Решение по делу № 2-1268/2023 от 31.03.2023 - о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, государственной регистрации перехода права собственности, устранении препятствий в пользовании.

мотивированное решение изготовлено 31.03.2023

дело № 2-1268/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 24 марта 2023 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.,

при секретаре Диканёвой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Корпорация «Маяк» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, государственной регистрации перехода права собственности, устранении препятствий в пользовании,

установил:

ФИО1 (<данные изъяты>) предъявила иск к ООО «Корпорация «Маяк» (ИНН <***>), в котором просила:

-признать незаконным односторонний отказ продавца ООО «Корпорация «Маяк» от исполнения договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, между ООО «Корпорация «Маяк» и ФИО1,

-произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, от продавца ООО «Корпорация «Маяк» к покупателю ФИО1 на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ,

-обязать ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании квартирой по адресу: <адрес>

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, с условием оплаты квартиры с рассрочкой платежа в счет уплаты части цены договора в размере 192000 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Обязанность по оплате данного рассроченного платежа истцом исполнена ДД.ММ.ГГГГ, то есть с просрочкой, в остальной части нарушений в части расчета с продавцом не допущено. Однако ответчик просроченный платеж не принял, ДД.ММ.ГГГГ уведомил истца о расторжении договора купли –продажи с ДД.ММ.ГГГГ и пригласил явиться для оформления возврата уплаченных средств. Действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора незаконны, поскольку на ДД.ММ.ГГГГ квартира оплачена на 92,32%, право на отказ ответчика от договора законом не предусмотрено, просрочка незначительна.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Третье лицо ФИО2 в ходе судебного разбирательства полагал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Корпорация «Маяк» и покупателями ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>, по цене 2500000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ квартира по вышеуказанному адресу передана покупателю ФИО2 по передаточному акту для выполнения отделочных работ.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, между продавцом ООО «Корпорация «Маяк» и покупателями ФИО2 и ФИО1 расторгнут по письменному соглашению сторон. Этим же соглашением стороны определили, что уплаченная покупателями денежная сумма 2308000 рублей засчитывается в счет оплаты за квартиру по договору купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Корпорация «Маяк» и покупателем ФИО1 заключен договор купли – продажи № квартиры по адресу: <адрес>, по цене 2 500 000 рублей.

Пунктом 2.2 договора купли –продажи предусмотрено, что оплата по договору в размере 2308000 рублей внесена на счет продавца путем безналичного перевода, оставшаяся сумма 192000 рублей уплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ наличными или путем безналичного перевода на расчетный счет продавца.

В день подписания данного договора между сторонами заключено соглашение, в котором дублировано условие договора купли – продажи об оплате покупателем части цены договора в размере 192000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, также установлены обязательства покупателя по возмещению продавцу расходов по уплате налога и коммунальных платежей в согласованных суммах в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Этим же соглашением установлено, что в случае неисполнения покупателем обязанности по уплате части цены договора, возмещению расходов по уплате налога и коммунальных платежей, продавец вправе расторгнуть договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке и обязан возвратить уплаченную сумму в течение 30 календарных дней.

ДД.ММ.ГГГГ квартира по вышеуказанному адресу передана продавцом покупателю ФИО1 по передаточному акту (л.д. 19). В этом же жилом помещении по настоящее время находится имущество истца, что подтверждается объяснениями истца, представителя ответчика и третьего лица, фотографией квартиры.

В установленный договором срок оплата цены договора купли -продажи истцом не произведена.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца уведомление об одностороннем расторжении договора купли -продажи в связи с неисполнением обязанностей по оплате цены договора, возмещению налогов и коммунальных платежей.

Оплата договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 192 000 рублей внесена истцом на счет продавца ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением от этой даты и ответчиком не оспаривается.

Данный платеж к исполнению продавец не принял, о чем в телеграммах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ уведомил истца, подтвердил свои намерения расторгнуть договор и явиться к продавцу для решения вопроса о возврате уплаченной суммы.

По данным ЕГРН, квартира по адресу: <адрес>, зарегистрирована на праве собственности за продавцом ООО «Корпорация «Маяк», правами других лиц не обременена. На момент рассмотрения дела данное жилое помещение закрыто ответчиком на замок, внутри квартиры находятся личные вещи истца, доступ в данное жилое помещение у истца отсутствует.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В пунктах 10 и 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено следующее.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом установлено, что в правоотношениях с ответчиком по приобретению квартиры истец выступила как физическое лицо, в целях удовлетворения личных жилищных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. На дату истечения договорного срока для внесения рассроченного платежа (ДД.ММ.ГГГГ) истцом оплачено 92,32% цены договора, право на односторонний отказ от договора в связи с его неоплатой договором купли – продажи сторон от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено. На момент рассмотрения дела оплата рассроченного платежа истцом произведена, период просрочки является незначительным.

Доводы ответчика об установлении дополнительным письменным соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ права на односторонний отказ ответчика от исполнения договора и не возмещение истцом затрат продавца на уплату коммунальных платежей и налогов за проданную квартиру несостоятельны. Данное письменное соглашение не указано как дополнение к договору купли – продажи или изменение его условий, представляет собой самостоятельную сделку, указанные в ней дополнительные платежи покупателя к цене договора купли – продажи квартиры не имеют отношение.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что право на односторонний отказ ответчика от исполнения договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, между ООО «Корпорация «Маяк» и ФИО1, у ответчика не возникло, в связи с чем данный отказ ответчика противоречит закону и является недействительным (ничтожным).

По приведенным мотивам суд удовлетворяет исковые требования истца к ответчику о признании незаконным одностороннего отказа продавца ООО «Корпорация Маяк» от исполнения договора купли – продажи №-Р от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, между ООО «Корпорация «Маяк» и ФИО1.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что договор купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, между ООО «Корпорация «Маяк» и ФИО1, совершен в надлежащей форме и исполнен обеими сторонами как в части передачи жилого помещения покупателю, так и в части денежного расчета. По данным ЕГРН и ответчика, квартира по вышеуказанному адресу правами третьих лиц не обременена, правовых препятствий к государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на основании сделки купли – продажи судом не обнаружено.

По приведенным мотивам суд удовлетворяет исковые требования истца к ответчику и принимает решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, от продавца ООО «Корпорация «Маяк» к покупателю ФИО1 на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку факт чинения ответчиком препятствий истцу в пользовании квартирой по вышеуказанному адресу путем замены замка на входной двери подтвержден в ходе судебного разбирательства, исковые требования истца к ответчику об обязании последнего не чинить истцу препятствия в пользовании квартирой по адресу: <адрес> основаны на положениях статьи 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежат удовлетворению.

Поскольку решением суда иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 900 рублей по правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Корпорация «Маяк» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, государственной регистрации перехода права собственности, устранении препятствий в пользовании, удовлетворить.

Признать незаконным односторонний отказ продавца ООО «Корпорация «Маяк» от исполнения договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, между ООО «Корпорация «Маяк» и ФИО1.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от продавца ООО «Корпорация «Маяк» к покупателю ФИО1 на основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ООО «Корпорация «Маяк» не чинить ФИО1 препятствия в пользовании квартирой по адресу: <адрес>

Взыскать с ООО «Корпорация «Маяк» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН изменений о собственнике квартиры по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк