Дело № 2-1030/2025 УИД: 23RS0013-01-2025-001505-90
К-2.151
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 15 июля 2025 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Бочко И.А.,
при секретаре Чеботаревой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на нежилое здание,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит признать право собственности на нежилое здание для бытовых нужд литер К, общей площадью 162,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; Межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести соответствующие записи в ЕГРН в отношении объекта капитального строительства - двухэтажного нежилого здания для бытовых нужд литер К, с основными характеристиками: материал стен литер К здания - газосиликатные блоки, облицованные шлакоблоком, год постройки 2024, общей площадью 162,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке.
Свои требования истец обосновал тем, что истцу на основании договора купли-продажи от 17.09.2021 принадлежит земельный участок, площадью 6692 кв.м, вид разрешенного использования: для производственных нужд, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, по адресу: <адрес>. В 2024 году истцом было построено здание для бытовых нужд сотрудников, без разрешения на строительство. Истцу на сегодняшний день необходимо зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с учетом всех норм и правил, для чего он и обратился в соответствующие органы. Публично-Правовой компанией «Роскадастр» Территориальным отделом № 7 Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю была проведена техническая инвентаризация вышеуказанного объекта, в результате которой выявлено, что данное здание является зданием для бытовых нужд сотрудников. Согласно техническому заключению о состоянии строительных конструкций на соответствие требованиям технических регламентов (СП, СНиП), судебным экспертом НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», нежилое здание для бытовых нужд по адресу: <адрес>, также установлено, что здание выстроено с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Так же в данном заключении указано, что параметры выстроенного здания соответствуют требованиям технических регламентов. Отсутствует угроза жизни и здоровья. Границы земельного участка установлены, отмежёваны, спора с собственниками соседних участков нет. Его разрешенное использование полностью соответствует назначению данного здания. Сохранение нежилого здания не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а так же не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не воздействует на существующую, либо планируемую застройку территории. Так как строительство завершено, но отсутствуют необходимые разрешения, уведомления, легализация данного объекта возможна лишь в судебном порядке, согласно ст. 222 ГК РФ. Строительство нежилого здания для бытовых нужд выполнено в границах и габаритах существующей застройки земельного участка и не нарушает интересов третьих лиц. Администрацией МО Гулькевичский район в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания было отказано, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд. В п. 3 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в данном случае нежилое здание для бытовых нужд является вспомогательным.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в заявлении, поступившем в суд, просил дело рассматривать в его отсутствие, заявленные требования поддерживает, просит удовлетворить.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Гулькевичский район в судебное заседание не явился, представил возражения относительно исковых требований, в которых просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой- либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Документов, подтверждающих, что имелись объективные препятствия для получения разрешительной документации на строительство спорного объекта, и что ее получение оказалось невозможным по независящим от него причинам, истцом не представлено.
Представитель третьего лица - Межмуниципального Отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, возражений и отзывов на иск не представил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал.
Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 17.09.2021 принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 6692 кв.м, вид разрешенного использования: для производственных нужд, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.04.2022.
Истцом в 2024 году на указанном земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, построено нежилое здание для бытовых нужд литер К, общей площадью 162,2 кв.м.
По завершении строительства объекта истец обратился в администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию.
Сообщением № 11\763 от 12.05.2025 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с тем, что установлен факт самовольного строительства по вышеуказанному адресу, а также в связи с тем, что объект выстроен в охранной зоне ВЛ-6 кВ Г5, входящая в ЭСК «Г5»№ от ПС 110\35\6 кВ «Гулькевичи» с прилегающими ВЛ 6 кВ и ТП; Тип зоны: охранная зона инженерных коммуникаций, согласование с собственником сетей отсутствует.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В соответствии с п. 39, 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно заключению эксперта № от 18.04.2025 на соответствие требованиям технических регламентов (СП, СНиП) здания для бытовых нужд, расположенного по адресу: <адрес>, выполненному судебным экспертом НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», проведенная экспертиза нежилого здания для бытовых нужд литер К, площадью 162,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, район Гулькевичский, <адрес>, на предмет соответствия требованиям федерального законодательства, показала: строительные конструкции объекта экспертизы обладают достаточной прочностью и устойчивостью, общее техническое состояние оценивается как нормативное. Использованные архитектурные решения, объемно-планировочное исполнение, инженерное оборудование (перечень и взаиморасположение) удовлетворяют строительной, санитарной, градостроительной, противопожарной документации. Таким образом, исследуемое здание для бытовых нужд соответствует обязательному комплексу нормативных требований, предъявляемым к нежилым помещениям соответствующего функционального назначения (объекты бытовые). Проведенная экспертиза выявила соответствие требованиям строительной, санитарной, градостроительной, противопожарной документации, при этом угроза для жизни и здоровья людей отсутствует. Проведенная экспертиза выявила соответствие с установленным комплексом обязательных нормативных требований к эксплуатационным характеристикам помещений соответствующего функционального назначения, включая вопросы безопасности, независимо от их конструктивных систем и применяемых строительных материалов с соблюдением норм Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», объект экспертизы не нарушает права и законные интересы других граждан. На основании вышеизложенного, здание для бытовых нужд по адресу: <адрес>, р-н Гулькевичский, <адрес>, можно признать пригодным для постоянного использования, как здание для бытовых нужд, в соответствии с действующим законодательством на территории РФ и Краснодарского края со следующими технико-экономическими показателями: здание для бытовых нужд площадью 162,2 кв.м: помещение № 1 - бытовое помещение для персонала № 1 площадью 40,10 кв.м, помещение № 2 - коридор площадью 10,6 кв.м, помещение № 3 – бытовое помещение для персонала площадью 2,0 кв.м, помещение № 4 – бытовое помещение для персонала площадью 1,9 кв.м, помещение № 5 – сан. узел площадью 2,10 кв.м, помещение № 6 – сан. узел площадью 1,8 кв.м., помещение № 7 – бытовое помещение для персонала площадью 18,0 кв.м, помещение № 8 – входная площадка площадью 5,80 кв.м, итого по первому этажу общая площадь 82,2 кв.м; помещение № 9 – бытовое помещение для персонала площадью 57,6 кв.м., помещение № 10 – бытовое помещение для персонала площадью 22,4 кв.м, итого по второму этажу общая площадь 80,0 кв.м. Общая площадь литер К – 162,2 кв.м.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами (пункт 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ).
В частях 1 и 2 статьи 48.1 ГрК РФ перечислены объекты, относящиеся к особо опасным, технически сложным и уникальным.
Нежилое здание для бытовых нужд литер К, имеет площадь менее 1500 кв.м. (162,2 кв.м), к опасному, технически сложному, а также уникальному не относится.
Учитывая, что нежилое здание для бытовых нужд литер К, общей площадью 162,2 кв.м, расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию связан лишь с отсутствием полномочий на сохранение самовольно выстроенного нежилого здания, а не с нарушением прав и законных интересов граждан, либо наличием угрозы их жизни или здоровью.
Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении здания и в признании за истцом права собственности на самовольно выстроенный объект недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
Указанное ответчиком обстоятельство, не принятие надлежащих мер к легализации самовольной реконструкции (к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию) не может служить основанием к отказу в признании права на самовольно возведенное нежилое здание, площадь застройки соответствует предельным параметрам застройки, установленным градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района. Нежилое здание расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, имеющем соответствующий вид разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют техническим, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, суд считает возможным сохранить самовольно выстроенное нежилое здание, признав за истцом право собственности на него.
Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22, судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 к администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на нежилое здание - удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое здание для бытовых нужд литер К, общей площадью 162,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № со следующими характеристиками: наименование - двухэтажное нежилое здание для бытовых нужд литер К, материал стен здания литер К – газосиликатные блоки, облицованные шлакоблоком, год постройки 2024, общей площадью - 162,2 кв.м.
Настоящее решение является основанием Межмуниципальному отделу по Кавказскому и Гулькевичскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на нежилое здание для бытовых нужд литер К, общей площадью 162,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № со следующими характеристиками: наименование - двухэтажное нежилое здание для бытовых нужд литер К, материал стен здания литер К – газосиликатные блоки, облицованные шлакоблоком, год постройки 2024, общей площадью - 162,2 кв.м.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Гулькевичского районного суда И.А. Бочко