Решение по делу № 2-173/2023 от 29.03.2023 - о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, возложении обязанности освободить незаконно занятое нежилое помещение.

Дело № 2-173/2023

(УИД 74RS0037-01-2022-003027-10)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сатка 29 марта 2023 года

Саткинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Барчуковой Ю.В.,

при секретаре Ермолаевой Н.Д.,

с участием:

представителя ответчика ФИО2,

третьего лица ИП ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ревьера» о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, возложении обязанности освободить незаконно занятое нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Ревьера», с учетом уточнения требований, о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «РегионТехСервис» и ООО «Ревьера» (ООО «СИП-кабель), расторгнутым, возложении обязанности освободить незаконно занятое нежилое помещение (подвал), расположенное по адресу: <адрес> течении 7 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Управляющей компанией в доме является ООО «РегионТехСервис». В доме имеется подвальное помещение, которое принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам данного многоквартирного дома в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ. В ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания сдала в аренду указанное подвальное помещение площадью 186,3 кв.м. ООО «СИП-кабель», которое в последующем было переименовано ООО «Ревьера», заключив договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако в нарушение требований действующего законодательства, собрание собственников жилого дома по вопросу сдачи в аренду нежилого помещения ООО «СИП-кабель» не проводилось, в настоящее время помещение стоит закрытое, доступ в него закрыт. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора арендатор обязан обеспечить представителям арендодателя, а также представителям обслуживающих контролирующих организаций беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора. Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев, срок действия договора был прекращен ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие. Участвуя ранее в судебных заседаниях на удовлетворении требований настаивала, пояснила, что ответчик нарушает права истца, являющегося общедолевым собственником сданного в аренду ответчику нежилого помещения, истец платит за содержание подвального помещения, но попасть в данное помещение невозможно, оно закрыто.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, участвуя ранее в судебных заседаниях против исковых требований истца возражал, пояснил, что он купил у Кудряшова ООО «СИП-кабель», переименовал его в ООО «Ревьера». ООО «СИП-кабель» имело договор аренды части нежилого помещения, расположенного в <адрес>, заключенный с управляющей компанией ООО «РегионТехСервис». Управляющая компания нарушает его права, сдает в аренду одну площадь двум лицам – ООО «Ревьера» и ИП ФИО3, арендованное помещение в настоящее время закрыто, доступ к коммуникациям им предоставляется по звонку.

Представитель ответчика ООО «Ревьера» ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласилась по основаниям, указанным в письменных отзывах.

Третье лицо ИП ФИО3 в судебном заседании исковые требования истца поддержала, пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ у нее заключен договор аренды нежилого помещения № с ООО «РегионТехСервис». Помещения № арендует ООО «СИП-кабель», арендуемые ею и ответчиком помещения имеют одну входную группу, ответчик перекрыл ей доступ в арендованное ею помещение, по данному поводу она обращалась в полицию.

Представитель третьего лица ООО «РегионТехСервис» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, участвуя ранее в судебном заседании представитель Общества ФИО с исковыми требованиями истца согласился, пояснил, что имеется два договора аренды нежилого помещения – с ООО «СИП-кабель» и ИП ФИО3 Договор аренды с ИП ФИО3 был заключен ранее, в договоре аренды с ООО «СИП-кабель» площадь сданного в аренду нежилого помещения указана больше, но фактически сдано в аренду меньше, в договоре допущена техническая ошибка. Чтобы попасть в помещение, арендованное ИП ФИО3, необходимо пройти через арендованное ответчиком помещение. В настоящее время доступ в помещение закрыт, ключи от него находятся только у ответчика, который препятствует ИП ФИО3 в пользовании арендованной ею части нежилого помещения. Общество неоднократно обращалось к ответчику с заявлением о предоставлении доступа в нежилое помещение, извещало его о намерении расторгнуть договор аренды с ним.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РегионТехСервис» (арендодатель) и ООО «СИП-кабель» (арендатор) заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель с согласия собственников многоквартирного дома сдает арендатору во временное возмездное пользование нежилое помещение, указанное в п. 1.2 договора, а арендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату. Объект принадлежит собственникам МКД <адрес> на праве общедолевой собственности.

Объект имеет следующие характеристики:

- объект недвижимости: часть нежилого помещения (в соответствии со схемой помещения) общей площадью 186,3 кв.м., расположенного по адресу: МКД <адрес> (подвальное помещение);

- цель использования помещения: магазин промышленных товаров (п.1.2 договора).

Объект передается в аренду сроком на 11 месяцев для использования в коммерческой деятельности арендатора (п.1.3 договора).

Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также прочие платежи, установленные договором и последующими изменениями к нему (п.2.2.2 договора).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 продал ФИО6 долю в размере 100 % в уставном капитале ООО «СИП-Кабель». Данный договор был нотариально удостоверен.

Решением учредителя № ООО «СИП-кабель» от ДД.ММ.ГГГГ, единственным участником Общества ФИО6 было изменено местонахождение Общества на <адрес>, прекращены полномочия директора Общества ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, назначен директором ФИО6 сроком на 5 лет, изменено наименование ООО «СИП-кабель» на ООО «Ревьера».

Также в материалы дела представлен договор № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «РегионТехСервис» и ИП ФИО3, согласно которому арендодатель с согласия собственников многоквартирного дома сдает арендатору во временное возмездное пользование нежилое помещение, указанное в п. 1.2 договора, а арендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату. Объект принадлежит собственникам МКД <адрес> на праве общедолевой собственности.

Объект имеет следующие характеристики:

- объект недвижимости: часть нежилого помещения (в соответствии со схемой помещения) общей площадью 47,9 кв.м., расположен по адресу: МКД <адрес> (подвальное помещение);

- цель использования помещения: магазин одежды (п.1.2 договора).

Объект передается в аренду сроком на 11 месяцев для использования в коммерческой деятельности арендатора (п.1.3 договора).

Как следует из пояснений сторон и представленных документов, данный договор на сегодняшний день является действующим, задолженности по арендной плате арендатор ИП ФИО3 не имеет.

Из пояснений сторон в ходе рассмотрения дела также установлено, что фактически в аренду ООО «Ревьера» сданы нежилые помещения под номерами 1,2,3, ИП ФИО3 – нежилое помещение под номером 4, попасть в которое можно только через помещения № Все четыре помещения имеют общую входную группу. В настоящее время доступ в помещения закрыт по инициативе ответчика, который препятствует ИП ФИО3 в пользовании арендованной ею части нежилого помещения. ООО «РегионТехСервис» неоднократно обращалось к ответчику с заявлением о предоставлении доступа в нежилое помещение, извещало его о намерении расторгнуть договор аренды с ним. Согласно акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 на добровольной основе был обеспечен доступ в нежилое помещение арендатору ФИО3 с целью выдачи последней вещей.

В обоснование заявленных требований истец и её представитель ссылаются на то, что действиями ответчика нарушаются права истца, собрание собственников жилого дома по вопросу сдачи в аренду подвального помещения ООО «СИП Кабель» не проводилось, истец платит за содержание подвального помещения, но попасть в данное помещение невозможно, оно закрыто.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится: принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Как следует из материалов дела, ФИО4 является собственником 1/3 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>.

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, выбран способ управления многоквартирным домом –управляющая организация с ДД.ММ.ГГГГ – ООО «РегионТехСервис».

Тем же протоколом утверждено право ООО «РегионТехСервис» от своего имени и за свой счет самостоятельно заключать и расторгать договоры аренды сроком не более 11 месяцев общего имущества дома, в том числе для установки рекламных конструкций и определять размер арендной платы, которую направлять на выполнение работ по текущему ремонту, либо на выполнение неотложных аварийных работ в целях предотвращения угрозы жизни и здоровью граждан, причинения ущерба имуществу собственников и общему имуществу многоквартирного дома, выполнения предписаний уполномоченных органов.

Таким образом, из содержания данного протокола следует, что собственниками помещений в многоквартирном доме делегированы ООО «РегионТехсервис» полномочия по передаче общего имущества многоквартирного дома в возмездное пользование.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (часть 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

При расторжении договора, как следует из части 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, обязательства сторон прекращаются.

Как следует из представленных сторонами доказательств, истец не является стороной по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «РегионТехСервис» и ООО «СИП-кабель»; решение общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении права ООО «РегионТехСервис» от своего имени и за свой счет самостоятельно заключать и расторгать договоры аренды сроком не более 11 месяцев общего имущества дома не отменено и не признано недействительным; доказательств нарушения ответчиком прав истца оспариваемым договором аренды суду также не представлено и в ходе рассмотрения дела не установлено, в связи с чем суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, возложении обязанности освободить незаконно занятое нежилое помещение не имеется. Однако, в ходе рассмотрения дела установлено, что имеется спор между ООО «РегионТехСервис», ООО «Ревьера», ИП ФИО3 й С.Е. по поводу сданных в аренду нежилых помещений, который подведомственен арбитражному суду, куда вправе самостоятельно обратиться любое из указанных юридических лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ревьера» о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, возложении обязанности освободить незаконно занятое нежилое помещение, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Саткинский городской суд.

Председательствующий: / подпись / Ю.В. Барчукова

Мотивированное решение изготовлено 04 апреля 2023 года

Копия верна

Судья Ю.В. Барчукова

Секретарь: Н.Д. Ермолаева