УИД 28RS0008-01-2022-001761-93
Дело №2-69/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2023 года г.Зея Амурской области
Зейский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Куприяновой С.Н.,
при секретаре Гришиной В.В.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд настоящим иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 05 октября 2022 года квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый между ней и ответчиком; обязать ответчика возвратить указанную квартиру; взыскать с ответчика судебные расходы в общей сумме 15945 рублей, в обоснование требований указала, что 05 октября 2022 года между ней и ответчиком был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила 524527 руб. 90 коп., которые должны были быть оплачены в течение 45 дней после государственной регистрации перехода права собственности на имущество за счёт заёмных средств, предоставленных СКПК «Межрегион-Финанс» в соответствии с договором займа <Номер обезличен> от 05 октября 2022 года. Вместе с тем, указанное обязательство покупателем не исполнено, по состоянию на 23 ноября 2022 года по истечении 45 дней денежные средства на расчётный счёт продавца не поступили. Указанное нарушение условий договора является для неё существенным. 23 ноября 2022 года она заказным письмом направила в адрес ответчика претензию о расторжении договора купли-продажи квартиры с требованием в срок до 15 декабря 2022 года расторгнуть указанный договор путём совместного подписания соглашения о расторжении договора и совместной подачи заявлений в регистрирующий орган о государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи. Указанную претензию с проектом соглашения о расторжении договора купли-продажи ответчик получила 01 декабря 2022 года, однако до настоящего времени ответ на претензию не поступил. Для оказания юридической помощи в виде составления претензии, соглашения о расторжении договора и составления искового заявления она обратилась к адвокату НО «Зейская правовая коллегия адвокатов Амурской области» ФИО4, размер вознаграждения труда адвоката составил 7500 рублей, в том числе: составление претензии 3500 рублей, составление искового заявления 4000 рублей. Расходы по оплате государственной пошлину составили 8445 рублей.
Определением суда от 20 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Межрегион-Финанс».
В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивала, поддержав доводы, изложенные в иске. Кроме того, суду пояснила, что денежные средства от продажи спорной квартиры она не получила до настоящего времени. Считает, что её права нарушены, договор купли-продажи подлежит расторжению. До заключения договора купли-продажи ФИО2 снимала эту квартиру с условием оплаты коммунальных услуг. В октябре 2022 года она уехала из г. Зея, некоторое время в квартире проживал сын ФИО2 С ноября 2022 года квартира находится в её распоряжении, ей передали ключи от квартиры, препятствий в пользовании квартирой в настоящее время не имеется.
Ответчик в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о причине неявки в суд не сообщила, отзыв на иск не представила.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Межрегион-Финанс» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещён надлежащим образом.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав истца, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу положений п.п.1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым (п.2 ст.450.1 ГК РФ).
Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
Согласно п.п.1, 4 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
На основании ст.ст.488, 489 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определённое время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, или определённый в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключённым, если в нём наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В силу ст.ст.549, 551 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору купли- продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с разъяснениями пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Судом установлено, что 05 октября 2022 года между истцом и ответчиком заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый номер <Номер обезличен>
В соответствии с п.3 указанного договора, стоимость квартиры составляет 524527 руб. 90 коп., которые будут оплачены в течение 45 дней после государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п.1 настоящего договора, за счёт заёмных средств, предоставленных СКПК «Межрегион-Финанс», в соответствии с договором займа <Номер обезличен> от 05 октября 2022 года, место заключения – г.Благовещенск Амурской области, срок возврата займа – 120 дней с даты получения заёмщиком суммы займа, процентная ставка 10% годовых.
Согласно п.7 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права к покупателю, имущество, указанное в п.1 настоящего договора, будет находиться в залоге у СКПК «Межрегион-Финанс».
Передача отчуждаемой квартиры продавцом и принятие её покупателем состоялись до подписания настоящего договора. Договор является единственным документом, подтверждающим передачу квартиры (п.8 договора).
Государственная регистрация перехода права собственности и государственная регистрация ипотеки в силу закона состоялась 07 октября 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22 декабря 2022 года.
В обоснование требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, истец ссылается на то, что ответчик не произвела оплату за приобретённую квартиру.
Как следует из соглашения о расторжении договора займа <Номер обезличен> от 05 октября 2022 года, заключённого между СКПК «Межрегион-Финанс» и ФИО2, 29 декабря 2022 года СКПК «Межрегион-Финанс» и ФИО2 расторгли договор займа №54/22 от 05 октября 2022 года, претензий друг к другу не имеют.
Согласно справке СКПК «Межрегион-Финанс» от 11.01.2023, ФИО2 по договору займа <Номер обезличен> от 05 октября 2022 года был выдан частичный заем в размере 70000 рублей, заем погашен 29.12.2022, задолженности нет.
В силу ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В соответствии с ч.1 ст.56, 59, 60 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик обязанность по оплате приобретённого жилого помещения по договору купли - продажи от 05 октября 2022 года не исполнила, заемные средства в размере 524527 руб. 90 коп. СКПК «Межрегион-Финанс» ФИО2 не выдавались, доказательств оплаты за счет иных средств ответчиком не представлено.
Истцом соблюден досудебный порядок заявления требований о расторжении договора, досудебная претензия был направлена ответчику 25 ноября 2022 года и получена ФИО2 29 ноября 2022 года, что подтверждается почтовой квитанцией и уведомлением к почтовому отправлению. В указанный в претензии истцом срок – до 15 декабря 2022 года требования истца удовлетворены не были.
Оценив доказательства, предоставленные сторонами, суд исходит из того, что в результате неисполнения ответчиком обязательства по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости истец в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Подобное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи.
Таким образом, учитывая, что ответчик свои обязательства по оплате недвижимого имущества во исполнение договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества не исполнила, суд признаёт данное нарушение существенным, ввиду чего договор купли-продажи спорной квартиры от 05 октября 2022 года подлежит расторжению.
Поскольку названный договор подлежит расторжению, то произведенная на его основании реестровая запись в ЕГРН <Номер обезличен> от 07.10.2022 о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> - подлежит аннулированию.
Соответственно, после расторжения названного договора купли-продажи и аннулирования записи о праве собственности ФИО2 на квартиру реестровая запись о праве собственности на квартиру отчуждателя (ФИО1), зарегистрированном до указанной сделки, подлежит восстановлению.
Учитывая пояснения истца в судебном заседании о том, что спорная квартира ей передана и находится в её пользовании, оснований для удовлетворения требований о возложении на ответчика обязанности возвратить указанную квартиру истцу, не имеется, в связи с чем, в этой части требований суд принимает решение об отказе в их удовлетворении.
В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы в общей сумме 15945 рублей, в том числе: 7500 рублей – оплата юридических услуг адвоката ФИО4 (3500 рублей за составление претензии, 4000 рублей за составление искового заявления 4000 рублей), 8445 рублей – расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.
В подтверждение несения указанных судебных расходов истец представила: квитанцию НО «Зейская правовая коллегия адвокатов Амурской области» адвоката ФИО4 от 16 декабря 2022 года к приходному кассовому ордеру №42, из которой следует, что истец оплатила ФИО4 стоимость услуг по составлению претензии и составлению искового заявления в размере 7500 рублей; чек-ордер ПАО Сбербанк Благовещенское отделение <Номер обезличен> от 16 декабря 2022 года об оплате государственной пошлины в размере 8445 рублей.
Таким образом, поскольку требования истца судом удовлетворены, с ответчика в пользу истца на основании ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы в сумме 15945 рублей.
При этом суд учитывает среднюю стоимость юридических услуг по данной категории дел в регионе, в том числе, рекомендуемые минимальные ставки вознаграждения за юридическую помощь, оказываемую адвокатами Адвокатской палаты Амурской области, утверждённые решением Совета Адвокатской палаты Амурской области от 25 мая 2012 года с учётом изменений и дополнений.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 05 октября 2022 года, заключённый между ФИО1 и ФИО2.
Аннулировать реестровую запись в ЕГРН <Номер обезличен> от 07.10.2022 о регистрации права собственности ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен>) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый номер <Номер обезличен>
Настоящее решение суда по вступлению в законную силу является основанием для восстановления реестровой записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <Номер обезличен>.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен> судебные расходы в сумме 15945 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий С.Н. Куприянова
Решение принято в окончательной форме 12 января 2023 года.
Судья