Решение по делу № 2-5752/2024 от 15.04.2025

УИД 47RS0005-01-2024-006797-27

Гражданское дело № 2-772/2025

г. Выборг

15 апреля 2025 года

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Думчевой А.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Журавлевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» о взыскании стоимости устранения недостатков, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в Выборгский городской суд Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» о взыскании стоимости устранения недостатков, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указала, что Дата между ООО «КВС-Выборгский» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № и в отношении объекта долевого строительства - квартиры с внутренней отделкой. Перечень работ по внутренней отделке согласован сторонами в приложении № к договору.

Дата между застройщиком и ФИО1 подписан акт приема-передачи долевого строительства - <адрес>, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый №.

Дата ФИО2 приобрела вышеуказанную квартиру по договору купли-продажи №, запись № о праве собственности ФИО2 внесена в ЕГРН Дата.

Соответственно, с 10.04.2023 все права в отношении вышеуказанной квартиры перешли к истцу, в том числе гарантийные обязательства застройщика.

В процессе эксплуатации квартиры в течение пятилетнего гарантийного срока были выявлены недостатки качества строительных работ и несоответствия, отклонения от действующих нормативов (СанПиН, ГОСТ, ТУ, СП. СНиП) и условий договора участия в долевом строительстве, а именно:

- в коридоре: на стенах имеются отклонения от вертикали более 10 мм.; по полу просветы более 3 мм между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью пола, уступы между смежными панелями ламината; по дверным блокам имеются зазоры смежными элементами;

- в санузле: по стенам имеются пустоты под облицовочной плиткой (характерное звука при простукивании), уступы между смежными плитками, смещения и неравно-мерная плиточных швов; на потолке имеются бугры и впадины, наплывы краски;

- в комнате-кухне: на стенах имеются отслоения; по полу имеются просветы более 3 контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола, перепады мм более 5 мм, уступы между смежными панелями ламината; на потолке имеются перепады более 8 мм, бугры, наплывы краски; по оконному блоку имеются отклонения от вертикали более;

- на лоджии: на стенах имеются отклонения от вертикали более 10 мм; по оконному блоку многочисленные зазоры (щели) и уступы между смежными элементами.

Вышеперечисленные дефекты и ссылки на нормативные документы отражены в техническом заключении № 2024/01/23-03, составленном строительно-техническим экспертом ООО «Большой город» 29.02.2024.

В Техническом заключении экспертом сделаны следующие выводы: «Выполненные строительно-монтажные и отделочные работы по монтажу коммуникаций и отделке помещений квартиры не соответствуют требованиям договора участия в долевом строительстве и действующим техническим нормативам (СанПиН, ГОСТ, ТУ, СП, СНиП).

Стоимость устранения недостатков и приведение помещений спорной квартиры составляет <данные изъяты> руб..

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, 05.07.2024 дольщик направил застройщику с приложением заключения и требованием возместить расходы на устранение недостатков в течение 10 календарных дней с даты получения претензии.

От застройщика получены письма, по результатам которых застройщику предоставлен доступ в квартиру, составлен акт осмотра, между тем недостатки в заявленной дольщиком сумме застройщиком не возмещены.

Просит взыскать с ответчика в пользу истца стоимость устранения недостатков квартиры в размере 429 678 руб.; взыскать с ответчика штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 214 839 руб..

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика просил в иске отказать в полном объеме, о чем представил возражения.

Иные участники процесса, в суд не явились.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав представителей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу пп. 1,2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Ст. 755 ГК РФ установлено, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Судом установлено.

Дата между ООО «КВС-Выборгский» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении объекта долевого строительства - квартиры с внутренней отделкой. Перечень работ по внутренней отделке согласован сторонами в приложении № к договору.

Дата между застройщиком и ФИО1 подписан акт приема-передачи долевого строительства - <адрес>, расположенной по адресу <адрес> кадастровый №.

Дата ФИО2 приобрела вышеуказанную квартиру по договору купли-продажи.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, все права в отношении вышеуказанной квартиры перешли к истцу, в том числе гарантийные обязательства застройщика.

В процессе эксплуатации квартиры в течение пятилетнего гарантийного срока были выявлены недостатки качества строительных работ и несоответствия, отклонения от действующих нормативов и условий договора участия в долевом строительстве, а именно:

- в коридоре: на стенах имеются отклонения от вертикали более 10 мм; по полу просветы более 3 мм между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью пола, уступы между смежными панелями ламината; по дверным блокам имеются зазоры смежными элементами;

Стоимость устранения недостатков и приведение помещений спорной квартиры составила 429 678 руб..

Суд полагает необходимым применить к рассматриваемому спору положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку на дату заключения договора ответчик являлся застройщиком, осуществляющим в том числе виды предпринимательской деятельности по строительству и реализации объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 08.08.2024) "О защите прав потребителей" требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В силу п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику;.

Согласно ч. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса).

Как уже было установлено судом, между сторонами 11.09.2019 года заключен договор № 0026/Континенты-2/57 участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.3. договора, по соглашению сторон в квартире, застройщик выполняет отделочные работы, перечисленные в приложении № 1 к договору.

Так ответчик обязался: выровнять потолки; окрасить потолки в жилых комнатах, кухнях, коридорах, санузлах; выровнять и оклеить стен обоями (комнаты, коридоры, кухни); устроить полы из ламината (комнаты, коридоры, кухни); устроить полы из керамической плитки (санузлы); устроить плинтуса из ПВХ; устроить гидроизоляцию пола в санузлах; облицевать керамической плиткой стены в санузлах; установить ванну/душевой уголок с поддоном 900x900; установить унитаз с бачком в совмещенном санузле и туалете; установить раковину в ванных комнатах; установить смеситель для раковины в ванной комнате и санузле; установить смеситель с душевой лейкой для ванны; установить внутриквартирные межкомнатные двери; установить ПВХ окна; проложить трубопроводы водоснабжения; установить радиаторы отопления; установить счетчики учета расхода электроэнергии; установить счетчики учета расхода горячей и холодной воды; установить узлы учета тепловой энергии (распределителей тепловой энергии); установить розетки, выключатели; внутреннюю электрическую проводку; установить пожарную сигнализацию; остеклить лоджии/балконы; установить металлические входные двери.

В силу п. 5.2.5. договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет со дня передачи объекта долевого строительства.

05.07.2024 истец направила застройщику требование о возмещении ущерба и об устранении недостатков. Однако недостатки в заявленной дольщиком сумме в размере <данные изъяты> руб. застройщиком не возмещены.

Ответчик с заявленной суммой не согласился, в связи с чем, в порядке ст. 79 ГПК РФ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключения экспертов № 753-СТЭ по результатам проведенного исследования эксперты определили, что в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки (дефекты), описанные в техническом заключении ООО «Большой город» 2024/01/23-03 от 29.02.2024, которые являются следствием нарушения застройщиком требований нормативных документов, а также нарушений технологии производства строительно- монтажных и отделочных работ. По результатам проведенного исследования эксперты определили, что характер всех перечисленных недостатков указывает на невозможность их образования в процессе эксплуатации квартиры, вследствие внешнего механического, температурно- влажностного и иного воздействия, а также в результате естественного физического износа отделочных покрытий. Таким образом, выявленные недостатки являются следствием нарушений строительных норм и правил, не являются эксплуатационными. Выявленные недостатки являются строительными.

Согласно сметному расчету, подготовленному на основании Ведомости объемов работ, рыночная стоимость работ и материалов по устранению строительных недостатков (дефектов) в <адрес> составила 168 558,62 руб..

Не доверять доводам экспертного заключения у суда нет оснований.

Кроме того, заключение выполнено по условиям, установленных ст. 86 ГПК РФ. Подробно содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Установлены имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства (ч. 2).

Экспертами приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан соответствующий анализ (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").

Экспертное заключение признано судом относимым и допустимым доказательством по делу, полученным в соответствии с требованиями закона, с учетом того, что оно содержит описание проведенного исследования, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы.

Согласно пункту 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Таким образом, из системного толкования норм материального права следует, что покупатель объекта недвижимости по договору купли-продажи приобретает не только сам объект, но и право требования к исполнителю работ (застройщику) об устранении строительных недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, поскольку гарантийные обязательства застройщика на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости сохраняются.

Ответчиком доказательства того, что недостатки возникли после передачи объекта недвижимости истцу не представлены, в связи с чем, суд полагает возможным взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в сумме 168 558,62 руб..

Истцом заявлено требование о взыскании штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 214 839 руб..

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу указанного постановления до 31 декабря 2024 года (включительно).

Во втором обзоре практики за 2023 год, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российский Федерации от 19.07.2023 г., Верховный Суд разъяснил, что срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 г., то штраф по закону о защите прав потребителей взысканию с застройщика не подлежит.

Требование об уплате неустойки по договору направлено в адрес ответчика в период действия Постановления № 326 (что подтверждается материалами дела), в связи с чем заявленное требование о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит.

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве").

Таким образом, суд полагает возможным предоставить ответчику время для исполнения судебного решения в срок до 30 июня 2025 года.

Поскольку истцом государственная пошлина не была оплачена, то с ответчика в доход бюджета МО «Выборгский район» Ленинградской области надлежит взыскать государственную пошлину в сумме <данные изъяты> руб..

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» о взыскании стоимости устранения недостатков, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО2, Дата г.р., СНИЛС № с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский», ИНН <***> стоимость устранения недостатков в сумме <данные изъяты> руб..

В остальной части отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский» отсрочку до 30 июня 2025 года включительно.

Взыскать в доход бюджета администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС-Выборгский», ИНН <***> государственную пошлину в сумме 4571,17 руб..

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Копия верна

Судья Выборгского городского суда А.Б. Думчева

Помощник судьи Т.В. Журавлева

Мотивированное решение изготовлено 15 апреля 2025 года.

Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-772 за 2025 год в Выборгском городском суде Ленинградской области.

]