Решение по делу № 2-3277/2024 от 27.05.2025 - о признании выкупной стоимости земельного участка недостоверной, определении выкупной стоимости, по встречному иску администрации городского округа Верхняя Пышма к <ФИО> об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем для муниципальных нужд.

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2025 года

УИД №66RS0024-01-2024-004398-19

Дело № 2-432/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 13 мая 2025 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой

при помощнике судьи Янковской Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа Верхняя Пышма о признании выкупной стоимости земельного участка недостоверной, определении выкупной стоимости, по встречному иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО1 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем для муниципальных нужд,

установил:

ФИО2 обратился с иском к администрации ГО Верхняя Пышма о признании выкупной стоимости земельного участка недостоверной, определении выкупной стоимости.

В обоснование иска указал, что он является собственником земельного участка с КН № по адресу: <адрес>. Также на указанном земельном участке расположены капитальные хозяйственные постройки в виде бани и двух гаражей. В соответствии с постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 22.06.2022 № 777 «Об изъятии для муниципальных нужд ГО Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях строительства объекта местного значения» и приложением к нему администрацией ГО Верхняя Пышма принято решение об изъятии указанного земельного участка для муниципальных нужд. В этой связи в адрес истца было направлено уведомление с проектом соглашения об изъятии и отчетом об оценке изымаемого имущества. Соглашение между сторонами не достигнуто. В соответствии с отчетом № 1657/1/24 от 26.05.2024, подготовленному ООО «Первоцвет» по заказу ответчика стоимостью изымаемого земельного участка и жилого дома составляет 7 380 386,60 рублей. Истец не согласен с представленной ответчиком оценкой стоимости изымаемого имущества, полагает ее заниженной. Кроме того, в указанном отчете не учтены иные хозяйственные постройки, а также сумма упущенной выгоды. Для определения действительной стоимости изымаемого имущества истец обратился в экспертную организацию для подготовки заключения. Согласно отчету № 167-о от 11.11.2024 рыночная стоимость имущества, подлежащего изъятию составляет 17 033 000 рублей, в том числе жилой дом с хозяйственными постройками – 6 914 000 рублей, гараж – 3 848 000 рублей. Просил признать стоимость выкупа недвижимого имущества по адресу: <адрес>, указанную в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашении об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ недостоверной; определить выкупную стоимость изымаемого земельного участка и расположенных на нем построек в размере 17 033 000 рублей .

В свою очередь администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем для муниципальных нужд.

В обоснование требований указала, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 22.06.2022 № 777 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков в целях размещения линейного объекта «Улично-дорожная сеть гю Верхняя Пышма. Реконструкция ул. Обогатителей» в связи с отсутствием в муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма равноценных земельных участков. В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчику. Вышеуказанное постановление было опубликовано в установленном порядке. Кроме того, копия постановления была направлена в адрес ответчика. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость изымаемого объекта, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 7 380 386 рублей. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиком не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек.

Представитель истца ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности, просил размер выкупной стоимости определить на основании судебной оценочной экспертизы, а также взыскать с администрации в пользу ФИО2 расходы по проведению судебной экспертизы.

Представитель администрации ГО Верхняя Пышма – ФИО5, действующая на основании доверенности, просил в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать, установить выкупную стоимость в соответствии с отчетом ООО «Первоцвет».

Истец ФИО2, третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником земельного участка с КН <адрес>: <адрес>.

В соответствии с постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества» земельный участок с КН № подлежит изъятию.

Администрацией ГО Верхняя Пышма в адрес истца направлено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии объекта недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 7 380 386,60 рублей. Указанное уведомление получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ФИО2 спорного объекта недвижимости, прекращении его права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.При определении выкупной цены, подлежащей выплате ФИО2, суд исходит из следующего.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для определения стоимости изымаемого земельного участка, определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 15.01.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 – сотруднику ООО «Авант-Альянс».

Согласно заключению эксперта ФИО3 рыночная стоимость спорного земельного участка и жилого дома и иных строений и зеленых насаждений, составила 17 761 978 рублей, убытков, в том числе упущенной выгоды – 371 950 рублей.

Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.

При этом считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта ФИО3 не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющими заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, что подтверждено документами о квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом использован сравнительный подход, при применении которого эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.

Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение эксперта ФИО3 определяет размер возмещения на момент рассмотрения спора судом (ДД.ММ.ГГГГ), в то время как в соответствии с представленным администрацией отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным независимым оценщиком ООО «Первоцвет», размер возмещения определялся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть без учета позиции изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в тех случаях, когда сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ФИО2 за изымаемое у него недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение, составленное экспертом ФИО7 С учетом указанного заключения в пользу ФИО2 подлежит выплата стоимости недвижимого имущества в размере 17 761,978 рублей, а также убытки, в том числе упущенная выгода в размере 371 950 рублей.

Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.

В соответствие с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем сумма возмещения подлежит уплате ФИО2 в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена лишь необходимость указания в соглашении об изъятии срока передачи недвижимого имущества, который не может превышать шести месяцев со дня прекращения прав прежнего собственника.

Определяя срок, в течение которого имущество подлежит передачи ФИО2 администации после выплаты выкупной цены и прекращения прав на него, суд полагает возможным установить в один месяц, как просит администрация, учитывая, что ФИО2 не ходатайствовал об установлении иного срока, находя указанный срок достаточным.

Кроме того, ФИО2 заявлено о возмещении судебных расходов, понесенных им в связи с рассмотрением вышеуказанного дела, а именно по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Как следует из материалов дела, в подтверждение несения судебных расходов на экспертизу ФИО2 представлен чек от 12.03.2025 на сумму 30 000 рублей.

Поскольку обязанность по оплате экспертизы в размере 30 000 рублей исполнена ФИО2 в полном объеме, решение суда вынесено на основании указанного заключения, ФИО2 исковые требования не признавал только в части выкупной стоимости. В связи с изложенным, суд находит требования ФИО2 о взыскании 30000 рублей на оплату услуг эксперта обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, данные расходы подлежат взысканию с администрации ГО Верхняя Пышма.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

требования ФИО2 (СНИЛС №), встречный иск администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>), – удовлетворить частично.

Признать стоимость выкупа земельного участка с кадастровым номером <адрес> в размере 7 380 386 рублей недостоверной.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 17 761 978 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 371 950 рублей.

Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ФИО2 в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Определить ФИО2 срок передачи имущества – 1 месяц с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с администрации городского округа Верхняя Пышма в ФИО2 в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы 30 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде.

Судья М.П. Вершинина