Решение по делу № 2-3966/2023 от 10.07.2023

копия

УИД 03RS0005-01-2023-004049-43

дело № 2-3966/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2023 года город Уфа

Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шаймиева А.Х.,

при секретаре Вафине Т.Э.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО5 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании предоставить земельный участок в аренду,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству земельный и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании предоставить земельный участок в аренду.

В обоснование исковых требований истец указал, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, площадь участка составляет 1570 кв.м., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № oт ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает, что на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Собственником объекта незавершенного строительства является ФИО1, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Октябрьского района г. Уфы и ФИО2 ФИО6 был заключен Договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №.

В связи с истечением срока действия Договора аренды № истцом было подано заявление в Администрацию Октябрьского района г. Уфы о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок.

В ответ на обращение был получен отказ (исх. №№ от ДД.ММ.ГГГГ) в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:040610:1739 расположен объект незавершенного строительства. На данный момент строительство индивидуального жилого дома завершено. Однако, в связи с тем, что срок действия договора аренды истек, то истцы не имеют законных оснований для получения акта ввода в эксплуатацию дома. Права истцов могут быть восстановлены лишь посредством повторного заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

По окончании срока действия договора аренды истцы продолжали пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок предоставлен не был.

Факт оплаты арендных платежей по Договору аренды № подтверждается Актом сверки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, также платежными поручениями №, №, №, № № за ДД.ММ.ГГГГ годы по договору аренды №. То есть истец является добросовестным арендатором и оплачивает своевременно арендные платежи по договору аренды земельного участка.

На основании изложенного, истец просит суд обязать Министерство земельных и имущественных отношений подготовить и направить ФИО2 ФИО7 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком действия на 3 года, в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме по доводам изложенным в иске.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суду предоставили отзыв в котором просили в удовлетворении и требований отказать.

Представитель третьего лица Администрации Октябрьского района г. Уфы Республики Башкортостан. Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна, заявлений и ходатайств не поступало.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, дав им оценку, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с ДД.ММ.ГГГГ, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ФИО3 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома, площадь участка составляет 1570 кв.м.

Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ФИО3 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома (объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:0406105158), площадь участка составляет 1570 кв.м.

Срок аренды установлен ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:040610:5158. Собственником объекта незавершенного строительства является ФИО1, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, из представленных суду документов следует, что ФИО1 воспользовался предоставленным ему правом однократного предоставления земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства и распорядился им по своему усмотрению, на земельном участке объект так же имеет статус незавершенного строительства, обратился по истечении срока действия договора, в связи с чем каких-либо законных оснований для повторного заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (даже при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ему на праве собственности), не имеется.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 названного Кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Доводы истца о том, что арендодатель не заявлял требований об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся отклоняются судом, как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку несовершение арендодателем соответствующих действий не порождает у него обязанность на продление договорных отношений.

Из материалов дела усматривается, что степень готовности объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 10 %, такая же степень готовности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 10 %.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

С заявлением о предоставлении земельного участка истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока действия договора (ДД.ММ.ГГГГ).

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка сроком на новый срок.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 – 199 ГПК РФ суд:

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО8 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании предоставить земельный участок в аренду - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента составления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Судья подпись А.Х. Шаймиев

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ