Решение по делу № 2-470/2025 от 09.06.2025 - о признании договора от <дата> договором купли-продажи земельных участков, признании права собственности на земельный участок.

Дело № 2-470/2025 26 мая 2025 года

УИД 29RS0022-01-2025-000500-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шитиковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Фурмане Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске в помещении Приморского районного суда Архангельской области гражданское дело по иску садоводческого некоммерческого объединения «Кирюшино» к ФИО1 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи земельных участков, признании права собственности на земельный участок,

установил:

садоводческое некоммерческое объединение «Кирюшино» (далее - СНО «Кирюшино») обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи земельных участков, признании права собственности на земельный участок. В обоснование иска указало, что учредительным собранием ДД.ММ.ГГГГ председателем СНО «Кирюшино» был избран ответчик ФИО1 и установлены взносы для членов СНО: вступительный (разовый) в размере 4000 руб., членский взнос в размере 10000 рублей в год и целевой взнос в размере 65000 рублей на приобретение СНО участка для оборудования проезда к земельным участкам членов СНО. На этом же собрании было принято решение, что на момент создания СНО за собственников участков целевой взнос вносит ФИО1, для чего оформить с ФИО1 соответствующий договор, который со стороны СНО подписывает член правления ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между СНО «Кирюшино» и ФИО1 был заключен договор целевого взноса, по условиям которого ФИО1 передает СНО «Кирюшино» в качестве целевого взноса на организацию (обеспечение) доступа к другим земельным участкам принадлежащих членам СНО и иных лиц, территориально входящим в СНО «Кирюшино», земельные участки с кадастровыми номерами №, а СНО «Кирюшино» принимает указанные земельные участки в виде целевого взноса. При этом стоимость данного целевого взноса была определена в размере 3700000 рублей. В соответствии с п. 3 и 4 указанного Договора стороны подтверждают, что указанный целевой взнос сделан как собственно за ФИО1, так и за других собственников земельных участков, входящих в СНО «Кирюшино». При уплате новыми собственниками целевого взноса на дороги (обеспечения доступа) к прилегающим земельным участкам по 65000 рублей с одного участка, СНО «Кирюшино» возвращает уплаченные деньги ФИО1, как возврат излишне уплаченного целевого взноса. Данный договор был представлен в ГАУ АО МФЦ по Октябрьскому округу г. Архангельска ДД.ММ.ГГГГ для государственной регистрации перехода права собственности, однако, в государственной регистрации было отказано в виду неясности оснований перехода права на недвижимое имущество и отсутствия документов подтверждающих оплату недвижимого имущества передаваемого в собственность. Действующее законодательство предусматривает внесение в качестве целевого взноса денежных средств. Уплата соответствующих целевых взносов дает право членам садоводческого некоммерческого объединения на пользование объектами инфраструктуры в порядке и на условиях, установленных уставом. Внесение в качестве целевого взноса земельных участков не соответствует требованиям действующего законодательства, а так же не предусмотрено Уставом СНО «Кирюшино». Однако, в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, является смешанным договором. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Как следует из буквального толкования вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ, передача земельных участков в виде целевого взноса как от ФИО1, так и им от лица иных собственников земельных участков, подразумевает переход данного недвижимого имущества в состав общего имущества СНО «Кирюшино» на возмездной основе, а стоимость данного недвижимого имущества установлена эквивалентно размеру целевого взноса, что составляет 3700000 рублей. При этом ФИО1 на момент заключения указанного договора являлся титульным собственником не только передаваемых в качестве целевого взноса в СНО «Кирюшино» вышеуказанных земельных участков, но и иных земельных участков примыкающих к передаваемым участкам, от продажи которых новым собственникам ответчик должен был по настоящему договору получать выплаты по 65000 рублей с одного участка, как возврат излишне уплаченного им целевого взноса. При этом, время такой выплаты наступает с момента продажи ФИО1 принадлежащих ему земельных участков новым собственникам. Таким образом, вышеуказанный договор от ДД.ММ.ГГГГ на момент его заключения содержал в себе элементы договора купли-продажи, в том числе о цене товара и фактических условиях оплаты за него. Решением Приморского районного суда Архангельской области от 30 августа 2024 года по делу № 2-907/2024, установлено, что ФИО1 получил 2900000 рублей от членов СНО «Кирюшино» за земельный участок, на котором расположена дорога для проезда к участкам других собственников в данном СНО. Таким образом, СНО «Кирюшино» произвело оплату недвижимого имущества по вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ за счет целевых взносов новых собственников земельных участков в размере 65000 рублей с одного участка, как предусмотрено п. 4 данного договора. Оплата оставшейся части передаваемого имущества по договору, на сегодняшний день возможна лишь за счет целевых взносов в денежной форме самого ФИО1, как члена СНО «Кирюшино», которые он до настоящего времени не уплатил в кассу СНО, за находящиеся у него в собственности земельные участки, примыкающие к спорному земельному участку с расположенной на нем дорогой. Однако, в данной ситуации допускается прекращение обязательств сторон на основании ст. 410 Гражданского кодекса РФ. Поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ фактически содержит все предусмотренные для договора купли-продажи недвижимого имущества условия - письменную форму документа, подписанную сторонами; данные о передаваемом недвижимом имуществе; согласованную сторонам цену недвижимого имущества, установленную размере целевого взноса, и условия оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество, следовательно, имеется все основания для признания его договором купли-продажи недвижимого имущества. Установленный судом факт получения продавцом ФИО1 оплаты за земельные участки по договору от ДД.ММ.ГГГГ и подача договора на государственную регистрацию перехода права, свидетельствует не только о намерении сторонами исполнить данный договор, но и о фактическом его исполнении. Однако, в 2022 году после выполнения работ по обустройству дороги и организации проезда к земельным участкам их собственников в СНО «Кирюшино», ответчиком были объединены земельные участки с кадастровыми номерами № в один земельный участок общей площадью 7473 кв.м., которому ДД.ММ.ГГГГ был присвоен кадастровый №. Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ФИО1 Создание земельного участка с кадастровым номером № за счет объединения земельных участков с кадастровыми номерами №, являющихся объектами купли-продажи по вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, и регистрация за ответчиком права собственности на вновь образованный объект недвижимости, не лишает истца права требования о признании за ним права собственности на данный объект недвижимости, поскольку до создания этого земельного участка и регистрации права собственности на него за ответчиком договор от ДД.ММ.ГГГГ уже был исполнен сторонами. Просят признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СНО «Кирюшино» и ФИО1 договором купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № расположенными на территории МО «Заостровское» Приморского района, Архангельской области; признать право собственности СНО «Кирюшино» на земельный участок площадью 7473 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в Приморском муниципальном округе Архангельской области.

В судебном заседании представители истца ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 с иском не согласился, пояснил, что сделка между ним и истцом не заключалась, денежные средства СНО «Кирюшино» за спорный земельный участок ему не оплачивало. Кроме того, в настоящее время земельного участка с кадастровым номером № площадью 7473 кв.м не существует. ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 7101 кв.м, образованный в результате перераспределения, в том числе спорных земельных участков.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По смыслу статей 3, 39, 131 Гражданского процессуального кодекса РФ исключительное право определения предмета исковых требований принадлежит истцу. Однако способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признания права.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3).

В судебном заседании установлено, что решением учредительного собрания, оформленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о создании садоводческого некоммерческого объединения «Кирюшино», председателем которого избран ФИО1, установлены вступительный (разовый) взнос в размере 4 000 рублей, членский взнос в размере 10 000 рублей в год, целевой взнос в размере 65 000 рублей на приобретение СНО «Кирюшино» участка для обустройства проезда к земельным участкам. При этом решением определено, что за собственников участков на момент создания СНО «Кирюшино» целевой взнос вносит ФИО1, для чего необходимо оформить соответствующий договор с ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между СНО «Кирюшино» и ФИО1 заключен договор целевого взноса, по условиям которого ФИО1 обязался передать, а СНО «Кирюшино» принять, в качестве целевого взноса на организацию (обеспечение) доступа к земельным участкам (дорог) членов СНО «Кирюшино» и иных лиц, чьи земельные участки расположены там же, земельные участки из земель сельхозназначения, расположенные по адресу: <адрес> кадастровыми номерами: №. Стоимость целевого взноса определена в 3 770 000 руб. Согласно п. 3 договора стороны подтверждают, что целевой взнос сделан как собственно за ФИО1, так и за других собственников земельных участков, входящих в СНО «Кирюшино». При уплате новым собственником взноса на дороги (обеспечения доступа) к участкам, прилегающим к участкам, переданным в качестве целевого взноса по 65 000 руб. с одного участка, СНО «Кирюшино» возвращает уплаченные деньги ФИО1 как возврат излишне уплаченного целевого взноса (п. 4 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130; пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании положений пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ, В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Частью 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).

Представленный договор целевого взноса от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждает заключение между сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости (земельных участков), поскольку не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости, предусмотренных статьями 554, 555, 556 Гражданского кодекса РФ, в частности сведений о предмете договора, его цене, сведений о подписанном между сторонами документе о передаче земельных участков.

Истцом не представлены документы, подтверждающие оплату ответчику стоимости предмета договора.

Ссылка стороны истца на решение Приморского районного суда Архангельской области от 30 августа 2024 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, которым установлено, что ФИО1 за земельный участок, на котором располагается дорога, получена большая часть суммы в размере 2 900 000 руб. от членов СНО «Кирюшино», не свидетельствует об оплате СНО «Кирюшино» стоимости двух земельных участков с кадастровыми номерами: №, фигурирующими в договоре целевого взноса.

Кроме того, судом установлено, что на момент рассмотрения спора, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 7 101 +/- 737 кв.м. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления о государственной регистрации, согласия на перераспределение между земельными участками с кадастровыми номерами №.

Ранее в его собственности находился земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 7 473 +/- 756 кв.м. Данный земельный участок был образован из земельных участков с кадастровыми номерами №. В настоящее время из данного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами №

Таким образом, на данный момент земельные участки, указанные в договоре целевого взноса не существуют как объекты недвижимости.

Учитывая то, что земельный участок с кадастровым номером № образован путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №, сделать вывод о тождественности земельного участка с кадастровым номером № земельным участкам с кадастровыми номерами № не представляется возможным.

Более того, на данный момент земельный участок с кадастровым номером № отсутствует как объект недвижимости, что исключает возможность признания на него права собственности.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований СНО «Кирюшино» не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований садоводческого некоммерческого объединения «Кирюшино» к ФИО1 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи земельных участков, признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 7473 кв.м, расположены й по адресу: Архангельская область Приморский муниципальный округ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Приморский районный суд Архангельской области.

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2025 года.

Председательствующий О.А. Шитикова