Дело № 2-1396/2025
УИД: 26RS0023-01-2025-002136-17
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 сентября 2025 года город Минеральные Воды
Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего – судьи Шаталовой И.А.,
при секретаре – Овсянниковой А.А.,
с участием представителя истца ООО «БОВИНГ»/ответчика по встречному иску ФИО1, ответчика/ истца по встречному иску ФИО2 и её представителя адвоката Лучко И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «БОВИНГ» к ФИО2, ФИО3, ООО «Первая землеустроительная компания» о признании недействительным межевого плана и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, восстановлении границ земельного участка, по встречному иску ФИО2 к ООО «БОВИНГ», Территориальному управлению Росимущества в Ставропольском крае о признании недействительными результатов межевания земельного участка,
установил:
ООО «БОВИНГ» обратилось с иском к ФИО2, ФИО3, ООО «Первая землеустроительная компания» о признании недействительным межевого плана и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, восстановлении границ земельного участка.
В обоснование иска указано, что ООО «БОВИНГ» принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 26:24:040201:28, собственником данного земельного участка является Российская Федерация. Вышеуказанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 16.11.2004.
ФИО2 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:35.
10.10.2023 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:35 было образовано два земельных участка с кадастровыми номерами 26:24:040201:313 и 26:24:000000:7698.
Межевые работы, связанные с разделом и образованием земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:313 были произведены с явными нарушениями, что в сою очередь привело к нарушению прав истца.
О нарушении действующего законодательства при межевании указанного участка истцу стало известно после проведенной судебной экспертизы по гражданскому делу .............. по иску ФИО2 к ООО «БОВИНГ» об установлении сервитута. Эксперты, отвечая на вопрос суда «Каким образом был предоставлен проход и проезд к территории земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:313 при его образовании (межевой план, дата выдачи 16.10.2023, кадастровый инженер ФИО4)? Ответ: «Доступ к образованному земельному участку с кадастровым номером 26:24:040201:313 при его образовании (межевой план, дата выдачи 16.10.2023, кадастровый инженер ФИО4) был предусмотрен посредством земель общего пользования».
После выявления данных обстоятельств, истец обратился в прокуратуру с заявлением о проверке законности проведенных межевых работ кадастровым инженером ФИО4 по разделу земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:35. В ходе проверки доводы обращения нашли свое подтверждение, в связи с чем, в адрес саморегулирующей организации ООО «Первая землеустроительная компания», в которой состоит кадастровый инженер - ФИО4, вынесено представление.
В ответе ООО «Первая землеустроительная компания» от 26.03.2025 № 02 в Минераловодскую межрайонную прокуратуру признала факт нарушения и отразила единственную возможность привести в соответствие межевой план, это обращение в суд с заявлением о признании недействительным данного документа.
Незаконными действиями кадастрового инженера в нарушение ч. 6 ст. 22, п. 26 ст. 26 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» в межевом плане от 06.10.2023 имеющиеся сведения о наличии доступа к образованному земельному участку с кадастровым номером 26:24:040201:313 посредством земли общего пользования, не нашли своего подтверждения.
Исходя из изложенного, ООО «БОВИНГ» просит признать недействительными межевой план от 06.10.2023 в отношении раздела земельного участка с кадастровым номерам 26:24:040201:35, в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами .............. и ............... Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровыми номерами .............. и ............... Восстановить межевые границы земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:35, существовавшие до его раздела.
ФИО2 подан встречный иск к ООО «БОВИНГ», Территориальному управлению Росимущества в Ставропольском крае о признании недействительными результатов межевания земельного участка, в обоснование которого указано, что ФИО2 с 1996 года на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1085 кв.м, расположенный но адресу: ..............
19 ноября 2001 года было вынесено постановление главы города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 «О дополнительном закреплении земельного участка в домовладении по адресу: ..............», в котором указано: дополнительно закрепить земельный участок площадью 800 кв.м, из земель совхоза «Железнодорожник» к домовладению но адресу: .............. (пункт 1 постановления). Считать в границах домовладения, расположенного по адресу: .............., кадастровый .............. земельный участок общей площадью 1885 кв.м (пункт 2 постановления). Закрепить в собственность за ФИО2 земельный участок общей площадью 1885 кв.м, в домовладении по адресу: .............. (пункт 3 постановления).
30 января 2012 года ФИО2 было получено разрешение на строительство жилого дома по адресу: ..............
В 2012 году построенный жилой дом литер «В» был газифицирован, на основании проекта на газификацию нового жилого дома, выполненного ОАО «Минераловодская газовая компания».
По состоянию на 23 августа 2012 года на земельном участке с кадастровым номером .............. по адресу: .............., находились жилой дом литер «А, а», 1996 года постройки, площадью 220,5 кв.м, жилой дом литер «В», 2012 года постройки, площадью 116,6 кв.м; подсобные помещения литер «Г. Г1», литер «Б», навесы литер «Н, Н1», что подтверждается техническим паспортом, составленным Минераловодский филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация».
К земельному участку истца существовал проезд задолго до того, как земельный участок с КН .............. стал собственностью Российской Федерации. В подтверждение того, что дорога к земельному участку ФИО2 существовала более 15 лет прилагаются Скрин-копии исторических снимков, которые имеются в картах Google.
30 апреля 2015 года было вынесено решение Минераловодского городского суда Ставропольского края по гражданскому делу .............. по иску ФИО2 к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае о признании недействительным результатов межевания.
Судом были установлены следующие обстоятельства: ФИО2 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадью 1885 кв.м, назначение - земли населенных пунктов индивидуальное жилищное строительство, кадастровый ............... Право собственности на земельный участок у нее возникло на основании Постановления главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 от 19.11.2001 и свидетельства на право собственности на землю № 337218 от 30.12.1996, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ............... Собственником смежного земельного участка, расположенного по адресу: .............., кадастровый .............. является Российская Федерация. Указанный земельный участок находится в аренде у ФГУП «СЖ» на основании договора аренды № 512 от 05.02.2013. На основании Постановления главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 от 19.11.2001 за ФИО2 дополнительно был закреплен земельный участок площадью 800 кв.м из земель совхоза «Железнодорожник» к домовладению по адресу: ............... На момент закрепления за ФИО2 земельного участка, он принадлежал совхозу «Железнодорожник» на праве постоянного пользования на основании постановления главы Минераловодской территориальной государственной администрации Ставропольского края № 772 от 02.06.1999. Согласно решению филиала ФГБУ «ФПК Росреестра» по Ставропольскому краю № 26/301/14-15 от 09.01.2014 при внесении координат, представленных в межевом плане, выявлено пересечение границ уточняемого земельного участка с кадастровым номером .............. с границами земельного участка с кадастровым номером ............... расположенного по адресу: .............., восточная окраина, площадью которого была уточнена 12.10.2012.
Суд
решил:
исковые требования ФИО2 удовлетворить. Признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером .............., расположенного по адресу: .............., восточная окраина по границе земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадью 1885 кв.м. Определить местоположение границы земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадью 1885 кв.м, назначение - земли населенных пунктов индивидуальное жилищное строительство, кадастровый .............. согласно межевому плану от 13.09.2013.
В 2018 году в отношении земельного участка с кадастровым номером .............. был подготовлен межевой план, в результате которого в границы указанного земельного участка была включена дорога, ведущая к домовладению ФИО2 Указанная дорога использовалась истцом и иными лицами более 15 лет как единственный возможный проезд к участку с кадастровым номером .............., что подтверждается историческими спутниковыми снимками, проектом на газификацию жилого дома и материалами дела, рассмотренного Минераловодским городским судом в 2015 году.
После подготовки межевого плана дорога оказалась у арендатора земельного участка с КН .............. ООО «Бовинг», что фактически лишило истца возможности проезда к собственному земельному участку. Доступ к домовладению оказался заблокирован, что нарушает права истца на владение и пользование своим имуществом.
Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 имеются следующие сведения о земельном участке, находящимся в аренде у ООО «БОВИНГЕ»: земельный участок, площадью 65123 кв.м, кадастровый .............., дата присвоения кадастрового номера 16.11.2004; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное производство; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .............., восточная окраина; правообладатель: Россия, вид права собственности, дата государственной регистрации права 03.11.2011, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда (ООО БОВИНГ», срок действия с 01.08.2018 по 31.07.2067).
В нарушение части 6 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в представленном межевом плане кадастровым инженером не были отражены сведения о доступе к земельному участку, в том числе сведения о земле общего пользования, через которую осуществляется такой доступ.
Кроме того, в нарушение Приказа Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 921. кадастровый инженер не обеспечил достоверность исходных данных, не выехал на местность, проигнорировал фактически существующий проезд, чем допустил существенные ошибки в определении границ земельного участка.
Ни сервитут, ни иные правовые механизмы доступа к участку истца не были предусмотрены при межевании.
Сложившаяся ситуация нарушает также нормы пожарной безопасности. В соответствии с требованиями СП 4.13130.2013 и Федерального закона от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», к каждому жилому дому должен быть обеспечен пожарный проезд шириной не менее 3.5 м. В связи с отсутствием доступа спецтехники к участку истца, нарушаются требования пожарной безопасности, что создает угрозу жизни и имуществу граждан.
Участок ответчика имеет вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», в то время как участок истца относится к ИЖС. В соответствии с положениями санитарных правил (в том числе СанПиН 2.2- 1/2.1.1.1200-03), между такими категориями земель должно сохраняться санитарно-защитное расстояние (не менее 50 метров), что также не было учтено при межевании.
Таким образом, межевой план земельного участка с КН 26:24:040201:28 был составлен с грубыми нарушениями законодательства, привёл к фактическому лишению истца доступа к участку, нарушил нормы пожарной и санитарной безопасности, а также порядок учета ранее сложившегося землепользования.
С учетом изложенного, ФИО2 просит признать недействительными результаты межевания в отношении земельного участка, площадью 65123 кв.м, кадастровый .............., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное производство; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .............., восточная окраина.
В судебное заседание ответчики ФИО3, ООО «Первая землеустроительная компания», Территориальное управление Росимущества в Ставропольском крае, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, не явились, о причине неявки не известили. Третье лицо ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца/ответчика по встречному иску ООО «БОВИНГ» - ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить, встречный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.
Ответчик/ истец по встречному иску ФИО2 и её представитель адвоката Лучко И.И. встречный иск поддержали, дав объяснения, аналогичные обстоятельствам, изложенным в иске, просили встречный иск удовлетворить, исковые требования ООО «БОВИНГ» не признали, просили отказать в их удовлетворении.
Ответчиком ООО «Первая землеустроительная компания» представлены письменные возражения, согласно которым по заявлению ФИО2 кадастровым инженером ООО «Первая землеустроительная компания» подготовлен межевой план с целью раздела земельного участка с кадастровым номером ............... При этом акт согласования со смежным земельным участком, принадлежащим истцу, не составлялся, поскольку границы земельного участка с кадастровым номером .............. внесены в ЕГРН на основании заявления правообладателя и межевого плана, фактические границы и площадь земельного участка соответствуют его границам и площади, указанным в правоустанавливающих документах и сведениям, содержащимся в ЕГРН. Жилой дом размещен в пределах границ земельного участка, ограждение (забор) и ворота, установленные в нем, установлены по периметру границ земельного участка. Из искового заявления не усматривается каких-либо нарушений со стороны ООО «Первая землеустроительная компания» при подготовке межевого плана, также, как и нарушение прав и законных интересов ООО «Бовинг». Возникший между сторонами спор был предметом рассмотрения по гражданскому делу .............. по иску ФИО2. О.П. к ООО «БОВИНГ», ТУ Росимущества в Ставропольском крае об установлении ограниченного права пользования земельным участком (частного сервитута), по встречному иску к ФИО2, ФИО3 об освобождении земельного участка, об установлении ограниченного права пользования земельным участком (частного сервитута). В требованиях встречного искового заявления ООО «Бовинг» не значится признания результатов межевания недействительными, более того, в возражении на апелляционную жалобу истец указывает на то, что судом первой инстанции дана правильная оценка обстоятельств дела, установлен наименее обременительный вариант, который обеспечивает нужды истца. Заключение судебной экспертизы, положенной в основу решения суда, не опровергнуто.
Исходя из изложенного, просит в иске ООО «БОВИГН» отказать.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит жилой дом с кадастровым номером .............. общей площадью 130,3 кв.м, расположенный по адресу: ............... Право собственности истца на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН 28.10.2021 на основании технического плана здания, б/н, выданного 01.10.2021, постановления главы города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края, выданного 19.11.2001, свидетельства на право собственности на землю № 337218 от 30.12.1996.
Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером .............., общей площадью 735 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, принадлежащем истцу на праве собственности (выписка из ЕГРН от 10.10.2023).
Данный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером .............., площадь 1885 кв.м, расположенного по адресу: .............., на основании межевого плана, подготовленного 16.10.2023 кадастровым инженером ООО «Первая землеустроительная компания» ФИО4, в соответствии с которым были образованы земельные участки с кадастровыми номерами .............., площадью 735 кв.м и .............., площадью 1150 кв.м.
Образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером .............. площадью 1150 кв.м на основании договора дарения дома с земельным участком от 29.08.2024 передан ФИО2 в собственность ФИО3
Право собственности на земельный участок кадастровый .............., площадью 1185 кв.м возникло у ФИО2 на основании постановления главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 от 19.11.2001 и свидетельства на право собственности на землю № 337218 от 30.12.1996.
Так, согласно свидетельству на право собственности на землю № 337218 от 30.12.1996, ФИО2 принадлежал земельный участок площадью 1085 кв.м. Постановлением главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 от 19.11.2001 за ФИО2 дополнительно был закреплен земельный участок площадью 800 кв.м. из земель «Совхоза Железнодорожник» к домовладению по адресу: ...............
Собственником смежного земельного участка, кадастровый .............., площадью 65123+/-89.32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное производство, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: .............., восточная окраина, является Российская Федерация.
Указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО «БОВИНГ» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 813 от 01.08.2018, срок аренды с 01.08.2018 по 31.07.2067; договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 813 от 01.08.2918, № б/н, выдан 09.10.2018.
Обращаясь с иском о признании межевого плана от 06.10.2023 в отношении раздела земельного участка с кадастровым номерам .............., в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами .............. и .............., истец указал на отсутствие доступа к образованному земельному участку с кадастровым номером .............. посредством земель общего пользования, что является нарушением действующего законодательства и его прав арендатора земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Требования к образуемым земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации, указанное законоположение, будучи направленным на недопущение или устранение недостатков при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков, обеспечивает рациональное использование земли, которая в силу статьи 9 (часть 1) Конституции Российской Федерации используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; при этом суды - с учетом многообразия возможных вариантов образования земельных участков - в каждом конкретном случае должны оценивать фактические обстоятельства дела, обеспечивая в том числе защиту прав собственников земельных участков, смежных по отношению к вновь образуемому. Указанные в пункте 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации оценочные критерии не предполагают их произвольного применения (постановление от 30 июня 2011 года N 14-П; определения от 17 июля 2012 года N 1316-О, от 26 октября 2017 года N 2389-О, от 29 сентября 2022 года N 2641-О, от 30 марта N 647-О, от 30 мая 2023 года N 1245-О).
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В силу части 6 статьи 22 названного Закона в межевом плане должны быть указаны сведения о доступе к образуемому или изменяемому участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Согласно пункту 26 части 1 статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета земельного участка невозможно, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.
В пп. 4 п. 7.5. Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, указано, что земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом, в виде (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
При этом, как указано в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (пункт 7)
Под доступом к земельным участкам в соответствии со статьями 22 и 26 Федерального закона N 218-ФЗ понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования - это земельные участки занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
По смыслу п. п. 4, 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ и приложения N 1 к приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921, п.п. 4 п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, не допускается образование земельных участков, если такое образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на земельных участках объектов недвижимости, к которому может быть отнесено и отсутствие доступа к земельным участкам (проходе или проезде от земельных участков общего пользования).
Как следует из ответа ООО «Первая землеустроительная компания» от 26.03.2025 на представление Межрайонной прокуратуры № .............. от 19.02.2025 и межевого плана от 06.10.2023 по разделу земельного участка с кадастровым номером .............., расположенного по адресу: .............., площадью 18185 кв.м, на два земельных участка с кадастровыми номерами .............. и .............., составленного кадастровым инженером ФИО4, в межевом плане указано, что образуемый земельный участок с условным номером ..............:ЗУ1 располагается в кадастровом квартале ............... Образуемый земельный участок с условным номером ..............:ЗУ2 располагается в кадастровом квартале .............. и кадастровом квартале .............., в связи с чем, в межевом плане указан кадастровый квартал ............... Доступ (проход или проезд от земель общего пользования земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемому земельному участку ..............:ЗУ1 обеспечен посредством земли общего пользования.
Изучением межевого плана, а также публичной кадастровой карты, содержащейся в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет», установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:24:040201:313 располагается в глубине территории кадастрового квартала и не имеет самостоятельного доступа с земель общего пользования. По всем границам указанный земельный участок имеет смежников: с северной, западной и восточной сторон граничит с земельным участком с кадастровым номером .............., с южной стороны – граничит с земельным участком с кадастровым номером ...............
Кадастровый инженер признает, что при выполнении вышеуказанных кадастровых работ допущены нарушения ч. 6 ст. 22 Закона № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Представитель ООО «Первая землеустроительная компания» ФИО5 в судебном заседании подтвердила вышеприведенные обстоятельства, пояснив, что заказчик кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым .............. показывала кадастровому инженеру местоположение границы, разделяющей участки участка, координаты земельного участка были определены в строгом соответствии с тем местом, которое заказчик указал на местности, однако при составлении межевого плана кадастровый инженер не проверила возможность доступа образованного участка с земель общего пользования.
Указанные обстоятельства также подтверждаются решением Минераловодского городского суда от 06.12.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17.04.2025, по гражданскому делу .............. по иску ФИО2 к ООО «БОВИНГ», Территориальному управлению Росимущества в Ставропольском крае об установлении ограниченного права пользования земельным участком (частного сервитута), по встречному иску ООО «БОВИНГ» к ФИО2, ФИО3 об освобождении земельного участка, об установлении ограниченного права пользования земельным участком (частного сервитута).
Данным решением установлено, что согласно заключению экспертов АНО ЦСЭ «РТА ЭКСПЕРТ» № .............. от 25.10.2024 доступ к образованному земельному участку с кадастровым номером .............. при его образовании (межевой план, дата выдачи 16.10,2023, кадастровый инженер ФИО4) был предусмотрен посредством земель общего пользования.
Вместе с тем, фактически проезд к земельному участку с кадастровым номером .............., общей площадью 735 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, без использования территории земельного участка с кадастровым номером .............., общей площадью 65123 +/- 89,32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельско-хозяйственное производство, собственником которого является Российская Федерация, - невозможен.
Возможность проезда может быть обеспечена только посредством установления сервитута с использованием части территории земельного участка с кадастровым номером .............., общей площадью 65123 +/- 89,32 кв.м.
Суд установил право ограниченного пользования (частный сервитут) сроком до 31.07.2067 в отношении части площадью 103 кв.м земельного участка с кадастровым номером .............., общей площадью 65123 +/- 89.32 кв.м, находящегося в аренде ООО «Бовинг» для обеспечения проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером .............., принадлежащего ФИО2
В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, из установленных обстоятельств следует, что при проведении межевания по разделу земельного участка с кадастровым номером .............., расположенного по адресу: .............., площадью 18185 кв.м, на два земельных участка с кадастровыми номерами .............. и .............., были нарушены положения статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку в результате раздела образован земельный участок кадастровый .............., который не может быть использован по назначению в связи с отсутствием к нему доступа с земель общего пользования.
Принимая во внимание, что при формировании земельного участка кадастровый .............. в существующих границах, были нарушены нормы действующего законодательства РФ в области землеустройства, а сохранение установленных с нарушением закона границ земельного участка кадастровый .............. нарушает законные права и интересы истца ООО «БОВИНГ» по целевому использованию арендованного им земельного участка кадастровый .............., поскольку ФИО2 использует часть земельного участка истца для проезда и прохода к своему земельному участку с кадастровым номером .............., требования истца о признании недействительным межевого плана от 06.10.2023 в отношении раздела земельного участка с кадастровым номерам .............., в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами .............. и .............. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Последующее установление сервитута решением суда от 06.12.2024 для осуществления доступа к образованному земельному с кадастровым номером .............. не означает соблюдение закона при образовании спорного земельного участка, поскольку при образовании земельных участков должен быть обеспечен проход или проезд к земельному участку от земельных участков общего пользования либо за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута, при этом в случае обеспечения такого доступа данный вопрос должен быть разрешен при формировании земельного участка, что следует из толкования положений части 6 статьи 22, пункта 26 части 1 статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты права является восстановление положения, существовавшего до нарушения прав истца, в связи с чем, суд приходит к выводу, что восстановление нарушенного права истца возможно только путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами .............. и .............., и восстановления межевых границ земельного участка с кадастровым номером .............., существовавших до его раздела.
Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о признании недействительным межевания в отношении земельного участка, площадью 65123 кв.м, кадастровый .............., суд исходит из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером .............., собственником данного земельного участка является Российская Федерация. Вышеуказанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 16.11.2004.
Право собственности на смежный земельный участок кадастровый .............., площадью 1185 кв.м возникло у ФИО2 на основании постановления главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 от 19.11.2001 и свидетельства на право собственности на землю № 337218 от 30.12.1996.
Так, согласно свидетельству на право собственности на землю № 337218 от 30.12.1996, ФИО2 принадлежал земельный участок площадью 1085 кв.м. Постановлением главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 от 19.11.2001 за ФИО2 дополнительно был закреплен земельный участок площадью 800 кв.м. из земель «Совхоза Железнодорожник» к домовладению по адресу: ...............
Межевание земельного участка с кадастровым номером .............. проведено в 2014 году.
Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 30.04.2015, вступившим в законную силу, по делу .............. удовлетворен иск ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае о признании недействительными результатов межевания.
Признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером .............., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, восточная окраина по границе земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадь 1885 кв.м.
Определено местоположение границы земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадь 1885 кв.м, назначение – земли населенных пунктов – индивидуальное жилищное строительство, кадастровый .............. согласно межевому плану от 13.09.2013г. в следующих координатах: Характерные точки границы: Точка Н1 X - 386498,34 Y 1413008,33; Точка Н2 X - 386492,80 Y 1413033,00; Точка Н3 X - 386460,45 Y 1413026,44; Точка 1 X - 386448,52 Y 1413023,48; Точка 2 X - 386418,92 Y 1413016,78; Точка 3 X - 386424,68 Y 1412992,17; Точка Н4 X - 386446,72 Y - 1412997,13; Точка Н5 X - 386446,45 Y - 1412998,21; Точка Н6 X - 386454,05 Y - 1412999,87; Точка Н7 X - 386466,58 Y - 1413002,88; Точка Н8 X - 386466,77 Y - 1413002,17; Точка Н1 X - 386498,34 Y - 1413008,33.
Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 имеются следующие сведения о земельном участке, находящемся в аренде у ООО «БОВИНГЕ»: земельный участок, площадью 65123 кв.м, кадастровый .............., дата присвоения кадастрового номера 16.11.2004; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное производство; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, восточная окраина; правообладатель: Россия, вид права собственности, дата государственной регистрации права 03.11.2011, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда (ООО БОВИНГ», срок действия с 01.08.2018 по 31.07.2067).
Межевание земельного участка с кадастровым номером .............., находящегося в аренде ООО «БОВИНГ», проведено в 2018 году.
Обращаясь со встречным иском, истец указала, что межевой план земельного участка был составлен с грубыми нарушениями законодательства, без согласования границ с нею, как смежным землепользователем, привёл к фактическому лишению истца доступа к участку, нарушил нормы пожарной и санитарной безопасности, а также порядок учета ранее сложившегося землепользования.
Согласно части 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Юридическими границами земельных участков в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" считаются те, которые внесены в ЕГРН.
Из приведенных положений следует, что, если ранее граница смежного земельного участка была определена в результате ранее выполненных кадастровых работ (работ по его межеванию), то не требуется согласования данной границы, поскольку она принимается как достоверная.
Как усматривается из материалов дела, при межевании в 2018 г. земельного участка ООО «БОВИНГ» с кадастровым номером .............. границы смежного участка с кадастровым номером .............. уже были установлены ранее решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 30.04.2015 и внесены в ЕГРН.
В связи с чем, при межевании земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:28 не требовалось соблюдение процедуры согласования границ этого участка со смежным землепользователем ФИО2, поскольку земельный участок истца, имеющий смежную границу с участком ответчика, уже был поставлен на кадастровый учет, соответственно, в государственном земельном кадастре имелись сведения (координаты поворотных точек границ), позволяющих определить их положение на местности, а сведений о том, что при постановке на кадастровый учет участка ответчика менялось местоположение спорной границы, не имеется.
Доводы ФИО2 и её представителя о необходимости согласования с истцом, как смежным собственником земельного участка с кадастровым номером 26:24:040209:35 при наличии внесенных в ЕГРН сведений о границах этого участка, основаны на ошибочном толковании закона.
Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.
По общему правилу красные линии отображаются на чертеже основной части проекта планировки территории, а также на чертежах проекта межевания территории (подпункт "а" пункта 1 части 3 статьи 42, пункт 2 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В текстовую часть проекта межевания территории подлежат включению перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд (пункт 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы таких территорий, установленные в предусмотренном законом порядке, не могут быть включены в образуемые земельные участки, либо земельные участки, границы которых уточняются.
Установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В качестве доказательств нарушенного права истцом представлены скрин-копии исторических снимков, которые имеются в картах Google, в подтверждение существования более 15 лет дороги общего пользования к земельному участку ФИО2
Вместе с тем, данные снимки не могут быть приняты в качестве допустимых, подтверждающих наличие на спорном участке ответчика дороги общего пользования, поскольку доказательств утверждения в отношении земельного участка с кадастровым номером .............. документации по планировке территории (генерального плана, ПЗЗ), относящей спорный земельный участок к территории общего пользования, равно как сведений о нахождении на ней дороги (проезда) или иной территории общего пользования не имеется.
Согласно постановлению главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края № 706 от 19.11.2001 и плану земельного участка к указанному постановлению, плану земельного участка к постановлению № 2163 от 09.06.1993, земельный участок площадью 800 кв.м был изъят из земель «Совхоза Железнодорожник» и закреплен к домовладению по адресу: .............., расположенному на земельном участке .............., площадью 750 кв.м, при этом проход на единый земельный участок после его объединения в 2001 году, общей площадью 1885 кв.м осуществлялся с .............. в .............., а не со стороны земельного участка ответчика.
Представленными доказательствами подтверждается, что невозможность использования ФИО2 своего земельного участка с кадастровым номером .............. до установления сервитута была вызвана именно ее действиями по разделу в 2023 г. (после проведенного ООО «БОВИНГ» межевания 2018 г.) земельного участка с кадастровым номером .............. на два участка с кадастровыми номерами .............. и .............., по указанию кадастровому инженеру границы местоположения своего земельного участка без доступа к землям общего пользования, а также последующими действиями кадастрового инженера по подготовке межевого плана от 06.10.2023 в указанной истцом границе.
При таких обстоятельствах доводы ФИО2 о том, что в результате межевания в 2018 году земельного участка с кадастровым номером .............. было допущено нарушение в виде незаконного включения в него части земельного участка - проезда общего пользования, исторически существовавшего более 15 лет, как единственный возможный проезд к участку истца, являются необоснованными.
Ссылка истца на нарушение при межевании положений Свода правил 4.13130.2013 и СанПиН 2.2- 1/2.1.1.1200-03 в части необеспечения пожарного проезда к жилому дому и санитарно-защитного расстояния, также несостоятельна.
В силу пункта 1.1 Свода правил 4.13130.2013 положения указанного нормативного акта применяются только при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых зданий и сооружений в части принятия объемно-планировочных и конструктивных решений, обеспечивающих ограничение распространения пожара.
Согласно пункту 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 требования данных санитарных правил распространяются на размещение, проектирование, строительство и эксплуатацию вновь строящихся, реконструируемых промышленных объектов и производств, объектов транспорта, связи, сельского хозяйства, энергетики, опытно-экспериментальных производств, объектов коммунального назначения, спорта, торговли, общественного питания и др., являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.
Таким образом, требования вышеназванных нормативных актов к возникшим отношениям по формированию земельного участка неприменимы.
Кроме того, выполнение на добровольной основе нормативных документов по пожарной безопасности и соблюдение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" является одним из условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности. Положениями части 4 статьи 16.1 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" определено, что неприменение стандартов и (или) сводов правил, включенных в перечень документов, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований технических регламентов, не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов. Из чего следует, что соблюдение ширины проезда в 3,5 м для проезда пожарной техники выполняется на добровольной основе.
С учетом приведенных положений действующего законодательства и собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу о том, что межевания земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:28 проведено в соответствии с требованиями земельного и кадастрового законодательства, доказательств наличия нарушений, допущенных при проведении межевания указанного земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет, а также нарушений прав истца ФИО2 проведенным межеванием, не представлено.
В связи с чем, правовые основания для удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 26:24:040201:28 отсутствуют.
В ходе рассмотрения дела представителем ответчика ООО «БОВИНГ» заявлено о применении срока исковой давности к заявленным встречным исковым требованиям.
Пунктом 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 этого кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что ее права и законные интересы при межевании нарушены включением в территорию земельного участка ответчика части земельного участка - проезда общего пользования, соответственно, срок исковой давности по этим требованиям подлежит исчислению с момента, когда истец узнала или должна была узнать о том, что в состав земельного участка ответчика входят земли общего пользования, то есть с 2023 г., когда возник спор по использованию участка ответчика истцом для проезда к жилому дому. Со встречным иском ФИО2 обратилась 27.06.2025, в пределах срока исковой давности.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ООО «БОВИНГ» к ФИО2, ФИО3, ООО «Первая землеустроительная компания» о признании недействительным межевого плана и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, восстановлении границ земельного участка удовлетворить.
Признать недействительным межевой план от 06.10.2023 по разделу земельного участка с кадастровым номером .............., в результате которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами .............. и ...............
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами .............. и ..............
Восстановить межевые границы земельного участка с кадастровым номером .............., существовавшие до его раздела.
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «БОВИНГ», Территориальному управлению Росимущества в Ставропольском крае о признании недействительными результатов межевания в отношении земельного участка, площадью 65123 кв.м, кадастровый .............., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное производство; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, восточная окраина - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Минераловодский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда составлено 15.09.2025.
Судья И.А. Шаталова