дело № 3а-636/2025
УИД 26OS0000-04-2025-000575-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 декабря 2025 года город Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10005+/-35,01 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для продолжения строительства объектов производственного назначения», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 6 075 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Деловой Партнер» от 4 апреля 2025 года № 00070.
Протокольным определением суда от 20 октября 2025 года в качестве заинтересованного лица привлечен КУМИ г.Ставрополя. Определением Ставропольского краевого суда от 4 декабря 2025 года в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО5
Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером № определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в размере 14 061 727,35 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Административный истец, его представитель, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, заинтересованное лицо - ФИО5, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что с учетом мнения участвующих в деле лиц и в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (часть 1 и часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя Ставропольского края (под зданиями и сооружениями) № 10394 от 15 февраля 2022 года заключен между администрацией г. Ставрополя и ФИО5 Срок действия договора установлен с 15 февраля 2022 года по 14 февраля 2071 года (т. 1 л.д. 138-142).
1 октября 2024 года между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и передачи права арены (т. 1 л.д 151).
ФИО1 владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №, площадью 10005+/-35,01 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для продолжения строительства объектов производственного назначения», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22 сентября 2025 года № КУВИ-001/2025-177321435, запись государственно регистрации № № от 8 октября 2024 года (т. 1 л.д. 10-13).
Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером № определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в размере 14 061 727,35 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 сентября 2025 года № КУВИ-001/2025-177321918 (т. 1 л.д. 9).
Из содержания отчета об оценке ООО «Деловой Партнер» от 4 апреля 2025 года № 00070 следует, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 6 075 000 рублей (т. 1 л.д. 14-113).
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта АНО СЭБ «Профи» ФИО3 от 3 декабря 2025 года № 266 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 8 729 000 рублей (т. 2 л.д. 2-110).
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы от 3 декабря 2025 года № 266 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.
Экспертное заключение АНО СЭБ «Профи» ФИО3 от 3 декабря 2025 года № 266 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Из экспертного заключения следует, что при производстве экспертизы участники процесса не присутствовали.
Так, как осмотр объекта оценки мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстающую от даты исследования, то эксперт делает допущение, что идентификация объекта по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющимися в открытом доступе.
Эксперт произвел осмотр объекта оценки 25 октября 2025 года.
Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположений.
Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, исходя из фактического использования оцениваемого объекта, выполнен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.
Эксперт на основе результатов исследования установил, что наиболее эффективное использование объекта оценки, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта – производственно-складское.
Эксперт установил, что объект оценки относится к сегменту земельных участков, относится к рынку коммерческой недвижимости, не является доходной недвижимостью (не способен самостоятельно приносить доход – только в составе комплекса).
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом исследования ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
В заключении приведено обоснование вносимых корректировок для объекта исследования и аналогов.
В представленном экспертом заключении экспертом производился расчет стоимости объекта исследования с применением одного подхода.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (100%), в рамках затратного и доходного подходов расчет не определялся.
Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, применение подхода и отказа в применении иных подходов и методов оценки экспертом в заключении приведено.
Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
Проанализировав данное экспертное заключение от 3 декабря 2025 года № 266 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Заключение судебной оценочной экспертизы от 3 декабря 2025 года № 266 опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендной платы, в связи с ее завышением, которая подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.
В то же время в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установленной данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2022 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату его обращения в суд, а именно 6 октября 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8 729 000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 6 октября 2025 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Дата составления мотивированного решения суда 23 декабря 2025 года.
Судья Ситькова О.Н.