Решение по делу № 2А-135/2022 от 20.10.2022 - об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Дело №2а-135/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2022 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,

при секретаре – Климовой Е.В.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Джанкоя Республики Крым об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости,

установил:

06 мая 2022 года ФИО2 обратилась в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 21504 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной: 15498660 руб. по состоянию на 01 сентября 2016 года.

Исковые требования мотивированы тем, что административный истец на основании договора аренды земельного участка №562 от 01 декабря 2021 является правообладателем земельного участка общей площадью 21 504 кв.м., из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - предпринимательство (код 4.0), кадастровый №, по адресу: <адрес>. Участок передан с целью размещения нежилых зданий. Срок действия договора аренды - 10 лет. На основании распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 №1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 №1498-р и применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории республики Крым», решения Джанкойского городского совета Республики Крым от 06 декабря 2019 года №61 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым», решения Джанкойского городского совета второго созыва от 25 сентября 2020 года №155 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым» арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03 апреля 2021 года №КУВИ-002/2021-30939201 кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на дату 01.09.2016 в размере 68 546 365,44 руб. Административный истец считает, что кадастровая стоимость земельного участка и утверждённая распоряжением Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 №1492-р является явно завышенной, поскольку согласно отчёту ООО «ГЕО ЭКСПЕРТ» №82-21 от 04.06.2021 рыночная стоимость этого же земельного участка составляет 15 498 660,00 руб. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт увеличение денежных обязательств, в частности, увеличение размера арендной платы.

В связи с проведением по административному делу судебной оценочной экспертизы, административный истец, уточнив 03 октября 2022 года требования, просил установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по результатам судебной оценочной экспертизы по административному делу в сумме 15852021 руб.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 06 мая 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Джанкоя Республики Крым.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – ФИО1 требования административного иска с учётом их уточнения поддержал, просил удовлетворить.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, при этом, замечаний или возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы по делу не представили.

Выслушав явившегося представителя административного истца, допросив эксперта ФИО3, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления его рыночной стоимости, определённой индивидуально для этого земельного участка.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ).

Решение о проведении государственной кадастровой оценки в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости; вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки; наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; наименования муниципального образования, муниципальных образований, на территориях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в случае, если государственной кадастровой оценке подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в состав субъекта Российской Федерации.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).

В соответствии с абзацами 1-4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 поименованного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 данного Кодекса, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов административного дела следует, что 01 декабря 2021 года между Администрацией города Джанкоя Республики Крым (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключён договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное платное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой для обслуживания нежилых зданий, который расположен по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2 Договора, в аренду передаётся земельный участок площадью 21504 кв.м. из земель – земли населенного пункта, вид разрешенного использования – предпринимательство (4.0). Кадастровый №.

На земельном участке находятся: административное здание – №, склад – №, мастерские – гараж - №, автомойка - №, проходная - №, котельная - №, гараж - №, склад - № (пункт 3 Договора).

Земельный участок передаётся в аренду сроком на 10 лет (пункт 4 Договора).

Пунктом 8 Договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается арендатору в размере 1782205, 50 рублей в год.

Пунктом 15 Договора определено, что земельный участок передаётся в аренду для обслуживания нежилого здания (т.1 л.д. 168-172).

В соответствии с пунктами 1, 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 06 апреля 2016 года №334-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым», определено проведение в 2016 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым определён от имени Совета министров Республики Крым заказчиком работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.

29 ноября 2016 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р определено применять результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года №1498-р, с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

В связи с чем, является очевидным, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 03 апреля 2021 года №КУВИ-002/2021-30939201, кадастровая стоимость заявленного земельного участка определена по состоянию на 01 сентября 2016 года и составляет 68546365 рублей 44 копейки (т. 1 л.д. 183).

Принимая во внимание возражения представителей административных ответчиков относительно размера заявленной рыночной стоимости земельного участка, по административному делу судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №1533/6-4 от 31 августа 2022 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 09 июня 2022 года, отчёт об оценке №82-21 Общества с ограниченной ответственностью «ГЕО ЭКСПЕРТ» от 04 июня 2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости объекта. В связи с чем, экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость заявленного земельного участка по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 15852021 рублей (т.2 л.д. 185-220).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В заключении экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования выбора объектов-аналогов, применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки, выводы предельно ясны и мотивированны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Более того, каких-либо ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось, замечаний со стороны участвующих в деле лиц на данное заключение экспертизы не поступало.

При этом, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 12 октября 2022 года №76305/07/01, ознакомившись с результатами судебной оценочной экспертизы, сообщил об отсутствии каких-либо замечаний (т. 3 л.д. 70).

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено, кадастровая стоимость заявленного земельного участка установлена по состоянию на 01 сентября 2016 года.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что заявленные уточнённые исковые требования к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в удовлетворении заявленных исковых требований к Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым следует отказать.

Так, согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Как уже указывалось, кадастровая стоимость объекта недвижимости, являющаяся предметом пересмотра, утверждена постановлением Совета министров Республики Крым, а функции по его государственной кадастровой оценке возложена на Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Таким образом, Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым в данном случае не участвовало в установлении размера кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка и права административного истца, таким образом, не нарушило.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск ФИО2 – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 21 504 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 15852021 (пятнадцать миллионов восемьсот пятьдесят две тысячи двадцать один) рубль 00 копеек.

В удовлетворении административного иска к Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым - отказать.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

Решение суда составлено в окончательной форме 28 октября 2022 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>