Гражданское дело № 2-912/2023

55RS0005-01-2023-000310-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года город Омск

Первомайский районный суд города Омска

под председательством судьи Базыловой А.В.,

при секретаре Корененко А.Б., помощнике судьи Хаджиевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению уполномоченного представителя собственников многоквартирного дома ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор аренды, взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Уполномоченный представитель собственников многоквартирного дома ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор аренды, взыскании задолженности по арендной плате, указав в обоснование на то, что 09 февраля 2021 года в соответствии с п. 11 протокола общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (<адрес>) было принято решение о заключении договора на аренду площади стены многоквартирного дома под установку труб вентиляции с собственником нежилого помещения 14/3П ФИО2 с 01 марта 2021 года с арендной платой 10000 рублей в месяц.

В течение 2021 года он связывался с представителями ФИО2, которые давали обещание о заключении договора аренды площади стены многоквартирного дома под установку труб вентиляции.

02 ноября 2022 года на электронную почту представителя ФИО2 он направил договор аренды площади стены многоквартирного дома под установку труб вентиляции, однако никаких действий со стороны ФИО2 не последовало.

С 01 мата 2021 года по 31 декабря 2022 года образовалась задолженность в размере 220000 рублей.

Полагает, что собственник нежилого помещения 14/3П ФИО2 уклоняется от заключения договора и соответственно уклоняется от оплаты за аренду площади стены многоквартирного дома под установку груб вентиляции.

В соответствии с п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен доме элементами озеленения и благоустройства.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме),находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п. 1 ст.44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленных на голосование.

Согласно п. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к исключительной компетенции общего собрания относится вопрос о принятии решения о пользовании общим имуществом собственников в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если их установка и эксплуатация предполагает использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и выборе уполномоченного лица на право заключения таких договоров (п.п 3.1 п.З ст.44 ЖК РФ).

На основании вышеизложенного, просит суд:

1. Обязать собственника нежилого помещения 14/3П ФИО2 заключить договор аренды площади стены многоквартирного дома под установку труб вентиляции с собственниками помещений многоквартирного дома (<адрес>) с 01.03.2021г. с арендной платой 10000 руб. в месяц.

2. Взыскать с собственника нежилого помещения 14/3П ФИО2 в пользу собственников помещений многоквартирного дома (<адрес>) денежную сумму в размере 220000 руб. за период с 01.03.2021г. по 31.12.2022г. за аренду площади стены многоквартирного дома под установку труб вентиляции.

Денежные средства в размере 220000 рублей перечислить на дебетовую карту № Сбербанка России уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома ФИО3.

3. Взыскать с собственника нежилого помещения 14/3П ФИО2 в пользу собственников помещений многоквартирного дома (<адрес>) денежную сумму в размере 5400 рублей.

Денежные средства в размере 5400 рублей перечислить на дебетовую карту№ Сбербанка России уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома ФИО3.

Уполномоченный представитель собственников многоквартирного дома ФИО1 требования поддержал в полном объеме, пояснив на вопросы суда, что требование о заключении договора аренды он направлял в адрес представителя ФИО2, который ему дали в управляющей компании. Самому ФИО2 он документы не направлял. Доверенности представителя Череменского, которому он направлял документы, он не видел. До ноября 2022 года он вел устные переговоры с представителем Череменского, письменного договора аренды не было. С Череменским он в устном порядке не общался.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, заявлением просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования не признала, представила возражение, согласно которому просила иск оставить без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а также просила в удовлетворении иска отказать, так как существенные условия договора не согласованы.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему.

Как следует из материалов гражданского дела, ФИО2 является собственником нежилого помещения, общей площадью 244.6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом. 14/3П, с 25.02.2021 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Из реестра собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, представленного истцом, следует, что ФИО2 является собственником нежилого помещения П143 площадью 244.60 кв.м.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания в очно-заочной форме многоквартирного дома по адресу: <адрес>, принято, в том числе решение заключить договор на аренду площади стены многоквартирного дома под установку труб вентиляции с собственником нежилого помещения П-143 ФИО2 с 01 марта 2021 года с арендной платой 10000 рублей в месяц. При этом принято решение уполномочить председателя Совета МКД ФИО1 заключать, расторгать, подписывать договор аренды части стены многоквартирного дома, дополнительные соглашения к договору аренды части стены многоквартирного дома с собственником нежилого помещения П-143 ФИО2, а также представить председателю Совета МКД ФИО1 право на взыскание задолженности с собственника нежилого помещения П-143 ФИО2, а также предоставить право на использование и распоряжение вышеуказанными денежными средствами по решению собственников помещений.

По 12 вопросу собрания принято решение, а именно выбрать уполномоченного по сбору денежных средств, полученных от аренды части стены многоквартирного дома с собственника нежилого помещения П-143 ФИО2 – ФИО3 (<адрес>).

Как следует из пояснений истца, договор аренды площади стены МКД он направил в адрес представителя ответчика, при этом в адрес ответчика он договор аренды не направлял.

Согласно договору аренды площади стены МКД от 01.11.2022 года, предмет договора указан следующий: арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование часть наружной стены многоквартирного дома для размещения труб вентиляции, передаваемая часть составляет 25 кв.м.. Наружная стена многоквартирного дома, в которой передается часть 25 кв.м., принадлежит арендодателю на праве общей долевой собственности, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Разделом 3 договора определены платежи и расчеты по договору.

Исчисление платежей по настоящему договору начинается с 01 марта 2021 года.

За пользование указанной частью наружной стены многоквартирного дома арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 10000 рублей в месяц, без учета НДС.

Оплата по настоящему договору осуществляется в безналичном порядке путем перечисления на отдельный расчетный счет уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома ФИО3 ежемесячно до 10 числа текущего (расчетного) месяца.

Арендатор как налоговый агент обязан в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещения многоквартирного дома от 09.02.2022 года уплачивать ИФНС РФ по САО г. Омска ежемесячно подоходный налог в размере 13; от перечисляемых арендных платежей, вмененный законом ФИО3.

За просрочку арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляются пени в размере 0.1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор аренды части наружной стены многоквартирного дома вступает в законную силу с 01 ноября 2022 года и действует до 30 сентября 2023 года и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.03.2021 года.

Не заключение ответчиком договора аренды, согласно принятому решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, явилось основанием для обращения истца с указанным иском в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу норм главы 9 ГК РФ сделка – это действие, совершаемое при свободном волеизъявлении ее участников, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (абз. 1 пункта 1). Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, если другая сторона уклоняется от его заключения.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, до обращения с иском в суд истец письменное требование о заключении договора аренды ответчику лично не направлял, как и не направлял в его адрес проект договора аренды.

Им на электронный адрес представителя ответчика, о котором данные ему были предоставлены в управляющей компании, был направлен проект договора аренды. При этом доверенности представителя от имени ФИО2 он не видел.

Доказательств направления требования о заключении договора аренды, как и направления проекта договора именно в адрес ответчика истец суду не представил пояснив суду, что у него таких доказательств не имеется.

Таким образом, истцом не доказан факт уклонения ответчика от заключения договора аренды.

Как следует из пояснений представителя ответчика ФИО4, о проекте договора аренды ФИО2, стало известно только после поступления иска в суд, в связи с чем ими подготовлен протокол разногласий к договору аренды площади стены МКД от 01.11.2022 года.

Представитель ответчика ФИО4 в обоснование возражений указала на то, что представленный договор аренды не содержит данные о предмете договора, о порядке расчетов по договору аренды.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 и 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (абзац 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания представленного суду договора аренды площади стены МКД от 01.11.2022 года и договора аренды площади стены МКД от 01.01.2023 года невозможно установить объект договора, поскольку отсутствуют данные о местоположении многоквартирного дома, данные о местоположении части стены многоквартирного дома, передаваемой в аренду, данные (схема) расположения труб вентиляции на передаваемой части стены в аренду.

При этом, как пояснил истец в ходе судебного разбирательства, приложение № 1 к настоящему договору, раскрывающее предмет договора, отсутствует.

Кроме того, представленный договор аренды не содержит порядок расчетов. Указано, что оплата по настоящему договору осуществляется в безналичном порядке путем перечисления на отдельный расчетный счет уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома ФИО3 ежемесячно до 10 числа текущего (расчетного) месяца.

Однако, договор не содержит данные расчетного счета уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома ФИО3.

Не указаны данные расчетного счета уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома ФИО3 и в договоре аренды от 01.01.2023 года, представленного истцом после получения протокола разногласий от ответчика в ходе судебного разбирательства.

Протоколом собрания от 09.02.2022 года также собственниками не принято решение относительно порядка расчета ФИО2 по договору аренды. Принято решение только о выборе уполномоченного по сбору денежных средств, полученных от аренды части стены многоквартирного дома с собственника нежилого помещения П-143 ФИО2 – ФИО3 (<адрес>).

При этом, согласно протоколу собрания, в отношении иных собственников нежилых помещений, использующих общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, приняты решения относительно порядка расчетов по договору аренды с перечислением денежных средств на конкретный счет уполномоченного лица, а также порядок уплаты НДФЛ.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с учетом положений ст. 607 ГК РФ, договор аренды в таком виде не может быть согласован и заключен. Проект договора аренды не содержит индивидуализирующих и идентифицирующих признаков передаваемого объекта (данные о местоположении многоквартирного дома, данные о местоположении части стены многоквартирного дома, передаваемой в аренду, данные (схема) расположения труб вентиляции на передаваемой части стены в аренду), не содержит сведений о порядке расчета ответчика по договору аренды, при том, что решением собрания также не решен вопрос о порядке расчета по договору аренды в отношении ответчика ФИО2.

Таким образом, учитывая, что истом не доказан факт уклонения ответчика от заключения договора аренды, проект договора аренды не содержит индивидуализирующих и идентифицирующих признаков передаваемого объекта, не содержит сведений о порядке расчета ответчика по договору аренды, требование истца о понуждении ответчика к заключению данного договора не соответствуют требованиям закона и удовлетворено быть не может.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды, производные от него требования о взыскании арендных платежей также подлежат оставлению без удовлетворения, как и требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 234-237 ГПК РФ, суд, -

решил:

В удовлетворении иска уполномоченного представителя собственников многоквартирного дома ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор аренды, взыскании задолженности по арендной плате, расходов по оплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Первомайский районный суд города Омска.

Судья: Базылова А.В.

Решение изготовлено в окончательной форме 28 марта 2023 года.