УИД №

Дело № 2-1432/2022

Мотивированное решение изготовлено 11.08.2022.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 03 августа 2022 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Бирюковой М.Ю.,

при помощнике судьи Станкевич О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО1 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд,

установил:

Администрация ГО Верхняя Пышма обратилась с иском к ФИО1 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд. В обоснование иска указано следующее: ФИО1 является собственником объекта недвижимости: земельного участка с КН №, площадью 22+/-2 кв.м., и расположенного на нем гаражного бокса (помещения) с кадастровым номером № площадью 19,5 м2, по адресу: <адрес>

На основании постановления Администрации ГО Верхняя Пышма от 11.08.2021 № «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков в целях размещения линейного объекта «Строительство автомобильной дороги по <адрес>» в связи с отсутствием в муниципальной собственности ГО Верхняя Пышма равноценных земельных участков.

В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчику.

Вышеуказанное постановление было опубликовано в газете «Красное знамя», на официальном интернет портале правовой информации городского округа Верхняя Пышма (www.верхняяпышма-право.рф), официальном сайте городского округа Верхняя Пышма.

Копия постановления была направлена в адрес ответчика заказной почтой. Факт направления указанного постановления в адрес ответчика подтверждается реестром и чеком от 15.09.2021 №.

На основании пп 5.п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации был подготовлен отчет ООО «ОК «Альянс» ФИО3 от 01.12.2021 № об оценке объекта недвижимости. В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 233 241 рублей.

Ответчику был выдан проект соглашения об изъятии и отчет об оценке. Факт получения ответчиком проекта соглашения и отчета об оценке подтверждается личной подписью ответчика на уведомлении от 26.01.2022 №.

До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес Администрации не поступили. Согласия о цене истцом и ответчиком не достигнуто. Кроме того, письмом от 07.04.2022 ответчик отказался от изъятия, в связи с несогласием с отчетом № об оценке.

На основании изложенного истец просит: изъять путем выкупа у ФИО1 объектов недвижимости: земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и расположенное на нем нежилое помещение -гаражный бокс №, с кадастровым номером №, площадью 19,5 м2, прекратив право собственности ответчика на изымаемые объекты; признать за городским округом Верхняя Пышма право собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенное на нем нежилое помещение -гаражный бокс №, с кадастровым номером №, площадью 19,5 м2; определить сумму возмещения, уплачиваемую ФИО1 в размере 233 241 рублей, в том числе 192 000 рублей – стоимость изымаемого земельного участка с нежилым помещением (гаражным боксом), 42 241 рублей – размер убытков, которые несет собственник.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4, возражала против удовлетворения заявленных требований в части выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости, поскольку она занижена. Считает необходимым взять за основу решения суда заключение эксперта ФИО5 № от 28.06.2022.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении разбирательства по делу не просил.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объектов недвижимости: земельного участка с КН №, площадью 22+/-2 кв.м., и расположенного на нем гаражного бокса (помещения) с кадастровым номером №, площадью 19,5 м2, по адресу: <адрес>

На основании постановления Администрации ГО Верхняя Пышма от 11.08.2021 № «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков в целях размещения линейного объекта «Строительство автомобильной дороги по <адрес>» в связи с отсутствием в муниципальной собственности ГО Верхняя Пышма равноценных земельных участков.

На основании пп 5.п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации был подготовлен отчет ООО «ОК «Альянс» ФИО3 от 01.12.2021 № об оценке объекта недвижимости. В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 233 241 рубль.

Ответчику был выдан проект соглашения об изъятии и отчет об оценке. Факт получения ответчиком проекта соглашения и отчета об оценке подтверждается личной подписью ответчика на уведомлении от 26.01.2022 №.

До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес Администрации не поступили. Согласия о цене истцом и ответчиком не достигнуто.

Письмом от 07.04.2022 ответчик отказался от изъятия, в связи с несогласием с отчетом № об оценке.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчика на земельный участок и жилое здание, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ответчика спорных объектов недвижимости, прекращении ее права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику, суд исходит из следующего.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для определения стоимости изымаемого объекта недвижимости, а также определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 25.05.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5, сотруднику ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности».

Согласно заключению эксперта № от 28.06.2022 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости: земельного участка с КН 66:36:0102001:1678 составляет 75 880 рублей, и расположенного на нем гаражного бокса (помещения) с КН № – 466 120 рублей. Размер упущенной выгоды составляет 59 025 рублей.

В судебном заседании в качестве эксперта, предупреждённого об уголовной ответственности, допрошена ФИО5, которая суду пояснила следующее: обоснованность выборов аналогов представлена ею в таблице в заключении. При выборе аналогов ею было учтено следующее: наличие овощной ямы, расположение объекта. Были выбраны те объекты, которые находились ближе всего к объекту оценки. Среднее значение аналогов составило 21,687. Выбирались аналоги по состоянию, наличию овощной ямы, месторасположению. С каждым собственником созванивалась. Все гаражи в ГСК были взяты к сравнению. Где-то не было отопления, либо есть только овощная яма, но нет смотровой, не взяты те гаражи, которые идут под снос, и те, где собственники не ответили на телефонные звонки, в связи с чем не удалось установить актуальность предложения о продаже гаража, его состояние и окончательную стоимость. При осмотре гаража ответчика было обнаружено, что стены покрашены, уложена плитка (водоснабжение и телевидение не учитывалось). Отделка в гараже очень хорошая, лучше даже, чем у аналогов за 650 000 рублей. Применен коэффициент 18%, поскольку ею учтены монтажные работы на полу, дорогостоящая овощная яма. При телефонных разговорах с другими собственниками она выясняла техническое состояние продаваемого гаража и делала вывод, подойдет ли такой аналог. Если взять гараж с меньшей стоимостью, то корректировки будут большими. Если коэффициент вариации больше 33%, то аналоги некорректно выбраны. Обзванивала по объявлениям более дешевые, но там в большинстве случаев оказывалось, что состояние объектов не очень хорошее. Ни в одном справочнике нет методики корректировки на овощные и смотровые ямы. К сравнению она не брала аналоги, находящиеся в жилых комплексах, только в ГСК. Исходя из фотографий в объявлениях и личного обзвона собственников она исключала те гаражи, где не брали трубку и со смотровой ямой.

Оценивая заключение эксперта ФИО5, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и размера убытков.

При этом считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта ФИО5 не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющими заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, что подтверждено документами о квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.

Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки 21.06.2022, подробное описание объектов оценки содержится в разделе 2 заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства экспертом использован сравнительный подход. При этом экспертом обоснованно выполнен отказ от использования затратного и доходного подхода, с учетом степени полноты имеющейся информации по данным объектам недвижимости.

Данный вид подхода является приемлемым для оценки объектов недвижимости, соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

В ходе исследования экспертом были применены поправочные коэффициенты в соответствии с местоположением объектов аналогов и условиями рынка, в месте их расположения, а также с учетом конструктивных элементов здания, других факторов и характеристик, влияющих на стоимость, анализа рынка и наиболее эффективного использования.

Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение эксперта ФИО5 определяет размер возмещения на момент рассмотрения спора судом, то время как в соответствии с представленным истцом отчетом об оценке от 01.12.2021 №, выполненным экспертом ООО «ОК «Альянс» ФИО3, размер возмещения определялся по состоянию на 17.03.2022, то есть без учета позиции изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, согласно которой в тех случаях, когда сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ответчику за изымаемое у него недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение, составленное экспертом ФИО5

С учетом указанного заключения в пользу ФИО1 подлежит выплата стоимости недвижимого имущества в размере 542 000 рублей, а также убытки, в том числе упущенная выгода в размере 59 025 рублей.

В удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом отказано, поскольку оснований для этого не установлено.

Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.

В соответствие с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу положений статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно ч.3 ст. 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

В силу положений ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Определением суда от 25.05.2022 по ходатайству сторон назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5, сотруднику ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности». Расходы по оплате экспертизы возложены на истца и ответчика в равных долях.

ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности». оценочная экспертиза проведена и суду представлено заключение эксперта № от 28.06.2022, которое было положено в основу решения суда.

Из акта № от 28.06.2022 следует, что ФИО1 оплачены услуги по проведению оценочной экспертизы в размере 5 000 рублей.

ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» выставило счет на оплату экспертизы Администрации ГО Верхняя Пышма в размере 5 000 рублей.

Доказательств оплаты экспертизы в размере 5 000 рублей, возложенной определением суда от 25.05.2022 в равных с ответчиком долях на истца - администрацию ГО Верхняя Пышма, суду не представлено.

Как следует из платежного поручения № от 02.08.2022 администрацией ГО Верхняя Пышма, переведена сумма в размере 5 000 рублей за услуги оценки по делу № на счет депозита Управления Судебного департамента в Свердловской области.

Таким образом следует произвести выплату ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» (ИНН <***>, ОГРН <***>) со счета депозита Управления Судебного департамента в Свердловской области 5 000 рублей, перечисленных администрацией городского округа Верхняя Пышма.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>) к ФИО1 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, - удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО1 (<данные изъяты> на объект недвижимости: земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <данные изъяты> и расположенное на нем нежилое помещение -гаражный бокс №, с кадастровым номером №, площадью 19,5 м2, с момента выплаты ему выкупной цены.

Признать за городским округом Верхняя Пышма право собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и расположенное на нем нежилое помещение -гаражный бокс №, с кадастровым номером №, площадью 19,5 м2, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 542 000 рублей (75 880 +466 120), а также стоимость убытков, связанных с изъятием имущества, в размере 59 025 рублей.

Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

В счет оплаты услуг эксперта ФИО5 произвести выплату ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» (ИНН <***> ОГРН <***>) со счета депозита Управления Судебного департамента в Свердловской области 5000 рублей, перечисленных администрацией городского округа Верхняя Пышма.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде.

Судья М.Ю. Бирюкова