РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07.07.2025 года адрес

Судья Пресненского районного суда адрес фио, при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-934/2025 по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания фио ЗПИФ недвижимости «ТСТ-финанс» о взыскании денежных средств на устранение недостатков в квартире, штрафа, морального вреда, судебных расходов, признании пункта договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

фио обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» о взыскании денежных средств на устранение недостатков в квартире, штрафа, морального вреда, судебных расходов, признании пункта договора недействительным.

В обоснование заявленных требований, истец указал, что желая приобрести в адрес в адрес квартиру в построенном доме и пригодную для использования по назначению с момента приобретения, т.е. с ремонтом, без необходимости нести дополнительные расходы, связанные с приведением приобретаемой квартиры в состояние пригодное для целей её использования, а как следствие соответствующую санитарным нормам и правилам, отвечающую требованиям пожарной безопасности, а так же требованиям нормативных документов (СНиПов и ГОСТов), регламентирующих строительную деятельность, рассмотрела предложения в сети интернет и выбрал подходящее предложение в жилом комплексе «Первый зеленоградский» на сайте Тверской ДСК https://www.dsktver.ru/zelenogradskiy.html, согласно которого по адресу: МО, г.адрес, адрес, имеются в продаже квартиры, которые продаются с отделкой «под ключ» от застройщика.

Согласно разрешительной документации многоквартирный жилой дом был построен ООО «ЖИЛИНО».

Из представленных вариантов квартир истец выбрал понравившуюся по расположению, т.к. во всех квартирах выполнен типовой ремонт по типу отделки представленной на сайте в сети интернет.

При этом ответчик заверил истца в том, что качество квартир высокое, т.к. ответчик, заключая договора с проверенными подрядными организациями на проведение работ, контролирует качество.

Согласно условиям инвестиционного контракта №4-11Д от 22 мая 2018 г и Акта №1 от 18 06 2021 г приема-передачи квартир к указанному инвестиционному контракту « ...переданы Инвестору в свободной планировке с незаконченным циклом строительно-отделочных и специальных работ....». До предпродажного состояния объект был доведен ответчиком: разработан дизайн-проект типовой отделки, разработаны проектные решения, разработано техническое задание, которое в последующем реализовывалось подобранным ответчиком подрядчиком, в рамках исполнения обязательств по подрядному договору и результат был принят ответчиком.

Остановившись на предложенном варианте квартиры, истец обратился за одобрением ипотечного кредита на приобретение квартиры в ПАО Сбербанк через менеджера отдела продаж ответчика. После одобрения истца в качестве заемщика, ПАО Сбербанк рассмотрел выбранный к приобретению объект. В качестве подтверждения обоснованности размера предоставляемого кредита в ПАО Сбербанк через электронный сервис ДомКлик (http://domclick.ru) было представлено ООО «МЕГАПОЛИС» (ОГРН <***>). Отчет об оценке №360/23 составленный на 06.09.2023 года, согласно которого с учетом документов, представленных ответчиком выписка из ЕГРН, технический паспорт (приложение №3 к отчету), а также доступа оценщика на объект оценки - в квартиру по адресу: МО, г.адрес, адрес. Рыночная стоимость квартиры была определена оценщиком исходя из состояния квартиры с учетом имевшегося в нем типового ремонта и сантехнического оборудования.

Доступ в квартиру был обеспечен стороной ответчика, через ООО «Т-ДЖЕТ», аффилированной организации с ООО «Тверской ДСК» и выступившей при сделке на стороне продавца в качестве его представителя.

14.09.2023 года между ответчиком, выступившего в качестве продавца, но являясь и заказчиком производства строительно-отделочных и монтажных работ в квартире, и истцом был заключен договор купли-продажи № 56-121/ОР, в отношении жилого помещения - квартиры по адресу: МО, го Солнечногорск, адрес.

Договор для истца был предложен к подписанию ответчиком, который в стандартном бланке был предоставлен к подписанию на сделке и не обеспечивал возможности стороне истца внести в него корректировки.

Договор не содержит условий, описывающих какие-либо ограничения в использовании квартиры по назначению, не содержит описания дефектов, а как следствие у условий о договорённости наличия в квартире недостатков. По утверждению истца, при изложении условий договора в редакции п. 1.6, лишает потребителя права при обнаружении дефектов в течении гарантийного срока предъявить соответствующую претензию в адрес ответчика. Без наличия письменных условий договора описывающих поименованный список недостатков (дефектов) в продаваемой квартире, положения п.1.6 Договора, в части описания условий договора «...дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцом, не обнаружил...», являются ничтожными, вводящими истца, как покупателя в заблуждение и ущемляющими его права, как потребителя.

Каких-либо иных документов, помимо договора купли-продажи, сторонами не подписывалось, заключенного между сторонами акта приема-передачи, не имеется.

Ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил до настоящего времени.

В переданной квартире истец обнаружил в пределах гарантийного срока недостатки, факт наличия которых, а именно недостатков в качестве строительно-монтажных и строительно-отделочных работ произведенных ответчиком, был подтвержден после обследования объекта экспертом ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР», о наличие которых ответчик истца не предупреждал.

По результатам экспертизы проведенной экспертами ООО «ЭЦ «ТЕХПРОМНАДЗОР» был установлен факт наличия дефектов в квартире, представляющих собой массу ее недостатков и определена необходимая сумма для их устранения, которая составила сумма, что нашло свое отражения в экспертном заключении № 24520/07.24.

В адрес ответчика была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора, которая была ответчиком проигнорирована.

Учитывая бездействие ответчика, последний знал о ненадлежащем качестве проданной квартиры и не предпринимал никаких мер, в том числе мер по устранению недостатков товара - квартиры, что является недобросовестным поведением ответчика.

Недостатки в указанной квартиры ответчик не устранил, что нарушает права истца относительно качества.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец просит суд взыскать с ответчика ООО «Управляющая компания фио ЗПИФ недвижимости «ТСТ-финанс» в пользу истца: стоимость устранения недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50 %, расходы по оплате экспертных услуг в размере сумма, признать п. 1.6 договора купли-продажи № 5б-121/ор от 14.09.2023 года недействительным.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель истца, действующий на основании доверенности о месте и времени рассмотрения дела извещен, представлены уточнения исковых требований.

Представитель ответчика ООО УК «Альфа-Капитал» и третьего лица ООО «Жилино», ИП фио по доверенности фио о месте и времени рассмотрения дела извещена, представлены письменные возражения на иск.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 14.09.2023 года между ООО «Т-ДЖЕТ», действующим от имени и по поручению ООО УК фио ЗПИФ комбинированным «ТСТ-финанс» на основании агентского договора №32-А от 08.08.2022 года и доверенности № 178/22 от 21.12.2022, и ФИО1 был заключен договор № 5б-121/ОР купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес. По условиям договора купли-продажи продавец обязался передать покупателю в собственность квартиру (жилое помещение) № 121 общей площадью 55,5 кв. м, этаж расположения: 10.

Застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО «Жилино».

Договор не содержит отражения имеющихся в квартире недостатков, о которых ответчик, как продавец, уведомил истца, как покупателя, т.е. стороны не оговаривали при совершении сделки факта наличия недостатков в квартире. По результатам судебной экспертизы проведенной экспертами ООО «Главстройэкспертиза» стоимость устранения недостатков составила сумма, при этом недостатки, которые могли бы нарушать законные интересы других лиц мом создавать угрозу их жизни и здоровью отсутствуют. При этом указание в выводах экспертизы о несоответствии квартиры градостроительным нормам, указано в качестве описки, которая устранена путем допроса в судебном заседании эксперта, проводившего судебную экспертизу, а также отсутствие указания о нарушении градостроительных норм в мотивировочной части заключения судебной экспертизы. Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

В адрес ответчика была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора, которая была ответчиком проигнорирована. Недостатки в указанной квартире ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал», не устранил.

Истец осмотрел квартиру перед покупкой, был удовлетворен ее качественным состоянием и ничто из увиденного как недостатки не воспринимал; недостатки заявленные истцом а также установленные судебной экспертизой либо носят видимый характер, могли быть обнаружены на момент покупки, либо не являются строительными недостатками препятствующими истцу пользованием товаром (квартирой) и за которые несет ответственность настоящий ответчик по данному договору купли-продажи.

22.05.2018 года между ООО УК фио ЗПИФ недвижимости «ТСТ-финанс» и ООО «Жилино» заключен инвестиционный контракт № 4-11Д, который не отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, а его предметом является осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, регулируемой законодательством об инвестиционной деятельности.

Отношения, связанные с доверительным управлением паевыми инвестиционными фондами, регулируются главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

В соответствии с преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Продавец для целей данного Закона определяется в Преамбуле как организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон) что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со статьей 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Таким образом, суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не применяются, правоотношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации о доверительном управлении паевыми инвестиционными фондами, главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли- продажи (пункт 1).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом из приведенных норм следует, что необходимым условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. Следовательно, правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу применимы только в том случае, если, как это закреплено в статье 557 Кодекса, в договоре купли- продажи содержится условие о его качестве.

Настоящий ответчик застройщиком не является, объект недвижимости оказался во владении ответчика на основании инвестиционного контракта №4-11Д от 22.05.2018 года, передан истцу на основании договора купли –продажи, который истец заключал с ООО «Управляющая компания фио ЗПИФ «ТСТ-финанс», то есть исходя из текста договора, а также из сути правоотношений, усматривается, что истец приобретает недвижимость закрытого паевого инвестиционного фонда. В связи с вышеизложенным, истец, вступая именно в настоящие правоотношения, не вправе рассчитывать на гарантии к качеству отделочных работ объекта недвижимости, которые обязан соблюдать застройщик, т.е. истец самостоятельно несет риски несоблюдения гарантий качества к отделке жилого помещения, предусмотренный для застройщика или продавца, как субъекта правоотношений, регулируемых Законом «О защите прав потребителей», а настоящий ответчик таковым не является.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что в спорном договоре купли-продажи, одновременно по согласованию сторон являющемся передаточным актом (п. 3.1 Договора), отсутствуют условия, касающиеся отделочных работ и их качества в передаваемом недвижимом имуществе. Доказательств, подтверждающих факт передачи истцу квартиры, качество которой не соответствовало именно условиям заключенного между сторонами спорного договора купли-продажи, истцом не представлено.

Перечисленные в экспертном заключении несоответствия стандартам, которые не входят в перечень правил, применяемых на обязательной основе, в данном случае не могут быть признаны недостатками недвижимого имущества.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2). Из содержания статьи 469 Кодекса следует, что при отсутствии в договоре и законе детализации условия о качестве товара возможна передача товара минимально допустимого качества.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае целью, с которой истцом приобретался товар, являлось проживание. Между тем, как следует из п. 1.6 Договора № 5б-121/ор купли-продажи, покупатель по результатам осмотра квартиры перед покупкой был удовлетворен ее качественным и техническим состоянием. О непригодности квартиры для проживания истец в рамках настоящего дела не заявляет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Из содержания приведенных правовых норм следует, что покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

Из искового заявления следует, что недостатки были обнаружены истцом в результате самостоятельного осмотра, без применения специальных знаний и без использования специального оборудования; из представленного истцом экспертного заключения следует, что общее состояние строительных конструкций квартиры и отделочных работ определялось визуальным методом, согласно дефектной ведомости недостатки определялись визуальным методом, на основании чего суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом недостатки по своему характеру были явными, могли быть определены визуально при осмотре приобретаемого помещения. Доказательств обратного, истцом не представлено.

Из материалов дела следует, что истец осматривал квартиру перед покупкой: согласно п. 1.6 Договора № 5б-121/ор купли-продажи покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием квартиры.

Как следует из материалов дела, на момент покупки истец не имел претензий к качеству квартиры, по результатам осмотра недвижимого имущества с экспертом был удовлетворен его состоянием и приобрел квартиру по цене, установленной сторонами по обоюдному соглашению с учётом состояния квартиры на момент ее приобретения.

Угрозу безопасности жизни и здоровью людей, данный объект недвижимости и в частности квартира истца, не несет и пригодно для проживания. При этом для установления данного обстоятельства суду специальных познаний не требуется, поскольку настоящий дом введен в эксплуатацию, о чем имеется информация в открытых источниках и не спаривается сторонами, т.е. одобрен государственными полномочными органами для целей, для которых приобреталась истцом недвижимое имущество, а также соответствует набору стандартов, которые обязательны к соблюдению и на которые вправе рассчитывать истец, приобретая квартиру, в рамках вышеуказанных договоров.

Недостатки отделочных работ в квартире, на которые ссылается истец в обоснование своих исковых требований о взыскании с ответчика стоимости данных недостатков, не являются нарушением качества, на которое истец вправе рассчитывать при вступлении в настоящие правоотношения, приобретая объект недвижимости настоящим способом, посредством заключения договора купли-продажи.

Указание истцом в первоначальном исковом заявлении в качестве ответчика неполного наименования юридического лица, а именно без сведений о том, что последнее является управляющей компанией доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс», основанием для удовлетворения иска, именно к ООО «Альфа Капитал» также не является. Поскольку инвестиционный контракт, а также договор купли-продажи с истцом заключался ответчиком в качестве управляющей компании доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом, что определяет специальный вышеуказанный правовой режим, применимый к настоящим правоотношениям, отличный от правовых положений предусмотренных Законами «О защите прав потребителей», а также «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Условия п. 1.6 договора купли-продажи квартиры № 5б-121/ор положениям гражданского законодательства не противоречат, поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для покупателя, а также необоснованных преимуществ для продавца. В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. Ссылки истца на положения договора п 1.6 как ущемляющие права потребителя, применены быть не могут, поскольку данные правоотношения последним не регулируются ФЗ «О защите прав потребителей».

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что сторонами согласованы условия договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным п. 1.6 Договора нарушающим положения ст. 10, ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" и применении положений ст. 10 ГК РФ к ответчику.

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении основных исковых требований, то и производные от основных, исковые требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, также не могут быть удовлетворены и подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Управляющая компания фио ЗПИФ недвижимости «ТСТ-финанс» о взыскании денежных средств на устранение недостатков в квартире, штрафа, морального вреда, судебных расходов, признании пункта договора недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

фио Семенченок

Решение в окончательной форме изготовлено – 06.11.2025.