Дело №2-2048/2022
54RS0009-01-2022-001973-15
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«07» октября 2022 года г. Новосибирск
Советский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Яроцкой Н.С.,
при секретаре судебного заседания Смородиновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Блиц» о признании условия договора от 06.10.2021 об односторонним отказе продавца от завершения сделку недействительным,, признании действий по расторжению договора недействительными, обязании исполнить обязательства,
исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Блиц» к ФИО1 о признании действительным одностороннего отказа продавца от исполнения договора от 06.10.2021 г.,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Блиц», в котором просил:
1) признать положение п. 3.3.1 договора купли-продажи недвижимости между ООО «Блиц» (продавец) и ФИО1 (покупатель) от 06.10.2021 недействительным как нарушающим требование закона;
2) признать действия ответчика ООО «Блиц» по расторжению договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.2021 в одностороннем порядке незаконными;
3) обязать ответчика ООО «Блиц» исполнить свои договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора от 06.10.2021.
В обоснование иска указано, что 06.10.2021 между покупателем ФИО1 и продавцом ООО «Блиц» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п. 2.2.1 договора, покупатель произвел оплату задатка в размере 500 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 18 326 500 руб. покупатель обязан оплатить не ранее 01.07.2022 и не позднее 29.07.2022 (включительно). Однако, 30.06.2022, руководствуясь положением п. 3.3.1 договора, продавец в одностороннем порядке, без объяснения причин, отказался от исполнения своих обязанностей в рамках установленных договорных обязательств передав представителю покупателя уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем порядке. Данные действия продавца как предпринимателя противоречат и нарушают положения ст. 310 ГК РФ и в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются незаконными, а условие договора, изложенное в п. 3.3.1 подлежит признанию недействительным. В действиях ООО «Блиц» усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота как от соблюдения положений договора, так и от добросовестного поведения. ФИО1 имеет достаточные основания для реализации предусмотренного п. 2 ст. 328 ГК РФ механизма.
В предварительном судебном заседании 29.08.2022 представитель ответчика ООО «Блиц» заявил ходатайство о принятии встречного иска, в котором ООО «Блиц» просило признать действительным односторонний отказ истца ООО «Блиц» от договора купли-продажи недвижимого имущество от 06.10.2021, заключенного между ООО «Блиц» и ФИО1, оформленный уведомлением об отказе от договора от 29.06.2022 г (л.д. 39-41). Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 29.08.2022, судом было установлено, что требования ООО «Блиц» не соответствуют условиям для принятия встречного иска, изложенным в ст. 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), фактически являются возражениями на исковые требования ООО «Блиц». В связи с чем, суд отказ в принятии встречного иска, а письменные требования ООО «Блиц» приобщил в материалы делав качестве возражений.
Между тем, представитель ООО «Блиц» вопреки установленных определением суда обстоятельств, подал в суд указанное исковое заявление ООО «Блиц» к ФИО1 о признании действительным односторонний отказ истца ООО «Блиц» от договора от 06.10.2021 (дело №2-2842/2022), после чего заявил ходатайство об объединении настоящего дело с делом №2-2842/2022 в одно производство.
Суд, руководствуясь ст. 3, 6.1, 151, 154 ГПК РФ определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, объединил дела в одно производство.
В обоснование иска ООО «Блиц» указано, что стороны свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 450 и 450.1 ГК РФ, стороны могут согласовать условие договора об одностороннем отказе продавца от исполнения договора. Пункт 3.1.1. договора купли-продажи недвижимости от 06.10.2021, предоставляющий право продавцу в одностороннем порядке отказаться от договора был добровольно согласован сторонами в соответствии с законом. Следовательно, Общество имело право воспользоваться данным отказом.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании доводы иска ФИО1 поддержала, на его удовлетворении настаивала. Возражала против удовлетворения иска ООО «Блиц». Дополнительно пояснила, что ФИО1 приступил к исполнению обязательств, был заинтересован в приобретении указанной в договоре недвижимости, собирался надлежащим образом исполнить договор в части передачи оставшейся суммы денежных средств, однако в связи с односторонним отказом продавца от завершения сделки, воспользовался ст. 328 ГК РФ и приостановил исполнение встречного обязательства. Кроме того, продавец вернул лишь 500 000 рублей, оставив вторую часть двойной суммы задатка оставил у себя.
Представитель ответчика ООО «Блиц» - адвокат Кузин А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска ФИО1 на удовлетворении иска ООО «Блиц» настаивал. Поддержал доводы, изложенные в обоснование иска о признании отказа продавца от договора действительным. Пояснил, что оснований применять п. 2 ст. 310 ГК РФ не имеется, т.к. продажа недвижимости не относится к основной предпринимательской деятельности ответчика. ООО «Блиц» намеревалось продать недвижимость в виде офисных помещений не в качестве своей предпринимательской деятельности. ФИО1 длительно время являлся арендатором спорным помещений, хорошо знаком с ответчиком. Стороны обсудили и согласовали все условия договора, в том числе п. 3.3.1 договора. Стороны предусмотрели данный пункт договора, т.к. срок оплаты по договору был растянут во времени, стоимость недвижимости могла существенно измениться, в связи с чем, в случае если стороны не смогут согласовать более высокую цену, они предусмотрели право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без объяснения причин. У Общества есть сомнения в возможности покупателем исполнить обязанность по договору, т.к. он до последнего дня не оплатил оставшуюся цену договора и после обращения с иксом в суд не внес деньги на депозит суда или нотариуса.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 06.10.2021 между ООО «Блиц» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора продавец продает, а покупатель приобретает помещение, назначение: нежилое. Площадь 114,1 кв.м, номера на поэтажном плане: 31,35,36,37 Этаж 5 адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровый № (п.1.1.). Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в установленном законом порядке (п.1.4). Цена приобретаемого помещения составляет 18 826 500 руб., без НДС. Цена помещения является договорной и изменению не подлежит. Стороны берут на себя ответственность за правильность ее установления (п.2.1). Покупатель оплачивает цену помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: в течение трех рабочих дней с даты заключения договора покупатель оплачивает продавцу задаток в сумме 500 000 руб. без НДС. Оставшуюся цену помещения в сумме 18 326 500 руб., без НДС, покупатель оплачивает не ранее 01.07.2022 и не позднее 29.07.2022 (включительно). Обязательства по оплате считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет продавца (п.2.2.). В случае неисполнения покупателем обязательств по оплате цены помещения в срок до 29.07.2022 (включительно) договор считается расторгнутым. Сумма, уплаченная покупателем в качестве задатка, остается у продавца (п.2.3). В течение трех рабочих дней с даты исполнения покупателем своих обязательств по оплате цены помещения в полном объёме, в соответствии с п. 2.2. договора, стороны обязуются подписать акт приема-передачи помещения и подать в Управление Росреестра все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю (п. 2.4). Продавец вправе отказаться от завершения сделки до 30.06.2022 включительно без объяснения причин. В этом случае продавец должен вернуть покупателю задаток в размере 500 000 рублей и выплатить неустойку в размере 500 000 рублей (п.3.1.1) (л.д. 11,12).
29.06.2022 директор ООО «Блиц» направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке согласно п. 3.3.1 договора б/н от 06.10.2021 г. (л.д. 17).
Согласно отметке на уведомлении, данное уведомление получено 30.06.2022 ФИО3 (который согласно пояснениям представителей сторон является представителем ФИО1) (л.д. 17).
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 09.08.2022 г. нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:091445:133, площадью 114,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит ООО «Блиц» (ИНН <***>) (л.д. 36).
Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Блиц» следует, что основным видом деятельности является прочая розничная торговля в специализированных магазинах
Согласно ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п.4).
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п. 5).
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1).
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (п. 2).
Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п.3).
В пунктах 10 и 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны следующие разъяснения. По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ).
Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1).
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2).
Сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.4).
В силу п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Из содержания ст. 328 ГК РФ следует, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).
Отказ от исполнения договора – это односторонняя сделка (п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
На основании собранных и исследованных доказательств, с учетом положений выше приведенных положений закона и разъяснений постановления Пленума Верховного суда РФ, судом установлено, что ООО «Блиц», как лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность не предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи. При этом законом не установлено исключение, что сделка, по которой совершается отказ должна относится к основным видам деятельности юридического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность.
С учетом пояснений представителя ответчика о том, что п. 3.3.1. был предусмотрен в договоре с целью возможности продавца отказать от договора при изменении цены недвижимости на рынке, данный пункт договора противоречит п. 2.1 договора и предусмотренному закону способу защиты (ст. 451 ГК РФ).
Таким образом, требования ФИО1 о признании положений п. 3.3.1 договора купли-продажи недвижимости меду ООО «Блиц» (продавец) и ФИО1 (покупатель) от 06.10.2021 недействительным как нарушающим требование закона; о признании действия ответчика ООО «Блиц» по расторжению договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.2021 в одностороннем порядке незаконными - подлежат удовлетворению.
Соответственно, доводы иска ООО «Блиц» в этой части являются не обоснованными, а иск ООО «Блиц» подлежит оставлению без удовлетворения.
Относительно требования ФИО1 об обязании ответчика ООО «Блиц» исполнить свои договорные обязательства надлежащим образом, суд приходит к следующим выводам.
По условиям рассматриваемого договора акт приема-передачи недвижимого имущества подписывается после исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора. ФИО1 обязанность по оплате предусмотренный договором срок не исполнил, в связи с чем, оснований настаивать на передачи имущества не имеется. Доказательств, наличия в распоряжении необходимой денежной суммы истцом не представлено. Ссылка истца на ст. 328 ГК РФ является необоснованной, поскольку в данной ситуации встречным является исполнение продавца. Более того, условиями договора предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате цены помещения в срок до 29.07.2022 (включительно) договор считается расторгнутым.
Таким образом, основания для удовлетворения данных требований ФИО1 не имеется.
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (<данные изъяты>) к ООО «Блиц» (ИНН <***>) удовлетворить частично.
Признать положения п. 3.3.1 договора купли-продажи недвижимости между ООО «Блиц» (продавец) и ФИО1 (покупатель) от 06.10.2021 недействительным.
Признать действия ответчика ООО «Блиц» по расторжению договора купли-продажи от 06.10.2021 в одностороннем порядке незаконными.
В остальной части в удовлетворении иска ФИО1 отказать.
Исковое заявление ООО «Блиц» - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в срок один месяц с даты изготовления в окончательной форме.
Председательствующий Яроцкая Н.С.
Мотивированное решение изготовлено 17.10.2022.