Решение по делу № 2-254/2025 от 30.05.2025 - о сохранении квартиры в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, признании права на обращение в орган регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома.

Дело № 2-254/2025

55RS0009-01-2025-000214-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года р.п. Большеречье

Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего Костючко Ю.С.,

при секретаре судебного заседания Малининой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации Большереченского муниципального района Омской области, ООО «Лидер» о сохранении квартиры в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, признании права на обращение в орган регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований ссылаются на те обстоятельства, что являются собственниками квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ими была произведена перепланировка квартиры (изменена площадь кухни и комнат), а также демонтирована веранда (холодная пристройка) прилегающая к квартире и по всей ширине квартиры возведена жилая пристройка общей площадью 18,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ они обратились в Администрацию Большереченского муниципального района Омской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство для осуществления реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в части кв.№ Однако в выдаче разрешения на строительство устно им было отказано, в связи с непредставлением необходимых документов, предусмотренных нормами ч.7 ст.51 ГрК РФ, а именно: результатов инженерных изысканий, проектной документации, градостроительного плана земельного участка, согласия всех правообладателей объекта капитального строительства и рекомендовано обратиться в суд.

На основании экспертного заключения ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования общая площадь квартиры составляет 89,1 кв.м. Жилое помещение соответствует требованиям СП 54.13330.2022 Свод правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», пригодно для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме.

В настоящее время истцам необходимо распорядиться указанным недвижимым имуществом, но они не могут этого сделать, потому что согласно правоустанавливающих документов они являются собственниками квартиры общей площадью 65,5 кв.м.

На основании изложенного, с учетом уточнения, просили суд сохранить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде. Сохранить квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде. Признать за ФИО1 право на 1/2 долю; за ФИО2, ФИО3 по 1/4 доли за каждым в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по <адрес>. Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право на обращение в органы регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, а также представители ответчиков Администрации Большереченского муниципального района Омской области, ООО «Лидер» и третьего лица Управления Росреестра по Омской области участия не принимали, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела.

ФИО1, ФИО2, ФИО3 представили письменное заявление о рассмотрении дела без их участия (л.д.74).

Администрацией Большереченского муниципального района Омской области представлен отзыв на исковое заявлением, в котором просили о рассмотрении дела в их отсутствие, оставив разрешение требований на усмотрение суда (л.д.68-69).

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт, за исключением приведённых ниже случаев.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объектом гражданских прав, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются как здания, так и помещения в нём.

В соответствии со статьями 141.3, 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации здания и сооружения создаются в результате строительства, а также могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса).

Изменение характеристик здания или сооружения не влечёт образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 данного кодекса.

В судебном заседании установлено, что на кадастровый учёт поставлено здание с кадастровым номером № и расположенные в нём жилые помещения – квартиры с кадастровыми номерами № и № (л.д.79-80,106-111).

Собственниками квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 65,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности являются истцы ФИО1 (1/2 доля), ФИО2 (1/4 доля), ФИО3 (1/4 доля) (л.д. 83-84,121-125,147).

Вышеуказанная квартира находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 623+/-17 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства. Правообладателями данного земельного участка также являются истцы ФИО1 (1/2 доля), ФИО2 (1/4 доля), ФИО3 (1/4 доля) (л.д.90-92,93-101,126-143).

Правообладателем смежной квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, является ООО «Лидер» (л.д.81-82,85-86,87-89,112-116,117-120).

Истцами произведены работы по реконструкции квартиры с кадастровым номером №, соответствующего разрешения на реконструкцию квартиры получено не было.

При этом, истцы осуществили реконструкцию не только квартиры с кадастровым номером №, но и всего дома в части, приходящейся на данную квартиру (пристройку). Поскольку строительство было осуществлено на земельном участке с кадастровым номером №, присоединения к их квартире части общего имущества в многоквартирном доме не повлекло, отсутствие согласия собственника квартиры с кадастровым номером №, на реконструкцию квартиры истцов и их дома в целом по части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации к приведению дома в первоначальное состояние не ведёт.

Вместе с тем, ФИО1, ФИО2, ФИО3 должны были получить от него согласие на реконструкцию дома в соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разрешение на строительство от органа местного самоуправления (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку жилой дом был реконструирован истцами самовольно, к возникшим отношениям применяется статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2014 года разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, первоначальный объект права собственности изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведённые части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Земельный участок, на котором истцами была осуществлена реконструкция дома, предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то есть допускает строительство на нём жилого дома.

Подтверждением тому, что жилое помещение (квартира) № в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, после реконструкции и перепланировки, соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, пригодна для проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан является экспертное заключение ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» (л.д.26-59).

В соответствии с экспертным заключением общая площадь вышеуказанной квартиры с кадастровым номером №, расположенной в здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет 83,9 кв.м.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным сохранить в реконструированном виде здание с кадастровым номером № и жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №.

Поскольку произведенная реконструкция квартиры № изменила конфигурацию и границы всего здания, в связи с чем, необходимо внесение в кадастровый учет изменений как самого помещения (кв.№№), так и всего здания.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 7 ст.1 Федерального закона от 03.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

К основным сведениям об объекте недвижимости, вносимым в кадастр недвижимости, в силу ст.8 Закона о регистрации, отнесены, кроме прочего, описание местоположения границ объекта недвижимости, а также его площадь.

На основании ст.3 и ч.1 ст.14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субъекта Российской Федерации на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в т.ч. вступившие в законную силу судебные акты (п.5 ч.2 ст.14 Закона регистрации).

Государственный кадастровый учет может осуществляться с одновременной регистрацией прав.

Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется, в том числе в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (п.6 ч.5 ст. 14 Закона регистрации).

При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению, в том числе собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (п.4 ч.2 ст. 15 Закона регистрации).

Как установлено в ходе рассмотрения дела, у истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 отсутствует возможность обращения совместно с собственником соседней квартиры в регистрирующий орган для внесения изменений в площадь многоквартирного дома.

С учетом анализа представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что сложившаяся между собственниками квартир многоквартирного жилого дома ситуация приводит к невозможности кадастрового учета изменений объекта в связи с уточнением его индивидуальных характеристик из-за отсутствия совместного заявления всех сособственников, что препятствует другим собственникам - истцам по настоящему делу, в реализации принадлежащего им права собственности.

При указанных обстоятельствах, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истцов, при этом учет изменений объекта недвижимости – здания без заявления собственников квартиры № не повлечет нарушение или ущемление его прав и охраняемых законом интересов

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Сохранить здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Сохранить жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную в здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, площадью 83,9 кв.м.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности; ФИО2, ФИО3 право собственности по 1/4 доли за каждым в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 83,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право на обращение в орган регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости: многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в части уточнения площади здания, в связи с увеличением площади квартиры № данного дома, без согласия и обращения с заявлением собственников квартиры № данного дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Ю.С. Костючко

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.05.2025 года.