Решение по делу № 2-3738/2025 от 28.11.2025 - о признании договоров купли-продажи недействительными, обязании исключить сведения из ЕГРН, признать включение в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка недействительным, внести в ЕГРН сведения о местоположении земельного участка в границах территориальной зоны жилой застройки коллективными садоводами населенного пункта.

Выборгский городской суд (Ленинградская область)

Категория дела О признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, обязании исключить сведения из ЕГРН, признать включение в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка недействительным, внести в ЕГРН сведения

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Истец в судебном заседании требования поддержал. Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 20 мая 2005 года ДНП «Пальмира» принадлежал земельный участок площадью 282174 кв.м по адресу:

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Суд полагает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи, с чем требования в данной части не подлежат удовлетворение. Учитывая, что договора купли-продажи от 01 ноября 2022 года не подлежат признанию

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ТСН «Усадьба», <ФИО>, администрации Выборгского муниципального района

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 47RS0005-01-2025-001944-52

Гражданское дело № 2-3738/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Выборг 14 ноября 2025 года

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО11 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ТСН «Усадьба», ФИО12, администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, администрации Первомайского сельского поселения Выборгского муниципального района Ленинградской области о признании договоров купли-продажи недействительными, обязании исключить сведения из ЕГРН, признать включение в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка недействительным, внести в ЕГРН сведения о местоположении земельного участка в границах территориальной зоны жилой застройки коллективными садоводами населенного пункта,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, обязании исключить сведения из ЕГРН, признать включение в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка недействительным, внести в ЕГРН сведения о местоположении земельного участка в границах территориальной зоны жилой застройки, предоставить право беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку.

В обоснование исковых требований истец указал, что земельный участок истца образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1111, который 04 июня 2008 года был зарегистрирован на ДНП «Пальмира», ИНН <***>.

Согласно пояснительной записке, находящейся в землеустроительном деле земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1111 в 2007 году в отношении земельного участка проведены полевые работы и земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного использования. Площадь земельного участка 282174 кв.м была поделена на два участка площадью 144202, 21 кв.м. и 137971,87 кв.м. Оба земельных участка после раздела остались под тем же кадастровым номером, что не противоречит п.4 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ.

26 июня 2013 года ДНП «Пальмира», ИНН <***>, было ликвидировано.

Земельный участок с кадастровым номером 4760161706001:1111 ДНП «Пальмира» в 2008 году приобретался в совместную собственность участников за плату.

Земельный участок площадью 144202,21 кв.м в 2010 году ДНП «Пальмира» был продан ФИО1 указанную долю в 2011 году продал ФИО2

Земельный участок с кадастровым номером 47:01:1706001:1111, который ранее принадлежал ДНП «Пальмира» и разделен на два земельных участка площадью 144202,21 кв.м и 137971,87 кв.м по проекту межевания территории был оформлен на другое юридическое лицо под названием ДНП «Ольшаники».

ФИО11 09 ноября 2014 года заключила договор № 139 с ДНП «Ольшаники» и заплатила в посредническую организацию ООО «Северная долина» членские взносы в ДНП «Ольшаники». В назначении платежа было указано - взнос по договору № 139 ДНП «Ольшаники участок 206, 207, 213, 214. Председателем ДНП «Ольшаники» был указан ФИО3

Согласно межевому плану, полученному в июне 2020 года, земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности был образован путем раздела земельного участка площадью 144202,21 кв.м. При этом под площадью 144 202,21 кв.м указан кадастровый номер 47:01:1706001:1897. Межевой план был зарегистрирован 30 октября 2014 года.

Земельный участок площадью 144202,21 кв.м был разделен на 155 земельных участков. Земельный участок под номером 155 являлся земельным участком общего пользования.

Земельный участок площадью 144202,21 кв.м в индивидуальном порядке под кадастровым номером 47:01:1706001:1897 на ФИО5. не прошел государственную регистрацию и согласно закону не мог быть объектом купли-продажи.

ООО «Земельный Ресурс» не является некоммерческой организацией, а также не является физическим лицом, следовательно, в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, на землях предназначенных по проекту межевания территорий для некоммерческих объединений не могло быть зарегистрировано.

Истец полагает, что договор купли-продажи между ФИО13 и ООО «Земельный Ресурс» от 11 октября 2014 года на приобретение земельного участка площадью 144202,21 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», 300 метров западнее поселка Ольшаники заключен с нарушением закона и указанную сделку следует признать недействительной.

Выделенные из земельного участка общего пользования земельные участки с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958 и 47:01:1717001:1929 в феврале 2016 года были незаконно зарегистрированы на ООО «Земельный Ресурс». Все последующие сделки, оформленные и зарегистрированные на ООО «Земельный Ресурс 5», ФИО12 и на ТСН «Усадьба» в соответствии с ст. ст. 167, 168 ГК РФ недействительные и в соответствии с абц.6 ст. 12 ГК РФ государственная регистрация земельных участков с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958 и 47:01:1717001:1929 на ООО «Земельный Ресурс», ООО «Земельный Ресурс 5», ФИО12 и ТСН «УСАДЬБА» недействительна.

Раздел земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1111 на ДНП «Ольшаники» был осуществлен с соблюдением земельного законодательства и в соответствии с проектом межевания территории.

Согласно межевому плану земельного участка с кадастровым номером 47:01:1717001:1795, доступ обеспечивается (проход или проезд от земельного участка общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам.

Земли общего пользования были зарегистрированы под кадастровым номером 47:01:1717001:1930 по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, п. Ольшаники. По общероссийскому классификатору административно - территориального деления (ОКАТО) 41215000078 под кадастровым номером 47:01:1717001:1930 зарегистрированы 22 улицы находящиеся в поселке Ольшаники.

На карте градостроительного зонирования поселка Чернявское и поселка Ольшаники, земельный участок ФИО11 (кадастровый номер №) находится в территориальной зоне жилой застройки коллективными садоводами - ТЖ-4 в центре поселка Ольшаники. В данном документе имеются зоны перспективного освоения территории (по генеральному плану), что свидетельствует о том, что и генеральный план был утвержден.

Согласно выкопировки приложенной к ответу от 06 ноября 2018 года под № 10080 Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительству, зоны предназначенные для ведения садового и дачного хозяйства расположены в функциональной зоне на землях сельскохозяйственного использования поселка Ольшаники.

На момент приобретения земельного участка истца с кадастровым номером № был включен в границы населенного пункта поселок Ольшаники и у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области не было никаких правовых оснований регистрировать земельный участок истца с разрешенным использованием ведение дачного хозяйства на землях с категорией земель сельскохозяйственного назначения.

Земли общего пользования, образованные в результате межевания земельного участка площадью 144202,21 кв.м, которые были зарегистрированы под кадастровым номером 47:01:1717001:1930, были изъяты из оборота и в феврале 2016 года и под кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958 и 47:01:1717001:1929 незаконно были переданы в частную собственность ООО «Земельный Ресурс».

При подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, в границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением случая, установленного частью 6 настоящей статьи (ч. 9 ст.23 ФЗ-217).

ТСН «УСАДЬБА» было зарегистрировано 21 ноября 2016 года по адресу: <...>. Как видно из адреса, товарищество зарегистрировано в другом регионе, не по месту нахождения объектов недвижимости и никаким проектом не утверждалось.

25 марта 2017 года на собрании ТСН «Усадьба» истец стал членом товарищества, уплатив 1 000 руб. вступительного взноса в указанную дату в члены ТСН вступало много владельцев, получивших в собственность земельные участки после раздела земельного участка площадью 144 202,21 кв.м, что свидетельствует о том, что указанные лица становились только членами товарищества и не были его учредителями. 24 апреля 2017 года истцом оплачивался членский взнос за 2017 год в сумме 4 500 руб. и 16 000 руб. на покупку земель общего пользования у ООО «Земельный Ресурс». В последующем все члены от покупки отказались и денежные средства в сумме 16 000 руб. истцу были возвращены.

В дальнейшем истец никакого участие в ТСН «Усадьба» не принимал. У товарищества имущества общего пользования не было, никаких услуг товарищество не оказывало. Длительное время хозяйственной деятельности не велось, в том числе и ведение расчетного счета. Истец не давал какого-либо согласия на покупку земель общего пользования. Как только встал вопрос о покупке земель общего пользования, истец сразу прекратил свое членство в товариществе.

Тзменение в учредительные документы вносились только в связи с избранием нового председателя, вопрос о включении в состав учредителей товарищества до приобретения земель общего пользования не ставился, а это значит, что в границах ТСН «Усадьба» могли находиться только земельные участки тех учредителей, которые были учредителями товарищества 21 ноября 2016 года.

ТСН «Усадьба» требует от ФИО11 уплатить денежные средства в размере 12 500 руб., мотивируя это тем, что земельный участок истца находится в границах ТСН.

ТСН никаких услуг истцу не оказывает, и каких-либо договорных обязательств с указанным обществом у истца нет.

Истец оплачивал приобретение земельного участка взносами в ДНП «Ольшаники». За счет уплаченных взносов истца и других участников ДНП были построены дороги к жилым домам.

В настоящий момент истец не имеет возможности свободно и беспрепятственно передвигаться к своему участку и расположенному на нем жилому дому. Товариществом установлен шлагбаум.

Истец просит суд:

1. Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков общего пользования с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958, 47:01:1717001:1929 между ФИО12 и ТСН «Усадьба» от 01 ноября 2022 года;

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ТСН «Усадьба» на земельные участки общего пользования с кадастровыми номерами: 47:01:1717001:1958, 47:01:1717001:1929;

3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО12 на земельные участки общего пользования с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958, 47:01:1717001:1929;

4. Признать недействительным включение в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка с кадастровым номером № в границах ТСН «Усадьба»;

5. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области внести в ЕГРН запись о месторасположении земельного участка ФИО11 с кадастровым номером 47:01:1717001:1795 в границах территориальной зоны жилой застройки коллективными садоводами населенного пункта поселок «Ольшаники» МО «Первомайское сельское поселение» Выборгского района Ленинградской области.

6. Обязать ТСН «Усадьба» предоставить право беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку ФИО11 с кадастровым номером № путем демонтажа металлической конструкции (шлагбаума).

20 октября 2025 года истец уточнил требования, просил суд:

1. Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков общего пользования с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958, 47:01:1717001:1929 между ФИО12 и ООО «Усадьба», между ФИО12 и ООО «Земельный ресурс 5» от 01 ноября 2022 года;

5. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области внести в ЕГРН запись о месторасположении земельного участка ФИО11 с кадастровым номером № в границах территориальной зоны жилой застройки коллективными садоводами населенного пункта поселок «Ольшаники» МО «Первомайское сельское поселение» Выборгского района Ленинградской области.

Определением суда от 14 ноября 2025 года производство по делу по иску ФИО11 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ТСН «Усадьба», ФИО12, администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, администрации Первомайского сельского поселения Выборгского муниципального района Ленинградской области об обязании предоставить право беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку путем демонтажа металлической конструкции (шлагбаума) прекращено, в связи с отказом истца от требований.

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ТСН «Усадьба» возражал против удовлетворения требований.

Из возражений администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области и администрации Первомайского сельского поселения Выборгского муниципального района Ленинградской области следует, что права истца не нарушены, в связи, с чем требования не подлежат удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении рассмотрения дела не просили. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 20 мая 2005 года ДНП «Пальмира» принадлежал земельный участок площадью 282174 кв.м по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», 300 метров западнее пос. Ольшаники, с кадастровым номером 47:01:1706001:1111.

Земельный участок с кадастровым номером 47:01:1706001:1111 на два земельных участка, в том числе с кадастровым номером 47:01:1706001:1897 площадью 144202 кв.м.

11 июня 2009 года между ДНП «Пальмира» и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1897, согласно которому право собственности на земельный участок перешло к ФИО14.

17 июля 2009 года между ФИО7 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1897, согласно которому право собственности на земельный участок перешло к ФИО15.

01 октября 2010 года между ФИО8 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1897, согласно которому право собственности на земельный участок перешло к ФИО16.

12 сентября 2011 года между ФИО9 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1897, согласно которому право собственности на земельный участок перешло к ФИО13.

11 октября 2014 года между ФИО10 и ООО «Земельный ресурс 5» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1897, согласно которому право собственности на земельный участок перешло к ООО «Земельный ресурс 5».

30 октября 2014 года произведено размежевание земельного участка с кадастровым номером 47:01:1706001:1897 на 155 земельных участков, в том числе с кадастровым номером 47:01:1717001:1795, 47:01:1717001:1753, 47:01:1717001:1780, 47:01:1717001:1781, 47:01:1717001:1851, 47:01:1717001:1820, 47:01:1717001:1821, 47:01:1717001:1828, 47:01:1717001:1767.

ФИО11 на основании договора купли-продажи от 10 января 2015 года, заключенного с ООО «Земельный ресурс 5», является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <данные изъяты>. На земельном участке возведен жилой дом площадью 212,1 кв.м с кадастровым номером №.

31 марта 2015 года произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1753, 47:01:1717001:1780, 47:01:1717001:1781, 47:01:1717001:1851, в результате чего образованы земельные участки площадью 1368 кв.м, 800 кв.м, 570 кв.м, 32538 кв.м, которым присвоены кадастровые номера 47:01:1717001:1930 и 47:01:1717001:1929.

Произведено перераспределение земельного участка с кадастровым номером 47:01:1717001:1930, в результате чего образованы земельные участки с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1936, 47:01:1717001:1935, 47:01:1717001:1934.

19 августа 2015 года произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1936 и 47:01:1717001:1767, в результате чего образованы земельные участки площадью 1284 кв.м и 32311 кв.м, которым присвоены кадастровые номера 47:01:1717001:1957 и 47:01:1717001:1958.

Земельный участок с кадастровым номером 47:01:1717001:1929 площадью 570 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, пос. Ольшаники, на основании договора купли-продажи от 11 октября 2014 года ООО «Земельный ресурс», принадлежал ООО «Земельный ресурс».

23 ноября 2016 года между ООО «Земельный ресурс» и ООО «Земельный ресурс 5» заключен договор-купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1717001:1929, в соответствии с которым право собственности на земельный участок перешло к ООО «Земельный ресурс 5».

27 марта 2019 года между ООО «Земельный ресурс 5» и ТСН «Северная Усадьба» заключен договор-купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым право собственности на земельный участок перешло к ТСН «Северная Усадьба».

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02 августа 2021 года по делу № А56-42750/2021 договор от 27 марта 2019 года расторгнут, земельный участок возвращен ООО «Земельный ресурс 5».

24 февраля 2022 года между ООО «Земельный ресурс 5» и ИП ФИО12 заключен договор-купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым право собственности на земельный участок перешло к ИП ФИО12.

17 сентября 2022 года решением общего собрания ТСН «Усадьба» принято решение о приобретении земельных участков с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958 и 47:01:1717001:1929 в собственность ТСН «Усадьба».

01 ноября 2022 года между ИП ФИО12 и ТСН «Усадьба» заключен договор-купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым право собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:01:1717001:1929 перешло к ТСН «Усадьба».

Земельный участок с кадастровым номером 47:01:1717001:1958 площадью 32311 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Первомайское сельское поселение, на основании договора купли-продажи от 11 октября 2014 года принадлежал ООО «Земельный ресурс».

23 ноября 2016 года, между ООО «Земельный ресурс» и ООО «Земельный ресурс 5» заключен договор-купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым право собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:01:1717001:1958 перешло к ООО «Земельный ресурс 5».

Фактически земельные участки с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958 и 47:01:1717001:1929 используется для проезда собственником земельных участков в ТСН «Усадьба».

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Истцом не представлено доказательств нарушения прав, в связи с заключением договора от 01 ноября 2022 года между ИП ФИО12 и ТСН «Усадьба».

Доводы истца фактически сводятся к несогласию с решением общего собрания членом ТСН «Усадьба» от 17 сентября 2022 года, оформленного протоколом № 13, которым решено приобрести земельные участки у ФИО12.

Указанное решение общего собрания истцом не оспорено.

Нахождение земельных участков с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958 и 47:01:1717001:1929 в собственности ТСН «Усадьба» не нарушает право истца на проезд к своему участку, не требует принятия решения об установлении сервитута для проезда.

Как установлено судом и подтверждено апелляционным определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2025 года № 11-8/2025, ФИО11 является собственником земельного участка, расположенного в границах ТСН «Усадьба».

Решением общего собрания членов ТСН «Усадьба» от 25 марта 2023 года ФИО11 исключена из числа членов ТСН.

На момент принятия решения от 26 июня 2022 года ФИО11 являлась владельцем земельного участка и членом товарищества и имела возможность оспорить решение общего собрания, чего сделано не было.

Суд полагает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи, с чем требования в данной части не подлежат удовлетворение.

Требования об обязании исключить сведения из ЕГРН, признать включение в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка недействительным вытекают из требования об оспаривании договора купли-продажи, и являются требованием о применении последствий недействительности сделки.

Учитывая, что договора купли-продажи от 01 ноября 2022 года не подлежат признанию недействительными, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

В соответствии с абзацем третьим п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация), и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

Согласно пунктам «в» и «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защита нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является, владеющим собственником недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3,1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации как права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, так и на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, не является препятствием для распоряжения ими.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело нрава его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения. Кроме того, для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.

Доказательств тому, что у истца имеются правопритязания на земельные участки с кадастровыми номерами 47:01:1717001:1958, 47:01:1717001:1929, суду не предоставлено.

Таким образом, доказательств нарушения прав истца ответчиками, суду не представлено.

Разрешая требования о признании включения в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка недействительным, внести в ЕГРН сведения о местоположении земельного участка в границах территориальной зоны жилой застройки коллективными садоводами населенного пункта, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст.7 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №217), товарищество может быть создано и вправе осуществлять свою деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, а также в целях создания благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности территории садоводства или огородничества и иные условия).

Факт осуществления товариществом деятельности, наличия у ТСН имущества подтверждается собранными по делу доказательствами.

Земельный участок истца находится в границах ТСН «Усадьба», что подтверждается предоставленными в материалы дела генеральными планами ТСН «Усадьба», межевым планом истца.

В силу ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Ходатайств о назначении по делу землеустроительной экспертизы ответчиком не заявлено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено доказательств того, что земельный участок не входит в границы ТСН «Усадьба».

Кроме того, подтвержден факт того, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен из состава земель ДНП «Пальмира», а ранее СПК «Нива». Доказательств того, что земельный участок выбыл из границ ТСН «Усадьба» суду не представлено.

Как следует из ответа Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 14 августа 2024 года земельный участок с кадастровым номером № расположен вне границ населенного пункта пос. Ольшаники, и находится в функциональной зоне, предназначенной для ведения садового и дачного хозяйства.

В соответствии с правилами землепользования и застройки Первомайского сельского поселения от 10 декабря 2012 года № 161, земельный участок относился к территориальной зоне ТЖ-4 – зоне застройки коллективными садоводствами.

Приказом Комитета от 19 ноября 2022 года № 147 утверждены ППЗ, согласно которым участок расположен в территориальной зоне ТСХ-4 – зона, предназначенная для ведения садового хозяйства, вне границ населенного пункта пос. Ольшаники.

12 августа 2024 года земельному участку присвоен адрес: <адрес>. Адрес не содержит указания на расположение земельного участка в границах населенного пункта пос. Ольшаники.

Выпиской из ПЗЗ от 02 июня 2025 года подтверждается факт расположения земельного участка в границах территориальной зоны ТСХ-4.

В силу ст. 5 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.

Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.

Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.

Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества.

В случае невнесения платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке.

Конституционный Суд Российской Федерации ранее указывал, что статья 5 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», закрепляющая право граждан вести садоводство или огородничество без участия в садоводческом или огородническом некоммерческих товариществах, а также условия и гарантии ведения такого садоводства или огородничества (включая право пользоваться имуществом общего пользования), призвана обеспечить справедливый баланс индивидуальных и коллективных интересов в данной сфере общественных отношений (определения от 28 ноября 2019 года № 3086-О и от 29 октября 2020 года № 2494-О).

В силу вышеизложенных положений закона, лицо, не являющееся членом садоводческого товарищества, но имеющее земельный участок в пределах территории этого товарищества, обязано вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке и размере, установленном для уплаты взносов членами товарищества.

Как установлено судом, следует из материалов дела и подтверждено апелляционным определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2025 года № 11-8/2025, ФИО11 являлась членом ТСН «Усадьба».

Решением общего собрания членов ТСН «Усадьба» от 05 марта 2017 года № 5 истец был принят в члены товарищества.

Решением общего собрания членов ТСН «Усадьба» от 25 марта 2023 года ФИО11 исключена из числа членов ТСН.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Поскольку факт членства истца в ТСН «Усадьба» установлен судебным постановлением, данное обстоятельство не подлежит повторному доказыванию.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцу земельный участок предоставлен именно на территории ТСН «Усадьба».

Требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО11 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ТСН «Усадьба», ФИО12, администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, администрации Первомайского сельского поселения Выборгского муниципального района Ленинградской области о признании договоров купли-продажи недействительными, обязании исключить сведения из ЕГРН, признать включение в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка недействительным, внести в ЕГРН сведения о местоположении земельного участка в границах территориальной зоны жилой застройки коллективными садоводами населенного пункта отказать.

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 28 ноября 2025 года.

Председательствующий

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →