Решение по делу № 2-3863/2023 от 18.12.2023 - о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-3863/2023

64RS0043-01-2023-004477-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2023 года г. Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Девятовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коньковой В.В.,

с участием представителей сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями к ФИО2, просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 10 ноября 2020 года, заключенный между сторонами, в отношении жилого дома площадью 215, 3 кв.м по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор замены стороны в обязательстве от 10 ноября 2020 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка площадью 1223 кв.м с кадастровым номером № по тому же адресу; признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, заключенный 10 ноября 2020 года, предметом которого является нежилое здание – хозблок площадью 12 кв.м; прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанное имущество, возвратив его в собственность ФИО1

В обоснование требований указано на то, что истец являлась собственником жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 215, 3 кв.м, расположенном на земельном участке площадью 1223 кв.м, предоставленном в аренду сроком на 25 лет на основании договора дарения недвижимого имущества от 19 декабря 2019 года, заключенного со своим отцом ФИО3 ФИО1 попросила своего отца помочь ей с продажей жилого дома с земельным участком по цене 4 000 000 руб. В договоре купли-продажи стороны решили указать денежную сумму – 1 000 000 руб. и составить ФИО3 расписку, подтверждающую обязательство продавцу 4 000 000 руб. Таким образом 10 ноября 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома, в котором указана стоимость 1 000 000 руб., в то время как фактическая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 7 460 000 руб. Согласно договору-расписке, ФИО4 и ФИО5 обязуются выплатить ФИО3 денежные средства в размере 4 000 000 руб. за частный дом от собственника ФИО1 к ФИО2 в порядке и сроки, указанной в расписке. Переход права собственности на покупателя осуществлен 23 ноября 2020 года. Ответчик неоднократно обещал передать денежные средства, однако денежные средства за приобретаемую недвижимость продавцу не уплачены. 21 марта 2023 года истец обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи, ответа на претензию не поступило. Считая права нарушенными, ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, ФИО2, ФИО6, администрация муниципального образования «Город Саратов», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 поддержала заявленные требования, просила иск удовлетворить, представитель ответчика ФИО8 возражал относительно доводов иска, считал требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель истца указала, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи денежных средств, представлены сведения о наличии счетов и иной информации со стороны ответчика, согласно которым указано, что сумма поступивших на счет денежных средств составляет 6 882 916 руб. Указанная выписка не подтверждает, что в действительности эти денежные средства были сняты и были переданы ФИО1 в день совершения сделки и после, в соответствии с договором – распиской. Истец полагает, что существование договора-расписки доказывает тот факт, что денежные средства не были переданы. В действительности между сторонами существовали доверительные отношения. У отца истицы был бизнес с отцом ответчика, оснований не доверять друг другу не было, так как они многие годы работали вместе. В связи с этим ФИО1 поручила своему отцу ФИО3 решать вопросы о получении денежных средств, а сторона ответчика поручила своему отцу ФИО4 решать этот вопрос. Обращает внимание на то, что одни из подписантов расписки являлся и возглавлял армянскую диаспору, оснований не доверять такому человеку не было. Истец считает, что сторона ответчика факт передачи денежных средств не доказала. В материалы дела представлена также позиция третьего лица – ФИО3, в которой он подтверждает сложившиеся отношения. Также спорный жилой дом, земельный участок не выбыли из владения продавца, так как там до сих пор зарегистрирован отец истца, а у ФИО1, несмотря на то, что она проживает за границей, имеются ключи.

Согласно позиции ответчика, ФИО2 не имеет никакого отношения к расписке, которая была составлена третьими лицами, о договоренностях между ними ему ничего не известно. Говорит о том, что истец не отрицает тот факт, что собственноручно подписала договоры в МФЦ. Обращает внимание суда на то, что до подачи искового заявления ФИО1 периодически общалась с ФИО2 по телефону и просила продать ей жилой дом за 4 000 000 руб. Ответчик считал, что у него действительно выкупят эту недвижимость. После получения письменной претензии, он начал заключать договоры с ресурсоснабжающей организацией, зарегистрировал право собственности на земельный участок в августе 2023 года. Когда ответчик узнал, что ФИО3 приходит в дом, первый установил замок и поставил новую дверь. Жить в доме не возможно, в доме не сделан ремонт. Относительно довода о непередаче денежных средств ответчик возражал, указывая на то, что денежные средства были переданы в МФЦ, без этого регистрация бы не прошла. Истец не имеет право и не пользуется ни жилым домом, ни земельным участком, проживает длительное время за пределами Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом заблаговременно.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 3 ст. 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 Конституции РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи, зарегистрированный в установленном законом порядке, требованиям закона не противоречит, соответствуют форме и порядку заключения подобного рода договоров, условия договора сформулированы, изложен ясно и понятно, доказательств наличия у истца порока воли при заключении договора не представлено, в связи с чем совершенная истцом сделка купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона и волеизъявлению сторон сделки, оснований для признания ее недействительной и применения последствий недействительности сделки не имеется.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствие с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Из ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежало следующее имущество: одноэтажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 215, 3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора дарения недвижимости от 19 декабря 2019 года, дополнительного соглашения от 24 декабря 2019 года к договору дарения недвижимости от 19 декабря 2019 года, зарегистрированных управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 декабря 2019 года сделана запись регистрации № 648:010127:1585-64/012/2019-1; нежилое здание – хозблок с кадастровым номером № площадью 12 кв.м по адресу: г<адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 декабря 2019 года сделана запись регистрации 64:48:010127:1026-64/012/2019-1.

Также на основании договора замены стороны в обязательстве от 19 декабря 2019 года ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 1233 кв.м в аренду сроком на 25 лет.

10 ноября 2020 года сторонами ФИО1 и ФИО2 были заключены два договора купли-продажи недвижимости и договор замены стороны в обязательстве.

Так, 10 ноября 2020 года между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный, площадью 215, 3 кв.м, по адресу: <адрес>.

В силу п. 3 договора покупатель и продавец пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 1 000 000 руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора и претензий не имеет.

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности в управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (п. 9).

23 ноября 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о новом правообладателе недвижимости – ФИО2, номер государственной регистрации 64:48:010127:1585-64/073/2021-4.

Кроме того, 10 ноября 2020 года между сторонами заключен еще один договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является нежилое здание – одноэтажный хозблок площадью 12 кв.м по адресу: г<адрес>, стоимость продаваемого объекта составила 100 000 руб.

Из договора следует, что продавец ФИО1 получила от покупателя ФИО2 денежную сумму в размере 100 000 руб. полностью до подписания настоящего договора, претензий продавец к покупателю не имеет.

В тот же день истцом и ответчиком подписан договор замены стороны в обязательстве.

В соответствии с указанным договором ФИО1 (передающая сторона) уступает, а ФИО2 (принимающая сторона) принимает на себя права и обязанности по договору замены стороны в обязательстве от 19 декабря 2019 года, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 1223 кв.м предоставлен передающей стороне в аренду сроком на 25 лет на основании договора замены стороны в обязательстве от 24 декабря 2019 года, категория земель: земли населенных пунктов.

Лицами, участвующими в деле, названные обстоятельства не оспаривались.

В материалы дела стороной истца представлен письменный договор-расписка б/н, б/д, подписанный ФИО4, ФИО5 и ФИО3, из которой следует, что ФИО4 и ФИО5 обязуются выплатить ФИО3 денежные средства в размере 4 000 000 руб. после регистрации перехода права собственности на частный коттедж по адресу: <адрес> от собственника ФИО1 к ФИО2 Порядок расчетов: 500 000 руб. – в течение десяти дней после перерегистрации права собственности, 1 000 000 руб. – в марте 2021 года, 2 500 000 руб. – в августе 2021 года.

Согласно пояснениям представителя истца, ФИО1 денежных средств за передаваемые объекты не получала, факт передачи денежных средств стороной ответчика не доказан. Из толкования договора-расписки следует, что она составлена незадолго до совершения сделки. При этом жилой дом не выбыл из владения ФИО1

Ответчик в письменных возражениях на иск указывает, что расписка, на которую ссылается ФИО1, выполнена третьими лицами, никакого отношения к ФИО2 не имеет. Кроме того, в расписке указано: Овасапян «Арам» Гамлетович, а не Овасапян «Арамис» Гамлетович. Расписка подписана третьими лицами, не может считаться договором залога, требования истца о признании сделок недействительными не основаны на законе. Ответчик после приобретения жилого дома установил там окна, подключил коммуникации, тем самым увеличив стоимость имущества.

В материалы дела стороной ответчика представлены следующие документы: договор купли-продажи земельного участка № К-23-664/ф-1 от 04 августа 2023 года о следующем: продавец (администрация МО «Город Саратов») обязуется передать в собственность, а покупатель (ФИО2) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1223 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> в Волжском районе, занимаемый жилым домом; акт приема-передачи земельного участка;, дополнительное соглашение № 2401-ЕЦУ-ТПД от 07 августа 2023 года о подключении (технологическом присоединении) к сетям газораспределения от 14 августа 2023 года; уведомление АО «Саратовгаз» об окончании срока осуществления мероприятий по дополнительному соглашению к договору о подключении – до 06 марта 2024 года; договор с АО «Саратовгаз» от 07 августа 2023 года; расчет водопотребления и водоотведения с ООО «КВС» от 28 сентября 2023 года; справки о движении денежных средств за период с 10 ноября 2020 года по 10 мая 2021 года; договор купли-продажи квартиры от 06 июня 2020 года в подтверждение позиции того, что у ФИО2 имелись денежные средства от продажи имущества.

В соответствий со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать основания своих требований и возражений.

Суд отмечает, что представленные договоры купли-продажи жилого дома и нежилого помещения – хозблока, договор замены стороны в обязательстве от 10 ноября 2020 года подписаны ФИО1 собственноручно, договоры прошли государственную регистрацию, осуществлен переход прав к ответчику.

В силу п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В силу положений ст. 10 ГК РФ ответчик считается действующим добросовестно, пока истцом не будет доказано иное.

Иного истцом не доказано.

В настоящем случае истец получила за объекты недвижимости денежную сумму в размере 1 100 000 руб., доказательств обратного не представлено.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из п. 3 ст. 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В п. 1 ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В связи с тем, что ФИО1 оспаривает получение денежных средств по договорам купли-продажи, бремя доказывания факта неполучения денежных средств лежит на ФИО1

Из содержания п. 3, п. 7 договоров следует, что продавец продал покупателю вышеуказанный жилой дом и нежилое помещение - хозблок за 1 000 000 руб. и 100 000 руб. соответственно. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью. Факт расчета подтверждается подписями сторон под текстом настоящего договора. Акт приема-передачи дополнительно составлять не будет.

В свою очередь, допустимых и относимых доказательств того, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались продавцу, суду представлено не было.

Кроме того, не могут быть приняты во внимание судом доводы истца о наличии договора-расписки, поскольку указанный документ составлен третьими лицами, истец ФИО1 и ответчик ФИО2 сторонами данной расписки не являются, в связи с чем иные взаимоотношения не имеют никакого отношения к заявленным в настоящем иске требованиям, исходя из предмета и основания иска

Факт получения денежных средств подтвержден содержанием договоров, переход права собственности на спорные объекты недвижимости к покупателю были зарегистрированы регистрирующим органом, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости от 10 ноября 2020 года, заключенного между сторонами, в отношении жилого дома площадью 215, 3 кв.м по адресу: <адрес>, договора замены стороны в обязательстве от 10 ноября 2020 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка площадью 1223 кв.м с кадастровым номером № по тому же адресу, договора купли-продажи хозблока площадью 12 кв.м, применении последствий недействительности сделок.

Суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) к ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд в месячный срок с момента его принятия.

Судья Н.В. Девятова

Мотивированное решение суда составлено 25 декабря 2023 года.

Судья Н.В. Девятова