РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 декабря 2025 г. город Москва

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2026 г.

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при секретаре У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11490/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику ООО «СЗ «А101», уточнив его в соответствии со ст. 39 ГПК ПРФ, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет уменьшения цены договора долевого участия в строительстве в размере 570 409,60 руб., неустойку за период с 01.01.2026 по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения от суммы в размере 570 409,60 руб. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 5% от присужденной суммы, расходы на оплату услуг по проведению досудебной экспертизы в размере 75 000 руб., расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 300 руб.

Требования мотивированы тем, что 20.10.2023 между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве № ДИ58К-8.1-200/1, в соответствии с которым ответчик обязуется передать участнику долевого строительства (истцу) объект долевого строительства – квартиру, стоимость которой составляет 16 770 574,89 руб., с отделкой. Обязательства истца по оплате цены договора исполнены в полном объеме. 29.11.2024 между сторонами подписан передаточный акт к договору, согласно которому ответчик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства (далее также – объект). В указанной квартире были обнаружены строительные недостатки, которые застройщиком в установленный срок устранены не были. Согласно экспертному заключению от 11.02.2025 № 25-0130/1, составленному по заказу истца, в квартире имеются строительные дефекты, стоимость устранения которых составляет 815 924,16 руб. Досудебная претензия истца, оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с заявленными требованиями. По результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы истцом уточнены исковые требования в части взыскиваемой суммы.

Истец в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, ранее представил отзыв на исковое заявление, в котором просил ограничить сумму взыскания на основании ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ до 3% от стоимости объекта, отказать во взыскании неустойки и штрафа либо уменьшить их размер, уменьшить размер компенсации морального вреда, судебных расходов, применить к взыскиваемым суммам положения ст. 333 ГК РФ и снизить их размер, предоставить отсрочку исполнения решения суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Как следует из материалов дела, 20.10.2023 между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве № ДИ58К-8.1-200/1, в соответствии с которым ответчик обязуется передать участнику долевого строительства (истцу) объект долевого строительства – квартиру, стоимость которой составляет 16 770 574,89 руб., с отделкой.

Обязательства истца по оплате цены договора исполнены в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с приложением № 1-б к договору долевого участия в строительстве объект передается участнику долевого строительства с чистовой отделкой.

29.11.2024 между сторонами подписан передаточный акт к договору, согласно которому ответчик передал, а участник долевого строительства принял объект, по адресу: *.

В ходе эксплуатации объекта долевого строительства истцом выявлены недостатки (дефекты) объекта.

Выявленные недостатки (дефекты) подлежали устранению силами застройщика. Однако застройщик недостатки в добровольном порядке не устранил.

Согласно экспертному заключению от 31.01.2025 № 25-0130/1, составленному

в отношении объекта по адресу: *, составленному ООО ЭКЦ «Авангард» по заказу истца, в квартире установлено наличие дефектов и недостатков, возникших в ходе строительства многоквартирного дома. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 815 924,16 руб.

Стоимость услуг ООО ЭКЦ «Авангард» составила 75 000 руб., которая оплачена истцом, что подтверждается соответствующей квитанцией.

Истец обратился к ответчику с досудебной претензией о выплате стоимости устранения недостатков. Данная претензия была получена ответчиком, однако по настоящее время оставлена без ответа и без удовлетворения.

Определением суда от 18.06.2025, в связи с удовлетворением ходатайства представителя ответчика, не согласившегося с суммой заявленных к взысканию расходов на устранение недостатков объекта, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЦСЭ «РАТТАН».

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 139-ЩРБ/СТЭ/25, в объекте долевого строительства - квартире расположенной по адресу:

*, - имеются недостатки, которые возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) применяемых на обязательной основе, а также несоответствия объекта долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве. Стоимость устранения недостатков объекта строительства составляет 570 409,60 руб., стоимость устранения недостатков объекта строительства с учетом приложения 1-б составляет 530 046,03 руб.

При рассмотрении настоящего спора по существу, сторонами не было представлено доказательств наличия оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы. Эксперт ООО «ЦСЭ «РАТТАН» был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимую квалификацию, экспертное заключение содержит полное и всестороннее описание хода и результатов исследования, выводы эксперта обоснованы и объективны, последовательны и не противоречивы, достаточно мотивированы. Эксперты, проводившие исследование, вопреки доводам ответчика, состоят в штате экспертного учреждение, что подтверждается представленными в дело трудовыми договорами. Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, считает, что выводы эксперта относительно недостатков в квартире истца носят утвердительный характер, экспертиза проведена при визуальном осмотре объекта, с использованием соответствующих приборов и инструментов. Суд принимает результаты данной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.

Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения части 4 статьи 10 применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 01.01.2025 года, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025 года.

Учитывая изложенное, а также, что настоящее решение вынесено после 01.01.2025 года, к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату вынесения решения.

Таким образом, сумма расходов на устранение недостатков жилого помещения истца должна быть ограничена 3% от цены объекта долевого строительства и подлежит взысканию в размере 503 117,25 руб. (16 770 574,89 х 3%).

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки и штрафа, суд исходит из следующего.

С учетом положений ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ, в данном конкретном случае, общий размер подлежащих взысканию с ответчика денежных средств, связанных с уменьшением цены договора, неустойки и штрафа не может превышать 503 117,25 руб.

Таким образом, требования о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку общий размер подлежащих взысканию с ответчика денежных средств по возмещению расходов на устранение строительных недостатков, неустойки и штрафа будет превышать установленный ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ предел в размере трех процентов.

Требование истца о компенсации морального вреда, в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд полагает обоснованным, поскольку в данном случае права истца ответчиком на своевременное возмещение расходов на устранение недостатков в переданной квартире не были соблюдены. При этом суд при определении размера компенсации морального вреда принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, значимость указанных отношений для сторон, принцип соразмерности и справедливости и взыскивает с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 10 000 руб.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из расходов на досудебную оценку в размере

75 000 руб., расходов на составление доверенности 2 300 руб., поскольку несение данных расходов подтверждено материалами дела и было необходимо истцу для защиты своих нарушенных прав в рамках настоящего спора. Доверенность выдана истцом для представления поверенными интересов по настоящему делу.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18 062 руб. (15 062 + 3000).

Как следует из материалов дела, по делу была судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЦСЭ «РАТТАН», расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика, который внес денежные средства на депозит УСД по Москве в полном объеме.

На основании изложенного, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу экспертной организации ООО «ЦСЭ «РАТТАН» на основании ее ходатайства в счет проведенной экспертизы сумму в размере 10 000 руб.

Одновременно суд полагает заслуживающими внимание доводы ответчика

о применении положений, установленных постановлением Правительства РФ № 326

от 18.03.2024 в части предоставления отсрочки исполнения решения суда.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Учитывая названные положения постановления Правительства РФ, суд приходит к выводу о предоставлении ООО «СЗ «А101» отсрочки исполнения решения суда в части требований о взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора.

Руководствуясь статьями 94, 98, 103, 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт *) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве в размере 503 117,25 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «А101» отсрочку, исполнения решения суда до окончания действия моратория, установленного постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 Nº 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 300 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере 18 062 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ООО «ЦСЭ «РАТТАН» (ИНН <***>) недоплаченную стоимость судебной экспертизы в размере 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Хохлова