УИД 21RS0№-47

Дело № 2-153/2025 (№2-2260/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2025 г. г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары под председательством судьи ЗахаровойО.С., при секретаре судебного заседания Львовой Н.В., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) КУ «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, рассмотревв открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению казенного учреждения ФИО6 Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики к ФИО2, ФИО3 о солидарном взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки, по встречному исковому заявлению ФИО2 к казенному учреждению Чувашской Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Меридиан» о признании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения недействительным,

установил:

Казенное учреждение Чувашской Республики «Республиканская служба единогозаказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее – КУ Служба единого заказчика, Казенное учреждение) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства (л.д. 130-131), к ФИО2 и ФИО3 о солидарном взыскании в пользу бюджета Чувашской Республики задолженности по договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 173 316,14 руб., неустойки за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 56 127,69 руб., и далее, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. по день фактической оплаты задолженности, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ГУП ЧР «Республиканское управление капитального строительства» Минстроя Чувашии и ФИО2, ФИО3, действующим на тот момент с согласия матери ФИО2, заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу:<адрес>, с выкупной стоимостью 1428 287,93 руб. Согласно пункту 5договора оплата стоимости жилого помещения покупателями должна быть произведена в размере 142 828,79 руб. не позднее 20 рабочих дней после дня государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, а оставшуюся сумму задолженности покупатели оплачивают в соответствии с графиком платежей в размере по 10 712,16 руб. ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. По условиям договора жилое помещение находится в залоге у продавца до полного расчета. В соответствии с пунктом 16 договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ за просрочку платежа покупатели уплачивают неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Обязательства по внесению ежемесячного платежа ответчиками своевременно не исполнялись, в связи с чем в спорный период образовалась задолженность в размере 173 316,14 руб., на которую начислена неустойка. По требованию истца указанная задолженность ответчиками не погашена, в связи с чем Учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

В день рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования в сторону уменьшения. В связи с добровольной уплатой ответчиками основного долга по договору купли-продажи в размере 173316,14 руб. истец окончательно просит взыскать с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу бюджета Чувашской Республики неустойку за несвоевременное исполнение обязательств за период со 02.10.2022 по 24.06.2025 в размере 56825,70 руб., и далее, начиная с 25 июня 2025 г. по день фактической оплаты задолженности, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России.

Ответчик ФИО2, в свою очередь, обратилась со встречными исковыми требованиями (л.д. 117-118) к казенному учреждению Чувашской Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Меридиан» о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №.5, признании выкупной стоимостижилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, равной 1123245 руб., исходя из нормативов стоимости 1 кв. метра жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2014 г. и показателей средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2014 г., в размере 34350 руб. В обоснование требований указывает, что спорное жилое помещение было предоставлено ее семье путем заключения договора коммерческого найма на основании решения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ во временное владение и возмездное пользование без права приватизации сроком на 5 лет. Квартира предоставлена без проведения соответствующего ремонта и производства оценки оценщика рыночной стоимости. ФИО2 за свой счет был произведен косметический ремонт. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подано заявление в единственном лице о заключении с ней договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования, предоставленного по договору найма. В феврале 2014 г. подписано соглашение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от 30 июня 2010 г. На момент продажи в 2013 г. продавец осуществил оценку квартиры с учетом ремонта, проведенного ФИО2, и установленной мебели. Выкупная стоимость квартиры согласно отчету от 27 ноября 2013г., составленному ООО «Центр независимой оценки «Меридиан», определена в 1428287,93 руб., исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равной 43 5678,53 руб., что завышает размер средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на 1 квартал 2014 г., что составляет34350 руб. Одновременно ФИО2 заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи искового заявления.

Определением суда от 27 мая 2025 г. встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением (л.д. 127).

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) КУ «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики по доверенности ФИО1 исковые требования с учетом последних уточнений поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Суду пояснил, что решение о заключении договора купли-продажи по заявлению нанимателя оформляется распоряжением уполномоченного органа (на момент заключения договора – Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики), в котором указывается рыночная стоимость жилого помещения в соответствии с отчетом оценщика. Согласно отчету ООО «Меридиан» оценка рыночной стоимости квартиры произведена в размере 1428287,93 руб., исходя из стоимости 1 кв. метра общей площади, равной 43687,53 руб. Изменений в выкупную стоимость квартиры не вносилось. Покупатель ФИО2, действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО3, в момент заключения сделки была согласна с условиями договора и выкупной стоимостью жилого помещения. Также заявил ходатайство о применении последствий трехлетнего срока исковой давности по встречным требованиям, что является самостоятельным требованием для отказа в удовлетворении иска.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании заявленные истцом требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что указанная в отчете выкупная стоимость квартиры явно не соответствует рыночной, установленной в соответствии с законодательством РФ. Ответчик при составлении отчета об оценке спорной квартиры принял стоимость 1 кв. метра общей площади, которая намного завышает среднюю стоимость квадратного метра общей площади по России за 2014 г. (34350 руб.), а по Чувашской Республике – 29350 руб. В силу этого, требования о взыскании неустойки незаконны. Кроме этого, пояснила, что по требованию о взыскании задолженности к малолетнему ФИО3 не подлежит применение солидарной ответственности по ст. 323 ГК РФ, так как при заключении договора он являлся несовершеннолетним, лицом без дохода, а защита прав и законных интересов детей должна быть приоритетной в политике государства. Что касается относительно применения последствий срока исковой давности по встречным требованиям, то с ходатайством представителя Казенного учреждения она не согласна, считает, что срок по рассматриваемым требованиям не применим, поскольку договор купли-продажи был заключен под принуждением, против воли несовершеннолетнего ребенка и его родителя, оспариваемая сделка оформлена беззаконно. В случае, если суд придет к тому, что срок исковой давности истек, то просила его восстановить как пропущенный по уважительным причинам.

Ответчик по первоначальному иску, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, по встречному иску, ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте разбирательства дела уведомлен надлежащим образом путем заблаговременного направления судебного уведомления путем электронного письма.

Представитель ответчика по встречному иску ООО «Центр независимой оценки «Меридиан» в судебное заседание не явился, ранее от директора Общества ФИО4 поступили возражения (л.д. 162) на иск, в котором указано на то, что рыночная стоимость спорного жилого помещения достоверна на дату оценки 27.11.2013, оценка произведена в соответствии с требованиями законодательства РФ на дату оценки и соответствует рыночным данным. Считают, что Общество является ненадлежащим ответчиком, т.к. не является стороной договора купли-продажи, в рамках которого были оказаны услуги по оценке стоимости государственного имущества Чувашской Республики.

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Маштехсервис», будучи надлежащим образом извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, уведомленных о времени и месте слушания дела надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договоромили обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст.489 ГК РФ). Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключениемслучаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Также в соответствии с пп. 1, 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Согласно пункту 2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 07.11.2008 № 333 «Об управлении и использовании государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования» (в редакции постановления от 23.11.2016 № 476) Казенное учреждение Чувашской Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики с 1 января 2017 г. является уполномоченной организацией по использованию государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования.

Ранее указанные функции уполномоченной организации осуществлялись ГУП Чувашской Республики «Республиканское управление капитального строительства» Минстроя Чувашии.

Во исполнение Указа Президента Чувашской Республики от 29.02.2008 № 17 «Об улучшении жилищных условий граждан, состоящих в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» Кабинет Министров Чувашской Республики постановлением от 23.10.2008 № 322 утвердил Положение о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования гражданам, состоящим в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также отдельным категориям граждан на условиях возмездного пользования и продажи указанных жилых помещений (далее – Положение). Указанное Положение содержит следующие условия:

– наниматели, проживающие в жилых помещениях не менее 1 года, имеют право на приобретение занимаемых жилых помещений по договору купли-продажи (в том числе с рассрочкой платежа на срок до 10 лет), за исключением нанимателей, имеющих задолженность по плате за наем жилого помещения, содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги (пункт 4.1);

– продажа жилых помещений осуществляется по рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством РФ (пункт 4.2);

– наниматель в течение 2 месяцев со дня получения уведомления об удовлетворении заявления о заключении договора купли-продажи обращается к наймодателю для заключения договора купли-продажи (абз. 1 пункта 4.8);

– наниматель в случае наличия спора о достоверности определенной оценщиком, оценочной компанией в отчете об оценке жилого помещения величины рыночнойстоимости жилого помещения вправе ее оспорить в судебном порядке (абз. 2 пункта 4.8);

– наймодатель в течение 5 рабочих дней со дня обращения о заключении договора купли-продажи нанимателя, получившего уведомление об удовлетворении заявления о заключении договора купли-продажи, заключает с нанимателем договор купли-продажи, примерная форма которого приведена в приложении № 4 к настоящему Положению. В течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи стороны указанного договора обращаются в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление Росреестра по Чувашской Республике) с полным комплектом документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи (пункт 4.9);

– полная оплата стоимости приобретаемого жилого помещения производится путем перечисления средств в доход республиканского бюджета Чувашской Республики на лицевой счет Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики - администратора доходов республиканского бюджета Чувашской Республики, открытый в Управлении Федерального казначейства по Чувашской Республике, в сроки, установленные договором купли-продажи. При этом срок полной оплаты стоимости приобретаемого жилого помещения, предусмотренный договором купли-продажи, не может быть позднее 20 рабочих дней после дня государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи в Управлении Росреестра по Чувашской Республике, за исключением случаев, указанных в абзаце третьем настоящего пункта (абз. 1 пункта 4.10);

– в случае, если оплата стоимости приобретаемого жилого помещения осуществляется с рассрочкой платежа на срок до 10 лет, сумма первого платежа должна составлять не менее 10 процентов от стоимости жилого помещения, указанной в договоре, и первый платеж должен быть произведен не позднее 20 рабочих дней после дня государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещениепо договору купли-продажи в Управлении Росреестра по Чувашской Республике, за исключением случаев, указанных в абзаце третьем настоящего пункта (абз. 2 пункта 4.10);

– оплата оставшейся суммы задолженности по договору купли-продажи производится нанимателем ежемесячно равными долями путем перечисления средств в доход республиканского бюджета Чувашской Республики на лицевой счет Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики - администратора доходов республиканского бюджета Чувашской Республики, открытый в Управлении Федерального казначейства по Чувашской Республике, в сроки, установленные в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора купли-продажи (абз. 3 пункта 4.10).

Таким образом, согласно вышеприведенному Положению об уполномоченной организации по использованию государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования, Казенное учреждение заключает с гражданами договоры найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, договоры купли-продажи указанных жилых помещений и иные договоры в соответствии с законодательством Российской Федерации, то есть выступает в качестве продавца при купле-продаже таких жилых помещений.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 9 декабря 2013 г. Л.В.ВБ. обратилась в ГУП Чувашской Республики «РУКС» Минстроя Чувашии с заявлением о заключении договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования с рассрочкой платежа на срок 10 лет, предоставленного по договорунайма, расположенного по адресу: <адрес>.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 20 декабря 2013 г. №-р заявление ФИО2 о заключении договора купли-продажи жилого помещения общей площадью 32,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа на срок до 10 лет удовлетворено (л.д. 173).

В материалы дела представлен отчет ООО «Центр независимой оценки «Меридиан» от ДД.ММ.ГГГГ №.5, которым произведена оценка рыночной стоимости жилого помещения по вышеуказанному адресу. Согласно оспариваемому отчету рыночная стоимость жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1428287,93 руб., рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади определена в 43678,53 руб. (л.д. 185-213).

В процессе подготовки отчета оценщик исходил из объектов оценки – жилых помещений государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования, подлежащих продаже нанимателям этих помещений в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 09.10.2012 № 414, Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №. Оценщиком при оценке объекта недвижимости учитывались следующие факторы: обеспеченность объектами социальной инфраструктуры: район с развитой инфраструктурой, наличие объектов дошкольного образовательного учреждения, школы №, больничных комплексов, объектов социального назначения, объектов промышленной инфраструктуры микрорайона, транспортной инфраструктуры, состояние прилегающей территории и т.д. Износ объекта – 0-10%, состояние и уровень отделки квартиры: удовлетворительное. На дату оценки не требует ремонта, покрытие полов: бетонный, постелен линолеум. Для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, которые схожи с оцениваемым объектом по техническим характеристикам, размеру, то есть основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. В качестве сравнения были подобраны 4 аналога по объектам, расположенным в г. Чебоксары, к которым оценщик применил соответствующие корректировки по всем существенным факторам. С учетом сравнительного анализа объекта оценки и объектов-аналогов по всем элементам сравнения величина продажи 1 кв.м для объекта оценки на дату оценки с учетом корректировок принята равной средневзвешенному значению скорректированных величин стоимости продаж 1 кв.м объектов-аналогов, и оценщиком определена в размере 43678,53 руб., а рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, с учетом округления – 1428287,93 руб. Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО КЦ «Содействие», рыночная стоимость 1 кв.м жилых помещений (квартир) в новостройках, на вторичном рынке с отделкой по состоянию на 4 квартал 2013 г., местоположение: ФИО6 Республика, <адрес>) в зависимости от пенообразующих факторов для однокомнатных квартир составляет от 41000 руб. до 49000 руб. (л.д. 212 оборот).

Из письменных пояснений директора ООО «Центр независимой оценки «Меридиан» М.Д.ГБ. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оценка спорного жилого помещения была произведена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ В момент оценки ремонт квартиры – типовой, аналогично иным помещениям в жилом доме из аналогичных материалов (удовлетворительное состояние), используемых по жилому назначению. По материалам фотофиксации: ремонт осуществлен дополнительно – обшивка балкона утепляющими материалами для улучшения своих условий проживания по их личному желанию (съемные, при прекращении найма возможен демонтаж реечного/панельного материала вагонки). Однако подтверждающих документов (сметы/чеки) нанимателем жилого помещения не представлено. Иные помещения в удовлетворительном состоянии. Мебель, иные движимые материальные ценности, личное имущество граждан не оценивались, в стоимость недвижимого имущества (квартиры) не входят. Приказ Министерства строительства и ЖКХ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр. и иные приказы данного государственного учреждения носят рекомендательный характер (рекомендуемые) и используются в основном на практике для обоснования начальной стоимости на аукционных торгах/тендерах при объявлении государственных/муниципальных/иных контрактах/закупках и/или приобретении имущества расположенных (по месторасположению) по адресам в местах с низкой рыночной активностью без массива рыночных показателей стоимости или в отсутствии иных достоверных данных (например, в населенном пункте, где за продолжительное время ничего аналогичного не строили) (л.д. 162).

ДД.ММ.ГГГГ между Уполномоченным Кабинетом Министров Чувашской Республики РУКС» Минстроя Чувашии (продавец) с одной стороны, и Л.В.ВВ. и ФИО3 (покупатели) с другой стороны, заключен договор купли-продажи <адрес>. Квартира приобретена покупателями на праве общей долевой собственности в равных долях по 1/2 доле в праве (пункт 1 договора).

Выкупная стоимость квартиры составила 1428 287,93 руб. (пункт 4).

Оспаривая отчет об оценке ООО Центра независимой оценки «Меридиан» от ДД.ММ.ГГГГ №.5, истец по встречному иску указал на существенное завышение стоимости объекта оценки, ссылаясь на то, что при определении выкупной стоимости жилого помещения не был применен приказ Министерства строительства и ЖКХ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2014 г. и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 1 квартал 2014 г.», согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилого помещения на первое полугодие 2014 г. составляла 34350руб., а рыночная стоимость 1 кв.м жилого помещения по ФИО6 Республике – 29350 руб.

Между тем, норматив стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, утвержденный вышеприведенным приказом Минстроя России на первое полугодие 2014 г., в размере 34350 руб. подлежит применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ для расчета размеров субсидий для всех категорий граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений.

На возникшие между сторонами правоотношения показатели средней рыночной стоимости не распространяются, они носят исключительно рекомендательный характер.

Как усматривается из содержания договора купли-продажи, выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения, подготовленного ООО «Центр независимой оценки «Меридиан», что соответствует требованиям, предусмотренным Положением о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого использования гражданам, состоящим в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также отдельным категориям граждан на условиях возмездного пользования и продажи указанных жилых помещений (утв. постановлением Кабинета Министров Чувашии от 23.08.2008 № 322) на момент заключения договора. Рыночная стоимость жилого помещения в размере 1428287,93 руб. определена независимым оценщиком и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, следовательно, оснований для иного расчета стоимости жилого помещения договора не имеется.

В соответствии с частями 2,4 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Вступившее в законную силу постановление суда по делу об административном правонарушении суда обязательно для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого оно вынесено, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 25 сентября 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда Чувашской Республики от 19 февраля 2025 г., в удовлетворении исковых требований ФИО2 к казенному учреждению Чувашской Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики о признании условия о цене договора купли-продажи жилого помещения от 18.09.2014, заключенного между уполномоченной Кабинетом Министров Чувашской Республики организации ГУП Чувашской Республики «РУКС» Минстроя Чувашии и ФИО2, ФИО3, действующим с согласия матери, недействительным, об уменьшении цены договора купли-продажи, отказано.Судами установлено, что договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, соответствующим требованиям гражданского законодательства, сторонами договора совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих договору правовых последствий, оснований для признания условия о цене договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, изменении цены договора купли-продажи не имеется (л.д. 146-147, 148-152).

Вступившим в законную силу 22 января 2025 г. решением Калининского районного суда г.Чебоксары от 9 октября 2024 г. по гражданскому делу № 2-2341/2024 в удовлетворении исковых требований ФИО3 к казенному учреждению Чувашской Республики «Республиканская служба единогозаказчика» Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашской Республики о признании недействительным договора купли-продажи жилогопомещения от 18 марта 2014 г., возложении обязанности исключить ФИО3 из договора купли-продажижилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с внесением изменений в Единый государственный реестр недвижимости, отказано (л.д. 136-140, 141-145).

Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований Л.Н.СБ., ФИО2 к казенному учреждению ФИО6 Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашской Республики о прекращении права собственности на 1/2 долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, исключении Л.Н.СБ. из договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ из числа собственников, передаче ФИО2 прав и обязанностей, внесении в Единый государственный реестр сведений, отказано.

При таких обстоятельствах доводы стороны истца по встречному иску о недостоверности выводов отчета оценки от 27 ноября 2013 г. судом признаются несостоятельными, поскольку данное утверждение заявлено лишь в силу собственного убеждения истца, не обладающего специальными познаниями в соответствующей области.

Кроме этого, заслуживает внимание заявление ответчика по встречному иску о пропуске истцом срока исковой давности.

Пунктом 1 ст. 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности – три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого кодекса. В силу ч. 1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая, что договор купли-продажи спорного жилого помещения был заключен сторонами в марте 2014 г., при оформлении и подписании договора ФИО2 была ознакомлена с выкупной стоимостью квартиры, составленной экспертной организацией, суд приходит к выводу о пропуске ФИО2 срока исковой давности по встречным требованиям.

При этом ФИО2 в ходе рассмотрения дела просила восстановить процессуальный срок на обращение с иском в суд, в то же время в обоснование данного ходатайства указывает на то, что срок исковой давности на обращение в суд с настоящим иском ею не пропущен, поскольку договор купли-продажи был заключен под принуждением, против воли несовершеннолетнего ребенка и его родителя.

Разрешая ходатайство стороны истца по встречному иску, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 5 пункта 10, абз. 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43, исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, поэтому соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Между тем, надлежащих доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности (как годичного срока исковой давности для оспоримых сделок, так и трехлетнего срока для оспаривания ничтожных сделок) истцом по встречному иску не представлено.

Таким образом, принимая во внимание непредставление ФИО2 доказательств наличия оснований для восстановления срока исковой давности, указанных в ст. 205 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для восстановления данного срока, в связи с чем отказывает в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 полностью. Суд приходит к убеждению, что при той степени заботливости и разумной осмотрительности, какая требовалась от заявителя ФИО2 как от добросовестного участника процесса, она имела достаточный промежуток времени для своевременного заявления своих встречных исковых требований.

Разрешая первоначальные требования о взыскании с Л-вых задолженности по договору купли-продажи, суд приходит к следующему.

Как судом установлено выше,18 марта 2014 г. между уполномоченным Кабинетом Министров Чувашской Республики РУКС» Минстроя Чувашии и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи спорной квартиры по выкупной цене 1428 287,93 руб. (пункт 4). По условиям договора стоимость жилого помещения должна была быть оплачена покупателями в следующем порядке: 142 828,79 руб. не позднее 20 рабочих дней после дня государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, открытый в Отделении № Сбербанка России. Оставшуюся сумму задолженности покупатели оплачивают до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком платежей, в размере по 10 712,16 руб. ежемесячно до 1 числа каждого месяца, являющимся неотъемлемой частью договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (л.д. 6-8).

Из поступившей из отдела АСР УВМ МВД по Чувашской Республике информации следует, что в указанной квартире зарегистрированы и фактически проживают ФИО2 и ФИО3 (л.д. 100, 101).

Таким образом, из взаимосвязанных норм Положения следует, что применительно к договору от 18 марта 2014 г. наниматели ФИО2, Л.Н.СВ. заключили договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. Государственная регистрация права собственности с ипотекой ответчиков на жилое помещение осуществлена 19 марта 2014 г. Согласно выписке из ЕГРН квартира по спорному адресу находится в общей долевой собственности Л.Н.СБ. и ФИО2 по 1/2 доле за каждым.

Как следует из буквального содержания договора и последующих действий сторон, договор между сторонами был заключен, следовательно, последующее прекращение, расторжение, изменение договора осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации, на что прямо указано в пункте 15 договора.

Дополнительным соглашением от 7 февраля 2020 г. (л.д. 106) к договору купли-продажи внесены изменения в пункты договора, в том числе и в пункт 16 договора, согласно которому в случае просрочки платежа покупатель уплачивают продавцу неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической платы, от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Основания, порядок изменения и расторжения договора регулирует глава 29 Гражданского кодекса РФ. В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Продавцом обязательства по передаче объекта недвижимого имущества покупателям была исполнена, право собственности Л-вых на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Действующее гражданское законодательство устанавливает основание для возникновения солидарной обязанности в материальных правоотношениях. Согласно п.1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.

Между тем, ответчики Л-вы своих обязательств по оплате приобретенного на основании договора купли-продажи жилого помещения от 18 марта 2014 г. в соответствии с графиком платежей не исполняли, в связи с чем за ними за период со 02.11.2022 по 01.03.2024 образовалась задолженность по основному долгу в размере 173 316,14 руб.

В последующем, в день рассмотрения дела (15 июля 2025 г.) истец уточнил исковые требования, уменьшив размер заявленной ко взысканию задолженности. Из содержания уточненного иска и объяснений сторон следует, что в июне 2025 г. ответчиками Л-выми была произведена оплата задолженности по договору купли-продажи в сумме 173316,14 руб. В связи с этим, окончательно истец просит взыскать солидарно с Л.В.ВВ. и ФИО3 в пользу бюджета Чувашской Республики неустойку за ненадлежащее исполнение финансовых обязательств за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 56825,70 руб.

Согласно расчету, представленному истцом, пени за ненадлежащее исполнениеобязательств за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 56825,70 руб.Расчет пени составлен в соответствии с требованиями гражданского законодательства, проверен судом, является арифметически верным, соответствует условиям, заключенного между сторонами договора и установленным по делу фактическим обстоятельствам. Ответчиками свой контррасчет суду не представлен, в связи с чем может быть принят судом. При этом, определяя период взыскания пени и размер, подлежащей взысканию с ответчиков, истцом учитывалось, что Постановлением Правительства РФ от 02.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» в период с 1 апреля 2022 г. по 1 октября 2022 г. введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Вместе с тем, в силу ст.ст. 330, 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (штраф или пеня) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационную природу неустойки, которая не может служить мерой обогащения кредитора (истца), отсутствие доказательств того, что просрочкапривела к столь значительным неблагоприятным последствиям для истца и возникновению у него значительных убытков от такого нарушения, суд приходит к выводу о том, что сумма пени в размере 56825,70 руб. несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем подлежит снижению до суммы 5 000 руб., что также соотносится с требованиями п. 6 ст. 395 ГК РФ. Таким образом, солидарно с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в пользу бюджета ЧувашскойРеспублики за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит взысканиюпени за просрочку платежей в размере 5 000 руб., и далее, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по деньфактической оплаты задолженности, исходя из 1/300 ключевойставки Банка России.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом в ходе рассмотрения дела были уменьшены исковые требования, с ответчиков подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в общем размере 4 000 руб., а именно, с Л.В.ВВ. – в размере 2 000 руб. (4 000*1/2) и Л.Н.СБ. – 2 000 руб. (4 000*1/2).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РоссийскойФедерации, суд

решил:

Исковые требования Казенного учреждения Чувашской Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) и ФИО3 (ИНН <данные изъяты>) в пользу бюджета ФИО6 Республики неустойку (пени) за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 (пять тысяч) руб. и далее, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, по день фактической оплаты задолженности, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России.

Указанные суммы перечислить на лицевой счет администратора доходов республиканского бюджета Чувашской Республики-Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (Минэкономразвития Чувашии), по следующим реквизитам: наименование получателя: Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Минэкономразвития Чувашии) №.

Взыскать с ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 000 (две тысячи)руб.

Взыскать с ФИО5 ФИО19 (ИНН <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи)руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к казенному учреждению Чувашской Республики «Республиканская служба единого заказчика» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства ФИО6 Республики, обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Меридиан» о признании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №.5 недействительным, признании выкупной стоимости жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ равной 1123245 руб., исходя из нормативов стоимости одного квадратного метра жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2014 г. и показателей средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2014 г., в размере 34350 руб., – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2025 г.

Судья О.С. Захарова