Дело №

УИД №RS0№-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> «02» октября 2025 года

Рудничный районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Радьковой О.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, просит:

- признать заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, совершенный ДД.ММ.ГГГГ года, между ФИО1 и ФИО14., ФИО2, действующей за себя лично и в интересах <данные изъяты> дочери <данные изъяты> основным договором купли-продажи недвижимого имущества;

-принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, от ФИО13., ФИО2, ФИО3 к ФИО1;

-признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Требования иска мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО5, ФИО2, действующей за себя лично и в интересах <данные изъяты> ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

По условиям предварительного договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры стоимостью <данные изъяты> руб. Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей истцом ответчику переданы при заключении предварительного договора купли-продажи. Кроме того при заключении предварительного договора продавцы вручили ФИО1 ключи от входной двери и электронный чипа от двери в подъезде.

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО12 умерла.

Наследником ФИО15 первой очереди по закону является ФИО2

Срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры истек ДД.ММ.ГГГГ года. Несмотря на то, что ФИО1 выполнил все условия предварительного договора купли-продажи квартиры, приняв имущество от продавца, распоряжается и владеет им до настоящего времени, ответчики уклоняются от заключения договора купли-продажи, на соответствующие просьбы истца не реагируют, в связи с чем, истец лишен возможности оформить свое право собственности на квартиру.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО3, третьи лица ФИО16 М.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области- Кузбассу, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО10, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании требования иска поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявила о признании иска.

Принимая во внимание положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Из материалов дела следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ была передана в общую долевую собственность ФИО6, ФИО7, ФИО3, с правом каждой на <данные изъяты> доли в праве собственности на данное жилое помещение (л.д. 64).

При этом, как следует из заявления от ДД.ММ.ГГГГ, сын ФИО17 И.Н.-ФИО18 М.А. дал согласие на приватизацию спорного жилого помещения без его участия, тем самым отказался от права собственности на квартиру (л.д. 67).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО19 И.Н., ФИО2, действующей за себя лично и в интересах <данные изъяты> ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

По условиям предварительного договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью <данные изъяты> руб. Согласно п. 2.1 договора расчет между сторонами произведен при подписании договора наличными денежными средствами (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла (л.д. 16).

Наследником ФИО6 первой очереди по закону являются ФИО2 и ФИО11 Наследственное дело к имуществу ФИО6 не заводилось, наследники с заявлениями о принятии наследства не обращались (л.д. 21).

ФИО11 в ДД.ММ.ГГГГ года инициировал обращение в суд с иском о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в порядке наследования имущества ФИО6 Иск возвращен, по существу не рассмотрен (л.жд. 29-20).

Срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры истек ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям ЕГРН титульными собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, до настоящего времени являются ФИО6, ФИО2, ФИО3 На доли ответчиков наложено обременение ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес>-Кузбассу в виде запрета регистрационных действий (л.д. 23-28).

Ответчики ФИО3, ФИО2 сохраняют регистрацию по месту жительства по адресу: <адрес>, до настоящего времени. ФИО11 убыл с указанного адреса ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57).

Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за жилое помещение по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 61-62).

Разрешая заявленные ФИО1 требования, суд принимает во внимание следующее.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

На продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Такое разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Как следует из ответа территориального отдела образования Рудничного района управления образования администрации <адрес>, ФИО2, ФИО3 по вопросу получения разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетней не обращались (л.д. 94), а сам договор нотариально не был удостоверен.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиками, подлежал нотариальному удостоверению, так как <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру принадлежало несовершеннолетней ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, то несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его ничтожность, то есть она не порождает никаких правовых последствий и не может связывать стороны обязательством.

Суд находит несостоятельными также доводы истца о том, что расчет с ответчиками за квартиру был произведен при заключении предварительного договора купли-продажи.

Так, суду представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из буквального содержания которой следует, что ФИО5 и ФИО2, действующая за себя и в интересах <данные изъяты> ФИО3, получили от ФИО1 деньги в размере <данные изъяты> рублей по договору займа, составленного сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 89).

Ответчик ФИО2 подтвердила факт наличия у ее матери ФИО6 долговых обязательства перед ФИО1, а также о предложении продать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами, на что они согласились. Какая сумма и когда передавалась лично ей, назвать затрудняется. Переданные средства были израсходованы, никакое жилье взамен приобретено не было. Деньги передавались ФИО1 единожды в качестве займа.

Учитывая правовую природу представленной расписки именно как долговой расписки, составление ее сторонами за 5 месяцев до подписания предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, данная расписка не может являться доказательством оплаты по спорной сделке, поскольку была составлена в связи с наличием между сторонами совершенно иных правоотношений.

Таким образом, каких –либо иных доказательств, подтверждающих расчет между сторонами по договору купли-продажи квартиры, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО2 заявила о признании иска, от имени ответчика ФИО3 поступило письменное заявление о признании иска.

Согласно части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

С учетом фактических обстоятельств дела, установленных в ходе судебного разбирательства, суд не может принять признание иска ответчиками, основанного на ничтожной сделке, при отсутствии доказательств расчета между сторонами за спорное жилое помещение, обратное будет противоречить закону.

Принимая во внимание заявление ответчиков о фактическом признании иска, суд полагает, что у сторон отсутствуют какие-либо объективные препятствия для заключения договора купли-продажи и осуществления регистрации перехода права собственности к ФИО1 во внесудебном порядке, требующие данного способа судебной защиты прав истца.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1, иск подлежит отклонению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости-отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления 16.10.2025 года мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г. Кемерово.

Председательствующий: О.В. Радькова