Дело № 2-11/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 02 февраля 2023 г.
Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Малаховой О.В.,
при секретаре Ивановой А.А.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о приведении нежилого помещения и общего имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о приведении нежилого помещения и общего имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние, указав в обоснование следующее.
Истцу на праве общей долевой собственности принадлежит 1/3 доля в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу (адрес).
На первом этаже того же дома, непосредственно под квартирой истца, расположено нежилое помещение П3, собственником которого является ФИО3, которым без согласования с иными собственниками помещений многоквартирного дома была осуществлена реконструкции принадлежащего ему помещения, заключающаяся в следующем:
- со стороны дома, выходящей на (адрес), был расширен проём во внешней стене здания, демонтирована несущая колонна, а также расширена площадь помещения за счёт использования земельного участка под многоквартирным домом;
- со стороны дома, выходящей во двор, был возведён пристрой с использованием земельного участка под многоквартирным домом. Крыша пристроя доходит до окон квартир на втором этаже здания.
Указанные изменения помещения ФИО3 могут как повлечь угрозу жизни и здоровью людей в силу уменьшения прочности здания из-за расширения проёма во внешней стене дома и демонтажа несущей колонны, так и явно нарушают интересы собственников квартир на втором этаже дома.
Изначальная планировка указанного помещения проиллюстрирована в прилагаемой к исковому заявлению выписке из ЕГРН от 14.11.2018.
В связи с указанными обстоятельствами собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Нижний Новгород, (адрес) было подано заявление в Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области о проведении проверки нежилого помещения на предмет наличия самовольной реконструкции.
Согласно акту проверки №... от 17.11.2021 ведущим государственным жилищным инспектором Нижегородской области ФИО4 установлено, что по фасадам со стороны подъездов и двора возведены стены с остеклением, расширяющие площадь помещения П3, без монтажа фундамента; расширение площади лоджии выполнено с монтажом крыши (кровли) на фасаде дома со стороны двора.
Также с целью проверки законности действий ФИО3, собственники помещений дома (адрес) обратились в прокуратуру Советского района г. Нижнего Новгорода. В рамках надзорного производства №...Ж-2021 были получены ответы от АО "Домоуправляющая компания Советского района" (№... от (дата)), согласно которому АО "ДК (адрес)" не располагает сведениями о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного (адрес) по вопросам реконструкции помещения П3 вышеуказанного дома; от администрации Советского района г. Нижнего Новгорода (№... от (дата)), в котором указано, что собственник помещения П3 (адрес) в администрацию Советского района г. Нижнего Новгорода за согласованием реконструкции не обращался.
Дополнительно нужно отметить, что согласно выписке из ЕГРН от (дата) площадь указанного помещения П3 составляет 194,5 кв.м., в то время как в выписке из ЕГРН от (дата) она составляла 155,2 кв.м. Представляется, что такое значительное увеличение площади может быть вызвано только реконструкцией помещения.
На основании изложенного истец просит суд обязать ответчика привести принадлежащее ему нежилое помещение П3 по адресу (адрес), а также общее имущество в многоквартирном доме в первоначальное состояние.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании также просила в удовлетворении исковых требований отказать, применить срок исковой давности.
Представители третьих лиц администрации Советского района г. Нижнего Новгорода, администрации г. Нижнего Новгорода, АО "ДК Советского района", Управления Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст. 2 ГПК РФ, задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, в целях реализации которой на суд возлагается обязанность согласно гл. 10 ГПК РФ известить лиц, участвующих в деле, в том числе судебной повесткой, телефонограммой, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Данная обязанность судом выполнена.
В соответствии со ст. 167 ч. 1 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
С учетом указанных обстоятельств, в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
При указанных обстоятельствах с учетом мнения истца и представителя ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Истец ФИО1 является собственником 1/3 в праве собственности на жилое помещение – (адрес) (адрес).
Ответчик ФИО3 является собственником нежилого помещения П3 (адрес).
Нежилое помещение П3 согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2021 и техническому плану по состоянию на 05.04.2019 имеет общую площадь 194,6 кв.м.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит обязать ответчика привести данное нежилое помещение, а также общедомовое имущество в первоначальное состояние.
В судебном заседании стороной ответчика не оспаривался факт перепланировки и реконструкции принадлежащего ФИО3 нежилого помещения.
Из представленных материалов следует, что со стороны фасада дома, обращенного на (адрес), площадь помещений первого этажа, прилегающих к внешней стороне, увеличена за счет пространства лоджий; увеличение площади помещения со стороны двора произведено за счет устройства дополнительной закрытой лоджии, которая фактически является встроено-пристроенным помещением.
Актом инспекционного обследования ГЖИ НО от (дата) №... установлено, что нежилое помещение П3 (салон-парикмахерская "Чародейка") многоквартирного (адрес) располагается на 1 этаже в подъезде №..., имеет отдельные входы со стороны подъездов и дворовой стороны.
Реконструкция фасадной части со стороны подъездов многоквартирного дома с оформлением и организацией отдельного входа выполнена на основании разрешения главы администрации (адрес) от (дата) №...-р и принято комиссией (заключение начальника службы районного архитектора Советского района ГлавУАГ администрации г.Нижнего Новгорода от 11.05.2004). Оборудование закрытой лоджии с дворовой стороны многоквартирного дома выполнено в соответствии с проектом ООО "АРМ" от 2006 г., согласованным начальником службы районного архитектора Советского района Глав УАГ администрации г. Нижнего Новгорода 11.04.2006 г. В ходе перепланировки нежилого помещения П3 выполнены демонтаж кирпичной кладки ограждающей стены под оконными блоками, монтаж дополнительной кирпичной стены с остеклением и дополнительного навеса (крыши) с креплением к фасаду дома. В ходе осмотра нежилого помещения П3 установлено, что количество помещений (22 шт.), общая площадь нежилого помещения с учетом монтажа дополнительной закрытой лоджии и объединения одной из комнат с лоджией (194,6 кв.м.) и расположение несущих конструкций, перегородок соответствует сведениям из плана расположения помещения Раздела 8 выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 03.06.2022 г. № КУВИ-001/2022-84915076, из технического паспорта нежилого помещения от 02.10.2012. Факты проведения дополнительных работ по перепланировке и видимых разрушений (повреждений) несущих стен, перекрытий в нежилом помещении П3 не выявлены.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Принимая во внимание, что площадь нежилого помещения П3, принадлежащего ФИО3, увеличилась с 155,2 до 194,6 кв.м., суд приходит к выводу о произведенной ответчиком реконструкции помещения.
Согласно представленным документам в 2002 году был разработан и утвержден главой администрации г. Нижнего Новгорода от 31.05.2002 № 2634-р проект реконструкции фасадной части (адрес) со стороны подъездов многоквартирного дома с оформлением и организацией отдельного входа. Данный проект согласован Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Нижнего Новгорода 10.06.2002, заключение № 123.
Распоряжением администрации г. Нижнего Новгорода № 2724-р от 20.08.2004 утвержден акт Государственной приемочной комиссии от 11.08.2004 № 52 по приемке в эксплуатацию 10-этажного пристроя с жилой секцией и конторскими помещениями с реконструкцией существующих нежилых помещений по (адрес).
11.04.2006 начальником службы районного архитектора Советского района ГлавУАГ администрации г. Нижнего Новгорода согласован проект устройства закрытой лоджии салона "Чародейка" по адресу (адрес).
Таким образом суд приходит к выводу о том, что реконструкция нежилого помещения П3 была выполнена в 2002 и 2006 годах.
В своем исковом заявлении и пояснениях в судебном заседании истец ссылается на отсутствие согласия всех собственником многоквартирного (адрес) на проведенную реконструкцию нежилого помещения, а также на изменение рыночной цены его квартиры в связи с наличием крыши лоджии помещения непосредственно под окнами квартиры.
Жилищный кодекс РФ, на статьи 36, 40 которого ссылается в обоснование своих требований истец, в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 №189-ФЗ был введен в действие с 01.03.2005.
В силу ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Требования о порядке согласования переустройства, перепланировки и реконструкции к таким исключениям не относятся.
Следовательно, на правоотношения сторон в части реконструкции, произведенной в 2002 году, нормы ЖК РФ не могут быть применены.
В силу абз.1 ст.84 ЖК РСФСР, действовавшего на дату спорных правоотношений, переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Согласно ст. 61, 62 ГрК РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, действовавшего на период проведения реконструкции в 2002-2004 годах, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно - планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.
Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
Из акта государственной приемочной комиссии от 11.08.2004 № 52 о приемке законченного строительством 10-этажного пристроя с жилой секцией и конторскими помещениями с реконструкцией существующих нежилых помещений по (адрес), следует, что строительство и реконструкция производились на основании решения № 2634-р от 31.07.2002 в соответствии с разрешением на производство строительно-монтажных работ от 14.10.2002 № 74/2002.
Данный акт государственной приемочной комиссии был утвержден распоряжением администрации г. Нижнего Новгорода № 2724-р от 20.08.2004.
Следовательно, суд приходит к выводу о том, что реконструкция фасадной части нежилого помещения П3, выходящей на (адрес), была произведена в соответствии с нормами действовавшего на тот период законодательства. Каких-либо правовых оснований для обязания ответчика привести данную часть спорного нежилого помещения в первоначальное состояние не имеется.
Устройство закрытой лоджии помещения П3 согласно представленным документам произведено в 2006 году.
В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку при устройстве лоджии спорного помещения со стороны двора (адрес) было затронуто общедомовое имущество (фасад дома), то на производство данных работ, а также на использование данного имущества исключительно ответчиком необходимо было согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Доводы истца о том, что при данной реконструкции использован также и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся общедомовым имуществом, суд находит несостоятельными.
В соответствии с ч. 1, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно сведениям публичной кадастровой карты государственный кадастровый учет земельного участка под спорным многоквартирным домом произведен 24.04.2012, т.е. после устройства лоджии, следовательно, на момент проведения данной части реконструкции нежилого помещения П3 земельный участок как объект жилищных и земельных правоотношений в силу, в том числе положений ч.3 ст. 6 ЗК РФ, не существовал.
В судебном заседании сторона ответчика не оспаривала факта отсутствия согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование ФИО3 части общедомового имущества.
Однако не смотря на данное обстоятельство, у суда не имеется правовых оснований для обязания ответчика ФИО3 привести нежилое помещение в первоначальное состояние в данной части, поскольку право собственности ответчика на помещение в реконструируемом состоянии зарегистрировано в государственном реестре, новые характеристики помещения внесены в государственный кадастр недвижимости, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН по состоянию на 02.06.2022. Однако право собственности ФИО3 на помещение в реконструируемом состоянии площадью 194,6 кв.м. и регистрационные записи истцом не оспорены, недействительными не признаны, соответствующих исковых требований не заявлено.
В соответствии с выводами судебной экспертизы № 390-09/22, проведенной ООО "Коллегия судебных экспертов" 23.11.2022, произведенная в нежилом помещении П3 (адрес), в соответствии с проектной документацией реконструкция, соответствует требованиям Федерального закона РФ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", требованиям СП 54.13330.2011. "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" и требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", СанПиН 2.1.7.729-99 "Полиметные и полимеросодержащие материалы, изделия и конструкции. Гигиенические требования к безопасности". Покрытие кровли встроено-пристроенного помещения закрытой лоджии нежилого помещения П3 (адрес) необходимо привести в соответствие с проектом.
Произведенная в нежилом помещении П3 (адрес) реконструкция не создает угрозы жизни и здоровью третьих лиц.
Данное заключение оценено судом с учетом принципов, относимости, допустимости и достоверности. Заключение эксперта составлено на основании определения суда о назначении экспертизы, вопрос, поставленный судом перед экспертом, обсуждался в ходе судебного разбирательства, оснований сомневаться в профессиональной компетенции эксперта не имеется. Имеющееся в материалах дела экспертное заключение суд находит обоснованным, не вызывающим сомнения в своей правильности. Перед дачей заключения эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Право собственности истца на (адрес). (адрес) (адрес) зарегистрировано 25.02.2000, с этого же времени согласно пояснениям ФИО1 он стал проживать в квартире. Следовательно, о произведенной реконструкции помещения П3 истец знал с самого начала и являлся свидетелем строительно-монтажных работ как со стороны фасада по (адрес), так и со стороны двора, непосредственно под окнами своей квартиры, поскольку окна квартиры согласно плану выходят на обе стороны дома. При этом на протяжении практически 20 лет (начиная с первой реконструкции) ни истец, ни иные собственники помещений многоквартирного дома к ответчику с требованиями об устранении нарушений их прав не обращались, исковых заявлений в суд не подавали.
В судебном заседании истец пояснил, что неудобства были вызваны поднятием уровня крыши лоджии со стороны двора, а также снижением рыночной стоимости его квартиры из-за наличия под окнами данной крыши лоджии.
В соответствии с отчетом № 51-22Б оценщика ФИО5 об оценке рыночной стоимости (адрес). (адрес) (адрес) рыночная стоимость оценки без учета негативного влияния крыши пристроя под окнами квартиры составляет 8 770 000 рублей, с учетом – 7 893 000 рублей. Однако корректировка на негативное влияние внешних факторов была применена на основании информационных писем риелторских агентств (ООО "Альфа", ООО "Адрес"). Между тем рыночная стоимость спорной квартиры с учетом данного негативного воздействия определена ООО "Альфа" в размере 8 500 000 рублей, ООО "Адрес" – от 8 000 000 до 9 000 000 рублей. Кроме того, данные информационные письма практически слово в слово идентичны между собой.
Спорная квартира истцом на продажу не выставлялась, потребительский спрос на нее не определялся.
Кроме того, стороной ответчика представлены в суд договор №... от (дата) и дополнительное соглашение к нему по утеплению кровли над лоджией помещения. Данные работы были приостановлены именно в связи с возражениями жителей (адрес). Согласно пояснениям представителя ответчика кровля лоджии будет приведена ФИО3 в первоначальное состояние согласно проекту.
Между тем доводы представителя ответчика о пропуске ФИО1 срока исковой давности являются несостоятельными.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Поскольку возникшие спорные правоотношения по использованию общедомового имущества являются длящимися, собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время поставить вопрос о приведении данного имущества в первоначальное состояние, и на это требование исковая давность не распространяется.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, требования действующего законодательства, с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о приведении нежилого помещения и общего имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г. Нижнего Новгорода.
Судья О.В. Малахова