Решение по делу № 2-13/2023 от 02.03.2023 - о взыскании денежных средств, по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи.

Дело № 2-13/2023

УИД 22RS0015-01-2022-001967-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 02 марта 2023 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Токаревой Ж.Г.,

при секретаре Калашниковой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском, в котором с учетом уточнений, просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 200 000 руб., проценты на неосновательное обогащение в размере 14 676 руб. 71 коп., упущенную выгоду в размере 72 000 руб.

Свои требования мотивировала тем, что 01.11.2021 заключила с ответчиком договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: АДРЕС, за 1 400 000 руб. По условиям договора 200 000 руб. были переданы продавцу до подписания договора. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 03.11.2021, также в связи рассрочкой оплаты по договору 03.11.2021 зарегистрирована ипотека в пользу продавца.

Фактически ключи от жилого дома переданы 09.11.2021, при этом вещи продавца не были вывезены из дома.

12.12.2021 истец ФИО1 заехала в спорный жилой дом. В течение недели проживания она обнаружила следующие скрытые недостатки жилого дома: промерзание стен, наличие в полу щелей, нерабочее водяное отопление – дом находится в двух уровнях, первый этаж не прогревался радиаторами отопления, температура воздуха была +10 градусов. Истец вынужден был обогреваться электрическим обогревателем, что привело к большим расходам (покупка электрического обогревателя, угля, привлечение специалистов сантехников по отоплению с целью консультации и дальнейшего ремонта). Кроме того, половое покрытие пола находится в неудовлетворительном техническом состоянии, глубокие трещины в стенах на 1 этаже, обнаружены отверстия между плинтусами и стеной, промерзание подоконников, на кухне стена покрыта льдом из-за нерабочего отопления.

На обращение в связи с недостатками к ответчику, 31.01.2022 ФИО2 приехала в жилой дом, где убедившись, что отопление действительно не работает, ФИО2 пригласила специалистов, которые подтвердив, что отопление в доме не работает, порекомендовали купить водяной насос. 01.02.2022 истцом был приобретен водяной насос за 5 000 руб., оплачена работа.

Через три недели истица сообщила ответчику об оставшихся проблемах в отоплении дома и предложила расторгнуть договор, на что ФИО2 согласилась, пояснив, что вернет деньги после продажи дома другим покупателям. 10.03.2022 ключи от жилого дома переданы ответчику, вещей истца в доме нет. В целях урегулирования спора 19.03.2022 в адрес ответчика направлена досудебная претензия, которая получена ответчиком 08.04.2022. Полагает, что ответчик пользуется незаконно ее денежными средствами с даты получения претензии о расторжении договора купли-продажи и требования возврата денежных средств. Также, согласно проведенной по делу судебной экспертизе, в спорном жилом доме выявлены явные недостатки, которые при первичном осмотре не были видны истцу, покупка дома осуществлялась, когда дом не отапливался. Недостатки жилого дома появились вследствие его естественно износа. В настоящее время спорный дом, принадлежащий истцу, сдается ответчиком в аренду третьим лицам, которые платят ежемесячную арендную плату в размере 8 000 руб. С получения ответчиком претензии, с 08.04.2022 до 11.01.2023, прошло 9 месяцев, в связи с чем, упущенная выгода составляет 72 000 руб. Кроме того, полагает, что с ответчика в ее пользу подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 676 руб.71 коп.

Возражая против исковых требований, ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: АДРЕС, заключенный 01.11.2021 между ФИО2 и ФИО3, возвратить вышеуказанные жилой дом и земельный участок в собственность ФИО2

В обоснование иска указала, что по условиям договора купли-продажи цена недвижимого имущества определена в размере 1 400 000 руб., порядок расчета определен: 200 000 руб. – до подписания договора; 500 000 руб. в срок до 25.12.2021, 700 000 руб. – до 01.04.2022. В нарушение условий договора, ФИО1 оплата в срок до 25.12.2021 не произведена, в связи с чем, направлено требование об оплате задолженности, которое оставлено без ответа. Поскольку договор расторгается в связи с неисполнением обязательства по оплате со стороны покупателя ФИО1, уплаченные по договору денежные средства в размере 200 000 руб. возврату не подлежат.

Истец, ответчик по встречному иску ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. ФИО1 встречные исковые требования признала, о чем представила письменное заявление. Последствия признания иска, предусмотренные ч. 1 ст.39, ч. 3 ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), а именно - в случае принятия судом признания иска ответчиком, выносится решение об удовлетворении заявленных истцом требований, ответчику ясны и понятны, признание иска сделано ответчиком добровольно, согласно ее воле и желанию. Также ФИО1 дополнительно пояснила, что из спорного дома выехала в марте 2022, ответчику была устная претензия, потом письменная. При беседе ФИО2 говорила, что в течении трех месяцев вернет деньги в размере 200 000 руб., но затем ответчиком был подан иск. В доме оставались вещи холодильник, три кровати, домашняя утварь. Нашлись покупатели на дом, предложила ФИО2 продать дом и вернуть 200 000 руб., ФИО2 сказала, что ничего не должна, и 200 000 руб. - это был задаток.

Ответчик, истец по встречному иску ФИО2, в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель по доверенности ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что неосновательного обогащения со стороны ФИО2 в данном случае нет, поскольку спорный дом в аренду не сдавался, приходилось ухаживать за домом. ФИО1 должна вернуть ФИО2 в собственность дом, земельный участок.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, с учетом мнения сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 01.11.2021 между ФИО2-продавец, и ФИО1-покупатель, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым, продавец передает, а покупатель приобретает в собственность жилой дом, общей площадью 63,8 кв.м., с земельным участком, общей площадью 2677 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС.

В соответствии с условиями договора цена недвижимого имущества составляет 1 400 000 руб. (п. 2.1. договора), из которых 1 000 000 руб. стоимость жилого дома, 400 000 руб. стоимость земельного участка. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере 200 000 руб. оплачивается покупателем до подписания настоящего договора; часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере 500 000 руб. оплачивается покупателем в срок до 25.12.2021, оставшаяся часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере 700 000 руб. - до 01.04.2022 года. До окончательного расчета жилой дом с земельным участком будет находиться в залоге в продавца.

Согласно Разделу 3 договора купли-продажи, передача жилого дома с земельным участком от продавца к покупателю осуществляется в день подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. До заключения настоящего договора, покупатель ознакомился с техническим состоянием жилого дома с земельным участком. Претензий не имеет.

На дату рассмотрения спора указанный дом с земельным участком принадлежит на праве собственности ФИО1, которое зарегистрировано 03.11.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.04.2022.

Как установлено материалами гражданского дела и не оспаривается ответчиком, оплата в размере 200 000 рублей была передана ФИО1 продавцу ФИО2 до подписания договора.

17.02.2022 в адрес ФИО1 от ФИО2 направлено требование об оплате, предусмотренное п. 2.2 договора купли-продажи в размере 500 000 руб.

В свою очередь 19.03.2022 ФИО1 направлено в адрес ФИО2 досудебное заявление о расторжении договора купли-продажи от 01.11.2021 и возврате денежных средств в размере 200 000 руб., в связи с выявленными в процессе эксплуатации недвижимого имущества недостатками в виде промерзания стен, некорректной работы системы отопления. Указанная претензия получена адресатом 08.04.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

Предложение оставлено ФИО2 без удовлетворения, в адрес ФИО1 19.04.2022 направлен ответ на досудебное заявление, в котором указывается, что оснований для возврата денежных средств в размере 200 000 рублей не усматривается, поскольку покупателем не представлено никаких доказательств несоответствия качества переданного по договору купли-продажи объекта недвижимости. Кроме того, в нарушение договора, покупателем в срок до 25.12.2021, до 01.04.2022 не произведена оплата по договору.

Из ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1. ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно показаниям допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля К., он является знакомым истца ФИО1, муж которой попросил его помочь перевезти вещи в новый дом, топить печь, это было в декабре 2021 года, проживает по соседству. Дом очень холодный, приходил к ФИО6 в гости после Нового года, сидели в валенках. Дом необходимо было отапливать с сентября месяца, чтобы он нагрелся. До декабря 2021 года в указанном доме никто не проживал, спорный дом требует капитального ремонта.

Из показаний допрошенного в качестве свидетеля в судебном заседании Е. следует, что он проживает совместно с ФИО1, ведет общее хозяйство. ФИО2 утаила информацию об аварийном состоянии дома. После переезда в спорный дом выяснилось, что в полу сильные зазоры, дует со стен и окон. ФИО2 сама увидела состояние дома, согласилась с тем, что в доме очень холодно, предложила установить насос, однако это не помогло. Вечером температура в доме доходила до +10 градусов.

В соответствии с показаниями допрошенного в качестве свидетеля П., в декабре 2021 Е. попросил его перевезти вещи из г.Барнаула в с. Покровка. В доме в печи не хватало колосников, печь не стандартная. Около трех часов пытались нагреть дом, тепло не поднималось. Трубы были холодные, кухня холодная, стены шлаколитые. Ночевал в доме 3-4 раза, без обогревателя невозможно спать. Насос установили, однако в доме так же холодно.

В рамках рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы».

Согласно экспертному заключению № 2933/22 от 06.12.2022 ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» наличие признаков промерзания стен не установлено (отмечено, что ФИО2 пояснила, что поддерживать систему отопления в зимний период, а также пользоваться домом в зимний период не собирается). Указано, что для надлежащего функционирования системы печного водяного отопления необходимо начинать по окончанию теплого периода года и поддерживать в течении зимнего периода. При этом ФИО1 заехала в спорный дом 12.12.2021. То есть, не было осуществлено надлежащее функционирование системы печного водяного отопления, что могло явиться причиной недостатка «нерабочее печное отопление», указанного в исковом заявлении, поскольку запустить систему печного водяного отопления при отрицательных температурах наружного воздуха весьма проблематично. Кроме того, надлежащее функционирование системы печного водяного отопления подразумевает регулярное топление печи для поддержания в помещениях положительной температуры близкой к оптимальной, которая согласно ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» составляет 21 градусов. Недостатки в виде зазоров между покрытием пола и наружной стеной в одной их жилых комнат первого этажа, а также зазоров между плинтусом и стенами на втором этаже являются явными недостатками и определяются визуально. При этом указано, что достоверно определить период возникновения недостатков, выявленных в исследовании, не представляется возможным, так как в настоящее время отсутствует апробированная и рекомендованная к использованию методика определения давности таких недостатков (зазоры между покрытием пола и наружной стеной в одном из жилых комнат первого этажа, а также зазоры между плинтусом и стенами на втором этаже). Исходя из того, что исследуемый жилой дом не является новым (год завершения строительства согласно отчету об объекте недвижимости – 1993г.) объектом, то есть, имеет определенный физический износ, эксперты полагают, что наиболее вероятно, указанные недостатки имелись до заключения договора купли-продажи от 01.11.2021. В ходе проведения экспертного осмотра установлены следы работ по установке электрического циркулярного насоса на систему отопления. Наличие следов работ по утеплению не установлено. Техническое состояние исследуемого дома (имеющиеся повреждения) связано с естественным физическим износом и не связано с проведением работ по установке электрического циркулярного насоса на систему отопления (работы по ремонту системы отопления, проведенные ФИО1).

На основании ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, часть недостатков, указанные в экспертном заключении, не могли быть выявлены покупателем при осмотре спорного объекта недвижимости перед заключением договора купли-продажи, что не позволило ФИО1 в последующем эксплуатировать дом по назначению.

При таких обстоятельствах суд полагает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика суммы в размере 200 000 рублей, уплаченной по договору купли-продажи от 01.11.2021 г.

Вместе с тем, суд полагает не подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами, неосновательного обогащения, в размере 14 676 руб. 71 коп, упущенной выгоды в размере 72 000 руб.

Указанные требования мотивированны истцом тем, что ФИО2 узнала или должна была узнать о неосновательности обогащения 08.04.2021 г., со дня получении претензии. На невозвращенную сумму 200 000 руб. подлежат начислению проценты, установленные ст. 395 ГК РФ. Истцом представлен расчет процентов. Из пояснений истца и её представителя следует, что в настоящее время спорный дом, принадлежащий истцу, сдается ФИО7 в аренду третьим лицам, которые платят ежемесячную арендную плату в размере 8 000 руб. С 08.04.2022 до 11.01.2023 прошло 9 месяцев, в связи с чем, упущенная выгода истца в виде дохода от аренды по мнению истца оставляет 72 000 руб.

Под неосновательным обогащением понимается чужое имущество, включая денежные средства, которые лицо приобрело (сберегло) за счет другого, без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой.

Проценты, начисляемые по статье 395 ГК РФ, являясь мерой ответственности за просрочку, принципиально отличаются от процентов за использование капитала, которые подлежат уплате на основании норм о договорах займа (кредита), вклада и т.п.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 37, 48, 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7, в случае если между сторонами имеется спор о возмещении ущерба и его размере, который разрешается решением суда, только на основании решения суда на стороне ответчика возникает денежное обязательство по уплате определенных судом сумм, соответственно действия ответчика не могут рассматриваться как неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания.

Договор купли-продажи от 01.11.2021 в настоящее время не расторгнут, соответственно, денежное обязательство, на сумму которого могут начисляться проценты по статье 395 ГК РФ, не возникло, как и неосновательное обогащения у ФИО7 в размере 200 000 руб., в связи с чем, не подлежит взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих возможность использования имущества в период с 08.04.2022 до 11.01.2023 путем сдачи его в аренду третьим лицам и получения соответствующего дохода, наличия в спорный период намерения сдавать имущество в аренду, а также, что в результате действий ответчика ей причинены убытки в виде неполученной арендной платы.

В связи с изложенным, у ФИО7 не возникло неосновательного обогащения в виде удержания арендных платежей без оснований, предусмотренных сделкой.

Рассматривая встречное требование ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В судебное заседание представлено заявление о признании ФИО1 встречных исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 01.11.2021г.

Суд принимает признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

При установленных обстоятельствах, суд находит правомерными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 01.11.2021.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При цене иска в 286 676,71 руб., с учетом уточнения исковых требований, государственная пошлина подлежала уплате в сумме 6 066,77 руб., представителем ФИО1 оплачена государственная пошлина в указанном размере.

С учетом размера удовлетворенных исковых требований с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 4 232,18 руб. (200 000 х100/286 676,71 =69,76% х 6 066,77=4 232,18).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) денежные средства в размере 200 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4 232,18 руб., всего взыскать 204 232,18 руб.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: АДРЕС, заключенный 01.11.2021 между ФИО2 и ФИО1.

Возвратить в собственность ФИО2 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: Ж.Г. Токарева