Дело № 2-6/2025

54RS0031-01-2023-000293-93

Поступило ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

<адрес> городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Зайнутдиновой Е.Л., при помощнике судьи Ивановой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марциновского ФИО7 к АО «Банк Жилищного Финансирования» о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде залога недвижимости (ипотеки),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к АО «Банк Жилищного Финансирования», в котором с учетом уточненного иска он просит признать обременение в виде залога (ипотеки) на право требования на квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, отсутствующим, погасив регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ года, а также обязать ответчика подать заявление о переходе права собственности на заложенное имущество: квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, и сдать решение <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, надлежащим образом заверенное и скрепленное печатью суда в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>. Свои требования мотивирует тем, что ФИО1 приобрел на публичных торгах недвижимое имущество – квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право требования было реализовано с публичных торгов по решению <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора по приобретению вышеуказанного недвижимого имущества имелось обременение: ипотека, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены в полном объеме, а именно, переведены денежные средства в размере 2 104 840 руб. на счет Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>. Для регистрации права собственности истцом были поданы необходимые документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, однако регистрация права собственности Росреестром была приостановлена, поскольку ответчиком не было подано заявление о переходе права. Указывает, что в связи с уклонением от совершения действий по погашению залога, истцу не представляется возможным зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Истец ФИО1 и представитель ответчика в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте рассмотрения дела, истец ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представив в суд отзыв на исковое заявление, в котором полагает требования Истца обоснованными и подлежащими удовлетворению (л.д. 37-38).

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Положения ст. 329 ГК РФ в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств предусматривает залог, в силу которого у залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства возникает право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица (ст.334 ГК РФ).

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 214 ГПК РФ копии решения суда вручаются под расписку лицам, участвующим в деле, их представителям или направляются им не позднее пяти дней после дня принятия и (или) составления решения суда.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Под публичными торгами понимаются торги, которые проводят, в том числе для того, чтобы исполнить решение суда или исполнительный документ в исполнительном производстве (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).

По итогам состоявшихся торгов оформляется протокол и договор купли-продажи. Протокол о результатах торгов в день их проведения подписывают победитель и организатор торгов (п. 6 ст. 448 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);

2) при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов - нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);

3) при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся, - нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем).

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в результате неисполнения должником ФИО2 обязательств по кредитному договору Преображенским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение по гражданскому делу № об удовлетворении исковых требований АО «Банк Жилищного Финансирования», в том числе, об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Заложенное имущество было реализовано путем проведения публичных торгов, по результатам которых с победителем торгов ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2.2 вышеуказанного договора расчет между сторонами произведен до заключения договора, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-7, 8).

ДД.ММ.ГГГГ истцом поданы документы на государственную регистрацию приобретенного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> государственная регистрация права была приостановлена на основании п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации и указано на необходимость предоставления заявления уполномоченного представителя залогодержателя о переходе права собственности на заложенное имущество и надлежащим образом заверенную копию решения <адрес> районного суда <адрес> (л.д. 44).

Из пояснений представителя истца ФИО3, ранее участвовавшей в судебном заседании, следует, что ФИО1 обращался к ответчику по вопросу снятия обременения и переоформления права собственности, однако ему было отказано по причине неурегулированности между Банком и службой судебных приставов вопроса об окончательной сумме, подлежащей взысканию с ФИО2 (л.д.24-25).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, предоставленной по запросу суда филиалом ППК «Роскадастр» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № зарегистрировано за ФИО2 ФИО8, имеется обременение – ипотека в пользу АО «Банк Житлищного Финансирования» (л.д.29-32).

ФИО1 лицом, участвующим в деле №, рассмотренного <адрес> районным судом <адрес>, не являлся, в связи с чем, получение им надлежащим образом заверенной копии решения суда не представляется возможным.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В соответствии с ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представленные истцом доказательства являются относимыми, допустимыми, достаточными и достоверными для установления факта отсутствия у него возможности совершения действий по регистрации права собственности на спорный объект, в то время как ответчиком каких-либо доказательств обратного не представлено.

При указанных обстоятельствах суд, учитывая, что ФИО1, являясь добросовестным покупателем, приобрел предмет залога на торгах, проведенных для реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, с момента заключения с ним договора купли-продажи квартиры и оплаты по нему в силу пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекратился, в связи с чем, ФИО1, как заинтересованное лицо, которое к обязательствам должника не имеет отношения, вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ), включая подачу совместного заявления в Управление Росреестра по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности на предмет залога в результате обращения взыскания на него в соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и необходимых документов.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований истца, с учетом их уточнения, о признании обременение в виде залога (ипотеки) на право требования на квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, отсутствующим, погашении регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ, и возложении на АО «Банк Жилищного Финансирования» обязанности подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> заявление о переходе права собственности на заложенное имущество: квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, и копию решения Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Марциновского ФИО9 удовлетворить.

Прекратить залог (ипотеку) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, установленный в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования».

Возложить на Акционерное общество «Банк Жилищного Финансирования (ИНН №) подать территориальный орган Федеральной службы государственной регитсрации кадастра и картографии – Управление Росреестра по <адрес> заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Возложить на Акционерное общество «Банк Жилищного Финансирования (ИНН №) при обращении в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии – Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности представить копию решения <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу № об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда, с отметкой об его вступлении в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.Л. Зайнутдинова