77RS0016-02-2022-006691-13

2-4887/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2023 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Пивоваровой Я.Г., при секретаре Чувашове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4887/2023 по иску ФИО1 к ТУ Росимущества по Московской области о признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ТУ Росимущества по Московской области, указывая, что 31.05.2021 г. она стала победителем торгов по реализации арестованного имущества, что подтверждается Протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 по продаже арестованной квартиры; 07.06.2021 г. между ФИО1 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области был заключён Договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) № 07062021/2, согласно п. 1.1 которого ФИО1 приняла и оплатила, в соответствии с условиями протокола № 1 от 31.05.2021 г. недвижимое имущество – квартиру по адресу: МО, Одинцовский р-н, п. ВНИИСОК, ул. ******, л. 10, кв. 339, кадастровый номер ******.

Истец указывает, что полностью выполнила обязательства по оплате квартиры в размере 5 720 300 руб., что дополнительно подтверждается п.п. 2.3, 2.4 договора и чеками от 24.05.2021 г. и 03.06.2021 г., однако, наложенное на квартиру обременение в рамках уголовного дела, не позволяет ФИО1 зарегистрировать своё право собственности на квартиру, обременение снято не было, в связи с чем, истец указывает на нарушение ее прав как покупателя и просит суд признать договор купли-продажи квартиры № 07062021/2 от 07.06.2021 г., заключённый между ФИО1 и Территориальным управлением Росимущества в Московской области, расторгнутым; взыскать с ТУ Росимущества в Московской области в пользу ФИО1 399 500 руб. - двукратный размер задатка по ДКГШ 07062021/2 от 07.06.2021 г.; 5 520 550 руб. в качестве денежных средств, уплаченных по договору.

Истец, а также ее представитель ФИО2 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен.

Представители третьих лиц – Одинцовского районного отдела судебных приставов УФССП РФ по Московской области, третье лицо ФИО3, ФИО4, ООО «Консалтинговая группа «М-ЛИГАЛ» в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 27.05.2019г. СО Отдела МВД России по Хорошевскому району г. Москвы возбуждено уголовное дело № 11901450133000454 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ по заявлению ФИО5 (обман при получении займа) и ФИО6 (обман при продаже квартиры), причинении значительного ущерба ФИО4

В рамках вышеуказанного уголовного дела Постановлением о наложении ареста на имущество от 31.10.2019 года в рамках дела №3/6-265/19 был наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: МО, Одинцовский р-н, п. ВНИИСОК, ул. ******, д. 10, кв. 339.

12.12.2019г. Перовским районным судом г. Москвы по гражданскому делу № 2- 2713/2019 было вынесено решение, которым было обращено взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: МО, Одинцовский район, п. ВНИИССОК, ул. ******, д.10, кв.339, определив ее начальную продажную цену в размере 4 700 000 руб. и установлен способ реализации заложенного имущества –продажа с публичных торгов. Решение Перовского районного суда г. Москвы от 12.12.2019 г. вступило в законную силу 14.01.2020 г.

Впоследствии было возбуждено исполнительное производство № 177154/20/50026-ИП от 28.10.2020 г., а арестованная квартира была передана на торги Постановлением от 16.12.2020 г.

31.05.2021г. ФИО1 стала победителем торгов по реализации арестованного имущества, что подтверждается Протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 по продаже арестованной квартиры.

07.06.2021г. между ФИО1 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области был заключён Договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) № 07062021/2.

Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора, ФИО1 приняла и оплатила, в соответствии с условиями протокола № 1 от 31.05.2021, недвижимое имущество – квартиру по адресу: МО, Одинцовский р-н, п. ВНИИСОК, ул. ******, л. 10, кв. 339, кадастровый № ******.

ФИО1 полностью выполнила обязательства по оплате квартиры в размере 5 720 300 руб., что подтверждается п.п. 2.3, 2.4 договора и чеками от 24.05.2021 г. и 03.06.2021 г.

Вместе с тем, наложенное на квартиру обременение в рамках уголовного дела, не позволяет ФИО1 зарегистрировать своё право собственности на квартиру.

Попытки ФИО1 снять ограничительные меры с приобретённой квартиры не принесли должного результата.

В частности, 20.12.2021г. в Одинцовский городской суд Московской области ФИО1 было подано пековое заявление об освобождении имущества от ареста со снятием запрета регистрационных действий. Решением Одинцовского городского суда от 28.03.2022 г. по делу № 02-1877/2022 было отказано в удовлетворении требований ФИО1, 03.10.2022 г. постановлением Московского областного суда по делу № 02-1877/2022, решение было оставлено без изменений, а жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

23.09.2021 г. ФИО1 в адрес СО отдела МВД России по Хорошевскому району г. Москвы было подано заявление (ходатайство) с просьбой снятия ареста от 27.11.2019 г. № ******-50/001/2019-12, которое было наложено постановлением Савёловского районного суда о наложении ареста на имущество № 3/6- 265/19от 31.10.2019 г.

18.02.2022г. ФИО1 в адрес начальника СО отдела МВД России по Хорошевскому району г. Москвы было подано повторное заявление (ходатайство) с просьбой снятия ареста от 27.11 2019 г № 50.20:0070227:8035-50/001/2019-12, которое было наложено постановлением Савёловского районного суда о наложении ареста на имущество № 3/6-265/19 от 31.10.2019 г.

01.06.2022г. в Савёловский районный суд г. Москвы ФИО1 была подана жалоба в порядке ст. 125 УПК РФ на бездействие должностного лица СО Отдела МВД России по Хорошевскому району г. Москвы, в чьем производстве находится уголовное дело, по не рассмотрению заявления ФИО1 по уголовному делу № 11901450133000454 о снятии ареста с квартиры.

20.02.2022г. Постановлением следователя СО лейтенантом юстиции ФИО7 было отказано в полном удовлетворении ходатайства ФИО1 о снятии ареста с квартиры.

Таким образом, арест со спорного жилого помещения не был снят.

14.04.2022г. ФИО1 направила досудебную претензию в адрес ответчика о расторжении договора купли-продажи № 07062021/2 от 07.06.2021 г. в связи с тем, что за период с мая 2021 г. по настоящее время у ФИО1 нет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру из-за наличия ареста на ней, а снять арест невозможно.

23.01.2023г. ФИО1 получила от ответчика ответ на претензию № 50-TR-03/757, сославшись на то, что данный договор не был признан судом недействительным.

В связи с тем, что за период с мая 2021 г. по настоящее время у ФИО1 нет возможности снять с приобретённой квартиры арест и зарегистрировать право собственности па неё, она вынуждена обратиться в суд для защиты своих прав.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовые последствия расторжения договора урегулированы статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 5 которой, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, в том числе уплаты процентов на сумму предварительной оплаты квартиры.

Учитывая приведенные разъяснения и невозможность передачи ФИО1 права собственности на квартиру, на которую наложен арест в рамках уголовного дела, ФИО1 вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 454, пункта 2 статьи 456, пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения дела проданный объект недвижимости покупателю не передан и обременен обязательствами третьих лиц, приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора, взыскании уплаченных денежных средств.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Обязанность возврата денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае должна возлагаться на лицо, заключающее договор, которым в рассматриваемом случае является ТУ Росимущества по Московской области.

Учитывая отсутствие у истца возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, распоряжаться квартирой в соответствии с договором купли-продажи, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса), что свидетельствует о существенном нарушении условий договора, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств.

При таких обстоятельствах суд взыскивает с ответчика в пользу истца сумму, уплаченную истцом по договору купли-продажи, в размере 5 720 300 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска в размере 36825,26 рублей.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания двукратного размера задатка в размере 399500 рублей в порядке п. 1 статьи 381 ГК РФ, суд руководствуется положениями пункта 1 статьи 381 и пункта 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом которых задаток подлежит возвращению только в случае прекращения обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, однако, указанные положения не могут быть применены к обстоятельствам дела ввиду расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств.

Исключение из общего правила о последствиях расторжения договора, предусмотренное нормами пункта 3 статьи 451 ГК РФ, в данном деле с учетом конкретных обстоятельств спора, применению не подлежит, так как возврат двойной суммы задатка, внесенного истцом в обеспечение надлежащего исполнения обязательств перед ответчиком, не отвечает критериям справедливого распределения между сторонами понесенных ими расходов, таким образом, возврату подлежит лишь цена договора купли-продажи от 07.06.2021 года.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать расторгнутым договор № 07062021/2 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2021, заключенный между ТУ Росимущества по Московской области и ФИО1.

Взыскать с ТУ Росимущества по Московской области в пользу ФИО1 денежные средства в размере 5 720 300 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 36825,26 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Пивоварова Я.Г.