3а-206/2023

УИД 62OS0000-01-2023-000096-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н.,

при секретаре Марочкиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №3а-206/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО») и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, указав в обоснование, что он является собственником нежилого здания зерносклада с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.метра, расположенного по адресу: <адрес>

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 26.12.2022 он подал соответствующее заявление в ГБУ РО «Центр ГКО», представив подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО9 отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 1 171 000 рублей по состоянию на 31.10.2022 года.

ДД.ММ.ГГГГ ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости здания, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного объекта завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованное, указал на нарушение его прав, как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований после проведения судебной оценочной экспертизы, ФИО1 просил суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ №, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 1 114 000 рублей по состоянию на 31.10.2022 года.

Административные ответчики представили письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости здания, составлен частнопрактикующим оценщиком ФИО10 с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагают, что бюджетным учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия, процедуру и порядок принятия оспариваемого решения.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, представило письменный отзыв на административный иск, в котором привело информацию о действующей кадастровой стоимости находящегося в собственности ФИО1 здания, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной постановлением Минимущества Рязанской области.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся сторон и заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Положения части 1 статьи 245 КАС РФ (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 274-ФЗ, от 24.07.2023 N 349-ФЗ) предоставляют юридическим лицам и гражданам право обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Из материалов дела судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания <скрыто> с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.метра, <скрыто> года постройки, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с Приложением к Постановлению Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 4 234 154,99 рубля по состоянию на 01.01.2020, дата внесения сведений в ЕГРН – 07.12.2020, дата начала применения – 01.01.2021 года.

26.12.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости.

С указанным заявлением в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке» ФИО1 представил подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО11 отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 1 171 000 рублей по состоянию на 31.10.2022 года.

ДД.ММ.ГГГГ ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. Решение подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

16.03.2023 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ФИО1 подал административное исковое заявление в суд.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Следуя разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, для проверки доводов административных ответчиков о несоответствии подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО12 отчета № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости здания, 10.03.2023 суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

В соответствии с экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом <скрыто> отчет частнопрактикующего оценщика ФИО13 № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости нежилого здания не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при его составлении допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

На странице 10 экспертного заключения указано на допущенную оценщиком ошибку при определении корректировки на местоположение для объекта-аналога №3, влияющую на конечный результат рыночной стоимости. Определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 31.10.2022 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № определена экспертом в размере 1 114 000 рублей.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО14 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО15 № от ДД.ММ.ГГГГ ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого здания, несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не оспаривалось сторонами.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО1 не нарушает. Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Расчет рыночной стоимости принадлежащего административному истцу здания осуществлен экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов. Соглашаясь с отказом оценщика от применения затратного подхода, эксперт привел соответствующее обоснование на странице 16 экспертного заключения.

Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость здания, о его местоположении, учтены особенности рынка в конкретном муниципальном образовании, в качестве ценообразующих отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения.

Расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Относительно представленных стороной административных ответчиков возражений, экспертом ФИО16 даны письменные пояснения, которыми подтвержден расчет рыночной стоимости, произведенный в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В своих пояснениях эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, подробно обосновал отсутствие необходимости введения корректировки по такому ценообразующему фактору, как «физическое состояние здания» (возраст), сославшись на отсутствие различий между объектом оценки и аналогами по названному параметру, а также на определение рыночной стоимости на ретроспективную дату и складское предназначение объекта недвижимости.

Ссылка представителя административных ответчиков о том, что экспертом отобраны несопоставимые по цене объекты-аналоги, которые не могут использоваться в расчетах даже с учетом вносимых корректировок, суд отклоняет, по следующим мотивам.

При анализе фактических данных о ценах сделок и предложений экспертом использовались сведения об 11 зданиях, из которых для сравнения подобрано 3 объекта-аналога на дату определения рыночной стоимости, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка производственно-складской недвижимости, расположенных в пределах Рязанской области.

Экспертом в рамках сравнительного подхода применены корректировки на торг, на местоположение, функциональное назначение, площадь и обеспеченность коммуникациями, с целью приведения удельного показателя стоимости объектов аналогов в соответствие со значениями ценообразующих факторов, которыми обладает объект оценки. Как указал эксперт, различия, полученные в результате расчета, отображают неразвитость рынка недвижимости данного сегмента и его неоднородность.

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Производя согласование результатов оценки, эксперт определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки, распределив веса по сравнительному и доходному подходам.

Замечаний по расчету, произведенному экспертом в рамках доходного подхода административные ответчики не имели. Оснований полагать, что размер рыночной стоимости занижен экспертом, не имеется.

Вопреки замечанию представителя административных ответчиков, к заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений. В письменных пояснениях эксперт наглядно отразил даты сохранения объявлений.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

После исследования судом экспертного заключения, стороны о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу судебного акта.

Доводы представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о невозможности установления судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае отказа в удовлетворении требования о признании решения бюджетного решения незаконным, основаны на неправильном толковании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», предусматривающей возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ФИО1, обращение административного истца в суд обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

Разрешая административно-исковой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости – 1 114 000 (один миллион сто четырнадцать тысяч) рублей по состоянию на 31 октября 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено судом 22 сентября 2023 года.

Судья- В.Н. Логвин