Дело № 2-405/2025
УИД: 18RS0024-01-2025-000421-71
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
03 сентября 2025 года <адрес>
Сарапульский районный суд Удмуртской Республики в составе: председательствующего судьи Старковой А.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4,
с участием представителя истца ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ФИО7» о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
установил:
ФИО2 обратилась в Сарапульский районный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» (далее – ООО «ФИО8») о расторжении договора купли-продажи земельного участка, свои требования мотивируют следующим. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ФИО9» был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым номером № за 45 000 000 руб. В соответствии с п. 5 договора, сторонами был принят следующий порядок оплаты: 20 000 000 рублей в течении трех дней с момента подписания договора, 25 000 000 рублей в течении трех дней с момента регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по УР. В нарушении условий договора, ответчик свои обязательства по оплате приобретенного земельного участка не исполнил. В настоящее время ответчик на связи с истцом не выходит. Просит расторгнуть договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ООО «Стройсоюз»; передать в собственность ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №; обязать Управление Росреестра по УР прекратить право собственности ООО "Стройсоюз» на земельный участок с кадастровым номером №; обязать Управление Росреестра по УР зарегистрировать право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.
Определением Сарапульского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено Управление Росреестра по Удмуртской Республике, Специальный ОСП по Удмуртской Республике УФССП России по Удмуртской Республике.
Определением Сарапульского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено Управление Федеральной налоговой службы по Удмуртской Республике.
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО5 в судебном заседании доводы изложенные в иске поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Стройсоюз» в судебное заседание не явился, почтовая корреспонденция, направленная по месту нахождения юридического лица, возвращена в суд отделением почтовой связи с отметкой об истечении срока хранения, что признается судом надлежащим уведомлением. Сведениями о том, что неявка ответчика имела место по уважительной причине, суд не располагает.
Представитель третьих лиц Управления Росреестра по УР, Специальный ОСП по УР УФССП России по УР, Управление Федеральной налоговой службы не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Из положений пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации - односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что при расторжении договора, сторона, передавшая вещь, которая не была оплачена второй стороной по договору (приобретатель), имеет право требовать возврата не оплаченной вещи, а при невозможности возврата этой вещи, возврата ее стоимости, указанной в оспариваемом договоре.
При этом, согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора, которые также подлежат применению и при толковании расписки, выданной в подтверждение займа, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому понимаю условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
В пункте 46 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъясняется, что при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.
Как следует из материалов настоящего дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Стройсоюз», в лице директора ФИО1 заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка, расположенного по адресу: УР, <адрес>, ОКХ «Пермяково», кадастровый № (л.д. 8).
В пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определено, что стоимость земельного участка составляет 45 000 000 рублей.
При этом в п. 5 договора указано, что покупатель выплачивает, указанную в п. 4 настоящего договора сумму продавцу в следующему порядке: 20 000 000 рублей в течении трех дней с момента подписания договора, 25 000 000 рублей в течении трех дней с момента регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по УР.
Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ, директор ООО «Стройсоюз» обязуется полностью погасить задолженность перед ФИО2, возникшую на основании договора купли-продажи земельного участка, в размере 44 000 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-80201741, право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО «Стройсоюз» - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-23+).
ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 в адрес ответчика ООО «Стройсоюз была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, в связи с не оплатой стоимости земельного участка, которая оставлена ответчиком без исполнения (л.д. 12).
Таким образом, договор купли-продажи между ФИО2 и ООО «Стройсоюз» признается заключенным, а обязательства "Продавца" по передаче отчуждаемого имущества "Покупателю" - исполненным.
Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи, использования выражения о том, что "расчет будет произведен полностью в день подписания договора", сторонами согласовано условие об оплате стоимости покупаемого земельного участка в будущем, то есть не в момент подписания договора. В этой связи, факт исполнения своего обязательства по оплате стоимости земельного участка в соответствии с условиями договора, должен быть подтвержден покупателем. При этом, исходя из цены договора, а также положений статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение должно подтверждаться письменными доказательствами. По общему правилу, таким документом может являться расписка о получении денежных средств продавцом или иные письменные доказательства получения денежных средств продавцом. При этом, исходя из содержания положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность надлежащего исполнения своего обязательства по передаче денежных средств за приобретенную вещь, должна быть доказана покупателем.
Вместе с тем, допустимых доказательств, достоверно подтверждающих факт оплаты полученного и переданного ему земельного участка, ответчик в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представил и тем самым факт оплата земельного участка не доказал. Доказательств нарушения прав ответчика, принуждение к заключению договора на предложенных истцом условиях, материалы дела не содержат, условия договора в установленном порядке ответчиком, не оспорены.
Согласно ответу Специализированного отделения судебных приставов по Удмуртской <адрес> межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов, в отношении ООО «Стройсоюз» находятся два исполнительных производства в пользу взыскателя Управление Федеральной налоговой службы по Удмуртской Республике.
Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя СОСП по УР от ДД.ММ.ГГГГ, объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №.
Принимая во внимание условия, заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установив, что истцом ФИО2 обязательства по договору исполнены в полном объеме путем передачи земельного участка в собственность ООО «Стройсоюз», между тем ответчиком ООО «Стройсоюз» надлежащим образом не исполнено обязательство в части оплаты покупной цены объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика ООО «Стройсоюз» в виде неисполнения обязанности по оплате земельного участка имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата продавцу переданного по договору имущества.
Данная позиция согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (дата), согласно которому неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
При этом, суд отмечает, что из материалов реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером №, иных документов, в том числе свидетельствующих об оплате стоимости земельного участка, на регистрацию ООО «Стройсоюз» сдано не было.
В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как следует из абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
С учетом того, что факт неисполнения ответчиком обязательств в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение, требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка и об истребовании у ответчика вернуть земельный участок, является обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, внутри границ ОКХ «Пермяково», площадью 458789+/-474, категория земель – земли сельскохозяйственного назначение, разрешенное использование земельного участка – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16) – производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Стройсоюз», в лице директора ФИО1.
Прекратить право собственности ООО «Стройсоюз» (ИНН <***>) на земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, внутри границ ОКХ «Пермяково», площадью 458789+/-474, категория земель – земли сельскохозяйственного назначение, разрешенное использование земельного участка – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16) – производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
Признать право собственности за ФИО2 (паспорт 0402 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, Ленинским РОВД <адрес>) на земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, внутри границ ОКХ «Пермяково», площадью 458789+/-474, категория земель – земли сельскохозяйственного назначение, разрешенное использование земельного участка – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16) – производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Сарапульский районный суд Удмуртской Республики.
В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.С. Старкова