Дело № 2-546/2025

50RS0026-01-2024-017866-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Люберцы

Московская область 28 февраля 2025 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Семеновой А.А., при секретаре Казьмировой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании аванса, о расторжении договора об авансе, расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 1 500 000 руб., полученных в качестве аванса по договору аванса от 12.02.2024 г., о расторжении договора аванса от 12.02.2024 г., расторжении договора купли-продажи от 16.02.2024 г.

Требования мотивированы тем, что истец и ответчики решили заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. №, площадью 680,40 кв. м. Стороны согласовали стоимость объекта в размере 54 500 000 руб., из которых истцом было оплачено 1 500 000 руб., в связи с чем, между истцом и ответчиком ФИО2 12.02.2024 г. был заключен договор аванса.

16.02.2024 г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения. Однако ответчики не исполнили свои обязательства по договорам, указав в них ложные сведения.

01.07.2024 г. ответчики продали спорное нежилое помещение иному лицу, сделав невозможной регистрацию в Росреестре спорного договора и получение истцом права собственности на спорное нежилое помещение.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности - ФИО4, который на удовлетворении иска настаивал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по ордеру и по доверенности - ФИО5, который возражал против удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к решению об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ст. 431 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что 12.02.2024 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор об авансе за нежилое помещение.

Согласно п. 1. договора, покупатель и продавец обязуются в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. №, по цене 54 500 000 руб.

В соответствии с п. 2. договора объект имеет следующие характеристики: общая площадь 680,4 кв. м, расположен на этаже № и № в многоквартирном жилом доме, кадастровый №.

Согласно п. 3. договора при подписании настоящего соглашения покупатель перечисляет продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере 1 500 000 руб., в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта, путем перечисления на банковский счет или иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ. Сумма аванса входит в цену договора.

Из указанного договора также следует, что собственниками нежилого помещения являются ФИО3 - ? общедолевая собственность, ФИО2 - ? общедолевая собственность (п.п. 4-5 договора).

В соответствии с п. 6.1. договора объект не обременен правами третьих лиц, арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным пользованием, залогом и др., в споре и под арестом/запрещением не состоит, право распоряжения им не ограничено.

Согласно п. 6.4. договора объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего соглашения не подвергался.

Из п. 7.5. договора следует, что до подписания договора купли-продажи объекта продавец обязуется оплатить все коммунальные платежи, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, тепловую энергию, кап. ремонт.

Согласно п. 8. договора в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругом/ой или пользователями объекта, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте (в том числе согласно п. 6 соглашения), сумма аванса возвращается покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств.

В соответствии с п. 10. договора в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п. 1 ст. 416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект (п. 10.1. соглашения), покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма аванса возвращается покупателю.

12.02.2024 г. между ФИО1 (доверитель) и ФИО6 (поверенный) был заключен договор поручения, по условиям которого поверенный обязуется от своего имени, но за счет доверителя внести авансовый платеж в размере 1 500 000 руб., по договору об авансе за нежилое помещение от 12.02.2024 г.

Сумма в размере 1 500 000 руб., в счет оплаты аванса по договору аванса от 12.02.2024 г. была оплачена ФИО6 ответчику ФИО2 13.02.2024 г., что подтверждается представленным в материалы дела чеком по операции от 13.02.2024 г.

16.02.2024 г. между ФИО2, ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п. 1. договора продавец продал покупателю принадлежащее ему по праву общей долевой собственности нежилое помещение, кадастровый №, местоположение: <адрес>, пом. №, площадью 680,4 кв. м.

В соответствии с разделом 5 договора, ФИО1 перечислил ФИО2 1 500 000 руб. в качестве аванса до подписания договора. Стороны пришли к соглашению, что расчет между ними будет произведен посредством открытого в пользу ФИО2 и (или) ФИО3 аккредитива в соответствии с условиями аккредитива. Покупатель обязан открыть аккредитив в размере 53 000 000 руб., в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.

Согласно п. 15. договора договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Из выписки из ЕГРН следует, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. №, общей площадью 680,4 кв. м, принадлежит на праве общей долевой собственности в размере ? ФИО2 и ФИО3 Также из указанной выписки следует, что в отношении указанного нежилого помещения 04.12.2023 г. зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости, в виде аренды сроком с 09.01.2023 г. по 15.07.2023 г., лицо, в пользу которого установлено ограничение права и обременение объекта недвижимости - ФИО7.

Кроме того, до заключения спорных договоров, а именно ДД.ММ.ГГ Арбитражным судом г. Москвы было вынесено решение по делу №, которым исковые требования ИП ФИО2 к ИП ФИО7 удовлетворены частично. Указанным решением постановлено: «Взыскать с ИП ФИО7 (ОГРНИП: <***>) в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>) пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору № № от 01.12.2018 в размере 89 855 руб.00 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору № № от 25.04.2018 в размере 26 425 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 128 руб. В остальной части заявленных требований в удовлетворении отказать.».

В ходе рассмотрения дела Арбитражным судом г. Москвы было установлено, что в спорном помещении №, расположенном по адресу: <адрес>, была произведена реконструкция и существенно изменены характеристики помещений, что не оспаривалось ФИО2 Также суд пришел к выводу, что вследствие произведенных ФИО2 работ установить стоимость восстановительного ремонта, согласно заявленным требованиям, не представляется возможным, а также учитывая, что перепланировка произведена арендаторами помещений в начале 2019 года с ведома и согласия ФИО2, что подтверждается выданными ФИО2 доверенностями от 21 августа 2019 года на оформление и регистрацию перепланировки помещений № и №., суд приходит к выводу, что истцом не доказано, что вред был причинен в результате противоправного поведения ответчика, а также что между действиями последнего и ущербом, причиненным истцу, имеется причинно-следственная связь.

Согласно ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Из единого платежного документа следует, что у ФИО2 имеется задолженность в размере 821 373,63 руб. по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>

15.04.2024 г. истцом в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием о расторжении договора аванса от 12.02.2024 г., договора купли-продажи от 16.02.2024 г., возврате денежных средств в размере 1 500 000 руб., которая оставлена без удовлетворения.

01.07.2024 г. между ФИО2, ФИО8, действующей от имени ФИО3 (продавец) и ФИО9 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец продал покупателю нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. №, площадью 680,4 кв. м, этаж - 1 и 2.

В ходе судебного разбирательства 12.12.2024 г. в качестве свидетеля была допрошена ФИО10, из показаний которой следует, что ФИО10 является директором агентства недвижимости в г. Котельники, руководителем отдела продаж группы компаний «Строй Союз», застройщика, который строил дом, в котором находится спорное нежилое помещение. Сделку со стороны истца ФИО1 вела свидетель ФИО10, сделку со стороны ответчиков представлял некий юрист Сергей, который приходил в офис. Свидетель и ответчики посещали нотариуса и делали проект договоров. Нотариусом был задан вопрос, когда открывается аккредитив в пользу продавцов, поскольку в договоре было необходимо расписать, куда и кому направляются денежные средства. Аванс в размере 1 500 000 руб. был сделан безналичным расчетом. Для того чтобы открыть аккредитивный счет в Сбербанк, сторонами должны были быть предоставлены все документы, соглашение о распределении денежной суммы. Истец не мог открыть аккредитив в пользу одного из ответчиков, поскольку оба ответчика являются собственниками спорного нежилого помещения. Также свидетель пояснила, что когда обе стороны не пришли к соглашению, они приходят в офис и должны либо представить все документы, либо возражения, либо подписать дополнительное соглашение, если они о чем-то договорятся в дальнейшем. Ответчики в назначенное время и день не прибыли в офис, также ответчики заявляли, что только один из них состоит в браке, вместе с тем, согласие супруга на продажу нежилого помещения, предоставлено не было. Изначально, в присутствии свидетеля, истец вел переговоры только с одним из ответчиков – ФИО2, ФИО3 в переговорах участия не принимал. Когда совершаются сделки по продаже недвижимости, то свидетель, как лицо сопровождающее сделку, просит предоставить клиентов справки от врача, данные справки предоставлены не были. Также ответчиками не были предоставлены свидетельства о заключении брака, свидетельства о рождении детей, если таковые имеются. Ни одного документа со стороны продавцом предоставлено не было. Ответчики должны были оплачивать капитальный ремонт, водоотведение, теплоснабжение в полном объеме, однако в отношении нежилого помещения имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 800 000 руб., который ответчиками не оплачен. По мнению свидетеля, ответчики ввели истца в заблуждение сведениями о том, что на первом этаже помещения имеются другие помещения, однако на первом этаже есть только вход и лестница. ФИО1 рассчитывал на порядочность ответчиков, на регистрацию договора истец и свидетель не пошли, так как договоренности с ответчиками в МФЦ идти не было, а также в связи с тем, что ответчиками не были предоставлены все документы, необходимые для совершения сделки.

У суда не имеется оснований не доверять свидетельским показаниям, при оценке показаний названного свидетеля суд учитывает, что согласно положениям ст.ст. 55, 56, 67 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая, установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиками условий договора аванса от 12.02.2024 г., а также условий договора купли-продажи нежилого помещения от 16.02.2024 г., полагает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца ФИО1 денежные средства, уплаченные в качестве аванса по договору аванса от 12.02.2024 г. в размере 1 500 000 руб., а также расторгнуть договор аванса от 12.02.2024 г. и договор купли-продажи от 16.02.2024 г.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №, №) к ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) о взыскании аванса, о расторжении договора об авансе, расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.

Расторгнуть договор об авансе за нежилое помещение б/н от 12.02.2024 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, переданные по договору аванса от 12.02.2024 г. в размере 1 500 000 руб.

Расторгнуть договор купли – продажи нежилого помещения от 16.02.2024 г., заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд, через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Семенова А.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 апреля 2025 года.