Дело № 2-119/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Красноармейский районный суд города Волгограда

в составе председательствующего судьи Мурашкиной И.А.,

при секретаре Кузьминой Ю.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

10 января 2023 года в городе Волгограде, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО16 к ФИО5 ФИО17 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности.

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома от 23.03.2021г., прекратить право собственности ФИО5 на жилой дом по адресу: <адрес>, признать право собственности на жилой до по указанному адресу за ФИО4, признать обязательство, предусмотренное п. 5 договора купли-продажи жилого дома от 23.03.2021г. о выплате ФИО5 ФИО4 1055000 руб. наличными деньгами в течение шести месяцев с момента подписания настоящего договора неисполненным, прекращении права собственности ФИО5 на земельный участок по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указал, что 23.03.2021г. между ним и ФИО5 был подписан договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, продажная цена определена в 1300000 руб., из которых 245000 руб. были уплачены ответчиком при подписании договора, а оставшиеся 1055000 руб. должны быть уплачены ответчиком наличными деньгами в течение шести месяцев с момента подписания договора.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по оплате цены договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его представители ФИО1, ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО5 в судебное заседании не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что денежные средства в размере 1055000 руб. были переданы ФИО5 ФИО4, однако расписка не составлялась, так как между ними были доверительные отношения. ФИО4 снял обременение с жилого дома, что также свидетельствует о том, что денежные средства истец получил.

Представитель 3 лица – администрации Волгограда в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено судом, 23.03.2021г. между ФИО4 и ФИО5 подписан договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что соглашением сторон продажная цена отчуждаемого жилого дома определена в сумме 1300000 руб., из которых 245000 руб. уплачены покупателем продавцу наличными деньгами до подписания настоящего договора, а 1055000 руб. буду уплачены покупателем продавцу наличными деньгами в течение шести месяцев с момента подписания настоящего договора. Отсрочка платежа по договору влечет возникновение права залога в силу закона у продавца.

Право собственности ФИО5 на жилой дом по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 30.03.2021г.

Также было зарегистрировано ограничение права и (или) обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона, на основании заявления ФИО4 от 23.03.2021г.

13.09.2022г. ФИО4 в адрес ФИО5 направил уведомление о расторжении договора купли-продажи от 23.03.2021г. в связи с неполучением денежных средств.

Обращаясь в суд с указанным иском, ФИО4 утверждает о том, что ФИО5 ему не были выплачены денежные средства в сумме 1055000 руб., в связи с чем имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома.

При этом представителями истца в судебном заседании пояснено, что после регистрации права собственности на жилой дом за ФИО5, последняя стала оформлять земельный участок в свою собственность. В связи с тем, что на жилом доме было наложено обременение, не имелось возможности оформить земельный участок, взять кредит. По просьбе ФИО5 ФИО4 снял обременение с жилого дома, однако ФИО5, переоформив земельный участок, денежные средства по договору купли-продажи от 23.03.2021г. ему не передала.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО18 пояснила, что истец – ее <данные изъяты>, который по наследству получил жилой дом по <адрес>, решил его продать, купить себе квартиру, чтобы разъехаться. Дом продал ФИО5, которая деньги ему не выплатила. ФИО5 говорила, что нужно оформлять земельный участок, она хотела взять кредит в банке, но банк отказал в выдаче кредита. Они обращались к риэлтору, который сопровождал сделку, им сказали, что нужно подождать, пока оформят земельный участок.

Не доверять показаниям свидетеля у суда нет оснований, показания свидетеля подтверждаются иными доказательствами, исследованными в судебном заседании.

В судебном заседании также установлено, что 04.08.2021г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с заявлениями о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона на жилой дом по адресу: <адрес>, обратились ФИО4 и ФИО5

Из выписки из государственного реестра недвижимости по состоянию на 02.11.2022г. следует, что собственником жилого дома по адресу: <адрес>, является ФИО5, обременение на здание отсутствует.

Также установлено, что 20.06.2022г. между администрацией Волгограда и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО5 на земельный участок по вышеуказанному адресу зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 18.08.2022г.

Представитель ответчика в судебном заседании, возражая против предъявленных исковых требований, пояснила, что оставшиеся денежные средства передавались истцу ответчиком частями, расписка не составлялась, так как между ними были доверительные отношения, кроме того, ФИО4, сняв обременение с жилого дома, подтвердил тем самым, что расчет произведен.

По ходатайству стороны ответчика в судебном заседании опрошены свидетели ФИО19

Свидетель ФИО20 пояснил, что знаком с ответчиком. Супруг ответчика ФИО21 весной 2021г. обратился к нему с просьбой занять денежные средства в сумме 150000 руб. на покупку дома. Он согласился, передал ФИО22. денежные средства в сумме 150000 руб., со сроком возврата в течение полугода. Расписка не составлялась, так как они доверяли друг другу. Деньги брались ФИО23 на приобретение дома, до передачи денег дом еще не был приобретен К-выми. Долг ФИО5 отдал частями.

Свидетель ФИО24 пояснил, что знаком с ответчиком, супруг ответчика ФИО25 в конце августа 2021г. занимал у него денежные средства в сумме 150000 руб. на покупку дома. Договаривались, что в течение года ФИО26 отдаст долг. Расписка не составлялась, так как между ними были доверительные отношения. ФИО27 вернул долг в октябре-ноябре 2021 года.

Свидетель ФИО28 пояснила, что является <данные изъяты> ФИО29 ответчик – <данные изъяты>. Сын с супругой купили дом, в рассрочку, по цене более 1000000 руб. Летом 2021 года сказали, что будут брать кредит, она сказала, что не надо брать кредит, и дала сыну 400000 руб., документально это не оформлялось, денежные средства ей не возвращались. Сын говорил, что кто-то еще ему занял деньги.

Суд считает, что не доверять показаниям свидетелей нет оснований, однако, их показания не свидетельствуют о том, что ФИО5 были переданы ФИО4 денежные средства в сумме 1055000 руб. за продажу жилого дома.

10.11.2021г. ФИО5 в ПАО Сбербанк был взят кредит в сумме 290000 руб., однако данный факт также не свидетельствует о том, что денежные средства были переданы ФИО4

Представленные стороной ответчика выписки о состоянии вклада на имя ФИО5, о наличии банковской карты на имя ФИО30, выписки по счету кредитной карты на имя ФИО31 также не подтверждают факт передачи денежных средств ФИО4

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Таким образом, в подтверждение исполнения обязательства по оплате ответчик обязана была представить документ, выданный истцом, подтверждающий его исполнение в соответствии с вышеуказанной нормой.

Такого документа ответчиком не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии доказательств исполнения обязательства покупателя по оплате приобретенного недвижимого имущества.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, указанные нормы представляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами либо расторжения договора.

Тем же пунктом Постановления Пленума разъяснено, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В развитие данной позиции в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017) разъяснено, что неполучение продавцом оплаты по договору является его существенным нарушением в контексте требований п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Недоплата покупателем практически всей цены либо неоплата всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи жилого дома, В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (статьи 1104, 1105 ГК РФ).

Разрешая заявленные требования, суд, оценив представленные доказательства, содержание договора купли-продажи от 23.03.2021г., приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании обязательства, предусмотренного п. 5 договора купли-продажи жилого дома от 23.03.2021г. о выплате ФИО5 ФИО4 1055000 руб. наличными деньгами в течение шести месяцев с момента подписания настоящего договора неисполненным, расторжении договора купли-продажи от 23.03.2021г., прекращении права собственности ФИО5 на жилой дом по адресу: <адрес>, признании права собственности на указанный жилой дом за ФИО4, взыскании с ФИО4 в пользу ФИО5 оплаченной и полученной по договору суммы в размере 245000 руб.

При этом суд считает, что в удовлетворении исковых требований о прекращении права собственности ФИО5 на земельный участок следует отказать на основании следующего.

Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Так как между Администрацией Волгограда и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, данный договор не оспорен, не признан недействительным, суд считает, что прекращение права собственности ФИО5 на земельный участок не приведет к защите и восстановлению прав истца, нарушит права администрации Волгограда, как стороны по сделке.

Учитывая положения статьи 103 ГПК РФ, предусматривающей, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО32 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО5 ФИО33 (паспорт <данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности удовлетворить частично.

Признать обязательство, предусмотренное пунктом 5 договора купли-продажи жилого дома от 23.03.2021г. о выплате ФИО5 ФИО34 ФИО4 ФИО35 1055000 рублей наличными деньгами в течение шести месяцев с момента подписания договора неисполненным.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, заключенный 23.03.2021г. между ФИО4 ФИО36 и ФИО5 ФИО37, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО5 ФИО38 на жилой дом по адресу: <адрес>, признав право собственности ФИО4 ФИО39 на жилой дом по адресу: по адресу: <адрес> взыскав с ФИО4 ФИО40 в пользу ФИО5 ФИО41 денежную сумму в размере 245000 (двести сорок пять тысяч) рублей.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований ФИО4 ФИО42 отказать.

Взыскать с ФИО5 ФИО43 в доход бюджета муниципального округа город-герой Волгоград государственную пошлину в сумме 300 (триста) рублей.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО5 ФИО44 на жилой дом по адресу: <адрес>, и регистрации на него права собственности ФИО4 ФИО45

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Красноармейский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено с использованием технических средств 13 января 2023 года.

Председательствующий: И.А. Мурашкина