РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 июня 2023 года г. Иркутск
Куйбышевский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Минченок Е.Ф., при секретаре <ФИО>5, с участием представителя административного истца <ФИО>8, представителя административного ответчика и заинтересованного лица <ФИО>6, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД: <номер> (<номер>) по административному иску <ФИО>3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, <ФИО>2 о признании торгов недействительными,
УСТАНОВИЛ:
<ФИО>3 обратился в суд с административным иском, уточненным и дополненным в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, <ФИО>2, указав в обоснование, что <дата> комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска разместил в ЕИС (http://torgi.gov.ru) извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <ФИО>1, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер> (лот <номер>).
На стр. 1 извещения в строке: «Право на земельный участок» указано: «земельный участок, государственная собственность на который не разграничена…», в строке: «Разрешенное использование» - «предпринимательство».
В связи с чем из извещения невозможно достоверно и непротиворечиво установить будет ли продаваться на торгах сам земельный участок (право собственности) или какие-либо иные права на земельный участок (аренда и др.).
В дальнейшем в отношении указанного земельного участка состоялись торги, победителем торгов признан <ФИО>2.
Истец полагает, что комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска существенно нарушены требования проведения торгов в отношении муниципального и государственного имущества, что привело к нарушению его прав и законных интересов, а также к нарушению публичных государственных интересов в связи с ограничением конкуренции.
Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).
В абз. 4 стр. 2 извещения указано: «…земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории «Водоохранные зоны». Однако, в извещении и в аукционной документации в целом не указано о том, какая именно площадь и часть земельного участка расположена в водоохранной зоне (99% площади или 1%), что является существенным условием договора и характеристикой земельного участка, так как водоохранная зона налагает существенные ограничения на использование земельного участка, в том числе при строительстве и эксплуатации объектов недвижимого имущества на земельном участке. В дальнейшем, после подведения итогов торгов, комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска было сообщено, что земельный участок фактически не находится в водоохранной зоне. Следовательно, в извещении указаны заведомо недостоверные сведения о предмете аукциона. Таким образом, истец был лишен возможности получить полную и достоверную информацию и введен в заблуждение о характеристиках земельного участка и возможности его использования, что повлияло на результаты публичных торгов, в том числе стоимость реализованного права на имущество, желания участвовать в торгах с целью приобретения прав на участок.
В абз. 13 на стр. 2 извещения указано, что минимальный размер земельного участка в зоне, где расположен указанный земельный участок, составляет 0,1 га. Однако, рассматриваемый земельный участок имеет площадь 0,0728 га. Далее указано, что новое строительство возможно только после разработки и утверждения проекта межевания территории, приведения в соответствии с ним границ земельного участка и внесения изменений в Правила землепользования и застройки. Исходя из извещения, указанный земельный участок на момент публикации извещения и проведения торгов вообще не мог быть образован, так как не соответствует минимальному размеру земельных участков в этой территориальной зоне. Согласно буквальному тексту извещения строить какие-либо объекты на земельном участке нельзя, так как разработка и утверждение проекта межевания территории, приведение в соответствии с ним границ земельного участка и внесение изменений в Правила землепользования и застройки находится в компетенции администрации г. Иркутска и арендатор земельного участка практически не в состоянии повлиять на этот процесс. Кроме того, в извещении не сказано, когда произойдут события, после наступления которых будет возможно новое строительство, и к каким границам земельный участок будет приведен (как он изменится), что не позволило истцу оценить возможность использования земельного участка и участия в торгах с заключением договора на тех или иных условиях. Лицо, участвующее в аукционе или решающее вопрос о своём участии в получении права на земельный участок, планирует, оценивает возможность конкретного использования предлагаемого земельного участка для нужных именно ему целей, оценивает возможность или невозможность размещения на участке определенного объекта. Важно, чтобы потенциальные арендаторы земельного участка обладали достаточной, не противоречивой и достоверной информацией о предмете аукциона и имели в дальнейшем реальную возможность использовать земельный участок для целей, запланированных с учётом полученной из извещения информации.
На стр. 2 извещения в Описании вида разрешенного использования земельного участка указано: «Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности», то есть разрешенное использование земельного участка «предпринимательство» предусматривает строительство на земельном участке объектов недвижимого имущества. Однако, в извещении не указаны сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства на этом земельном участке, а именно: максимальная высота зданий, отступы от границ земельного участка, красных линий и др., максимальное количество этажей, требования к озеленению, наличию парковочных мест, конкретные ограничения, связанные с охранными зонами и другие сведения в отношении параметров строительства.
В абз. 1 на стр. 3 извещения указано: «- в связи с расположением земельного участка в границах приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск соблюдать особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в соответствии с Положением о приаэродромной территории, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 №1460». При этом не указано, какие именно особые условия использования и какой режим хозяйственной деятельности установлен в отношении именно этого участка, а также не указано к какой подзоне приаэродромной территории относится земельный участок.
В разделе 4 на стр. 3 извещения указано, что объект не может быть подключен к сетям водоснабжения и водоотведения до реализации мероприятий инвестиционной программы МУП «Водоканал». В извещении не содержатся конкретные и даже примерные сроки подключения объекта к таким сетям. Согласно Постановлению Правительства РФ от 30.11.2021 №2130 «Об утверждении Правил подключения (технологического подключения)...» выдавать технические условия может только организация, осуществляющая водоснабжение и (или) водоотведение, владеющая на праве собственности или ином праве объектами централизованных систем водоснабжения, водоотведения. Согласно п. 7 и 17 указанного Постановления, в технических условиях должны быть указаны сведения об исполнителе (ОГРН, наименование, адрес, телефоны); адрес или описание местоположения точки или номер колодца или камеры; информация о максимальной мощности (нагрузке) в возможных точках подключения, в пределах которой исполнитель обязуется обеспечить возможность подключения объекта; срок действия технических условий; срок, в течение которого правообладатель земельного участка может обратиться к исполнителю в целях заключения договора. Администрация г. Иркутска не запрашивала технические условия на водоснабжение и водоотведение в МУП «Водоканал» г. Иркутска. На основании Постановления Правительства РФ №2130, только МУП «Водоканал» могло предоставить достоверную информацию (технические условия) о возможности и условиях подключения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения. Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 №83 утратило силу с 01.03.2022. Администрацией г. Иркутска представлен в материалы дела документ, на основании которого вносились сведения в извещение «Предварительные технические условия №22 от 22.07.2022», выданный Департаментом инженерных коммуникаций и жилищного фонда комитета по городскому обустройству администрации г. Иркутска. При этом, комитет городского обустройства не является уполномоченной организацией и не может выдавать технические условия. Постановление Правительства РФ №2130 и другие нормативные акты не содержат такого понятия как «предварительные технические условия». В извещении не содержится обязательных сведений о подключении объекта к сетям водоснабжения: описание местоположения точки подключения или номера колодца или камеры. Указание «водопроводная линия диаметром 200 мм, проходящая по ул. <адрес>» не может рассматриваться как указание на местоположение точки подключения, так как ул. <адрес> имеет протяженность 6 км, иных адресных ориентиров не указано. Из извещения неясно, в каком именно месте находится точка подключения, должен быть указан адрес, точное описание местоположения с привязками к чему-либо или номер колодца.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 19.11.2014 №1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов» «адресообразующие элементы» - страна, субъект Российской Федерации, федеральная территория, муниципальное образование, населенный пункт, элемент улично-дорожной сети, элемент планировочной структуры и идентификационный элемент (элементы) объекта адресации. «Идентификационные элементы объекта адресации» - это номера земельных участков, типы и номера иных объектов адресации. Адрес, присвоенный объекту адресации, должен отвечать требованиям уникальности, один и тот же адрес не может быть присвоен более чем одному объекту адресации.
Таким образом, указание на то, что точка подключения водоснабжения находится где-то на <адрес>, протяженностью более 6 км, является недостаточным и не позволяет установить место подключения. От того, как далеко от участка расположена точка подключения зависят временные и денежные затраты арендатора земельного участка на работы по оборудованию линии водоснабжения от точки подключения, что влияет на цену земельного участка (цену аренды). Максимальная нагрузка (мощность) подключения (в отношении воды - м3/сутки) определяется с привязкой к конкретной точке подключения (пп. «в» п. 17 Постановления Правительства РФ №2031), следовательно, без указания конкретной точки подключения невозможно указать максимальную мощность (нагрузку). В каждой точке подключения мощность будет различной. Следовательно, в извещении не указаны достаточные и достоверные сведения о подключении к сетям водоснабжения.
В извещении и договоре аренды отсутствует указание на возможность подключения земельного участка (объектов на нём) к электроснабжению, без которого невозможно построить (разместить) на земельном участке коммерческий объект, соответствующий обязательным требованиям. В документации не указана стоимость подключения к объектам электроснабжения, иные требования для такого подключения.
Также отсутствует указание на возможность подключения объекта к сетям газоснабжения, ливневой канализации, связи.
Срок действия договора аренды определён 2 года 9 месяцев, что не соответствует минимальному сроку договора аренды, который предусматривает строительство объектов капитального строительства в сфере предпринимательства. Для строительства объекта необходимо провести публичные слушания, инженерные изыскания, разработать проектную документация, согласовать её, провести государственную экспертизу проектной документации, экологическую экспертизу, получить разрешение на строительство, построить объект и ввести его в эксплуатацию, что невозможно сделать за 2 года 9 месяцев. Согласно Приказу Минстроя России от 15.05.2020 №264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», для строительства объектов площадью от 5000 кв.м. до 10000 кв.м. требуется 33 месяца, следовательно, срок аренды должен быть не менее: 33 месяца х 2 = 5 лет 6 месяцев.
Из извещения неясно, что является ценой предмета аукциона: размер арендной платы за 1 год или размер арендной платы за весь период договора.
В п. 2 раздела 6 извещения указано, что арендная плата должна быть внесена в течение 10 дней после подписания договора за весь период действия договора аренды, то есть за 2 года 9 месяцев. В таком случае ценой предмета аукциона должен быть размер аренды не за год, а за 2 года 9 месяцев, так как фактически, согласно условиям договора и извещению, никакого разделения арендных платежей по годам нет, аренду требуется внести разово в течение 10 дней за весь период договора. Истец полагает, что условия договора аренды о внесении арендной платы единовременно за весь срок договора аренды противоречит действующему законодательству, создаёт противоречивые условия торгов и вводит его в заблуждение относительно цены предмета аукциона, в том числе начальной цены предмета аукциона. В разделе 5 извещения не указано, что представляет собой начальная цена предмета аукциона.
Содержание в извещении по процедуре <номер> недействительных сведений привело к отсутствию у истца достоверных сведений о предмете аукциона, не позволило ему приобрести права аренды на земельный участок, ограничило конкуренцию.
С учетом изложенного, административный истец <ФИО>3 просит суд признать недействительным извещение по процедуре <номер> в отношении права аренды земельного участка, площадью 728 кв.м., кадастровый <номер>; признать недействительными торги по процедуре <номер> в отношении права аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>.
Административный истец <ФИО>3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения административного дела извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов представителю по доверенности.
Представитель административного истца <ФИО>8 в судебном заседании требования административного истца поддержал по основаниям, указанным в административном иске с учетом уточнений и дополнений к нему.
Представитель административного ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска и заинтересованного лица администрации г. Иркутска - <ФИО>6 административный иск не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск, ссылаясь на том, что в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение <номер>) и проекте договора аренды земельного участка содержится вся необходимая и достоверная информация, а административный истец не доказал нарушение его прав и законных интересов.
Административный ответчик <ФИО>2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения административного дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны. В представленном суду письменном отзыве на иск требования административного истца полагал не подлежащими удовлетворению в связи с отсутствием доказательств нарушения его прав, а также доказательств несоответствия проведенного аукциона закону или иному нормативному правовому акту.
Согласно ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие административного ответчика <ФИО>2, не признав его явку в судебное заседание обязательной.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Порядок производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти регламентирован главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин может обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Исходя из содержания п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствие такого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие нарушения прав, свобод и законных интересов заявителя, поскольку административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) может быть удовлетворено лишь с целью восстановления нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца с указанием на способ устранения допущенных нарушений.
В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными.
Административный истец по делам об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями обязан доказать факт нарушения его прав, свобод и законных интересов, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов, которых подано соответствующее административное исковое заявление, а кроме того - соблюдение сроков обращения в суд (п. 1, 2 ч. 9 и ч. 11 ст. 226 КАС РФ).
В свою очередь, орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие), обязаны доказать факты соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В силу ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, наделённых государственными или иными полномочиями, возлагается на соответствующий орган и должностное лицо. По таким административным делам граждане не обязаны доказывать незаконность оспариваемых решений, действий (бездействия), но обязаны указывать каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат решения, действия (бездействие); подтверждать сведения о том, что решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца; подтверждать иные факты, на которые административный истец ссылается как на основания своих требований.
Суд оценивает доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Согласно рекомендациям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 №101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 5). Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (п. 1).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.02.2012 №12573/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. Понуждение аукционной комиссии повторно рассмотреть заявки на участие в аукционе в условиях исполнения контрагентом заключенного на торгах договора не приведет к восстановлению истца в правах участника аукциона, соответствующие судебные акты будут неисполнимыми, а их принятием может быть нарушен принцип правовой определенности.
Из изложенного следует, что основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь оказавшее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца, и реализация права на оспаривание торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.
В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.
Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка регулируется ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.
Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.
В соответствии с п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (пп. 4), о начальной цене предмета аукциона (пп. 5); о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (пп. 9).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрации г. Иркутска от 19.08.2022 №031-06-595/22 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <ФИО>1, <адрес>, кадастровый <номер>, площадь <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование - предпринимательство (п. 1). Определено, что начальная цена предмета аукциона устанавливается в размере ежегодной арендной платы земельного участка и составляет 480000 руб. Величина повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона) устанавливается в размере 3% начальной цены предмета аукциона и составляет 14400 руб. Размер задатка для участия в аукционе устанавливается в размере 50% начальной цены предмета аукциона и составляет 240000 руб. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 2) (т.1, л.д. 159).
<дата> комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска во исполнение пп. 1 п. 3 постановления от <дата> <номер> разместил в ЕИС (http://torgi.gov.ru) извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (номер лота <номер>).
Административный истец <ФИО>3 был допущен к участию в аукционе, и занял второе место как участник, сделавший предпоследнее предложение о цене имущества в размере 609600 руб. Победителем аукциона признан <ФИО>2, предложивший наиболее высокую цену лота в размере 624000 руб.
В административном иске в качестве оснований для оспаривания торгов административный истец <ФИО>3 ссылается на неполные и недостоверные сведения, указанные в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, что ввело его в заблуждение относительно характеристик и возможности использования земельного участка, повлияло на результат публичных торгов, цену предмета аукциона и дальнейшее его участие в торгах с целью приобретения прав на земельный участок.
Рассматривая доводы административного истца, суд исходит из следующего.
Оспариваемое извещение поименовано: «Извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (т.1, л.д. 132).
Из п. 2.3 извещения следует, что предметом аукциона является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <ФИО>1, <адрес>; площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый <номер>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование - предпринимательство (л.д. 132).
В разделе 6 извещения указаны существенные условия договора аренды земельного участка: разрешенное использование: предпринимательство, срок действия договора аренды - 2 года 9 месяцев, а также порядок внесения арендной платы.
Приложением №1 к извещению является заявка на участие в аукционе, в которой указано, что предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Приложением №2 к извещению является проект договора аренды земельного участка.
Таким образом, приведенные выше сведения, содержащиеся в извещении и приложениях к нему, позволяют сделать однозначный и непротиворечивый вывод о том, что аукцион проводился на право заключения договора аренды земельного участка.
В разделе 3 извещения содержится информация об ограничениях использования земельного участка, а именно: «в связи с расположением земельного участка в границах приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск соблюдать особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в соответствии с Положением о приаэродромной территории, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 №1460».
Иные ограничения использования участка в разделе 3 извещения не указаны.
Довод истца о том, что в извещении не указано, какие именно особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности необходимо соблюдать в отношении рассматриваемого земельного участка, а также не указана подзона приаэродромной территории, в которой расположен земельный участок, суд находит несостоятельным. Как указано выше, пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрено указание в извещении информации о наличии ограничений прав на земельный участок, однако, данная норма не содержит требований о раскрытии в извещении содержания таких ограничений, поскольку данная информация содержится в нормативным правовых актах, их устанавливающих.
Как указано административным ответчиком, сведения о расположении земельного участка частично в границах зоны с особыми условиями использования территории «Водоохранные зоны» включены в извещение на основании информации, полученной из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, однако, учитывая то, что земельный участок фактически не расположен в границах водоохранной зоны какого-либо водного объекта, информация о наличии такого ограничения права в Постановлении и разделе 3 извещения не содержится.
Кроме того, информация об ограничениях прав на земельный участок с кадастровым номером <номер> указана в сведениях из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).
Согласно выписке из ЕГРН от 11.07.2022 рассматриваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования (приаэродромная территория), иные ограничения не зарегистрированы.
Выписка из ЕГРН от 11.07.2022 размещена на сайте http://torgi.gov.ru (лот <номер>) в разделе «Документы извещения» <дата>, что подтверждается представленным административным ответчиком скриншотом от <дата>, и административным истцом не оспорено. Соответственно, указанная выписка была доступна для ознакомления лицам, желающим участвовать в аукционе, наряду с извещением, постановлением, заявкой, договором аренды земельного участка.
Доводы административного истца о том, что рассматриваемый земельный участок не мог быть образован, т.к. не соответствует минимальному размеру земельных участков в этой территориальной зоне (площадь земельного участка - 0,0728 га, минимальный размер - 1 га), на земельном участке нельзя строить какие-либо объекты, не может быть принят во внимание ввиду следующего.
В разделе 2 извещения указаны предельные размеры земельных участков: минимальный - 0,1 га, максимальный - 5,0 га. Также указано, что новое строительство возможно после разработки и утверждения проекта межевания территории, приведения в соответствие с ним границ земельного участка и внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории г. Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения г. Иркутск, утверждёнными решением Думы г. Иркутска от 28.10.2016 №006-20-260430/6 (в редакции решения Думы г. Иркутска от 31.03.2022 №007-20-038440/2), земельный участок находится в территориальной зоне «Зоны особого градостроительного регулирования №6 (ИЗ-806)» (ст. 79) в планировочном элементе П-04-07.
Градостроительным регламентом территориальной зоны «Зоны особого градостроительного регулирования №6 (ИЗ-806)» установлено, что новое строительство возможно после разработки и утверждения проекта межевания территории, приведения в соответствие с ним границ исходного земельного участка, внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
В связи с чем, комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска 11.08.2022 направлено обращение <номер> в адрес комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска об изменении данной территориальной зоны на зону «Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ОДЗ-202)».
Согласно письменным возражениям административного ответчика, данное предложение было рассмотрено <дата> на заседании комиссии по подготовке Правил землепользования и застройки, по результатам которого комиссия рекомендовала внести соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки части территории г. Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения г. Иркутск, утвержденные решением Думы г. Иркутска от 28.10.2016 №006-20-260430/6. Вынесение на рассмотрение Думы г. Иркутска данных изменений было запланировано на <дата>, что ориентировочно совпадало со сроком заключения договора аренды в отношении рассматриваемого земельного участка. Проект решения Думы г. Иркутска о внесении изменений в Правила землепользования и застройки утвержден Думой г. Иркутска в вышеуказанный срок.
Таким образом, довод административного истца о том, что рассматриваемый земельный участок не мог быть образован, как не соответствует минимальному размеру земельных участков в территориальной зоне, на земельном участке нельзя строить какие-либо объекты, является необоснованным.
Рассматривая довод истца о том, что в извещении не указана информация о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства на этом земельном участке, а именно: максимальная высота зданий, отступы от границ земельного участка, красных линий и др., максимальное количество этажей, требования к озеленению, наличию парковочных мест, конкретные ограничения, связанные с охранными зонами и другие сведения в отношении параметров строительства, не может быть принят как обоснованный.
Проанализировав главу 2 извещения о проводимых торгах, установлено, что текст извещения содержит необходимую информацию о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства, установленных законодательством Российской Федерации.
Согласно информационному письму ООО «Шелеховстройпроект» с учетом градостроительного регламента, существующих ограничений использования земельного участка, разрешенного использования: предпринимательство, требований строительных правил, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, возможно проектирование и строительство объекта капитального строительства в целях предпринимательской деятельности площадью до <данные изъяты> кв.м.
Информация о наличии/отсутствии возможности подключения объекта, возводимого на земельном участке, к сетям электроснабжения не содержится в извещении в силу прямого указания п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.
В разделе 4 извещения размещена информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Информация о том, что подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения возможно только после реализации мероприятий инвестиционной программы МУП «Водоканал» г. Иркутска является информационным сообщением организатора торгов, полученным посредством межведомственного взаимодействия в целях проведения аукциона и сообщает лишь о наличии/отсутствии возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
В разделе 4 извещения указаны сроки подключения объекта - до <дата>, срок действия технических условий - 3 года, максимальная нагрузка объекта водоснабжения - «7,22» м3/сутки, возможные точки подключения водоснабжения - водонапорная линия диаметром 200 мм., проходящая по <адрес>.
В извещении указано, что технические условия являются предварительными и могут быть оставлены в неизменном виде или изменены после обращения заявителя о выдаче условий подключения и заключении договора на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры, с указанием назначения строящегося объекта и подтвержденных расчетов нагрузок по водоснабжению, в том числе на пожаротушение и водоотведение объекта.
Также в извещении указана информация об отсутствии охранных зон инженерных сетей ОАО «ИЭСК» «Южные электрические сети» относительно земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:25590.
Информация размещена организатором торгов на основании информационных писем, полученных от ресурсоснабжающих организаций МУП «Водоканал» г. Иркутска (комитет городского обустройства администрации г. Иркутска, являющийся учредителем МУП «Водоканал» г. Иркутска), ООО «Байкальская энергетическая компания», филиал ОАО «ИЭСК» «Южные Электрические сети».
Отсутствие в извещении о проведении аукциона и аукционной документации конкретных сведений о технических условиях присоединения, само по себе не может быть признано существенным нарушением порядка проведения торгов и служить основанием для признания торгов недействительными. <ФИО>3 какие-либо претензии к организатору торгов относительно аукционной документации не предъявлял, не был лишен возможности обратиться к организатору торгов за дополнительными разъяснениями по данному вопросу.
В силу п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Срок договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам рассматриваемого аукциона, рассчитан в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 №264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», исходя из градостроительных норм устанавливаемой территориальной зоны «Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ОДЗ-202)» и составляет 2 года 9 месяцев.
Иного порядка расчета срока договора аренды земельного участка, в том числе с учетом доводов, изложенных в административном иске, земельным законодательством не предусмотрено, в связи с чем пересмотр указанного срока в сторону увеличения невозможен.
Таким образом, довод административного истца о том, что срок действия договора аренды, установленный в 2 года 9 месяцев, не соответствует минимальному сроку договора аренды, который предусматривает строительство объектов капитального строительства в сфере предпринимательства, является несостоятельным.
Рассматривая довод административного истца о том, что неясно, что является ценой предмета аукциона: размер арендной платы за 1 год или размер арендной платы за весь период договора, суд исходит из следующего.
Согласно п. 2 раздела 6 извещения, внесение арендной платы за первый год производится в полном объеме в течение 10 дней с момента подписания сторонами договора аренды. Внесение арендной платы за следующий год производится не позднее 10-ти дней с даты подписания договора аренды. Внесение арендной платы за последующие 9 месяцев производится не позднее 10-ти дней с даты подписания договора аренды. Сведения о размере ежегодной арендной платы указываются в протоколе о результатах аукциона.
Данный пункт не содержит указания на то, что арендная плата должна быть внесена единовременно за весь срок договора аренды. Арендная плата, в соответствии с указанным пунктом, вносится за первый год в полном объеме в течение 10 дней с момента подписания договора аренды, за следующий год - производится не позднее 10 дней с даты подписания договора аренды, за последующие 9 месяцев - не позднее 10 дней с даты подписания договора аренды.
Аналогичная информация содержится в п. 3.5 проекта договора аренды земельного участка. Расчет ежегодной арендной платы прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (Приложение №1).
Представленное истцом лингвистическое заключение специалиста <номер>, проведенное доктором филологических наук профессором <ФИО>7, о наличии смысловой неопределенности фрагмента текста, не позволяющей однозначно понять смысл извещения о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым <номер> в части единичного понятия дата и понятия неоднократности, периодичности, содержащее логическую ошибку (логическое противоречие) не позволяющую осуществить толкование сроков внесения арендной платы, не может повлиять на вывод суда. Поскольку, специалист - филолог проводит исследование, направленное на оценку текстов на предмет их соответствия нормам современного русского литературного языка с учетом функционально-стилистических особенностей, устранения орфографических, пунктуационных ошибок, специальными познаниями в области юриспруденции не обладает, полномочий для дачи правовой оценки условий договора аренды не имеет.
С учетом изложенных норм права и фактически установленных обстоятельствах по делу у суда отсутствуют правовые основания для признания недействительным извещения по процедуре <номер> в отношении права аренды земельного участка площадью 728 кв.м., кадастровый номер <номер>.
В нарушении положений ч. 11, п. 1 ч. 9 ст. 226 КАС РФ административный истец не доказал нарушение своих прав, свобод и законных интересов оспариваемым извещением по процедуре в отношении права аренды земельного участка.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.
Поскольку в качестве оснований для оспаривания торгов административный истец ссылается на недостоверные сведения, указанные в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый <номер>, что не нашло подтверждения в ходе судебного разбирательства, при этом в нарушение требований ст. 226 КАС РФ доказательств нарушения своих прав административным истцом не представлено, у суда отсутствуют правовые основания для признания недействительными торгов в отношении рассматриваемого земельного участка.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований <ФИО>3
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск <ФИО>3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, <ФИО>2 о признании недействительным извещения по процедуре <номер> в отношении права аренды земельного участка, площадью 728 кв.м, кадастровый номер земельного участка <номер>; признании недействительными торгов по процедуре <номер> в отношении права аренды земельного участка, площадью 728 кв.м, кадастровый номер земельного участка <номер>, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в мотивированной форме <дата>
Судья Е.Ф. Минченок