дело № 2-2001/2022
УИД 26RS0002-01-2022-002253-52
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июня 2022г. г.Ставрополь
Ленинский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Крикун А.Д.
при секретаре Рыбниковой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли – продажи в праве общей долевой собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд иском (уточнив его) к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли – продажи в праве общей долевой собственности.
В обосновании требований истец указала, что 11.06.2002 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: А.
11.03.2016 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: А.
06.08.2021 ФИО2 в адрес ФИО1 направлено уведомление с предложением приобрести ее долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок.
17.08.2021 уведомление получено ФИО1
30.09.2021 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли – продажи доли земельного участка с долей жилого дома, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил ? долю земельного участка, площадью 287 кв.м и расположенный на нем жилой дом – ? долю в праве общей долевой собственности, площадью 84,6 кв.м, расположенных по адресу: А.
Указанное имущество продано за 1 200 000 руб., из которых 450 000 руб. уплачивается за ? долю земельного участка и 750 000 руб. – за ? долю жилого дома.
30.09.2021 указанный договор купли – продажи доли земельного участка и жилого дома удостоверен нотариусом по СГНО ФИО4
Указала, что у нее были объективные причины, воспрепятствовавшие предпринять меры к приобретению доли ФИО2 в установленный срок: неоднократное уклонение ФИО2 от явки к нотариусу для оформления сделки купли – продажи, что подтверждается аудиозаписью телефонных переговоров; уклонение от получения уведомления истца, направленного в адрес ответчика о желании приобрести долю в домовладении и необходимости явиться к нотариусу для оформления купли – продажи; отказ от 06.09.2021 (до истечения месячного срока для приобретения) ответчика ФИО2 от продажи доли, что также подтверждается аудиозаписью телефонных переговоров.
Считает, что ею не пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с иском, так как истец не знала о сделке со дня ее совершения, она лично не была знакома со ФИО3, продавец ФИО2 06.09.2021 сообщила, что передумала продавать долю. До марта 2022 года ФИО3 открыто не владела долей.
05.02.2022 истец узнала о состоявшейся сделке купли – продажи, что также подтверждается аудиозаписью телефонных разговоров, и обратилась в суд 30.03.2022.
В связи с изложенным, просит перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 30.09.2021, заключенного между ФИО2 и ФИО5, в отношении 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома по адресу: А; выплатить ФИО3 1 200 000 руб. из денежных средств, внесенных ФИО1 на расчетный счет Управления Судебного департамента в Ставропольском крае, согласно чеку – ордеру от 11.06.2022.
В судебное заседание истец ФИО1, извещенная надлежащим образом, не явилась, о причине неявки суд не известила. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Представитель истца по ордеру ФИО6 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным выше, и просила их удовлетворить.
Ответчик ФИО2, извещенная надлежащим образом, не явилась, о причине неявки суд не известила. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поддержав доводы, указанные в возражениях на иск.
Представитель ответчиков по доверенностям ФИО7 просил в иске отказать, сообщив, что истец отказалась от своего преимущественного права покупки доли дома и земельного участка. Считает, что телефонные звонки, стенограмма которых приобщена к материалам дела, провоцировались для того, чтобы в судебном заседании подтвердить, что истец не знала об осуществленной купле – продаже доли дома и земельного участка между ответчиками.
Представитель третьего лица АО «Почта России» в лице УФПС Ставропольского края, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причине неявки суд не известил.
Третье лицо нотариус СГНО ФИО8, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суд не известила.
Третье лицо нотариус СГНО ФИО4, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причине неявки суд не известил.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Опрошенная судом в качестве свидетеля ФИО9 пояснила, что она является родной сестрой истца ФИО1
Пояснила, что видела ФИО3 четыре раза на территории домовладения с каким-то мужчиной, подумала, что они строители и делают ремонт в доме ФИО2
Сообщила, что в январе 2022 года они с сестрой получили от соседей квитанцию об оплате коммунальных услуг за ? долю дома ФИО2, ошибочно попавшую к ним, в которой было указано, что собственником ? доли дома и участка является ФИО3
05.02.2022 они с сестрой позвонили ФИО2, которая сообщила, что продала свою долю ФИО3
Квитанции по оплате коммунальных услуг всегда доставляли в один почтовый ящик, и только недавно, весной ФИО3 установила отдельный почтовый ящик.
Выслушав участников процесса, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
В силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Согласно пункту 3 указанной статьи Кодекса при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: А, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.10.2014 и 11.03.2016.
Вторым участником долевой собственности являлась ФИО2, на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 31.03.2016, от 18.12.2019.
ФИО2, имея намерение продать имущество, принадлежащее ей и истцу на праве общей долевой собственности, обратилась к нотариусу СГНО ФИО8 с целью уведомления истца о предстоящей продаже доли при наличии у нее преимущественного права покупки.
06.08.2021 врио нотариуса ФИО8 – ФИО10 было удостоверено и направлено почтой заказным письмом с уведомлением в адрес ФИО1 уведомление о предстоящей продаже ФИО2 принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: А, за 1 150 000 руб.,
В уведомлении ФИО1 разъяснено, что право первого покупателя она может осуществить лишь путем уплаты требуемой продавцом суммы в течение одного месяца со дня получения уведомления. Для уточнения вопросов оформления договора купли – продажи указанной доли недвижимости, ФИО1 может связаться с нотариусом ФИО8 или с ФИО2
Также ФИО1 разъяснено, что по истечении одного месяца со дня вручения уведомления и неполучения от ФИО1 информации о покупке доли недвижимости, 1/2 доля жилого дома и земельного участка будет продана ФИО2 любому постороннему лицу, согласному купить эту недвижимость за 1 150 000 руб. и способному уплатить требуемую сумму.
Из материалов дела следует, что уведомление вручено ФИО1 17.08.2021, что подтверждается уведомлением о вручении корреспонденции, и не оспаривается истцом и ее представителем.
ФИО11, врио нотариуса ФИО8, 24.09.2021 по реестру было удостоверено свидетельство о передаче документов.
30.09.2021 нотариусом СГНО ФИО4 удостоверен договор купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом в реестре за по которому ФИО2 передала в общую долевую собственность (продала) ФИО3 ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: А.
В подтверждение исполнения продавцом требований ст.250 ГК РФ ФИО2 было предъявлено свидетельство о передаче ФИО1 документов, выданное 24.09.2021 ФИО11, врио нотариуса ФИО8
Регистрация договора купли – продажи от 30.09.2021 и права собственности ФИО3 осуществлена Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 04.10.2021, т.е. по истечении месяца с момента получения ФИО1 уведомления с предложением о приобретении доли.
Анализ правовых норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что законодатель возлагает на участника долевой собственности при продаже своей доли обязанность только по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а заключение договора купли – продажи при согласии участников долевой собственности покупки продаваемой доли зависит от волеизъявления обеих сторон.
Судом установлено, что в месячный срок с момента получения уведомления ФИО1 договор купли – продажи ? доли дома и земельного участка с ФИО2 не заключила.
Направленное истцом в адрес ответчика ФИО2 02.09.2021 уведомление о желании приобрести продаваемую долю дома и земельного участка и необходимости явиться к нотариусу, подготовленное ФИО1, как следует из письма АО «Почта России» в лице УФПС Ставропольского края (том 1 л.д. 74) и письменных пояснений представителя АО «Почта России» (том 1 л.д. 113-115), не было вручено ФИО2
06.10.2021 по истечении 30-дневного срока хранения, письмо было возвращено в ОПС отправления и 07.10.2021 по ошибке сортировщика цеха сортировки обработки почтовых отправлений и печати Ставропольского почтамта, передано в кладовую хранения нерозданных почтовых отправлений, где хранилось обеспеченным порядком до поступления заявления заявителя о возврате письма.
26.01.2022 на основании заявления ФИО1 почтовое отправление снято с хранения и вручено отправителю 27.01.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления (том 1 л.д. 116-118).
Письменного согласия о намерении приобрести ? долю жилого дома и земельного участка по А в , принадлежащих ФИО2, истцом ФИО1 в адрес нотариуса ФИО8, не направлялось.
При этом, закон не обязывает продавца вести переписку с участником долевой собственности, направленную на согласование условий сделки. На продавце лежит обязанность письменного уведомления долевого собственника. Из материалов дела следует, что данная обязанность ФИО2 была исполнена.
ФИО1 надлежащим образом была извещена о последствиях неприобретения доли в течение месяца с момента получения уведомления.
В предварительном судебном заседании 25.05.2022 (том 2 л.д. 36), судебном заседании 15.06.2022 представитель истца ФИО6 сообщила, что истец имела реальную возможность приобрести у ФИО2 принадлежащие ей доли дома и земельного участка за 1 150 000 руб. Указанное также подтвердила опрошенная в качестве свидетеля ФИО9, являющаяся родной сестрой истца.
В судебном заседании 15.06.2022 представитель истца пояснила, что денежная сумма в размере 1 200 000 руб. внесена на расчетный счет Управления Судебного департамента в Ставропольском крае, представив в подтверждение квитанцию.
Как установлено п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в подтверждение своего намерения приобрести 1/2 долю жилого дома и земельного участка по А в , принадлежащих ФИО2, имела возможность совершить действия, направленные на приобретение доли, путем внесения денежных средств в размере 1 150 000 руб. на депозит нотариуса ФИО8 или фактической передачи ФИО2, чего истцом сделано не было.
Таким образом, достоверно зная о стоимости спорного имущества (1 150 000 руб.), в случае уклонения ответчика ФИО2 от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства. В таком случае, нотариусом не было бы удостоверено и выдано свидетельство о передаче ФИО1 документов.
Истец же, внесла денежные средства на счет Управления Судебного департамента в Ставропольском крае, свидетельствующие о намерении действительно приобрести спорные доли, лишь 08.06.2022, то есть за 15 дней до вынесения решения.
Кроме того, истцом пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с данным исковым заявлением, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Доводы истца о том, что о состоявшейся сделке ей стало известно 05.02.2022 ничем не подтверждены.
В исковом заявлении ФИО1 указала, что в октябре 2021 видела ФИО3 с каким-то мужчиной несколько раз во дворе дома, но они представились строителями.
Из пояснений свидетеля ФИО9, являющейся родной сестрой истца, и проживающей также по адресу: А, следует, что она также видела ФИО3 четыре раза во дворе дома.
Свидетель пояснила, что лицевые счета ФИО1 и ФИО2 были разделены, в январе 2022 они с сестрой получили от соседей квитанцию об оплате коммунальных услуг за ? долю дома ФИО2, ошибочно попавшую к ним, в которой было указано, что собственником ? доли дома и участка является ФИО3
Далее свидетель сообщила, что квитанции по оплате коммунальных услуг всегда доставляли в один почтовый ящик, и только недавно, весной ФИО3 установила отдельный почтовый ящик.
Указанное подтверждает, что истцу ФИО1 с октября 2021 года было известно о состоявшейся между ФИО2 и ФИО3 сделке, поскольку получая квитанции об оплате коммунальных услуг в один почтовый ящик, в которых после 04.10.2021 собственником спорных долей указана ФИО3, и, видя нахождение на территории дома посторонних людей, истец не могла не знать, что ФИО2 продала принадлежащие ей ? долю в праве на дом и земельный участок другому лицу.
Кроме того, истец не лишена была возможности обратиться в Управление Росреестра по Ставропольскому краю о запросе сведений о переходе права собственности на спорные доли, принимая во внимание нахождение в доме посторонних лиц.
Доводы истца о неоднократном уклонении ФИО2 от явки к нотариусу для оформления сделки купли – продажи не подтверждены, поскольку доказательства того, что ФИО1 была у нотариуса ФИО8, которая вызывала истца и ответчика для заключения сделки купли - продажи, суду не представлены.
Суд полагает, что приобщенная представителем истца стенограмма телефонных разговоров ФИО1 и ФИО2 не является доказательством уклонения ФИО2 от заключения договора купли – продажи доли дома и земельного участка. Запись телефонного разговора велась для последующего предъявления в суд в обоснование своих доводов.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 30.09.2021 был заключен без нарушения предложенного ФИО1 срока реализации права преимущественной покупки, что свидетельствует о соблюдении процедуры уведомления истца о намерении продать принадлежащие доли в праве собственности на общее имущество.
В связи с изложенным, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 30 сентября 2021 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении ? доли земельного участка и ? доли жилого дома по адресу: А, выплате ФИО3 1 200 000 рублей из денежных средств, внесенных ФИО1 на расчетный счет Управления Судебного департамента в Ставропольском крае, согласно чеку ордеру от 11.06.2022 - отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2022г.
Судья А.Д. Крикун