревянного бруса и обложены кирпичом. После подписания договора купли-продажи они вместе проехали в дом, она его осмотрела и была довольна его качеством. 12 июля 2022 года им пришло уведомление о приостановке государственной регистрации перехода права собственности по заявлению ФИО4 Ответчик проживала в спорном доме 1961 года постройки, с 1973 года и каких-либо существенных переустройств в доме не производилось. ФИО4 не сообщала, что ей нужен дом исключительно из кирпича.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении дела не заявил (т. 1, л.д. 168).

Неявка лица, извещённого в установленном порядке о дате, месте и времени рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

В силу ст. 35 ГПК РФ, каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

Согласно ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения.

Суд, определив возможным рассмотреть дело без участия сторон, надлежаще извещенных о рассмотрении дела, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении данного гражданского дела суд руководствуется положениями ст. 56 ГПК РФ, в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а также ст. 67 ГПК РФ, согласно которой, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

Положения ч. 1 ст. 421 ГК РФ устанавливают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с ч. 1 ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ч. 1 ст. 456 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Судом установлено, что 06 июля 2022 года ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: Саратовская область, Фёдоровский район, р№. Согласно тексту договора стороны заключили его, действуя по своей воле, находясь в здравом уме и твердой памяти.

Согласно п. 1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора дом, назначение жилое, площадь № кв.м, количество этажей 1, кадастровый номер №, расположенный по адресу: Саратовская область, № № земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, площадь 405,2 кв.м, кадастровый номер: № расположенный по адресу: Саратовская область, №. Указаны реквизиты правоустанавливающих документов на данные объекты недвижимости.

В соответствии с п. 2 договора продавец подтверждает и гарантирует, что является единственным полноправным и законным собственником продаваемых жилого дома и земельного участка; на момент заключения настоящего договора указанное в п. 1 недвижимое имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается; продаваемый жилой дом и земельный участок не имеют каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти их утрата, порча или повреждение.

Согласно п. 2.3 договора он заключен добровольно, без принуждения, стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

По соглашению сторон цена дома составляет 490000 рублей, цена земельного участка – 10000 рублей. Сумма в размере 500000 рублей выплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора (п. 3.1, 3.2, 3.4.

Согласно п. 6 договора стороны пришли к соглашению в соответствии со ст. 556 ГК РФ передачу жилого дома и земельного участка к покупателю считать исполненной с момента подписания настоящего договора купли-продажи, без составления отдельного документа о передаче.

В конце договора указано, что «по прочтении подписали» и собственноручные подписи ФИО6 и ФИО2 (л.д. 13-14).

В судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля ФИО5, которая показала, что она по просьбе сестры – ФИО4 нашла объявление о продаже дома и приехала его посмотреть. Она озвучила риелтору требование сестры о том, что стены дома должны быть выполнены из кирпича, риелтор данное обстоятельство подтвердила. На месте она сняла видео для сестры, в доме была мебель, ковры, продавец утверждал, что дом из кирпича, при проведении первичной экспертизы она поняла, что дом выполнен не из кирпича. Когда ФИО4 увидела дом, она поняла, что проведение в нем ремонта будет дорогостоящим и решила отказаться от сделки. Каких-либо документов на дом она у риелтора не спрашивала.

В судебном заседании была допрошена свидетель ФИО7, которая показала, что была в качестве риелтора нанята ответчиком для продажи спорного дома. Ею посредством мессенджеров на телефон от продавца были получены документы на жилой дом – выписка из ЕГРН и технический паспорт. С ней связалась сестра покупателя ФИО4, которая пришла осмотреть дом, снимала его на телефон. Ей какие-либо вопросы относительно материала стен дома, а также документы на него ни ФИО5 при осмотре дома, ни ФИО4 перед подписанием договора купли-продажи не задавались и не спрашивались.

Истцом по собственной инициативе было проведено экспертное исследование жилого дома № 1508 от 15 августа 2022 года, согласно выводам которого ограждающие конструкции дома № Саратовской области выполнены из деревянного бруса, снаружи покрытого виниловым сайдингом. Внутренняя отделка ограждающих конструкций выполнена листами фанеры, поклеенной обоями. Визуальным осмотром, а также в ходе инструментального исследований установлено, что в качестве деревянного бруса с большей долей вероятности могут выступать железнодорожные шпалы отработанные. В соответствии с Приказом Росприроднадзора от 22 мая 2017 года № 242 «Об утверждении Федерального классификационного каталога отходов « шпалы железнодорожные отработанные являются отходами 3 класса опасности и подлежат обезвреживанию или размещению специализированных объектах. В этой связи в случае возведения ограждающих конструкций из указанного выше материала, данный дом не пригоден для проживания (т. 1, л.д. 15-28).

Судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой составлено заключение эксперта № Э-4842 от 19 января 2023 года, согласно которому установлено следующее.

Несущие стены основного строения под литерой «А» жилого дома выполнены из деревянного бруса сечением 250*300 мм с наружной облицовкой главного и левого фасадов глиняным кирпичом толщиной в ? кирпича. Поверх кирпичной облицовки стены дополнительно облицованы панелями из ПВХ материала по деревянной обрешетке. Все материалы, примененные при возведении стен заводского изготовления и широкого применения в строительстве. При возведении стен основного строения жилого дома не применялись материалы отработанных железнодорожных шпал. Применялся брус из натурального дерева прямоугольного сечения, изготовленного из круглого леса путем обработки на деревообрабатывающих станках производственного назначения. При облицовке стен кирпичом применены кирпичи заводского изготовления, выполненные из глины с обжигом в печах в заводских условиях. Глиняный кирпич имеет широкое применение в строительстве. При облицовке стен снаружи поверх кирпичной облицовки применены панели ПВХ сайдинга заводского изготовления путем штампования на станках производственного назначения. Использованный облицовочный материал имеет широкое распространение применения в строительстве в качестве облицовочного декоративного покрытия и в качестве материала, защищающего основные конструкции от негативного воздействия влаги и солнечных лучей.

Стены отапливаемой пристройки под литерой «А1» и холодной пристройки под литерой «а» выполнены из керамзитобетонных блоков с наружной облицовкой тыльного и левого фасада панелями из ПВХ материала по деревянной обрешетке.

Все материалы, примененные при возведении стен пристроек заводского изготовления и широкого применения в строительстве.

Деревянные дома из бруса через несколько лет эксплуатации из-за внешних воздействий темнеют и теряют свою представительность, один из способов исключить окраску – облицовка кирпичом. Виниловый сайдинг используется для обшивки старых домов и при строительстве новых и имеет следующие преимущества: высокая морозоустойчивость, не подвержен влиянию влаги, не поддерживает процесс горения, прост в уходе, конструкция панеслей исключает появление конденсата, дешевизна по сравнению с другими отделочными материалами. По своим свойствам поливинилхлорид не уступает натуральному камню или кирпичу.

При возведении спорного жилого дома применены строительные материалы заводского изготовления и имеющие широкое применение в строительстве жилых домов и иных объектов строительства. В связи с тем, что жилой дом возведен, согласно данным технического паспорта, в 1961 году, и с указанной даты использовался по назначению, на дату производства экспертизы все примененные материалы имеют повреждения естественного происхождения вследствие эксплуатационного износа. Так как все примененные строительные материалы имеют признаки повреждений эксплуатационного износа, то определить качество материалов до применения в строительстве данного жилого дома определить не представляется возможным. Сертификаты качества примененных материалов в период строительства спорного жилого дома нормативными документами не предусматривались.

Жилой дом № № района Саратовской области пригоден для постоянного проживания.

Анализ различий в выполнении стен из деревянного бруса и кирпича, показал, что дерево имеет ряд преимуществ перед кирпичом.

При разрешении исковых требований суд принимает за основу решения заключение эксперта № Э-4842 от 19 января 2023 года, поскольку оно получено в соответствии с требованиями закона, экспертиза проведена компетентным лицом, заключение оформлено надлежащим образом. Проводивший экспертизу эксперт имеет соответствующее высшее образование, квалификацию и стаж экспертной работы. При проведении экспертизы эксперту были предоставлены в распоряжение достаточные материалы дела; в заключении эксперта указана методика проведения экспертизы, использованная специальная литература. Перед экспертом были поставлены вопросы, входящие в его компетенцию, разъяснены права, обязанности и ответственность, перед началом проведения экспертизы он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Противоречий в выводах эксперта на поставленные перед ними вопросы не имеется.

Суд не принимает в качестве допустимого доказательства экспертное исследование, поскольку оно проведено специалистом, которому перед началом его проведения положения ст. 307 УК РФ об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не разъяснялись. Кроме того его выводы противоречат заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Суд относится критически к показаниям свидетеля №., расценивает их в качестве желания помочь истцу, являющейся её родной сестрой. При этом суд учитывает, что свидетель показала, что ФИО4 решила отказаться от сделки ввиду необходимости, по её мнению, проведения дорогостоящего ремонта. Вместе с тем, согласно заключению эксперта № Э-4842 от 19 января 2023 года спорный жилой дом пригоден для проживания. Необходимость проведения ремонта в доме, являющегося пригодным для проживания, не может служить основанием для расторжения договора его купли-продажи.

Кроме того, в судебном заседании с достоверностью установлено, что истцу ФИО4 кто-либо препятствий в предварительном осмотре дома перед подписанием договора купли-продажи не чинил. Приобретая жилой дом, истец имела возможность заблаговременно осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, однако этого ею сделано не было.

Помимо этого, суд учитывает, что договором купли-продажи от 06 июля 2022 года материал, из которого должны быть выполнены стены дома, не оговорен, несмотря на то, что по утверждению представителя истца, это обстоятельство имело определяющее значение для покупателя.

Достоверных сведений о том, что истец была намерено введена ответчиком в заблуждение относительно материала стен дома, суду не представлено.

Так, согласно п. 2 договора № 307 от 26 апреля 1993 года на приватизацию жилого дома по адресу: № жилой дом состоит из жилого одноэтажного строения кирпичного, согласно техническому паспорту на жилой дом № района Саратовской области, составленному 06 июня 2017 года, год постройки дома – 1961, материал стен – кирпич (л.д. 56-65).

Суд полагает, что несоответствие материала стен, указанного в договоре на приватизацию и техническом паспорте на объект недвижимости, материалу, определенном заключением эксперта, не является основанием для признания договора купли-продажи жилого дома недействительным, поскольку истец не была лишена возможности заблаговременного осмотра дома, запроса необходимых документов на жилой дом, включение в договор купли-продажи дома условий о материале стен.

Доводы представителя истца о том, что ФИО4 доверилась ФИО2, возможно, подписала договор купли-продажи, не читая его, опровергаются содержанием договора и подписью покупателя недвижимости ФИО4 после фразы «по прочтении подписали».

Оснований ставить под сомнение показания свидетеля ФИО7, согласно которым покупатель дома, а также её сестра не сообщали ей о том, что приобретаемый жилой дом обязательно должен быть выполнен из кирпича, а также что они каких-либо документов на дом у неё не спрашивали, не имеется.

Таким образом, суд не находит законных оснований для признания договора купли-продажи, заключенного 06 июля 2022 года между ФИО4 и ФИО2 недействительным. Каких-либо существенных недостатков жилого дома, которые могли бы служить основанием признания договора недействительным, не имеется.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании сделки по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 06 июля 2022 года недействительной и взыскании денежных средств, уплаченных по данному договору.

Перечислить денежные средства в размере 30000 рублей (расходы по проведению судебной строительно-технической экспертизы) со счета Управления Судебного департамента в Саратовской области (ИНН <***>, КПП 645401001, лицевой счет <***>, казначейский счет 03211643000000016001, единый казначейский счет 40102810845370000052 в Отделении Саратов Банка России//УФК по Саратовской области) на счет № 40702810611520008786, ИНН <***>, КПП 645401001 общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза Сервис», банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в г. Москве Москва, БИК 044525411, ИНН <***>, КПП 770943002, кор.счет 30101810145250000411.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в апелляционном порядке через Советский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 28 февраля 2023 года.

Судья А.Р. Краснова