Дело № 2-66/2023

УИД 39RS0010-01-2022-002450-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2023 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Чулковой И.В.,

при секретаре Шумейко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании авансового платежа и судебных расходов, понесенных на оплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании авансового платежа и судебных расходов, понесенных на оплату государственной пошлины, указав в его обоснование, что в целях приобретения в собственность земельного участка с расположенным на нем жилым домом в пос. Голубево Гурьевского района Калининградской области собственником земельного участка ФИО2 и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 24.02.2022, предметом которого было намерение сторон в срок по 24.04.2022 заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес > с привлечением кредитных денежных средств. Во исполнение указанного договора он (истец) передал ФИО2 в качестве задатка 100 000 рублей, что подтверждается распиской.

31.03.2022 Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк», банк) отменило одобрение его заявки на кредитование для приобретения земельного участка по адресу: Калининградская <адрес >, ввиду изменения условий кредитования из-за многократного повышения ключевой ставки Центробанка, о чем он был уведомлен посредством смс-сообщений от банка. В связи с этим им в адрес ФИО2 была направлена претензия о возврате денежных средств с указанием причин возврата задатка. Однако ФИО2 отказала в возврате указанных денежных средств, указав что сделка не состоялась по вине покупателя.

На основании изложенного, ссылаясь на то, что отмена предоставления права на получение кредита банком ввиду изменения условий кредитования из-за значительного резкого повышения ключевой ставки является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не является ответственной, истец ФИО1 просил в судебном порядке взыскать с ответчика ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей и судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

В судебное заседание уведомленный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела истец ФИО1 не явился, представил письменные дополнительные пояснения по существу иска, ходатайствовал о проведении судебного заседания с использованием видеоконференц-связи.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства о проведении судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи в связи с отсутствием организационной возможности осуществления видеоконференц-связи в назначенную дату и время согласно графика судебных заседаний.

Извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела ответчик ФИО2 в судебное заседание также не явилась.

В ходе судебного разбирательства представляющий интересы ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий на основании ордера, возражал против удовлетворения заявленного ФИО1 искового заявления, поддержал письменные возражения и дополнительные возражения на исковое заявление.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями, установленными ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 указанной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, на основании ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, т.е. потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 24.02.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком).

Согласно п.п. 1.1 - 1.2 указанного договора стороны обязуются заключить в срок до 24.04.2022 основной договор – договор купли-продажи земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес > общей площадью 401 +/- 7 кв.м.

Указанный объект недвижимости находится в единоличной собственности продавца на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2020, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись № № от 23.11.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.11.2020 (п. 1.3 договора).

В соответствие с п. 1.5 предварительного договора купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 24.02.2022 цена объекта недвижимости составляет 7 950 000 рублей, при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Расчет между сторонами по основному договору будет осуществляться следующим образом: 100 000 рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего предварительного договора, 6 350 000 рублей покупатель передает продавцу за счет кредитных средств, условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором, 1 500 000 покупатель передает продавцу за счет собственных средств.

В обеспечение заключения основного договора покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка, сумму в размере 100 000 рублей в счет причитающихся с покупателя платежей в рамках данного предварительного договор купли-продажи (п. 1.7 договора).

Согласно п. 3.2 предварительного договора купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 24.02.2022 при расторжении договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Согласно п. 3.3 указанного договора, в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Пунктом 3.4 предварительного договора купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 24.02.2022 установлен порядок прекращения обязательств вследствие обстоятельств непреодолимой силы, а также в случае неодобрения продаваемого объекта кредитной организацией.

В силу пункта 3.5 указанного договора, если основной договор не будет заключён по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается. Под виной покупателя понимается неявка покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в срок, предусмотренный п. 1.2. предварительного договора, для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости и подачи документов на государственную регистрацию права.

Получение продавцом ФИО2 денежных средств в размере 100 000 рублей подтверждается п. 5.1 предварительного договора, а также оригиналом расписки, представленной суду.

Сторонами предварительного договора также был подписан протокол согласования условий сделки, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи объекта, расположенного по адресу: <адрес > участия социальных программ, в простой письменной форме, стоимость объекта составила 7 950 000 рублей. Протоколом согласована уплата задатка в сумме 100 000 рублей и уплата первоначального взноса за счет личных средств покупателя в сумме 1 500 000 рублей. Передача объекта, свободного от личного имущества, со всеми комплектами ключей, производится продавцом в течение 3 календарных дней с момента полного расчета.

Особыми условиями вышеуказанного протокола п. 11, а также п. 2.2 договора установлена обязанность продавца по постановке жилого дома, расположенного на приобретаемом земельном участке, на кадастровый учет и оформление права собственности.

Указанные условия продавцом были исполнены, жилой дом, расположенный на земельном участке с КН 39:03:080817:2800, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер №, что достоверно подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2022.

Как следует из информации, отображаемой в личном кабинете системы «ДомКлик», недвижимость, являющаяся предметом основного договора купли-продажи, для клиента ФИО1 одобрена кредитной организацией – ПАО «Сбербанк России» для покупки в ипотеку 25.03.2022.

Сделка по купле-продаже предмета договора и подписанию основного договора купли-продажи была назначена на 31.03.2022, затем перенесена на 01.04.2022, что также подтверждается СМС-сообщением, направленным в адрес сторон с номера 900, принадлежащего ПАО «Сбербанк».

29.03.2022 сделка с указанной недвижимостью в «Домклик» была отменена.

31.03.2022 ответчиком ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено уведомление, которым ФИО2 известила истца о своем намерении заключить договор в срок до 24.04.2022, в рамках исполнения условий предварительного договора купли-продажи, и просила ответчика сообщить о своих намерениях относительно заключения договора купли-продажи.

05.04.2022 истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 была направлена претензия, согласно которой ПАО «Сбербанк России» отменило одобрение заявки на кредитование для приобретения объекта недвижимости, в связи с чем истец просил вернуть ФИО2 задаток в размере 100 000 рублей не позднее семи календарных дней.

14.04.2022, 02.05.2022, 27.05.2022 ответчик ФИО2 обращалась к истцу ФИО1 посредством мессенджера «WhatsApp» с предложением урегулировать возникший спор, предложила вернуть 50 % уплаченного задатка, от чего истец отказался.

Из системного толкования статей 329, 381, 429 ГК РФ следует, что задатком обеспечивается надлежащее исполнение сторонами предварительного договора взятых на себя обязательств по заключению в будущем основного договора. При наличии к тому оснований, а именно уклонение стороны от заключения основного договора, применяется обеспечительная функция задатка, установленная пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

ФИО1 в обоснование заявленных требований ссылается на то, что банк отказал ему в предварительно одобренном кредите, при этом каких-либо допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, истцом суду не представлено.

Согласно дополнительным письменным пояснениям истца, он не имел иной возможности приобрести недвижимое имущество без предоставления кредитных денежных средств, при этом согласно Информационному сообщению Банка России от 28.02.2022 ключевая ставка поднялась с 9,6 % до 20 % годовых, и такое изменение условий кредитования является для истца неприемлемым.

Суд критически оценивает доводы истца о том, что неисполнение обязательств произошло вследствие действий банка, которым не было дано согласие на заключение кредитного договора, поскольку покупка истцом недвижимого имущества в ипотеку была одобрена кредитной организацией ПАО «Сбербанк России» 25.03.2022, то есть после повышения ключевой ставки по кредиту, доказательств неодобрения продаваемого объекта кредитной организацией суду не представлено.

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно представленной суду переписке посредством мессенджера 02.05.2022 и 27.05.2022 ФИО2 обращалась к истцу с намерением реализовать объект недвижимости по ранее достигнутым договоренностям, в том числе по согласованной ранее цене объекта, указав, что ставки по ипотечных кредитам вернулись к своим предыдущим значениям, что дополнительно указывает на добросовестность ответчика в части исполнения условий договора и желание заключить договор купли-продажи с истцом, однако ответов на эти сообщения не последовало.

Квалификация переданных денежных средств от одного лица другому как задатка может быть произведена только при условии установления того, в счет какого договора она служит доказательством, какой договор или предварительный договор и обеспечение каких обязанностей по нему соответственно данная сумма обеспечивает, что подразумевает установление факта заключения договора, в частности предварительного договора.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

Исходя из буквального толкования достигнутых сторонами условий соглашения от 24.02.2022, суд приходит к выводу о том, что при подписании предварительного договора купли-продажи стороны пришли к договорённости о форме будущей сделки, согласовав все существенные условия договора купли-продажи, порядок и срок оплаты предмета договора, а также способ обеспечения обязательства – задаток в размере 100 000 рублей.

Суд не находит оснований считать указанную денежную сумму авансом, принимая также во внимание, что соглашение о задатке совершено сторонами в письменной форме.

При указанных выше обстоятельствах, исковые требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи от 24.02.2022, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, согласно положениям, предусмотренным ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При отказе в удовлетворении исковых требований, применительно к ст. 98 ГПК РФ, судебные расходы, понесенные истцом, в частности на оплату государственной пошлины, не подлежат возмещению.

На основании изложенного выше и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления председательствующим по делу мотивированного решения.

Судья: И.В. Чулкова

Мотивированное решение суда изготовлено 02 февраля 2023 года.

Судья: И.В. Чулкова