Дело № 3а-686/2023

55OS0000-01-2023-000610-38

Строка стат.отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Карева Е.П.,

при секретаре Жунусове Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 ноября 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение) об оспаривании решения Бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...> на основании договора аренды <...> от 27 апреля 2021 года. С 6 июля 2023 года ФИО1 является собственником указанного земельного участка, на основании договора купли-продажи земельного участка от 28 июня 2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2022 года и составляет <...> рублей.

На основании отчета об оценке № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года, подготовленного оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО2, административный истец 19 апреля 2023 года обратился в Бюджетное учреждение, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Решением Бюджетного учреждения от 18 мая 2023 года № ОРС-№ <...> в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что влечет увеличение размера арендной платы (в настоящее время – увеличение налоговых платежей), исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным заявлением.

В ходе рассмотрения административного дела административный истец ФИО1 уточнил заявленные требования. Просил признать недействительным решение Бюджетного учреждения № ОРС-55/2023/000049 от <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 февраля 2023 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей согласно заключению эксперта ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России (том 4 л.д. 47).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 АлексА. поддержал уточненные требования в полном объеме.

Представитель Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» ФИО4 в судебном заседании заявленные административным истцом требования не признала в полном объеме, просила отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель Администрации города Омска ФИО5 представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Одновременно указал, что Администрация города Омска согласна с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, согласно которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере <...> рублей и не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 4 л.д. 45).

Административный истец ФИО1, представитель заинтересованного лица департамента имущественных отношений Администрации города Омска в судебное заседание не явились при надлежащем извещении.

Исследовав материалы административного дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 3, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером <...> на основании договора аренды № <...>от 27 апреля 2021 года (том 2 л. д. 16-24). С 6 июля 2023 года ФИО1 является собственником указанного земельного участка, на основании договора купли-продажи земельного участка от 28 июня 2023 года (том 3 л.д. 105-116).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> является действующей, результаты определения которой затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере правоотношений, регулируемых земельным и гражданским законодательством, а также в сфере налогообложения. Соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ 19 апреля 2023 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2023 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года, подготовленный оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО2 (том 1 л.д. 19-257).

Решением Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № ОРС-№ <...> от 18 мая 2023 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Проанализировав положения Устава бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», а также утвержденные директором бюджетного учреждения Положение о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетном учреждении Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетном учреждении Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Регламент рассмотрения бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 3 л.д. 131-147), суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом решение бюджетного учреждения принято компетентным органом, в пределах предоставленных полномочий (одним из основных видов деятельности является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ), в установленный частью 10 статьи 22.1 названого Федерального закона тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В предмет доказывания по рассматриваемой категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения), соответствие представленного заинтересованным лицом отчета об оценке объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года, подготовленных оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий».

Бюджетным учреждением в оспариваемом решении отмечены нарушения, допущенные в отчете об оценке № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года, подготовленных оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий»: пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), пунктов 9, 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)» (далее – ФСО № 5), пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)» (далее – ФСО № 6) (том 3 л.д. 11-15, 129-130).

При этом вопросы соответствия отчета об оценке объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и прочее).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением суда от 20 июля 2023 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения № ОРС-№ <...> от 18 мая 2023 года, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 3 л.д. 121-124).

Согласно заключению эксперта № 1550/2-4-23 от 24 августа 2023 года отчет № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в следующей части:

- использование в отчете объектов-аналогов №№ 2, 4, 20 при недопустимом их отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки» (при сроке экспозиции более 12,1 мес.) в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям п. 22 б) ФСО № 7;

- не соответствие требованиям п. 22 б) ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135: в Отчете по объекту-аналогу № 21 в таблицах 11.1, стр. 78, 11.4 стр. 100-101 приведена противоречивая информация о наличии/отсутствии центральных инженерных коммуникаций, не соответствующая информация объявления в приложении к Отчету на стр. 226, неверно рассчитан коэффициент корректировки на наличие инженерных коммуникаций в размере 1,141 коэффициент корректировки составит 1,186;

- при отдельном исключении трех объектов-аналогов с максимальными значениями скорректированных удельных цен определяется, что в отчете нормализация итоговой выборки аналогов произведена с несоблюдением принципов достаточности, существенности и однозначности, что не соответствует п. 22, 25 ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135.

Также согласно заключению эксперта в отчете № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 18 мая 2023 года № ОРС-№ <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Нарушение, указанное в замечании № 2 решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 18 мая 2023 года № ОРС-№ <...>, имеются в части исключения объектов-аналогов из выборки для получения однородности полученных результатов:

- при отдельном исключении трех объектов-аналогов с максимальными значениями скорректированных удельных цен определяется, что в отчете нормализация выборки объектов-аналогов произведена с несоблюдением принципов достаточности, существенности и однозначности, т.е. неверно, как следствие, имеются нарушения требований п. 22, 25 ФСО № 7, с. 11 ФЗ № 135 (том 3 л.д. 176а -193).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 1550/2-4-23 от 24 августа 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт ФИО6 обладает необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 3 л.д. 177).

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт прошел дополнительную профессиональную переподготовку в ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России по экспертной специальности «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, с целью проведения их оценки» и аттестован на право самостоятельного производства судебных экспертиз по экспертной специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года (том 3 л.д. 178).

Поскольку заключением судебной экспертизы было установлено, что представленный отчет об оценке № 12/02/2023 от 12 апреля 2023 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, указанный отчет не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Как следствие отказ в удовлетворении поданного в Бюджетное учреждение заявления по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, является правильным, оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы его принятия.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют.

Разрешая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению эксперта № <...> от <...>, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО7 № 1860/2-4-23 от <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 февраля 2023 года составляет <...> рублей (том 4 л.д. 10-34).

Проанализировав заключение эксперта суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого оснований не имеется. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и достаточным опытом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеет заинтересованности в исходе спора (том 4 л.д. 9). При этом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, заключение эксперта не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Сторона административного истца заключение эксперта не оспаривала, уточнив заявленные требования в части размера рыночной стоимости земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы № 1860/2-4-23 от 25 октября 2023 года.

Представитель Администрации города Омска не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с указанным отчетом.

На основании вышеизложенного, суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании экспертного заключения, по состоянию на 1 февраля 2023 года в размере <...> рублей.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 19 апреля 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 февраля 2023 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 19 апреля 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2023 года.

Судья Омского областного суда Е.П. Карев