Дело № 2-173/2022 УИД 33RS0020-01-2022-000303-20
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г.Юрьев-Польский 29 августа 2022 года
Юрьев-Польский районный суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Гаврилина А.С.,
при секретаре Куприяновой Т.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
ответчика ФИО2, её представителей ФИО3, ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, приведении квартиры в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО2, измененным в порядке ст.39 ГПК РФ, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру и приведении квартиры в первоначальное состояние.
В обоснование требований указала, что является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру: по адресу:.
Ответчик ФИО6 являлась собственником 5/6 доли указанной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 5/6 долей квартиры. Указанная доля приобретена за руб.
Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Юрьев-Польского нотариального округа Владимирской области Д.Т.В.
3 февраля 2022 г. переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Истица неоднократно предлагала ФИО6 купить у неё принадлежащие ей 5/6 долей квартиры, однако ФИО6 произвела отчуждение доли ФИО2, не уведомив об этом ФИО5, чем нарушила преимущественное право покупки истца.
Кроме того, ответчик ФИО2 без согласования с истцом начала производить ремонт в спорной квартире.
Считая указанный договор купли-продажи заключенным с нарушением п.1 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом уточнения требований, ФИО5 просила перевести на нее права и обязанности покупателя 5/6 долей по договору ДД.ММ.ГГГГ, а также привести квартиру в первоначальное состояние.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования поддержал.
Истец ФИО5 в суд не явилась, на предыдущих заседаниях настаивала на том, что уведомление о продаже доли от ФИО6 не получала, в день поступления почтового конверта в отделение почтовой связи находилась в другом городе.
Ответчик ФИО2, её представители ФИО3, ФИО4 требования не признали, указали, что уведомление о продаже принадлежащей ФИО6 доли было направлено ФИО5 в соответствии с требованиями действующего законодательства, риск неполучения поступившейкорреспонденции должен нести адресат, указали на пропуск истцом установленного п.3 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячного срока для обращение в суд с соответствующим иском.
Ответчик ФИО6 в суд не явилась, просила рассмотреть дело без её участия, в письменных возражениях указала, что извещение о продаже доли направляла ФИО5 в соответствии с требованиями действующего законодательства, получение адресатом уведомления подтверждается почтовыми документами, находящимися у нотариуса, чистота сделки проверена нотариусом, указала, что ранее Л.С.В. (правопредшественник ФИО6) также направлял ФИО5 предложение о покупке 1\6 доли и о продаже 5/6 долей, однако стороны не достигли согласия относительно выкупной цены (т. 1 л.д.41, 42, 59-64).
Третье лицо - нотариус Юрьев-Польского нотариального округа Владимирской области Д.Т.В. в суд не явилась, просила рассмотреть дело без её участия, в письменных возражениях указала, что сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ были представлены: извещение собственнику ФИО5 от 15.12.2021 о предстоящей продаже доли постороннему лицу, почтовые документы, подтверждающие отправку извещения 16.12.2021, распечатка отслеживания почтового отправления с указанием получения его адресатом 30.12.2021. Извещение о продаже доли составлено ФИО6 в простой письменной форме и самостоятельно отправлено почтовым отправлением, что не противоречит закону. При удостоверении договора отчуждения доли в праве общей собственности права ФИО5 нотариусом не нарушены (т.1 л.д.67).
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в суд не явился.
Выслушав стороны, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно п.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Согласно п.3 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.
Судом установлено, чтоФИО5 является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру: по адресу: (т.1 л.д. 7-10).
Ответчик ФИО6 являлась собственником 5/6 долей указанной квартиры (т.1 л.д. 76-79).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 5/6 долей квартиры. Указанная доля приобретена за 700 000 руб. (т.1 л.д. 72-79).
Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Юрьев-Польского нотариального округа Владимирской области Д.Т.В. (т.1 л.д. 69-71).
3 февраля 2022 г. переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1 л.д. 7-10).
В п.10 договора купли-продажи 5/6 долей квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. указано, что ФИО5 уведомлена о предстоящей продаже доли. Извещение о продаже получено ФИО5 30.12.2021.
В подтверждение извещения ФИО5 о продаже принадлежащей ФИО6 доли нотариусом представлены:
- извещение № 2 собственнику ФИО5 от 15.12.2021 о предстоящей продаже доли (т.1 л.д. 80),
- квитанция об отправке 16.12.2021 письма 1 класса с объявленной ценностью с описью вложения (регистрируемое почтовое отправление (РПО) №) на имя ФИО5 по адресу: (т.1 л.д. 83),
- опись об отправке извещения №1 о покупке, извещения № 2 о продаже, извещения о ремонте (т.1 л.д. 84),
- распечатка отслеживания почтового отправления с указанием получения РПО № адресатом 30.12.2021 (т.1 л.д. 85, 86, 113, 114).
По мнению суда, отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № невозможно признать надлежащим доказательством фиксирования извещения и его вручения, поскольку он не позволяет с достоверностью убедиться в получении отправления адресатом в отсутствие иных доказательств, подтверждающих факт вручения такого отправления.
С целью проверки способа вручения ФИО5 извещения о продаже доли судом у ФГУП «Почта России» истребованы соответствующие сведения.
Согласно ответу ФГУП «Почта России» РПО № с объявленной ценностью на имя ФИО5 вручено адресату посредством простой электронной подписи путем СМС оповещения (т.2 л.д. 216, 217, т.3 л.д. 2, 3).
Однако, в соответствии с пунктом 10.2.2.1 приказа ФГУП «Почта России» от 07.03.2019 № 98-п «Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений» (далее - Порядок № 98-п), действовавшего в момент возникновения спорных отношений, регистрируемые почтовые отправления с объявленной ценностью, пересылаемые с описью вложения, выдаются в объекте почтовой связи. Исключение составляют отправления EMS, а также отправления, подлежащие курьерской доставке (раздел 10.4 настоящего Порядка).
Почтовое отправление с описью вложения перед выдачей вскрывается с согласия адресата (уполномоченного представителя). Предварительно почтовый работник обязан внести данные документа, удостоверяющего личность адресата, в извещение ф. 22 с данными об РПО, проставить свою подпись и дату. Вскрытие производится таким образом, чтобы элементы опечатывания на оболочке почтового отправления, клапан полиэтиленового пакета, швы на мягкой упаковке, пломбы и т.д. были сохранены. Почтовый работник сличает вложение РПО с описью вложения ф.107 (п. 10.2.2.2 Порядка № 98-п).
Если при проверке вложения оно окажется в целости и будет соответствовать описи ф. 107, акт на вскрытие не составляется. Отправление выдается в соответствии с п. 10.1.1 настоящего Порядка (п.10.2.2.3 Порядка № 98-п).
В силу п. 10.2.2.6 Порядка № 98-п в случае отказа адресата от вскрытия отправления, он делает соответствующую отметку на извещении ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119, лицевой стороне бланка ф. Е 1-в «Подтверждение получения»): «От вскрытия отказываюсь. Претензий не имею», проставляет число и подпись. Такая отметка является основанием для отказа в удовлетворении претензии о недостаче, замене, полной или частичной порче вложения.
Таким образом, порядок вручения внутреннего регистрируемого почтового отправления № был нарушен.
В соответствии с п.2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года № 1033/03-16-3), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.
Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно (п.2.5 Методических рекомендаций).
Согласно п.2.6 Методических рекомендаций представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
Из представленной ФИО5 справки от 11.05.2022 следует, что 30.12.2021 истица находилась на рабочем месте по адресу: (т.2 л.д. 169).
Согласно заключению специалиста ООО «Владимирский центр судебных экспертиз» от 25.08.2022 в описи почтового идентификатора № в графе «наименование предметов» извещения №1 о покупке, извещения № 2 о продаже и извещение рукописные тексты «о покупке, о продаже, о ремонте» вероятно дописаны. Решение вопроса в категоричной форме возможно при предоставлении оригинала документа (т.3 л.д.7-21).
ФИО5 в суде последовательно утверждала, что извещение о продаже ФИО6 доли в праве собственности она не получала.
Из переписки между ФИО2 и ФИО5 следует, что после того, как последней стало известно о продаже доли, она указывала ФИО2 на отсутствие предложения о продаже 5/6 долей, говорила, что та купила проблемную долю, предлагала выкупить 5/6 долей за руб. (т.3 л.д. 55-64).
С учетом данных обстоятельств, а также нарушения порядка вручения внутреннего регистрируемого почтового отправления № суд не может считать бесспорно доказанным факт направления извещения №2 о продаже доли и получения его ФИО5
При указанных обстоятельствах суд не может исходить исключительно из добросовестности ФИО6 при совершении действий, связанных с направлением извещения о продаже принадлежащей ей доли.
Судом также установлено, что в 2017 г. с иском к ФИО5 о признании 1/6 доли малозначительной, прекращении права собственности на 1/6 долю в праве собственности на спорную квартиру и признании права собственности на указанную долю и выплате ФИО5 денежной компенсации в размере руб. обращалась М.К.В. ( Л.С.В., ФИО6).
Решением Юрьев-Польского районного суда Владимирской области от 07.09.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного от 15.11.2017 М.К.В. в удовлетворении исковых требований отказано (т.3 л.д. 27-33).
Из указанных судебных постановлений следует, что ФИО5 намерения продавать свою долю не имела, напротив, предлагала М.К.В. выкупить у неё 5/6 долей, однако стороны не пришли к согласию относительно стоимости доли. ФИО5 имеет существенный интерес в использовании своей доли в личных целях и интересах детей, имеет интерес в выкупе большей доли у М.К.В. При этом М.К.В., достигшая преклонного возраста (89 лет), уехала к Л.С.В. в Татарстан, и имеет намерение продать квартиру.
В 2017 г. ФИО5 пыталась попасть в спорную квартиру, однако, в полицию поступило встречное заявление от сособственника о незаконном вскрытии квартиры.
Из материала КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что 30.01.2022 перед заключением договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО6 последняя обращалась в полицию с заявлением о невозможности попасть в квартиру вследствие действий ФИО5, сменившей замки (т.2 л.д. 220-223).
До настоящего времени между сособственниками продолжаются конфликты, связанные с пользованием квартирой, что подтверждается материалами КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 129148).
Из уведомления от 03.08.2020 о продаже 5/6 долей, направленного в адрес ФИО5 предыдущим собственником Л.С.В., следует, что последний предлагал купить у него долю за руб., при этом указал на невозможность снижения выкупной цены, предоставления рассрочки или отсрочки платежа (т.1 л.д.64).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчикФИО6 не выполнила свою обязанность, предусмотренную ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно письменно уведомить сособственника о продаже доли и предоставлении ему права на преимущественную покупку.
Суд полагает, что истцом не был пропущен срок исковой давности, предусмотренный п.3 ст.250Гражданского кодекса Российской Федерации для защиты нарушенного права ввиду следующего.
В силу ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.
Согласно разъяснениям, приведенным в п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).
ФИО5 обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО6 недействительным, ссылаясь на ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушение ФИО6 преимущественного права истца на покупку доли 10 марта 2022 г. (т.1 л.д. 3, 4, 21).
7 мая 2022 г. ФИО5 изменила предмет иска и потребовала перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи (т.2 л.д. 168, 172).
Таким образом, изменение истцом предмета иска не может являться основанием для применения последствий пропуска истцом срока исковой давности.
Учитывая, что при продаже доли в праве общей собственности на спорную квартиру было нарушено преимущественное право покупки ФИО5, а также принимая во внимание, что последняя перечислила на депозит Управления Судебного департамента во Владимирской области денежные средства в размере руб. (т.2 л.д. 196, 212-214), суд приходит к выводу о необходимости перевода на ФИО5 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО2
Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требования о приведении квартиры в первоначальное состояние.
Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
При том, согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.46,47) при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, вызванных возведением ответчиком здания, строения, сооружения, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Применительно к приведенным нормам материального и процессуального права собственник, заявляющий такое требование, основанием которого является факт нарушения прав и охраняемых законом интересов, должен доказать нарушение его права на владение и пользование жилым домом со стороны лица, к которому заявлены эти требования.
Таким образом, для удовлетворения заявленных истцом требований необходимо установить, допущены ли со стороны ответчика конкретные действия, повлекшие нарушение законных прав и интересов истца, в чем именно выразилось нарушение его прав, отсутствие согласия сособственника на проведение ремонта не является безусловным основанием для удовлетворения требований о приведении помещения в первоначальное состояние.
Законом необходимость приведения помещения в первоначальное состояние связывается не с формальным соблюдением требований о получении согласия всех его правообладателей на проведение ремонтных работ, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию помещения ввиду его несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Из объяснений сторон следует, что в квартире длительное время никто не проживает, ФИО2 выполнен значительной объем ремонтных работ в целях благоустройства квартиры и улучшения условий для проживания в ней.
Требования истца фактически основаны на том, что ответчик произвел ремонт без учета её мнения как сособственника.
Поскольку выполненные ремонтные работы не нарушают чьих-либо прав и законных интересов, не создают угрозу жизни и здоровью, не нарушают конструктивную целостность квартиры, в результате чего возможно использование квартиры по ее прямому назначению в связи с улучшением благоустройства квартиры, суд не находит оснований для удовлетворения требования о приведении квартиры в первоначальное состояние.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО5 к ФИО6, ФИО2 удовлетворить частично.
Перевести с ФИО2 на ФИО5 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 5/6 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым № по адресу: , заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 в счет покупной стоимости 5/6 долей квартиры по адресу: денежные средства в размере руб., которые внесены на депозит Управления Судебного департамента во Владимирской области.
Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на 5/6 долей в праве собственности на квартиру по адресу: .
Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО5 на 5/6 долей в праве собственности на квартиру по адресу: .
Настоящее решение является основанием для выдачи Управлением Судебного департамента во Владимирской области ФИО2 денежных средств в размере руб., внесенных ФИО5 по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №.
В удовлетворении исковых требований о возложении обязанности привести квартиру в первоначальное состояние ФИО5 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Юрьев-Польский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 5 сентября 2022 года.
Судья Гаврилин А.С.