Дело № 2-177/2022
УИД 77RS0022-02-2021-000837-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 30 сентября 2022 года
Преображенский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи Трофимовича К.Ю.,
при секретаре фио,
с участием помощника Преображенского межрайонного прокурора адрес фио,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-177/2022 по иску Департамента городского имущества адрес к ФИО1, ПАО Сбербанк, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании недействительным договора залога, аннулировании записи об ипотеке, признании не добросовестным приобретателем жилого помещения, истребовании из чужого незаконного владения жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении со снятием с регистрационного учёта, по встречному иску ФИО3 к Департаменту городского имущества адрес о признании добросовестным приобретателем квартиры, суд
Установил :
Истец Департамент городского имущества адрес (адрес Москвы) обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, ПАО Сбербанк, ФИО2, ФИО3 и просил суд признать недействительными (ничтожными): договор купли-продажи жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и ФИО2, договор купли-продажи жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между ФИО2 и ФИО3, договор залога, заключенный между ПАО «Сбербанк» и ФИО3; аннулировать запись об ипотеке на жилое помещение по адресу: адрес; признать недобросовестным приобретателем жилого помещения по адресу: адрес, ФИО3; истребовать жилое помещение по адресу: адрес, из незаконного владения ФИО3; прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение по адресу: адрес; признать право собственности адрес на вышеуказанное жилое помещение; выселить ФИО3, ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, без предоставления иного жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства.
В обоснование иска представитель ДГИ адрес указывает, что спорным жилым помещением является квартира, расположенная по адресу: адрес. Ранее спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности фио, паспортные данные, умершему 10.06.2019 года, дата регистрации права собственности 31.07.2014 года № 77-77-03/275/2014-128. Согласно выписке ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи стал ФИО2, регистрация права собственности № 77:03:0003021:1736-77/003/2019-1 от 17.06.2019 года.
В соответствии с выпиской ЕГРН в настоящее время спорное жилое помещение принадлежит ФИО3, на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного с ФИО2.
Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) 26.02.2020 года № 77:03:0003021:1736-77/003/2020-3. В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении спорного жилого помещения установлен залог в виде ипотеки.
Согласно выписке из домовой книги в настоящее время в спорном жилом помещение зарегистрированы ФИО1 с 19.03.2020 года и ФИО3 с 11.03.2020 года.
Согласно сведениям о смерти, полученным посредством межведомственного электронного взаимодействия, фио умер 10.06.2019 года. Учитывая то, что регистрация перехода права собственности на ФИО2 датируется после смерти фио, истец считает, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и фио является недействительным (ничтожным), в связи с чем, ФИО2 не имел право распоряжения спорным жилым помещением, а право собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО2, зарегистрировано неправомерно.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с вышеуказанным иском в суд.
ФИО3 в процессе рассмотрения гражданского спора обратилась в порядке ст. 137, 138 ГПК РФ в суд со встречным иском к ДГИ адрес о признании добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.
Представитель истца, ответчика по встречному иску ДГИ адрес фио, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила суд отказать.
Ответчик, истец по встречному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который возражал против удовлетворения исковых требований ДГИ адрес, по доводам письменных возражений на иск. Также пояснил суду, что договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 был заключен посредством интернет портала «ДомКлик», все необходимые меры для подтверждения законности сделки были произведены, кроме того согласно заключению по результатам судебной экспертизы договор купли-продажи между фио и ФИО2 был подписан лично фио, в связи с чем, просил суд в иске ДГИ адрес отказать, встречный иск удовлетворить.
Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание явился, поддержал доводы своего представителя по доверенности фио, в удовлетворении исковых требований ДГИ адрес просил суд отказать.
Ответчик по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований ДГИ адрес просил суд отказать.
Ответчик по первоначальному иску ПАО Сбербанк явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом, знает о предъявленном иске, ранее представил письменный отзыв на исковое заявление, просил суд отказать ДГИ адрес в удовлетворении иска (том 1 л.д. № 139-142).
Третье лицо Управление Росреестра по Москве явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 113 ГПК РФ Лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
В соответствии с п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Исходя из части 1 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, а также права истца на рассмотрение заявленного требования в установленный законом и разумный срок, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей соответчика и третьего лица.
Суд, изучив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, выслушав участников процесса, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что первоначальные исковые требования ДГИ адрес удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, приходит к следующему:
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ Суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований.
Судом установлено, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, принадлежало на праве собственности фио, паспортные данные, умершему 10.06.2019 года, дата регистрации права собственности 31.07.2014 года № 77-77-03/275/2014-128.
Согласно выписке ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи стал ФИО2, регистрация права собственности № 77:03:0003021:1736-77/003/2019-1 от 17.06.2019 года.
В соответствии с выпиской ЕГРН в настоящее время спорное жилое помещение принадлежит ФИО3, на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного с ФИО2.
Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) 26.02.2020 года № 77:03:0003021:1736-77/003/2020-3. В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении спорного жилого помещения установлен залог в виде ипотеки.
Согласно свидетельству о смерти <...> фио умер 10.06.2019 года (том 1 л.д. № 8 об-9).
Постановлением оперуполномоченного 3 отделения ОУР УВД по адрес ГУ МВД России по адрес от 10.08.2021 года по результатам проверки обращения адрес Москвы по факту возможных противоправных действий с объектом недвижимости, расположенным по адресу: адрес, было отказано в возбуждении уголовного дела по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ (том 3 л.д. № 205-206).
В соответствии с вышеуказанным постановлением в ходе проверки установлено, что квартира, расположенная по адресу: адрес, принадлежала на праве собственности фио. 10.06.2019 года фио умер, согласно выписке из домовой книги фио снят с регистрационного учета 10.06.2019 года. По данным реестра наследственных дел официального сайта Федеральной нотариальной палаты наследственное дело к имуществу умершего фио не открывалось. В соответствии с выпиской ЕГРН на спорное жилое помещение 17.06.2019 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи. В настоящее время спорное жилое помещение принадлежит ФИО3, на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного с ФИО2. В ходе работы по данному материалу сотрудниками УВД по адрес были изучены правоустанавливающие документы в отношении спорной квартиры, опрошены ФИО2, социальный работник фио, проведено почерковедческое исследование, согласно результатов которого установлено, что договор купли-продажи спорного жилого помещения, а также акт приема-передачи от 05.06.2019 года, заключенные между фио и ФИО2 были подписаны фио, рукописные записи «04.06.2019 14.000.000 сумма прописью 05.06.2019 фио» и подпись от имени фио, расположенные в расписке от 04.06.2019 года от имени фио о получении сумма по договору купли-продажи квартиры от 05.06.2019 года – выполнены лично фио (том 3 л.д. № 17-210).
Согласно выписке из домовой книги в настоящее время в спорном жилом помещение зарегистрированы ФИО1 с 19.03.2020 года и ФИО3 с 11.03.2020 года.
Вышеизложенные обстоятельства документально подтверждены.
Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 года № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества адрес» утверждено, что Департамент городского имущества адрес является функциональным органом исполнительной власти адрес, осуществляющим функции и полномочия по управлению и распоряжению движимым и недвижимым имуществом адрес, в том числе жилыми помещениями, находящимися на территории адрес, выполняет полномочия собственника в отношении имущества адрес; функции по разработке и реализации государственной политики в жилищной сфере, предоставлению государственных услуг гражданам в сфере реализации их права на жилище.
В силу пп. 1. п. 1. постановления Правительства Москвы от 22.07.2008 года № 639-ПП «О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность адрес, и с жилыми помещениями жилищного фонда адрес, освобождаемыми в связи с выбытием граждан» правомочия собственника в отношении недвижимого имущества в виде жилых помещений, долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения, переходящих по праву наследования по закону в собственность адрес, осуществляет Департамент городского имущества адрес.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно абзацу 4 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 7, 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное - выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 169 ГК РФ Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В процессе рассмотрения для выяснения всех существенных обстоятельств по делу по письменному ходатайству представителя Департамента городского имущества адрес Определением Преображенского районного суда адрес от 27 мая 2022 года по настоящему спору была назначена судебная посмертная почерковедческая экспертиза в выбранном судом экспертном учреждении АНО «Московский областной центр судебных экспертиз» (том 3 л.д. № 241-242).
Согласно выводам эксперта (том 4 л.д. № 15) буквенно-цифровые записи и подпись от имени фио в расписке от 04 июня 2019 года в получении денежных средств; подпись от имени фио в договоре купли-продажи квартиры от 05 июня 2019 года; подпись от имени фио в акте приема-передачи квартиры от 05 июня 2019 года выполнены лично фио. В буквенно-цифровых записях и подписи от имени фио в расписке от 04 июня 2019 года в получении денежных средств; в подписи от имени фио в договоре купли-продажи квартиры от 05 июня 2019 года; в подписи от имени фио в акте приема-передачи квартиры от 05 июня 2019 года выявлены признаки замедления движений. Выявленные признаки замедления движений в исследуемом почерке и подписях являются результатом влияния на исполнителя «сбивающих» факторов – патологических и/или естественных изменений состояния исполнителя (возрастные изменения, болезнь).
У суда не имеется оснований не доверять выводам экспертизы, проведенной АНО «Московский областной центр судебных экспертиз», поскольку заключение не вызывает сомнений в своей объективности, составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, соответствующие правоустанавливающие документы эксперта суду представлены. Экспертное заключение суд находит относимым, допустимым, достоверным и достаточным доказательством, оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы; заключение является ясным и полным. Выбор экспертного учреждения был осуществлен судом, что исключает заинтересованность эксперта в исходе дела, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы заявлено не было. Суд считает возможным рассмотреть дело по представленным доказательствам.
При вынесении решения суд приходит к следующему:
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Функции по осуществлению правомочий собственника от лица адрес по владению, пользованию и распоряжению жилищным фондом адрес возложены на Департамент городского имущества адрес.
При этом, совокупность представленных в дело доказательств свидетельствует о том, что спорная квартира выбыла из правообладания фио исключительно по воли собственника, поскольку умерший фио, являвшийся собственником спорной квартиры расположенной по адресу: адрес, заключил при жизни договор купли-продажи данного жилого помещения с ФИО2, кроме того при жизни фио вместе с ФИО2 лично обратились в многофункциональный центр для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 05.06.2019 года (том 1, л.д. 288-291), который был зарегистрирован в Управление Росреестра по Москве уже после смерти фио 17.06.2019 года. Сам по себе факт регистрации договора купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра по адрес уже после смерти фио не может служить основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, воля на отчуждение квартиры при жизни фио была выражена, каких-либо противоправных действий со стороны ФИО2 не установлено.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
При таких обстоятельствах, оценка собранных по делу доказательств дает основание полагать, что ФИО2 приобрел права владения, пользования и распоряжения спорной квартирой, следовательно имел право в дальнейшем на отчуждение указанной квартиры ФИО3 по договору купли-продажи от 20.02.2020 года, зарегистрированному согласно выписки из ЕГРН 26.02.2020 года (том 1, л.д. № 12, 300-301).
20.02.2020 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, с использованием интернет ресурса ДомКлик и номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» для осуществления расчетов по сделке.
В соответствии с условиями договора от 20.02.2020 года ФИО3 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: адрес, стоимость квартиры составила сумма, из которых сумма были оплачены за счет собственных средств ФИО3, а сумма оплачены за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора от 20.02.2020 года <***> ПАО «Сбербанк».
Денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 20.02.2020 года были перечислены на счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в сумме сумма.
На основании договора купли-продажи квартиры от 20.02.2020 года квартира, расположенная по адресу: адрес, передана в собственность ФИО3 Также в отношении расположенной по адресу: адрес, установлено обременение – ипотека сроком на 180 месяцев в пользу ПАО «Сбербанк».
Согласно представленной ПАО «Сбербанк» истории операций по кредитному договору <***> от 20.02.2020 года ФИО3 ежемесячно вносятся денежные средства в счет исполнения обязательств по кредитному договору.
В квартире по адресу: адрес, в настоящий момент зарегистрированы ответчики ФИО3 и ФИО1
Изложенные обстоятельства документально подтверждены.
В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 301 ГК РФ Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.
Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период возникновения спорных отношений и рассмотрения дела судом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из системного толкования положений статьи 209, 223, 301, 302 ГК РФ и разъяснений содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что иск о признании права собственности может быть удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам исполнительных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 года, согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого лица, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются: 1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения; 2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Если жилое помещение выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.
Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и другие), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя.
Как следует из материалов дела право собственности адрес на истребуемое жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: адрес, не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. На момент предъявления исковых требований право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком ФИО3, в фактическом владении которой и находится квартира, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Суд полагает, что в данном случае доводы ДГИ адрес о том, что квартира расположенная по адресу: адрес, выбыла из собственности адрес помимо воли собственника, своего должного подтверждения не нашли.
Допустимых доказательств, подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи от 05.06.2019 года ФИО2, а также при заключении договора купли-продажи от 20.02.2020 года ФИО3 знали и могли знать о том, что приобретают имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, суду не представлено.
Обращаясь в суд с требованиями о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, Департамент городского имущества адрес указал, что квартира по адресу: адрес, выбыла из владения истца в результате недобросовестных действий со стороны ФИО2.
Вместе с тем, данные обстоятельства не нашли своего должного подтверждения при рассмотрении настоящего спора.
Квартира, расположенная по адресу: адрес, была приобретена ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 05.06.2019 года, заключенного с фио, являвшегося собственником спорного жилого помещения, денежные средства фио были получены лично, что отражено в расписке от 04.06.2019 года. Впоследствии, спорная квартира была куплена ФИО3 за счёт собственных денежных средств с использованием средств ипотечного кредита, при заключении сделки была проверена история квартиры, данные о собственнике квартиры, ответчики ФИО3 и ФИО1 проживают в спорной квартире, оплачивают коммунальные платежи, следят за состоянием квартиры.
При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с нормами действующего законодательства РФ, регулирующими спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Департамента городского имущества адрес не имеется.
Вместе с тем, суд полагает необходимым удовлетворить встречный иск и признать ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес.
Право собственности ответчика ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: адрес, возникло на основании договора купли-продажи квартиры от 20.02.2020 года и зарегистрировано в установленном законом порядке 26.02.2020 года. Сделка - договор купли-продажи от 20.02.2020 года носила возмездный характер, сделка фактически была исполнена. Спорная квартира приобретена ФИО3 на основании договора купли-продажи у ФИО2, право собственности которого на спорную квартиру возникло на основании договора купли-продажи квартиры от 05.06.2019 года и было зарегистрировано в установленном законом порядке 17.06.2019 года.
Согласно Конституции РФ право собственности и иные имущественные права гарантируются посредством права на судебную защиту (статья 46, часть 1), которая в силу ее статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) должна быть полной и эффективной, отвечать критериям пропорциональности и соразмерности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо, основное содержание данных конституционных прав; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей.
Неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя.
Приведенные правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации отражены в постановлении от 22.06.2017 года № 16-П.
Действующее законодательство РФ исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, в связи с чем, Конституционный Суд указал, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции РФ, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя. (Постановление от 13.07.2021 года № 35-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда РФ (Постановление 03.02.2022 года дата № 5-П).
Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Каких-либо достоверных и допустимых доказательств того, что при совершении возмездной сделки купли-продажи спорной квартиры ФИО3 должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, ДГИ адрес суду не представлено.
Ограничения права собственности, препятствующие распоряжению продавцом имуществом, отсутствовали.
Кроме того, договор купли-продажи квартиры от 20.02.2020 года между ФИО2 и ФИО3 при заключении был проверен и Юридической компанией «БезопасноСделка» составлено правовое заключение по объекту сделки от 17.02.2020 года (том 1 л.д. № 68). Обременения на спорную квартиру не выявлены, аресты на объект недвижимости отсутствовали, разрешения органов опеки и попечительства при совершении сделки не требовалось. Задолженность по оплате коммунальных платежей на момент оформления сделки по купли-продажи квартиры также отсутствовала. Сделка по купли-продажи квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости квартиры и составляла по договору сумму в размере сумма, из которых сумма были оплачены за счёт собственных средств ФИО3, а сумма оплачены за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора от 20.02.2020 года <***> ПАО «Сбербанк». Денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 20.02.2020 года были перечислены на счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в сумме сумма. Также в отношении расположенной по адресу: адрес, установлено обременение – ипотека сроком на 180 месяцев в пользу ПАО «Сбербанк». ФИО3 владеет спорной жилой площадью, исправно оплачивает коммунальные платежи за квартиру, платежи по кредитному договору также ежемесячно вносятся ФИО3 Изложенные обстоятельства документально подтверждены.
Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
С учетом изложенного, суд считает ответчика ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес.
Оснований для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: адрес, и признании за адрес Москвы права собственности на указанную квартиру, не имеется.
Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что необходимая совокупность юридически значимых обстоятельств, истцом по первоначальному иску не доказана, в частности, незаконность владения ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО1 спорным жилым помещением при наличии добросовестности их действий по приобретению спорной квартиры.
При указанных обстоятельствах, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска о признании сделок с квартирой недействительными, аннулировании записи об ипотеке, истребовании имущества из владения ФИО3, равно как и производных от него требований о выселении и снятии с регистрационного учета, признании права собственности на квартиру за ДГИ адрес; встречное исковые требования ФИО3 о признании добросовестным приобретателем подлежат удовлетворению в полном объеме.
Иных требований не заявлено. Суд рассматривает дело в соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ в рамках заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 35, 56, 67, 103, 113, 117, 167, 193-199 ГПК РФ, суд
Решил :
В иске Департамента городского имущества адрес к ФИО1, ПАО Сбербанк, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании недействительным договора залога, аннулировании записи об ипотеке, признании не добросовестным приобретателем жилого помещения, истребовании из чужого незаконного владения жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении со снятием с регистрационного учёта – отказать.
Встречный иск ФИО3 к Департаменту городского имущества адрес о признании добросовестным приобретателем квартиры - удовлетворить.
Признать ФИО3 добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья К.Ю. Трофимович