Судья Мишина Т.Г. Дело 33-24285/2023 УИД 50RS0005-01-2023-000068-44

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск, Московская область 12 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе

председательствующего Першиной С.В.

судей Федорчук Е.В., Коноваловой С.В.

при ведении протокола секретарем Красовским И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахмед ФИО1 к фио о частичном расторжении договора купли- продажи, обязании совершить действие, взыскании задолженности и убытков,

по апелляционной жалобе Ахмед ФИО1 на решение Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Першиной С.В.,

установила:

фио обратился в суд с иском к фио о частичном расторжении договора купли-продажи от <данные изъяты> в отношении земельного участка <данные изъяты> площадью 1808 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/пГабовское, д. Овсянниково уч.3/2; обязании осуществить возврат земельного участка <данные изъяты> площадью 1808 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; исключении из ЕГРН записи о праве собственности фио на земельный участок <данные изъяты> площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> с восстановлением права собственности за фио; взыскании задолженность в размере 879 500,00 руб. по договору купли- продажи земельного участка <данные изъяты> площадью 1808 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> взыскании компенсации за понесенные убытки в размере 500 000,00 руб.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор купли-продажи (купчая) от <данные изъяты> трех земельных участков; переход права собственности на вышеперечисленные объекты зарегистрирован в ЕГРН; согласно договору ответчик передал истцу задаток в размере 500 000,00 руб., согласовали график оплаты до <данные изъяты>, однако, ответчик обязательства по оплате двух участков не исполнил.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснила, что факт оплаты ответчиком стоимости участков не представлен, в расписке подтверждений платежей отсутствуют, залог был снят ее доверителем на доверии.

Ответчик в судебное заседание не явился, его представитель в удовлетворении требований возражал, заявил о пропуске срока на обращение в суд с иском, несоблюдением досудебного урегулирования спора.

Третьи лица- Управление Росреестра по Московской области и ФФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о слушании дела.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты> исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе фио просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, необоснованное, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представитель фио – фио по доверенности просила решение суда первой инстанции отменить, исходя из доводов апелляционной жалобы.

Представитель ответчика фио – фио в суде апелляционной инстанции просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, с учетом того, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, провел судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанное решение данным требованиям не соответствует.

Материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> между фио и фио заключен договор купли-продажи (купчая) земельных участков.

Согласно договора п. 1.1 фио продал фио принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью 2644 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <данные изъяты>, земельный участок площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу; <данные изъяты> и земельный участок площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <данные изъяты>; п.1.2. земельный участок площадью 2644 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровая стоимость 4 207 291.44 руб., принадлежит «Продавцу» на основании: Договора купли - продажи (купчая) земельного участка с объектом незавершенного строительства жилого строения от 13.09.2007г., Решения о разделе земельного участка от <данные изъяты>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права oт <данные изъяты> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> сделана запись регистрации Хг <данные изъяты>; п.1.3. земельный участок площадью 1808 кв.м с кадастровым номерам <данные изъяты>, кадастровая стоимость 2 876 998.08 руб., принадлежит фио на основании: договора купли - продажи (купчая) земельного участка с объектом незавершенного строительства жилого строения от 13.09.2007г., решения о разделе земельного участка от <данные изъяты>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> сделана запись регистрации X» <данные изъяты>; п.1.4. земельный участок площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровая стоимость 2 876 998.08 руб., принадлежит «Продавцу» на основании: договора купли - продажи (купчая) земельного участка с объектом незавершенного строительства жилого строения от 13.09.2007г., решения о разделе земельного участка от <данные изъяты>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> сделана запись регистрации <данные изъяты>.

Согласно п. 2.1. стороны оценивают земельный участок площадью 2644 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> в 2 644 000,00 руб.; п. 2.2. земельный участок площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> в 2 712 000 руб.; стороны оценивают земельный участок площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> в 2 712 000,00 руб.; 2.5. участки приобретаются «Покупателем» у «Продавца» за счет собственных средств, в размере 8 068 000 руб., за наличный расчет с обязательным подписанием передаточного акта денежных средств.; 2.6. «Покупатель», передал задаток в размере 500 000,00 руб. за земельный участок площадью 2644 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <данные изъяты>; 2.7. «Покупатель» оплачивает оставшуюся сумму за земельные участки с кадастровыми мерами <данные изъяты>, <данные изъяты> следующим образом:

- оплата первого земельного участка (уч.3/1) площадью 2644 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, будет произведена до <данные изъяты>.

- оплата второго земельного участка (уч.3/3) площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> будет произведена до <данные изъяты>.

- оплата третьего земельного участка (уч.3/2) площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, будет произведена до <данные изъяты>.

В силу п.2.8. полный расчет между сторонами будет произведён полностью до <данные изъяты>. До полного расчета земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> будут находиться в залоге у «Продавца»; 2.9. Максимальная рассрочка всех платежей, определяется по согласованию между «Продавцом» и «Покупателем».

В соответствии с п.3 при расторжении сделки по вине «Покупателя» или не выполнения им условий настоящего договора по оплате денежных средств за земельные участки, задаток в размере 500 000,00 руб. остается у «Продавца» в качестве компенсации понесённых им убытков.

Согласно обязательствам сторон п. 5.1 «Продавец» продал, а «Покупатель» купил по настоящему договору земельные участки свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Продавец» не мог не знать; 5.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации Московской области изданными в пределах ее полномочий.; 5.3. По мере поступления денежных средств от «Покупателя» к «Продавцу», согласно графика выплат, снимается обременение с участков.; «Продавец» имеет право требовать oт «Покупателя» установлений договором денежной суммы на земельные участки; 5.6. Передать участки в состоянии, пригодном для их использования в соответствии с целевым назначением (ИЖС); 5.9. в случае не поступления от «Покупателя» платежей более 6-ти месяцев «Продавец» имеет полное право на расторжение договора; в случае потери платежеспособности «Покупателя» договор будет расторгнут и выплаченные средства (кроме внесенного залога в размере 500 000 руб., вернуться к «Покупателю» или его представителю или должна быть передана пропорциональная часть земельных участков, согласно выплаченных сумм по графику выплат, указанного в договоре.

Из п. 7.2 следует, что при расторжении сделки по вине «Покупателя» или не выполнения им условий договора по оплате денежных средств на земельные участки, задаток в размере 500 000 руб. остается у продавца в качестве компенсации понесенных им убытков.

<данные изъяты> сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым фио передал фио три земельных участка по договору.

<данные изъяты> проведена государственная регистрация права на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, на основании указанного договора, на участки наложено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки, с <данные изъяты> по <данные изъяты> в пользу фио настоящее время обременение снято.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 450, 549, 488, 489, 450, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из того, что истцом пропущен срок на обращение в суд с данными требованиями, кроме того, сняв обременения, истец своими действиями подтвердил передачу ответчику земельных участков на законных основаниях.

Судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, основанными на неправильном применении норм материального права, находит решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи (купчая) от <данные изъяты> следующих земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> срок оплаты до <данные изъяты>; <данные изъяты> срок оплаты до <данные изъяты>; <данные изъяты> срок оплаты до <данные изъяты>.

Согласно п. 2.8 Договора полный расчет между сторонами будет произведен до 31.12.2019г.

Таким образом, трехлетний срок согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начинает течь с <данные изъяты> и заканчивается 31.12.2022г.

Материалами дела подтверждается, что истец обратился в суд 26.12.2022г., то есть в пределах трехлетнего срока.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Данное положение также закреплено в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Исходя из материалов дела, ответчиком было заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности лишь в отношении одного требования истца, а именно о взыскании задолженности в размере 879 500,00 по земельному участку 50:04:0110203:277, со ссылкой на график оплаты, где срок установлен до <данные изъяты>.

По другим требованиям отсутствует ходатайство о применении сроков давности, в частности по требованию о расторжении договора в отношении земельного участка 50:04:0110203:272, по которому не было оплаты.

Таким образом, в настоящем споре суд первой инстанции в нарушение императивных норм материального права неверно пришёл к выводу о применении положений о пропуске срока исковой давности, нарушив принципы состязательности и равноправия сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли- продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли- продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. п. 2, 3, 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как усматривается из материалов дела, согласно п. 2.5 Договора участки приобретаются за наличный расчет с обязательным подписанием передаточного акта.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В подтверждение своих доводов фио в материалы дела представил: расписку о передаче денежных средств за участок с кадастровым номером <данные изъяты> в период с <данные изъяты> по <данные изъяты>; переписку сторон, подтверждающую, что истец на протяжении трех лет обращался в адрес ответчика с требованиями об оплате задолженности посредством телефонной связи, а также смс - сообщения от <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> - где истец просит оплатить задолженность по земельным участкам. Кроме того, в суде первой инстанции был допрошен свидетель фио, который рассказал суду о непогашенной задолженности ответчика перед истцом.

Доказательств обратного стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Отклоняя доводы фио о выполнении перед истцом всех обязательств по договору, судебная коллегия исходит из того, что снятие обременения в виде залога с земельных участков не может свидетельствовать об оплате задолженности. Кроме того, материалами дела подтверждается, что после 11.02.2021г. (дата снятия обременения) платежи в адрес истца продолжали поступать до 20.04.2021г., что свидетельствует о том, что снятие обременения не подтверждает оплату земельных участков.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска частично - расторжении договора купли-продажи земельных участков от <данные изъяты> в отношении земельного участка <данные изъяты> площадью 1808 кв.м., прекращении права собственности фио на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Учитывая, что факт частичного неисполнения ответчиком обязательств по оплате стоимости земельного участка <данные изъяты>площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> нашел свое подтверждение в судебном заседании, размер задолженности по оплате стоимости данного участка подтвержден ответчиком соответствующей распиской ( л.д. 43-44 т.1), судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с фио в пользу фио задолженности в размере 879 500,00 руб. по договору купли- продажи земельного участка <данные изъяты> площадью 1808 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>

Оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика убытков в размере 500 000 рублей судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с пунктом 3 договора купли- продажи, на который в обоснование заявленных требований ссылается истец, при расторжении сделки по вине покупателя или не выполнения им условий настоящего договора по оплате денежных средств за земельные участки, задаток в размере 500 000 рублей остаётся у продавца в качестве компенсации морального вреда.

Материалами дела подтверждается, что задаток в размере 500 000 рублей внесен ответчиком, претензий в этой части у истца не имеется. Следовательно, оснований для взыскания указанной суммы задатка в пользу истца, которому он и так уже выплачен, в рамках рассматриваемого спора, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329,330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Ахмед ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от <данные изъяты> в отношении земельного участка <данные изъяты> площадью 1808 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Прекратить право собственности фио на земельный участок <данные изъяты> площадью 1808 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>.

Настоящее судебное постановление является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Взыскать с фио в пользу Ахмед ФИО1 задолженность в размере 879 500,00 руб. по договору купли- продажи земельного участка <данные изъяты> площадью 1808 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В остальной части иска Ахмед ФИО1 к фио отказать.

Председательствующий

Судьи