Дело № 2-142/2023
Поступило в суд 24.11.2022 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
р.п. Ордынское 12 мая 2023 года
Ордынский районный суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Грушко Е.Г.,
при секретаре Кащеевой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании аванса, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
ФИО1 обратилась в Ордынский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании аванса, процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому она купила помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже в р.<адрес>. Договорная цена составила 1440000 руб., из которых сумма задатка составляет 100000 руб., 1340000 руб. оплачивается покупателем при подаче договора на государственную регистрацию, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил от истца 100000 руб. по расписке. Ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета договора, указав, что продается жилое помещение, и оно будет переведено из нежилого в жилое ответчиком в течении 45 дней с момента заключения договора. Однако после заключения договора ей стало известно, что их нежилого помещения не возможно перевести в жилое помещение цокольного этажа многоквартирного дома. В установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ договор не был сдан на регистрацию сторонами, так как указанный перевод их нежилого помещения не возможен. Ответчик продолжал продавать указанное помещение иным лицам, о чем ей стало известно. После истечения указанного срока ДД.ММ.ГГГГ ответчик пригласил истца в МФЦ для регистрации перехода права собственности и окончательного расчета, однако на тот момент в ЕГРН имелись обременения на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ она направила претензию о расторжении договора. Истец с учетом уточнений просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка 200000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9243 руб. 84 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по день уплаты сумы долга, государственную пошлину в размере 5200 руб.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила основной договор купли-продажи с ответчиком недвижимого имущества – помещения по адресу: р.<адрес>. Помещение находилось на цокольном этаже многоквартирного дома и истец покупала его для проживания, так как в объявлении в газете ответчик указал, что продается именно квартира. Ответчик обещал, что до передачи документов на регистрацию до ДД.ММ.ГГГГ он закончит ремонт в квартире и переведет статус помещения из нежилого в жилое, однако этого не было сделано, так как в силу законодательства такой перевод на цокольном этаже помещения не возможен. По расписке от ДД.ММ.ГГГГ истец передала ответчику задаток 100000 руб., остаток должна была передать при передаче документов на регистрацию. До указанной в договоре даты ДД.ММ.ГГГГ документы не были сданы на регистрацию по вине ответчика, поскольку информацию о завершении ремонта в виде фотографий ответчик направил истцу только в 23-00 ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик пригласил ее для передачи документов в МФЦ, однако она не пошла, так как на тот момент в ЕГРН имелись обременения на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Она направила ответчику претензию, однако денежные средства ей не были возвращены. В настоящее время помещение продано ФИО4
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства. В отзыве указал, что с иском не согласен, так как заключенный договор не исполнен по вине ФИО1, в связи с чем в силу ст. 381 ч.2 ГК РФ задаток не подлежит возврату. Истец не произвела окончательную оплату по договору в установленный срок. ДД.ММ.ГГГГ он потребовал явиться для регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, однако в указанную дату истица не явилась, по телефону сообщила, что утратила интерес по данному договору. По материалам доследственной проверки установлено, что договор истица заключила добровольно, передала задаток, договор не исполнен по вине истца.
Выслушав сторону истца, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 549 ч.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ч.1 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 455 ч.1 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 469 ч.2 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Согласно ст. 475 ч.2 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Свидетель Свидетель пояснила, что она совместно с истицей осматривали квартиру по адресу: р.<адрес>. На тот момент ответчик не закончил ремонт в квартире. В ее присутствие истица передала ответчику на ремонт. Ответчик обещал закончить ремонт до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она с истицей вновь поехала осматривать квартиру, так как в 12 часов ночи ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истице фото о завершении ремонта. Ответчик говорил, что переведет нежилое помещение в статус жилого.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 продал ФИО1 помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, на цокольном этаже по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 11-12).
Согласно п.2.1.1, 2.1.2 договора ответчик обязался передать истцу помещение и не позднее ДД.ММ.ГГГГ произвести улучшение всего помещения за свой счет (натяжные потолки, докраска необходимых мест, демонтаж ламината.
Согласно п.3.1 договорная цена составляет 1440000 руб., в том числе задаток 100000 руб. покупатель оплачивает при подписании настоящего договора, а 1340000 руб. при передачи договора на государственную регистрацию права, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 100000 руб. в счет задатка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи помещения с КН № (т.1, л.д. 14).
Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., КН № на цокольном этаже по адресу: <адрес> принадлежало ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд отмечает, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения об обременении данного помещения на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ. Также суд отмечает, что назначение данного помещения – нежилое.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился к ФИО1 с требованием явиться в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ФИО2 с претензией о возвращении выплаченной суммы и расторжении договора купли-продажи, так как помещение имеет статус нежилого и в отношении него имеется обременение в ЕГРН ( т.1, л.д. 16).
Оценивая довод истца о том, что она приобретала жилое помещение, а проданное помещение является нежилым, суд приходит к следующему.
В договоре купли-продажи не указан статус помещения (жилое, не жилое), следовательно, в силу ст. 469 ч.2 ГК РФ, помещение должно быть пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно сведениям ЕГРН и техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 124-148) указанное помещение является не жилым, расположено на цокольном этаже многоквартирного дома.
Согласно объявлении в газете (т.1, л.д. 17) продавалась двухкомнатная квартира по <адрес> с евроремонтом. При этом суд отмечает, что в объявлении указан номер сотового телефона, принадлежащего ФИО2 согласно ответа оператора МТС от ДД.ММ.ГГГГ, однако в объявлении не указана площадь и полный адрес (номер дома) квартиры, что не позволяет суду идентифицировать данное объявление с предложением о продаже спорной квартиры ответчиком.
Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 (т.1, л.д. 30-31). При этом суд отмечает, что исходя из данных объяснений ФИО2, данных им в ходе доследственной проверки, данное помещение оформлялось под квартиру, в которой был произведен ремонт по европейским стандартам, установлены ванная и унитаз, обеденная зона, включая столешницу, шкафа, мойку, керамическую плитку, теплый пол, натяжные потолки.
Следовательно, суд приходит к выводу об обоснованности доводов истца о том, что стороны договаривались об использовании помещения в качестве жилого, что следует из выполненных работ по благоустройству помещения, указанного ответчиком.
В связи с чем, в силу ст. 469 ч.2 ГК РФ ответчик, являясь продавцом помещения, обязан был передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями, то есть для проживания, что может подтверждаться соответствующим статусом помещения, однако до настоящего времени статус остается нежилым помещением. При этом суд отмечает, что данный статус помещения связан именно с тем, что оно расположено на цокольном (подземном) этаже здания.
Следовательно, по договору купли-продажи истице было продано помещение, не пригодное для проживания, то есть не качественный товар, который не мог быть использован ею по целевому назначению, в связи с чем договор купли-продажи подлежит расторжению.
Также суд приходит к выводу об отсутствии вины, а также недобросовестности в действиях истицы по неисполнению договора, так как в установленный договором срок – ДД.ММ.ГГГГ ответчик не произвел улучшения помещения, поскольку фотоотчет был направлен ответчиком в вечернее не рабочее время (21-54), в связи с чем истец, являясь покупателем, была лишена возможности произвести оставшуюся оплату не позднее ДД.ММ.ГГГГ при передачи договора для регистрации прав. Кроме того, в последующем в ЕГРН была внесена запись об обременении ДД.ММ.ГГГГ данного помещения на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая требование о взыскании задатка в двойном размере, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 329 ч.1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 380 ч.1,3 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст. 381 ч.2 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из анализа вышеприведенных норм материального права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.
Аванс по своей природе является предварительным платежом, не выполняющим обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
Суд приходит к выводу, что переданная истцом ответчику сумма 100000 руб. является авансом, то есть предварительной частичной оплатой по договору, а не задатком, так как соглашение о задатке сторонами не было заключено. Кроме того, переданная по договору сумма не является задатком, так как не имела никакой обеспечительной функции, уплаченная сумма является авансом, то есть часть цены по договору, который расторгнут судом, в связи с чем подлежит возврату в размере 100000 руб., а не в двойном размере.
Также суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ было снято обременение на указанное постановление (т.1, л.д. 78), ДД.ММ.ГГГГ осуществлен переход права собственности на указанное помещение от ФИО2 к ФИО4 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 23-24, 62-63).
Разрешая требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит их следующего.
Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Определяя период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер за пользование чужими денежными средствами составляет 4621 руб. 91 коп. ( с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 44 дня Х 8 % ставку банка Х 365 дней в году + с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 178 дня Х 7,5 % ставку банка Х 365 дней в году).
Согласно ст. 395 ч.3 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В связи с чем требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день уплаты суммы этих средств, исходя из ставки банка, начисленные на сумму долга, подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно чеку- ордеру от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатила государственную пошлину в размере 3246 руб., согласно чеку- ордеру от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатила государственную пошлину в размере 1954 руб., в связи с чем подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3592 руб. 44 коп. (по материальному требованию 3292 руб. 44 коп. + нематериальному требованию 300 руб.).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже в р.<адрес>, КН №
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную сумму по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4621 руб. 91 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ, исходя из ключевой ставкой Банка России, начисленной на остаток задолженности по уплаченной сумме по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 3592 руб. 44 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда через канцелярию Ордынского районного суда в течении месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья-
Решение в окончательном виде составлено 16.05.2023