Дело № 2-2541/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июня 2022 г. г. Видное Московской области

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Побединской М.А.,

при секретаре Пастуховой Я.А.,

с участием представителя истца ТНВ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о признании условия договора недействительным, уменьшении покупной цены договора, взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о признании недействительным п. 3.7. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, уменьшении покупной цены договора, взыскании разницы цены в размере руб., неустойки в размере руб., компенсации морального вреда в размере руб., убытков, связанных с уплатой процентов по кредитному договору, в размере руб., штрафа, судебных расходов: на проведение досудебного исследования в размере руб., на направление искового заявления и претензии в размере руб

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого истец полностью выплатила стоимость объекта долевого строительства, в размере руб Площадь передаваемого объекта по договору составляет 24,39 кв.м. Передаточный акт подписан ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1 передаточного акта общая площадь объекта составляет 24,40 кв.м, а с учетом применения понижающих коэффициентов на балкон/лоджию площадь объекта составила 24,20 кв.м. При этом ответчиком при расчете площади допущена ошибка в связи с неправильным определением площади вспомогательного помещения (балкона/лоджии), что привело к ошибочному расчету ответчика и внесению неверной площади в технические документы. По произведенному расчету истца разница в площади объекта по договору и площади, указанной в передаточном акте, составляет более 1 кв.м, что дает основания полагать, что истцом уплачены излишние денежные средства, которые подлежат взысканию с ответчика. Кроме того, истец полагает, что п. 3.7 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым стороны договорились о допустимом изменении общей площади квартиры не более чем на 1 кв.м и о том, что возврат или доплата денежных средств за уменьшение либо увеличение площади квартиры не производится, нарушает ее права, в связи с чем просит признать данное условие договора недействительным.

В судебном заседании представитель истца ТНВ доводы искового заявления поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ООО «СЗ «Пригород Лесное» своего представителя в суд не направил, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении иска.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого истец полностью оплатила стоимость объекта долевого строительства, в размере руб. Площадь передаваемого объекта по договору составляет 24,39 кв.м.

Согласно п. 1 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь объекта составляет 24,40 кв.м, а с учетом применения понижающих коэффициентов на балкон/лоджию площадь объекта составила 24,20 кв.м.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия в п. 3.7 согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд также руководствовался следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Частью 1 и 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 3.6. Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства превысит общую площадь жилого помещения - объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения №1 к договору, более чем на 1 кв.м, цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к договору (столбец 11), на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к договору.

Пунктом 3.7. Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации)) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к договору более чем на 1 кв.м, цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

В пункте 3.5 Договора стороны договорились о том, что цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Из смысла вышеприведенных условий договора участия в долевом строительстве следует, что стороны договорились о том, что участнику долевого строительства не возвращаются денежные средства за разницу площадей в случае изменения площади объекта менее, чем на 1 кв.м. Истец собственноручно подписала договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть имеются основания полагать, что с данным условием истец была ознакомлена при подписании договора.

При этом ссылка представителя истца на невозможность повлиять на условия типового договора является несостоятельной.

Довод представителя истца о том, что ответчиком при расчете площади допущена ошибка в связи с неправильным определением площади вспомогательного помещения (балкона/лоджии), судом оценивается критически и не принимается во внимание, поскольку специалист, составивший досудебное заключение, представленное истцом при подаче искового заявления, не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а ходатайств о проведении судебной экспертизы стороны не заявили.

На основании изложенного, исковые требования о признании недействительным п. 3.7 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании излишне уплаченных денежных средств не подлежат удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении требований о признании недействительным условия договора, взыскании разницы цены договора отказано, неустойка, компенсация морального вреда и штраф и судебные расходы взысканию не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о признании условия договора недействительным, уменьшении покупной цены договора, взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 3 июня 2022 года.

Председательствующий М.А. Побединская