Решение по делу № 2-2584/2022 от 19.10.2022 - о признании договора купли продажи недействительным, применении последствии недействительности сделки, разделе имущества.

дело №

26RS0№-29

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 19.10.2022

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Остапенко О.И.,

при секретаре Полтарацкой Е.В.,

с участием истца ФИО3,

ее представителя ФИО3 адвоката по ордеру ФИО4,

истца ФИО5,

ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО5 к ФИО6, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования нотариуса ФИО7, ФИО8 о признании договора купли продажи недействительным, применении последствии недействительности сделки, разделе имущества,

установил:

ФИО3, ФИО5 обратились в суд с указанным иском, в последствии уточненным, мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли- продажи, в соответствии с которым, ФИО5 продал и передал ФИО6 ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и ?долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>. Данным договором нарушены права истца ФИО3, как собственника ? доли указанного имущества. Сделка противоречит требованиям закона. ФИО3 не было предложено приобрести указанную ? долю недвижимого имущества до заключения сделки, она имела право на преимущественное право выкупа согласно положениям статьи 250 ГК РФ. При заключении сделки не было учтено, что определением Промышленного районного суда г.Ставрополя Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, произведен реальный раздел земельного участка с расположенным на нем жилым домом по указанному адресу. ФИО5 ставил в известность ФИО6 об этом, и она согласилась на сделку, утверждая, при этом, что земля ей не нужна, что было подтверждено в судебном заседании. Истец согласен возвратить ФИО6 в полном объеме уплаченную ему сумму по сделке. Жилой дом по <адрес>, фактически разделен, что противоречит указанию по продаже доли, и предмету сделки. Согласно п.4 договора, в вышеуказанном доме перепланировки, переустройства и переоборудование не производились, что противоречит фактическим обстоятельствам. Согласно технического паспорта жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного Межрайонным отделом № государственного бюджетного учреждения Ставропольского край «Ставкрайимущество», жилой дом фактически разделен в соответствии с вышеуказанным определением суда. Согласно п.10 договора, покупателю передано ?доля от указанного имущества, что противоречит требованиям закона. Покупатель ФИО6 при заключении сделки знала о реальном разделе указанного имущества, что подтверждает её письменный отказ «.. От участка размером 15,91 х 11,26=178 м2 в конце участка справа. Участок (заезд) до водяного счетчика будет в общем пользовании.». Согласно п.6 договора, стороны при его заключении заверили, что не нарушают интересы третьих лиц, что не соответствует действительности и вышеуказанному. Со ссылкой на положения ст. 167, ч. 2 ст. 170 ГК РФ, указывая на притворность сделки, просят суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, ФИО5 продал и передал ФИО6 ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и ?долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>. Применить последствия недействительности сделки.

Из письменных возражений третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, нотариуса ФИО7 следует, что ДД.ММ.ГГГГ ею удостоверен и зарегистрирован в реестре за № договор купли-продажи, на основании которого ФИО5 продал ФИО6, принадлежащие ему ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? долю в праве общее долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу <адрес>, за 3050000 (три миллиона пятьдесят) тысяч рублей). Доводы истцов о необходимости истребования технического паспорта объекта, межевого плана для удостоверения договора купли-продажи не соответствуют положениям Регламента совершения нотариусом нотариальных действий (п.33). Нотариусом в рамках межведомственного взаимодействия с органами Росреестра получены Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (№ — на жилой дом. № №№ — на земельный участок). На основании указанных Выписок ею было установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о принадлежности ФИО5 (Продавцу): ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 304,4 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, запись о государственной регистрации права на жилой <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, запись о государственной регистрации права на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО5 на вышеуказанные жилой дом и земельный участок являлось решение Шпаковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело №. Сведений о принадлежности ФИО5 объектов недвижимости с другим описаниям, какой-либо другой площадью и т.д. по вышеуказанному адресу в Едином государственном реестре недвижимости, не имелось. Также по сведениям ЕГРН по состоянию на дату заключения договора права ФИО5 на вышеуказанные жилой дом и земельный участок не имели каких-либо ограничений (обременений), сведений о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объектов недвижимости в ЕГРН также не имелось. От совладельца ФИО5 - ФИО3 получен отказ от преимущественного права покупки продаваемых им ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, за цену за 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч рублей), удостоверенный нотариусом ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №-н/26-2022-1-97. Что касается доводов истцов о наличии реального раздела вышеуказанных жилого дома и земельного участка, ранее произведенных на основании Определения Промышленного районного суда города Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ, которые, по мнению истцов, ошибочно не были учтены нотариусом при удостоверении вышеуказанного договора, указанные доводы не соответствуют положениям гражданского законодательства, поскольку участники общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу не предприняли необходимых в силу закона действий по оформлению реального раздела жилого дома и земельного участка по адресу и государственной регистрации в ЕГРН своих прав на образованные в результате раздела объекты недвижимости, они не вправе ссылаться на указанное мировое соглашение. Кроме того, определением был закреплен только порядок пользования земельным участком, мирового соглашения о разделе земельного участка не утверждалось. Истцы утверждают, что воля продавца была направлена на продажу только части жилого дома и земельного участка, а не ? доли в доме и ? доли на земельный участок. При обращении в нотариусу ФИО5 изначально заявил о намерении продать какую-то часть земельного участка. Нотариус разъяснила ему п. 4 ст. 35 ЗК РФ об отчуждении доли в доме только совместно с долей на земельный участок. Также, ФИО5 ею было разъяснено, что для отчуждения части земельного участка от принадлежащей ему ? доли земельного участка необходимо сначала произвести раздел земельного участка на необходимые части, провести межевание образовавшихся земельных участков, поставить их на государственный кадастровый учет, осуществить государственную регистрации своих прав на вновь образованные земельные участки, и только после этого, он сможет на законном основании распорядиться такой частью земельного участка. Узнав, что продать часть от своей доли земельного участка без оформления соответствующих документов он не вправе, ФИО5, заявил, что согласен продать ФИО6 принадлежащие ему ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, полностью. Мотивы для принятия такого решения ей как нотариусу не известны. ФИО5 на момент совершения сделки отдавал отчет своим действиям, осознавал и понимал, что продает именно принадлежащие ему ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, и его воля была направлена именно на продажу указанного имущества. При беседе с ФИО5, при зачитывании сторонам текста договора купли-продажи, каких-либо признаков нахождения Продавца под влиянием обмана, угрозы, насилия, существенного заблуждения, нотариусом не выявлено. Нотариусом получены сведения об отсутствии информации о признании ФИО5 недееспособным или ограниченном дееспособным. Разъяснены сторонам правовые последствия сделки. Содержание договора прочитано сторонами до подписания и зачитано нотариусом лично. Стороны своими подписями подтвердили, что содержание договора соответствовало их действительным намерениям, правовые последствия сделки их разъяснены и понятны. Доводы истцов о том, что ФИО5 в силу возраста, образования, состояния здоровья не был способен понимать значение своих действий и руководить ими не подтверждены документально, противоречат заявлению продавца ФИО5 о понимании им правовых последствий сделки, включенному в текст договора, и являются злоупотреблением права с его стороны. При удостоверении договора нотариусом выполнены все требования закона, регулирующие порядок совершения данного нотариального действия, оснований для отказа сторонам договора в его удостоверении не имелось. Доводы о наличии между ФИО3 и ФИО6 предварительных договорённостей относительно порядка пользования или раздела земельного участка и дома, ею никаких сделок между ними не удостоверялось. Считает, что истцами заявлены взаимоисключающие требования о признании сделки недействительной и разделе жилого дома и земельного участка, и признании за каждым долей, поскольку при признании сделки недействительной ФИО6 перестает быть участником долевой собственности, тогда как согласно положениям ст. 252 ГК РФ, имущество находящее в долевой собственности может быть разделено только между ее участниками по соглашению между ними. В связи, с чем просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований истцов.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора нотариус по Шпаковскому районному нотариальному округу ФИО7, ФИО8, в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представлено, ходатайств об отложении не имеется. От ФИО7 имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом неоднократного вызова ФИО8, а также участия в судебном заседании ранее ФИО7, предоставившей отзыв, дававшей пояснения, полагает возможным в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, поскольку они избрали такой способ защиты права, как неявка в судебное заседание.

В судебном заседании ранее третье лицо нотариус ФИО7 поддержала доводы возражения, дополнительно пояснила, что сделка купли-продажи принадлежащих ФИО5 долей в право общей долевой собственности на недвижимое имущество не могла быть совершена с включением условий о продаже отдельных помещений или отдельного земельного участка соответствующих его долям, поскольку раздел недвижимого имущества не был произведен ранее, кроме того раздел с определением конкретных помещений, земельных участков возможен только между участниками долевой собственности, к которым ФИО9 на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ не относилась. Поэтому ФИО5 мог продать, а ФИО6 могла купить только доли в праве общей долевой собственности, а в последующем уже после регистрации права собственности ФИО6 могла бы разделить имущество с другим сособственником или определить порядок пользования недвижимым имуществом. Либо ФИО5 должен был с ФИО3 разделить дом и земельный участок, получить правоустанавливающие документы на отдельные уже объекты недвижимости и продать их как личное имущество. Указанные обстоятельства были разъяснены ФИО5, однако, он принял решение продать доли в праве общей долевой собственности. В связи с чем получен нотариальный отказ от преимущественного права покупки ФИО3, которой разъяснено, что она именно отказывается от покупки, поскольку не желает покупать за предложенную цену. Это не согласие ФИО3 на совершение сделки, законом не предусмотрено получение согласия на совершение сделки купли-продажи сособственника с посторонним лицом, то есть ФИО10 не могла влиять на условия сделки от ДД.ММ.ГГГГ. Сторонам сделки разъяснены последствия заключения сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, они действовали по своей воле и в своем интересе. Просила в иске о признании сделки недействительной отказать, остальные требования оставила на усмотрение суда.

Истцы ФИО1, ФИО3 и представитель ФИО3 - ФИО4 поддержали заявленные уточненные исковые требования и просили удовлетворить. Дополнительно устно уточнили, что просят применить последствия недействительности сделки, вернуть стороны в первоначальное положение, вернуть 1\2 долю земельного участка и 1\2 долю дома в собственность ФИО5, взыскав с ФИО5 в пользу ФИО6 3 050 000 рублей. Дополнительно указали, что просят признать сделку недействительной по основаниям ее притворности, то есть изменили основания иска, и не просят признать ее недействительной на основании ст. 177,178,179 ГК РФ. При этом от первоначального иска в части требований о разделе недвижимого имущества в порядке ст. 252 ГК РФ, признании за ФИО3 и ФИО6 права собственности на недвижимое имущество не отказались, указали, что просто не поддерживают ранее заявленные требования. Просили рассмотреть дело только по уточнённому иску.

ФИО5 дополнительно указал, что он ставил в известность ответчика о том, что дом и земельный участок разделены, что продается часть дома и земельного участка, а не доли. При этом он отдал все документы риэлтору, оплатил его услуги, последний что-то оформлял, и ФИО5 был уверен, что все документы оформлены на отдельные помещения и отдельный земельный участок, а, следовательно, когда оформлялась сделка, он доверился риэлтору, нотариусу, не читал документы, не смотрел, что подписал. Был уверен, что заключает сделку на иных условиях, а не на доли в недвижимости, он юридически не грамотный. Он не понимает ничего, поэтому думал, что все правильно оформлено риэлтором. ФИО5 хотел продать землю без огорода. Он не понимает разницу между 1\2 доля и часть имущества, думал это одно и тоже. Риелтор ему объяснял, что как ФИО5 хочет оформить сделку, это невозможно, но ФИО5 ничего не понял, а нотариус ничего ему не объяснила, сказала, что будет общий заезд, а про огород ничего не сказала. Думал, что заключает сделку на других условиях и продает определенные помещения и определенный участок, а не просто доли.

ФИО3 дополнительно указала, что не помнит читала ли она отказ от преимущественного права покупки, когда подписывала, она думала, что продаются части дома и земельного участка, а не доли. Согласия на продажу долей ФИО5 она не давала. ФИО6 подписала схему, где отказать от части земельного участка, поэтому ФИО11 и не возражала против сделки ФИО5 с ФИО6 ФИО6 разъяснялось, что продаются определенные помещения и определенный земельный участок, она знала о фактическом разделе дома, согласилась, сейчас поменяла свое мнение. Сейчас у дома и земельного участка новые площади, новый технический план и межевой план, но эти документы на один земельный участок и на один дом, без раздела на два участка и два помещения. То есть когда ФИО6 покупала доли в недвижимости, площади фактические не совпадали с площадями в документах. Технический план и межевой план нигде не зарегистрированы.

Представитель истца ФИО3 – ФИО4 дополнительно указала, что ФИО3 заблуждалась относительно природы сделки, поэтому дала согласие на сделку, поскольку получила от ФИО6 расписку об отказе от части земельного участка. На момент написания отказа ФИО6 являлась покупателем по договору, имела право его подписывать, и говорила, что земля ей не нужна, знала, что покупает часть дома и земельного участка, а не доли. То есть ее воля была направлена на совершение сделки на иных условиях – на покупку отдельных помещений, а не долей. Указанное подтверждено предварительным договором купли-продажи, а также пояснениями ФИО12 о том, что она бы не совершила сделку, если бы не были ей выделены отдельные помещения, не имелись бы отдельные коммуникации, и не было отдельных счетчиков, лицевых счетов. Значит и она совершала сделку на иных условиях, прикрыв ее другой сделкой, совершенной на доли, а не отдельные помещения.

В судебном заседании ответчик ФИО6 возражала против заявленных требований истцов, при этом пояснила, что она является покупателем ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ?долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>. При заключении сделки от совладельца ФИО5 - ФИО3 получен отказ от преимущественного права покупки продаваемых им ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Поэтому считает, что интересы права ФИО3 ни чем не нарушены. При этом действительно при покупке ей ФИО5 показал дом и земельный участок, указав, какими конкретно комнатами он пользовался и, следовательно, она будет пользоваться, при этом установлены отдельные счетчики и имеются отдельные лицевые счета. Относительно земельного участка конкретной договоренности не было, но он ей и не нужен был. При заключении предварительного договора ей пояснили, что право собственности на помещения оформлено в надлежащем порядке, однако, потом оказалось, что оформлены только доли. Но данный вариант покупки в долях ее устроил, поскольку ей выделены определенные помещения в пользование, и относительно данных помещений в доме у нее с ФИО3 до настоящего времени нет спора. Весь спор идет относительно земельного участка. Однако, она предлагала ФИО3 произвести реальный раздел дома и земельного участка, даже ходила в администрацию, но необходимо идти двум собственникам, а ФИО3 против. При заключении сделки она понимала, что покупает доли в доме и земельном участке, а не отдельные помещения и отдельный земельный участок, ее устроил данный вариант покупки долей, она понимала, что будет сособственником в праве общей долевой собственности на недвижимость. Сложился порядок пользования домом, и она с ФИО3 пользуются различными помещениями и отдельно оплачивают коммунальные услуги. ФИО5 очень спешил, продавая домовладение, при этом ни ФИО5, ни ФИО3 не говорили о решении суда, которым ранее был произведен раздел. Все понимали, что продают и покупают именно доли в домовладении. Истец понимала и совершала сделку по приобретению недвижимости именно в долям и понимала, что ее совладельцем в другой ? доле будет ФИО3. Нотариус объяснила ФИО5, что продать, как он хочет невозможно, на что ФИО5 сказал, что ему все равно как, но он хочет продать. При этом реального раздела дома и земельного участка она не видела, она покупала доли в праве. Она живет в доме, оплачивает коммунальные платежи по отдельным счетчикам, заключены договоры с энергоснабжающими организациями. Действительно в предварительном договоре купли-продажи указана 1/3 доли на земельный участок, но потом нотариус разъяснила ФИО5, что таким образом продать нельзя, и он решил продать 1\2 долю, а ФИО6 согласилась купить 1\2 долю, так и оформили

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 1, части 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ, предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Правосудие по гражданским делам в соответствии с требованиями статьи 12 ГПК РФ осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. При этом каждая из сторон согласно статье 56 ГПК РФ должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.(статьи 218 ГК РФ).

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ).

Частью 1 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 304,4 кв.м., кадастровый №, и ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый №, находящимися по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

От ФИО3, как совладельца ФИО5, получен отказ от преимущественного права покупки продаваемых последним ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, за цену за 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч рублей), удостоверенный нотариусом ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №-н/26-2022-1-97

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 304,4 кв.м., с кадастровым номером № и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., с кадастровым номером № находящимися по адресу: <адрес>, удостоверенного нотариусом по Шпаковскому нотариальному округу Ставропольского края ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ.

Право общей долевой собственности за ФИО6 на данные ? долю в жилом доме и ? долю земельном участке зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ, записи о регистрации №; №, что подтверждено выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

На дату рассмотрения иска участниками общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по 1\2 доли каждому по вышеуказанному адресу являются ФИО3 и ФИО6

Разрешая спор о признании сделки недействительной, суд учитывает, что истцами изменены основания иска, в связи с чем суд рассматривает спор по предъявленным истцом основаниям ч. 2 ст. 170 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", к п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Признаком притворности сделки является отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Договор не может быть признан притворной сделкой, если установлены наличие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и фактическое ее исполнение.

В обоснование требований сторона истца ссылается, что в противоречие с фактическими обстоятельствами произведенного ранее раздела жилого дома и земельного участка, подтвержденного определением Промышленного суда г.Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашение между ФИО5 и ФИО13 о разделе жилого дома и определении порядка пользования земельным участком, при совершении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не учтены и не указаны данные условия, а содержатся условия о продаже только долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

При этом, подписывая договор купли-продажи ФИО5 был абсолютно уверен, что подписывает договор купли-продажи отдельных помещений и части земельного участка, так как ФИО6 обещала не претендовать на конкретную часть земельного участка, и ознакомлена с помещениями в жилом доме, которые ей передаются в собственность. Предмет сделки не был согласован, а нотариусом, риелтором ФИО8 и ФИО6 он был введен в заблуждение относительно предмета сделки, предполагая, что сделка заключается на иных условиях.

Между тем, указанные доводы не являются основанием для признания вышеуказанной сделки недействительной, поскольку в соответствии с требованиями ст. 431, 432 ГК РФ стороны согласовали все существенные условия по договору, а именно при буквальном толковании условий договора судом установлена, что воля истца была направлена на передачу за плату (продажу) в собственность ФИО6 принадлежащей ему ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли на земельный участок, а воля ФИО6 направлена на приобретение в праве общей долевой собственности ? доли на дом и ? доли на земельный участок за плату в сумме 3 050 000 рулей, получение и передачу которых стороны не оспаривали. Иных условий, договор купли-продажи не содержит.

Ссылка стороны истца на определение Промышленного суда г.Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть учтена, поскольку мировое соглашение о разделе жилого дома по 1\2 доли каждому в жилом доме с определением конкретных помещений каждому, и определении порядка пользования земельным участком, заключено между иными сторонами - ФИО5 и ФИО13. Данное определение не исполнено, право собственности на конкретные помещения и конкретную часть земельного участка с получением технических планов и межевых планов, последующей регистрации права индивидуальной собственности за ФИО13 и ФИО5 не произведено. Далее ФИО13 подарил свои 1\2 долю на жилой дом и ? долю земельный участок ФИО3, при этом ФИО3 не являлась стороной мирового соглашения, сведения о правопреемстве по данному судебному решению отсутствуют, следовательно, права и обязанности по данному мировому соглашению ей не перешли. При этом претензий относительно перехода права собственности на доли, а не конкретные помещения и отдельный земельный участок у ФИО3 отсутствовали. При этом, вышеуказанным определением суда был закреплен только порядок пользования земельным участком, а мирового соглашения о разделе указанного земельного участка между истцами судом не утверждалось.

Поскольку мировое соглашение между заключившими его сторонами не исполнено, обе стороны из сторон мирового соглашения выбыли, а ФИО3 и ФИО6 сторонами данного мирового соглашения не являлась, им не могли перейти права и обязанности ФИО5 и ФИО13 из данного мирового соглашения на дату сделки от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, участники общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, не предприняли необходимых в силу закона действий по оформлению реального раздела жилого дома и земельного участка.

Неверное указание по мнению стороны истцов в договоре купли-продажи общей площади земельного участка и жилого дома, поскольку перед продажей истцами ДД.ММ.ГГГГ составлен технический план жилого дома и межевой план земельного участка, и площади дома и земельного участка отличаются в сторону увеличения от площадей, указанных в правоустанавливающих документах, не влечет недействительность сделки от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку предметом договора являлись доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, данные изменения не легализованы в установленном законом порядке, связи с чем, считать их достоверными по сравнению с данными, содержащимися в ЕГРН, ни у нотариуса не имелось, ни у суда не имеется при рассмотрении спора. Нотариус руководствовалась данным, содержащимися в официальных государственных источниках Едином государственном реестре недвижимости.

Суд отмечает, что даже представленный в суд технический план от ДД.ММ.ГГГГ и межевой план от ДД.ММ.ГГГГ составлены на один целый дом и один целый земельный участок, а не на отдельный два земельных участка и отдельные два помещения в доме (квартиры и тд). То есть из данных документов следует, что ФИО5 и ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не произвели фактический раздел дома, право общей долевой собственности не прекращено, право личной собственности за каждым не возникло.

При этом, суд отмечает, что государственная регистрация перехода права общей долевой собственности к ФИО2 на 1/2 доли на дом и ? долю на земельный участок на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ произведена, о чем сделаны записи регистрации, отказа в совершении регистрационных действий в связи с неверным указанием общей площади жилого дома и земельного участка, не имеется.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы истцов о том, что сделка, заключенная с ответчиком, является притворной, носит предположительный характер, относимых и допустимых доказательств того, что оспариваемая сделка направлена не на передачу по договору купли-продажи долей в недвижимости в пользу ФИО6, а на достижение других правовых последствий, стороной истцов не представлено.

ФИО5 в судебном заседании указал, что его воля была направлена на продажу своих долей (части) в жилом доме и земельном участке, им установлена цена, которую он хотел, соответствующая по его мнению рыночным ценам, денежные средства получены, в домовладении он не проживает. То есть сделка от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на достижение тех правовых последствий, которые ФИО5 и имел ввиду – продажа доли в недвижимости. Сделка фактически исполнена, ответчик вступил во владение и пользование недвижимостью, проживает в доме, оплачивает коммунальные платежи, заключила договоры с энергоснабжающими организациями, а ФИО5 получил денежные средства по договору, в проданной недвижимости не проживает.

При это ФИО6 указала, что она понимала, что приобретает доли в праве общей долевой собственности, ее воля была направлена на приобретение долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, ее устроили данные условия сделки, при этом она пояснила, что ее устроил и порядок пользования домом.

Доводы стороны истца о том, что изначально в предварительном договоре купли-продажи указано о продаже только 1/3 доли на земельный участок, с чем ФИО6 согласилась, не свидетельствует о том, что в последующем при заключении основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ воля сторон была направлена на куплю-продажу 1/3 доли под прикрытием продажи ? доли, поскольку при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ стороны справе изменить свои намерения, в том числе согласится на иные условия сделки или отказаться от сделки, что согласуется с положениями ст. 421 ГК РФ о свободе договора, и подтверждено правоустанавливающими документами. Правоустанавливающих документов на 1/3 доли на земельный участок, или отдельный земельных участок, принадлежащий ФИО5 не имелось на дату заключения сделки, и не имеется при рассмотрении дела.

Кроме того, суд отмечает, что в свете ч. 2 ст. 170 ГК РФ воля всех участников сделки должна быть направлена на то, чтобы прикрыть иную сделку. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Доказательств иной воли всех сторон сделки, направленной на установление между сторонами сделки иных правоотношений, а не купли-продажи долей в недвижимости, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон, суду не представлено.

К пояснениям ФИО5 о том, что он не читал договор, ничего не понял при заключении сделки, в документы на недвижимость не вникал, поскольку является юридически неграмотным, доверился риэлтору, нотариусу и поверил покупателю, думая, что продает отдельные помещения и отдельный участок, суд относится критически, поскольку не свидетельствуют о притворности сделки, а только об отсутствии должной степени осмотрительности.

В обоснование доводов о признании договора купли продажи недействительным истец ФИО3 указывает, что ей не было предложено приобрести указанную ? долю недвижимого имущества до заключения сделки, а она имела право на преимущественное право выкупа согласно положениям ст. 250 ГК РФ.

Однако в материалах дела имеется нотариальный отказ ФИО3 от преимущественного права покупки продаваемых ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, за цену за 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч рублей), удостоверенный нотариусом ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №

При этом суд обращает внимание, что законом не предусмотрено согласие ФИО3 на продажу ее совладельцем долей в общей долевой собственности, как ошибочно полагает истец, а предусмотрена только возможность отказа от преимущественного права покупки за определенную цену. Таким образом, она не могла повлиять на выбор продавцом того или иного покупателя.

Суд отмечает что в отказе от преимущественного права покупки содержатся существенные условия сделки – ФИО3 отказывается от покупки долей в праве общей долевой собственности, а не отдельных помещений и отдельного земельного участка. То есть и в отказе и в договоре купли-продажи содержатся одинаковые существенные условия о предмете сделки.

Таким образом, право ФИО3 на преимущественную покупку долей в праве общей долевой собственности не нарушено, поскольку ей предложили покупку продаваемых долей по цене, за которую они продаются, и на прочих равных условиях, которые полностью нашли свое отражение в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем ФИО3 отказавшись от преимущественного права покупки долей, не могла требований включение в договор купли-продажи не долей, а отдельных частей и отдельного земельного участка.

ФИО3, как являлась, так и является собственником ? доли на жилой дом и ? доли на земельный участок, ее права сделкой от 21.01.2022 не нарушены. Цена сделки в договоре от 21.01.2022 соответствует стоимости, предложенной ей и указанной в отказе от преимущественного права покупки.

Ссылка ФИО3 на то, что думала, что ФИО5 продает конкретные помещения, а не доли в праве общей долевой собственности, иначе бы не отказалась бы от преимущественного права покупки, судом не может быть учтена, поскольку сама ФИО3 является сособственником ? доли в праве общей долевой собственности на недвижимость, и доказательств выделения ей в собственность конкретного земельного участка и конкретных помещений в жилом доме, которые прошли государственную регистрацию, на ДД.ММ.ГГГГ не представила. Не отрицала в предварительном судебном заседании того обстоятельства, что спор у нее с ФИО6 только о порядке пользования земельным участком, считает, что огородом должна пользоваться истица, а по дому спора не имеется. ФИО5 в предварительном судебном заседании пояснил, что спор о земле.

Доводы ФИО3 и ФИО5 о письменном отказе ФИО6 от части земельного участка, не могут быть учтены. Сторона истцов указала, что данный документ составлен ДД.ММ.ГГГГ, между тем вне зависимости о того, подписан он был ФИО6 или нет, в данный момент ФИО6 не являлась участником долевой собственности жилого дома и земельного участка, поскольку право на недвижимое имущество возникает только после государственной регистрации права, а, следовательно, в свете положений ст. 252 ГК РФ не могла заключать с ФИО3 соглашения о разделе или определении порядка пользования имуществом. В связи с чем оснований для назначения почерковедческой экспертизы документа у суда не имелось.

Суд приходит к выводу о том, что воля ФИО5 и ФИО6 была направлена на заключение сделки купли-продажи, на условиях, согласованных сторонами, с тем субъектным составом, который указан в договоре. Сделка от ДД.ММ.ГГГГ направлена на достижение тех правовых последствий, для которых она заключалась, с целью перехода права собственности от продавца к покупателю за плату. Иная воля сторон не установлена. Одного намерения ФИО5 продать отдельные помещения в доме и и отдельный земельный участок под прикрытием сделки купли-продажи долей недостаточно. Суд установлено наличие у ФИО5 и ФИО6 волеизъявления на исполнение заключенной сделки купли-продажи: ФИО5 получил денежные средства, в домовладении не проживает, ФИО6 оплатила денежные средства, вступила в фактическое владение, проживает в домовладении, платит за коммунальные услуги, заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями. ФИО3 нотариально отказалась от преимущественного права покупки долей в домовладении, ее права совершенной сделкой от ДД.ММ.ГГГГ не нарушены.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии законных основании для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применении последствий недействительности сделки, возврате сторон в первоначальное положение, взыскании денежные средств с ФИО5 в пользу ФИО6, а, следовательно и прекращении права собственности ФИО6 по изложенным истцами основаниям ее притворности.

Кроме того, при предъявлении уточненного иска сторона истцов в просительной части оставила требования только о признании сделки недействительной, однако в первоначальном иске содержатся также требования прекращении права собственности за ФИО6, о разделе жилого дома и земельного участка в порядке ст. 252 ГК РФ, и признании за ФИО3 и ФИО6 прав собственности на отдельные помещения и отдельные земельные участки.

Поскольку истец не отказался от данных требований, и в данной части производство по делу не прекращено, суд рассматривает их по изложенным иске основаниям вне зависимости от того, что данные требования не поддержаны стороной истцов.

Разрешая данные требования, суд приходит к выводу, что требования истцов о прекращении права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности в доме и ? долю в праве на земельный участок ФИО6, исключении записей о регистрации права собственности за ФИО6, исключает последующее применение к ФИО14 положений ст. 252 ГК РФ, поскольку она перестает быть участником общей долевой собственности, а, следовательно, последующий раздел недвижимого имущества между ней и ФИО3 при указанных в первоначальном иске обстоятельствах не основан на законе.

Возложение на суд после прекращения за ФИО6 права собственности на недвижимость обязанности снова признать право, но личной собственности за ФИО6 на отдельные земельные участки и отдельные помещения в доме противоречит закону, поскольку не может подменять волеизъявление стороны ФИО6 на заключение договора купли-продажи на согласованных с ней условиях, а не навязанных истцом ФИО3 или судом.

Граждане свободны в реализации своих прав, в том числе на заключение договоров на согласованных условиях, и никто не может быть понужден к реализации субъективного права, если это прямо не предусмотрено законом.

Таким образом у суда отсутствуют законные основания для раздела дома и земельного участка с последующим признанием права за ФИО3 и ФИО6 по изложенным истцами основаниям. Истцами избран ненадлежащий способ защиты права.

Суд отмечает, требований о разделе жилого дома и земельного участка между ФИО3 и ФИО6 по иным основаниям, в том числе, в порядке ст. 252 ГК РФ, как между сособственниками, суду не заявлено. При этом стороны не лишены в последующем возможности реализовать данное право в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения первоначальных и уточненных требований ФИО3, ФИО5 к ФИО6 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3, ФИО5 к ФИО6, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Нотариуса ФИО7, ФИО8 о признании договора купли продажи недействительным, применении последствии недействительности сделки, разделе имущества - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в апелляционном порядке в течение месяца через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Составление мотивированного решения отложено до 25.10.2022.

Судья О.И. Остапенко