Дело № 2-537/2025
УИД: 61RS0050-01-2025-000474-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 апреля 2025 г. пос. Орловский Ростовской области
Пролетарский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Халиной И.Л.,
при секретаре судебного заседания Гаевой А.Ю.,
с участием представителя истцов ФИО1, действующей на основании доверенности от 19 октября 2024 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к Администрации Орловского района Ростовской области, третьему лицу ФИО4 о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии, признании права собственности на квартиру,
установил:
25 марта 2025 г. истцы обратились в Пролетарский районный суд Ростовской области с вышеуказанным иском, который обоснован следующим.
На основании договора от 22 февраля 1994 г. ФИО2 и ФИО3, являются собственниками квартиры, общей площадью 54,6 кв.м, жилой 41,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. В настоящее время истцами осуществлена реконструкция и перепланировка вышеуказанной квартиры, а именно - снос печи, реконструкция пристроек Лит А1 (комн.№№ 1,2,3), лит al (комн.№№10,11). Вследствие этого, общая площадь квартиры увеличилась на 41,4 кв.м; жилая площадь увеличилась на 3,4 кв.м, и в настоящее время они составляют, соответственно 96,0 кв.м и 45,0 кв.м. В результате вышеуказанных реконструкции и перепланировка квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, новый объект не возник, соблюдены права и интересы соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические нормы. Согласно ответа главного архитектора Орловского района Ф.И.О.A., № 12/489 от 24 декабря 2024 г. вышеуказанная квартира, не может быть принята в эксплуатацию, в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию данного объекта. Однако, согласно п.4 ст.29 ЖК РФ, квартира может быть сохранена переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда. Земельный участок, на котором расположена вышеуказанная квартира, находится собственности истца - ФИО2 на основании выписки похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок № 4298 01 сентября 2008 г.
Истцы просят сохранить квартиру № 2, расположенную по адресу: Россия, <адрес>, общей площадью 96,0 кв.м., в перепланированном и реконструированном состоянии, признав за ними, право совместной собственности на квартиру № 2, общей площадью 96,0 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: Россия, <адрес>.
В судебное заседание истцы не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием представителя ФИО1 (л.д.46-47). Представитель истцов ФИО1, действующая на основании доверенности от 19 октября 2024 г., заявленные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске.
От представителя ответчика администрации Орловского района Ростовской области ФИО5, действующей по доверенности от 27 марта 2025 г., поступило заявление о рассмотрении иска без их участия, возражений против иска не заявлено. (л.д.57-58).
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении иска без его участия, исковые требования признает полностью. (л.д.48).
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть иск в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Суд, выслушав представителя истцов, исследовав представленные письменные доказательства, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, приходит к нижеследующему выводу.
Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности определен ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В ходе рассмотрения настоящего иска установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома от 22 февраля 1994 г. ОПХ Красноармейское продал ФИО3 и ФИО2 в собственность квартиру, стоящую из 4 комнат, общей площадью 54,6 кв.м., в том числе жилой 41,6 кв.м. по адресу <адрес> (л.д.12).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 61-АЖ 476286 от 15 августа 2011 г. ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок. Категории земель: Земли населенных пунктов: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 818 кв.м., по адресу Россия, <адрес>, кадастровый №. (л.д.13)
Согласно данным технического паспорта по состоянию на 19 января 2024 г. на квартиру № 2 по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры составляла 96,0 кв.м, жилая площадь 45,0 кв.м. (л.д.14-15).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 29 ноября 2019 г. ФИО4 принадлежит 1/2 общей долевой собственности жилого дома по адресу <адрес>, кадастровый №. (л.д.16)
Согласно постановления Красноармейского сельского поселения № 195 от 2 октября 2024 г. «Об уточнении адреса жилому дому и расположенную в нем квартире», уточнен адрес жилого дома и расположенной в нем квартире общей площадью 97,2 кв.м., кадастровый №принадлежащая ФИО2 на праве частной собственности: <адрес>, ранее значился адрес: <адрес> (л.д.33).
Согласно справке Орловского производственного отдела № 4 филиала ППК «Роскадастра» по Ростовской области от 22 ноября 2024 г., площадь квартиры № 2 по адресу: Россия, <адрес> № 2, указанная в техническом паспорте № от 19 ноября 2024 г., где общая площадь 96,0 кв.м., жилая 45,0 кв.м, не соответствует договору № 154 от 22 февраля 1994г., где общая площадь составляла 54,6 кв.м., жилая 41,6 кв.м. Увеличение общей площади на 41,4 кв.м. произошло за счет перепланировки, снос печи, более точных технических замеров, реконструкции пристроек Лит А1 (комн.№1, комн.№ 2, комн.№ 3), лит а1 (комн.№ 10, комн.№ 11). Увеличение жилой площади на 3,4 кв.м. произошло за счет перепланировки и более точных технических замеров. На момент инвентаризации, проведенной производственным отделом №4 филиалом ППК «Роскадастр» по Ростовской области, общая площадь квартиры №2 составляет 96,0 кв.м, жилая площадь составляет 45,0 кв.м. (л.д.374.
Как следует из ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Из положений ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.1).
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.2).
Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз.3 п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (с изм. от 22 июня 2022 г.) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176).
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
Согласно ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч.1). Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование представляет, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (п.3 ч.2).
В силу ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч. 1).
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч.2).
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4).
Из приведенных положений следует, что переустройство и перепланировка производятся в одном помещении и не затрагивают права собственности на единый объект.
Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации является его предназначение для проживания одной семьи.
По смыслу указанной выше нормы к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, и не могут быть отнесены объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
По смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего перепланировку (переустройство), но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.
Из ответа администрации Орловского района Ростовской области №12/489 от 24 декабря 2024 г., на обращение ФИО3, ФИО2 следует, что в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства (часть 7 статьи 51 ГрК РФ) требовалось получение разрешения на строительство Администрации Орловского района для осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Разрешение на строительство, решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения отсутствует, то есть на основании п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) данное строительство является самовольным и на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки и т.д., осуществившим ее лицом либо за его счет в сроки установленные в п. 4 ст. 222 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. Согласно представленного технического паспорта от 19 ноября 2024 г. инв.№, реконструкция объекта завершена, в результате чего общая площадь составляет - 96,0 кв.м., в том числе жилая площадь - 45,0 кв.м. Увеличение общей площади квартиры произошло за счет перепланировки, сноса печи, реконструкции пристроек Лит А1 (комн. №1, ком №2, комн.№3), лит. a1 (комнт. № 10, комнт. №11). На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным. (л.д.17).
Согласно выводам заключения № 3/25 от 25 апреля 2025 г., выполненного специалистом ИП Ф.И.О., произведенная реконструкция квартиры № 2,в виде: возведения пристройки Лит. А1 (комн. №1, комн. №2, комн. №3), Лит.а1 (комн. №10, комн. №11), сноса печи, расположенной в жилом доме по адресу: Российская Федерация, <адрес>, №2, не ведет к нарушению прочности или разрешению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, нарушению противопожарных устройств; соответствует требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, пожарной и экологической безопасности в части охранения существующей несущей способности, прочности и устойчивости конструктивных элементов, как самой пристройки, так и всего дома в целом, обеспечения естественного освещения и продолжительности инсоляции санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Произведенная реконструкция квартиры № 2,в виде: возведения пристройки Лит. А1 (комн. №1, комн. №2, комн. №3), Лит.а1 (комн. №10, комн. №11), сноса печи, расположенной в жилом доме по адресу: Российская Федерация, <адрес>, №2 обеспечит дальнейшую безопасную и безаварийную эксплуатацию данной квартиры и всего дома без угрозы жизни и здоровью проживающих в жилом помещении (жилом доме и квартире) граждан, а также иных граждан. Квартира № 2, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, №2, после произведённой реконструкции, находится в границах земельного участка (кадастровый №), категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 818 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, №2, кв. №2. Собственник земельного участка ФИО2. Квартира имеет непосредственный вход и выход на вышеуказанный земельный участок.
В соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оснований не доверять заключению, у суда не имеется, поскольку заключение проводилось компетентным специалистом. Выводы специалиста ИП Ф.И.О. «Бюро независимой оценки и экспертизы», а также уровень его образования, проведенные исследования и использованные методики соответствует Федеральному закону 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации».
Доказательств, опровергающих заключение специалиста, или позволяющих усомниться в его правильности или обоснованности, ответчиками и третьим лицом не представлено.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истцами в обоснование своей правовой позиции представлены относимые и допустимые доказательства того, что работы по перепланировке и переустройству в жилом помещении квартире № 2 истцами выполнены в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не сопровождались вмешательством в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, конструктивную целостность дома не нарушают, общедомовое имущество не затронуто, суд полагает, что истцами доказано наличие оснований для возможности сохранения помещения в перепланированном виде в соответствии с ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (п. 1.7) определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.
Пунктом 1.7.1 установлено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
При этом, каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов ответчика, не представлено, перепланировка выполнена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Поскольку материалами дела подтверждается, что переустройство (перепланировка) жилого помещения (квартиры) соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает общего имущества дома, соответствующие изменения внесены в проектную документацию, то суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются правовые основания для сохранения жилого помещения квартиры № 2 по адресу: Россия, <адрес>, в переустроенном и перепланированном состоянии.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истцами представлены доказательства выполнения работ по перепланировке и переустройству жилого помещения в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, на конструктивную целостность здания не влияют, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО2, ФИО3, удовлетворить полностью.
Признать за ФИО2, ФИО3 право совместной собственности на квартиру № 2, общей площадью 96,0 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, сохранив ее в перепланированном и реконструированном состоянии,
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2025 г.