Решение по делу № 2-151/2024 от 17.02.2025 - о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-18/2025 (УИД 44RS0001-01-2023-002660-02 )

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2025 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Нефёдовой Л.А.

с участием помощника прокурора г. Костромы Михиной Д.А.

при секретаре Макарычеве Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта, выселении

по иску ФИО2, ФИО6 к МТУ Росимущества во Владимировской, Ивановской. Костромской и Ярославской областях, УФССП России по Костромской областях, ФССП России, ГМУ ФССП России, ФИО1 о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обрался в суд с иском к ФИО2, ФИО9 А.В, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8,М., ФИО13, ФИО14 о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, выселении и снятии их с регистрационного учёта по указанному адресу.

В обоснование заявленных требований указал, что решением Октябрьского районного суда г.Кирова от 24 декабря 2019г. по делу № 2-90/2020 установлено, что ФИО2 и ФИО6 заключили договор № 5/4 с ИП ФИО10 от 22 августа 2019г. о целевом займе на сумму 150 000 руб. по которому Ц-вы обязались в срок до 22 августа 2020 г. вернуть заёмную сумму. В рамках обеспечения договора целевого займа был заключен договор залога на объект недвижимости квартиру, располож. по адресу: <адрес>. Стоимость залога стороны определили в размере 1 200 000 руб. В связи с систематическим неисполнением обязанностей по оплате долга, решением суда был взыскан долг, было обращено взыскание на квартиру, установлен способ реализации квартиры: путём продажи с публичных торгов с установленной начальной стоимостью продажи в размере 1 200 000 руб.27 марта 2023г. были проведены торги. Согласно протоколов результатов торгов ФИО1 признан победителем. Между истцом и МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областям был заключен договор купли-продажи от 10 апреля 2023 г. по условиям которого МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областям обязалось передать в собственность истца ФИО1, а истец обязался принять и оплатить жилое помещение(квартиру), расположенную по адресу: <...>, общей площадью 41 кв.м. Жилое помещение было передано истцу продавцом. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном порядке.Согластно справке № 42955, выданной МКУ г. Костромы «Центр регистрации граждан» в указанном жилом помещении зарегистрированы ответчики и несовершеннолетние дети ФИО6 Они проживают в купленном истцом жилом помещении и освободить его отказываются.

Со ссылкой на положения ст.ст. 209,304 ГК РФ, 30,31,35 ЖК РФ(с учётом уточнения) истец просил суд признать утратившими право пользования ФИО2, ФИО6, действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8,М., ФИО13, ФИО14 жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, выселить их и снять их с регистрационного учёта по указанному адресу.

ФИО2, ФИО6, обратились с иском к Управлению Федеральной службы судебных РФ по Костромской области, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества во Владимировской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли- продажи.

В обоснование заявленных требований указали, что решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 24.12.2019 с них взыскана задолженность по договору займа в размере 163 600 руб. Обращено взыскание на принадлежащую им квартиру, являющуюся предметом залога, находящуюся по адресу: <адрес>.Установлен способ реализации квартиры, путём продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 1 200 000 руб.На основании выданных исполнительных документов, в отношении ФИО2 и ФИО6 были возбуждены исполнительные производства. В рамках исполнения исполнительных производств, была осуществлена реализация принадлежащей им квартиры. Считают, что реализация предмета залога была осуществлена с нарушением действующего законодательства. Так, в рамках исполнительного производства №-ИП от 19.04.2022 судебным приставом- исполнителем был составлен Акт о наложении ареста на квартиру, который в нарушение ст. 80 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» был составлен без выезда в квартиру, в отсутствие должника, который не имел возможность делать замечания. Недвижимое имущество было передано не указанному в Акте лицу. Копия Акта должнику не направлялась. В Постановлении о наложении ареста от 27.05.2022 не указан предмет ареста. Копия указанного документа в адрес должника не направлялась. Судебным приставом- исполнителем не был привлечён оценщик. Должники были лишены возможность оспорить стоимость квартиры или ходатайствовать о проведении оценки. Квартира была выставлена на торги за заниженную стоимость Согласно отчёта № об оценке рыночной стоимости объекта, квартиры по адресу: <адрес>, от <дата> рыночная стоимость квартиры составляет 2 751 000 руб. Указанная стоимость более чем в два раза превышает стоимость, определенную судебным приставом- исполнителем. Информация о проведении торгов, в нарушение положений ст. 448 п. 2 ГК РФ, п. 3 ст. 90 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», ч. 3 ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» не была размещена в установленном порядке, что является нарушением порядка проведения торгов.

С учётом вышеизложенного, ФИО2 и ФИО6(с учётом уточнения) просили суд признать недействительными торги по продаже арестованной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проведённые Межрегиональным территориальным управлением Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях. Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества с торгов № от <дата>, заключенный между МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях и ФИО1, применить последствия недействительности сделки в виде обязания сторон возвратить всё полученное по сделке.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 29 октября 2024 г. гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании истец(ответчик) ФИО1 исковые требования о признании Цветковых и несовершеннолетних детей утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии их с регистрационного учёта поддержал. Обоснованность исковых требований Цветковых не признал.

Ответчики(истцы) ФИО6,ФИО2, третье лицо ФИО11 на удовлетворении исковых требований настаивали, исковые требования ФИО1 просили оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях- врио руководителя ФИО12 в судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела судом извещалась надлежащим образом. В письменном отзыве указала, что исходя из положений п.1 и 2 ст. 6, п.1 ст. 50 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке. Сам по себе факт наличия у гражданина -должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращения на него взыскания, если оно обременено ипотекой. В силу положений ч.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов. МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях осуществило реализацию жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кв. 64.Согласно протоколу подведения итогов аукциона от 27.03.2023 состоялись торги по продаже квартиры. Победителем торгов признан ФИО1 Между МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и ФИО1 10.04.2023 подписан договор купли- продажи вышеуказанного объекта недвижимости №.Продажа предмета залога осуществлялась в соответствии с требованиями ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)».МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях опубликовало объявление о проведении публичных торгов. Сообщение содержало все необходимые сведения. Денежные средства в соответствии со ст. 110 ФЗ РФ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» были перечислены на депозитный счёт Управления федеральной службы судебных приставов по Костромской области для последующего перечисления (выдачи) взыскателям. Истцами не предоставлены доказательств наличия существенных нарушений при проведении торгов. Доводы о том, что имущество было выставлено по заниженной цене, основаны на неверном толковании норм права. Начальная цена продажи арестованного имущества была установлена решением Октябрьского районного суда г. Кирова по делу № 2-90/2020 от 24.12.2019 в размере 1 200 000 руб. МТУ Росимущества полагает, что со стороны Цветковых имеется злоупотребление своим правами. Указывает на то, что в случае признания торгов недействительными по смыслу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ о возврате сторон в первоначальное положение, денежные средства должны быть возвращены теми лицами, которыми они были получены по результатам торгов- взыскателем и должником. Поскольку вырученные от реализации имущества суммы переданы взыскателям, в этой части возврат средств от продавца невозможен. Такая обязанность должна возлагаться на взыскателей, решение в пользу которых исполнялось. То обстоятельство, что в силу принудительного характера продаж имущества от имени продавца выступает не собственник этого имущества, а организатор торгов, у которого не возникает права на это имущество ни в отношении продаваемого имущества, ни в отношении вырученных от продажи средств, существа много сторонних правоотношений не меняет. В случае установления допущенных по вине должностных лиц ФССП существенных нарушений, повлекших незаконную передачу имущества для реализации на публичные торги, что является основанием для признания договоров купли- продажи недействительными, возмещение денежных средств должно быть возложено на Российскую Федерацию в лице Федеральной службы судебных приставов.

Представители ответчиков УФССП России по Костромской области, ФССП России в судебное заседание не явились. О рассмотрении дела судом извещались надлежащим образом.

Представители третьих лиц МКУ г. Костромы «Центр регистрации граждан», Управления по вопросам миграции УМФД России по Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ИП ФИО10, ОСП по Давыдовскому и Центральным округам г. Костромы УФССП России по Костромской области, судебные приставы- исполнители ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18,ПАО «ТГК № 2», ООО «Новатэк- Кострома»,Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов(конкурсный управляющий ООО КБ «Аксонбанк»), ООО УК ЖЭРСУ № 2,ООО «Легат», ПАО Сбербанк,НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Костромской области в судебное заседание не явились. О рассмотрении ела судом извещались надлежащим образом.

Заслушав стороны, заключение прокурора Михиной Д.А., суд приходит к следующему:

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что <дата>г. Октябрьским районным судом г. Кирова было принято решение, которым с ФИО6, ФИО2 солидарно в пользу ИП ФИО10 была взыскана задолженность по договору займа в размере 163 600 руб., в том числе, 150 000 руб.- основной долг, 11500 руб.- проценты за пользование займом за период с 22 августа 2019 г. по 06 ноября 2019 г., неустойка за период с 23 октября 2019 по 06 ноября 2019 г. в размере 2 100 руб., судебные расходы в размере 14 272 руб., а также проценты в размере 5% в месяц от суммы займа с 07 ноября 2019 г. по день фактической уплаты от задолженности, неустойка в размере 36,5 % годовых от суммы займа с 07 ноября 2019 г. по день фактической уплаты задолженности. Обращено взыскание на предмет залога- квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО6, ФИО2, кадастровый №. Установлен способ реализации: путём продажи с публичных торгов с установлением начальной а продажной стоимости в размере 1 200 000 руб.

Решение Октябрьского районного суда г.Кирова от 24.12.2019 вступило в законную силу и обращено к принудительному исполнению путем выдачи взыскателю исполнительных документов.

В отношении ФИО2 19.04.2022 судебным приставом-исполнителем ОСП по Давыдовскому и Центральному округам г. Костромы ФИО19 возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного документа № от 29.01.2020, выданного Октябрьским районным судом г.Кирова по делу № 2-90/2020 по требованиям о взыскании задолженности и обращении взыскания на квартиру, и заявления взыскателя. Предмет исполнения: обратить взыскание на предмет залога – квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, установив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1200000 руб. В заявлении взыскателя о возбуждении исполнительного производства рассчитана задолженность на <дата> в размере 587965,38 руб. в пользу взыскателя ФИО10

В отношении должника ФИО6 19.04.2022 судебным приставом- исполнителем ОСП по Давыдовскому и Центральному округам г. Костромы ФИО17 возбуждено исполнительное производство №-ИП на основании исполнительного документа № № от <дата>, выданного Октябрьским районным судом г.Кирова по делу 2-90/2020 по требованиям о взыскании задолженности и обращении взыскания на квартиру, и заявления взыскателя. Предмет исполнения: обратить взыскание на предмет залога – квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, установив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1200000 руб. В заявлении взыскателя о возбуждении исполнительного производства рассчитана задолженность на 07.04.2022 в размере 587965,38 руб. в пользу взыскателя ФИО10

В рамках исполнительного производства №-ИП судебным приставом- исполнителем ОСП по Давыдовскому и Центральному округам г.Костромы ФИО16 27.05.2022 вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника ФИО2

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 27.05.2022, судебным приставом-исполнителем в отсутствии должника, в присутствии понятых произведен арест жилого помещения – квартиры с кадастровым номером 44:27:040641:92, расположенной по адресу: <адрес>, предварительная оценка – 1 200 000 руб. В отношении арестованного имущества установлен режим хранения с правом беспрепятственного пользования.

Постановлением судебного пристава- исполнителя ФИО16 от 25.01.2023 приняты результаты оценки арестованного жилого помещения в размере 1 200 000 руб.

В рамках исполнительного производства №-ИП <дата> вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Согласно постановлению, арестованное имущество должника – жилое помещение - квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> – передана МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

В адрес руководителя МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях УФССП России направлено Уведомление о готовности к реализации имущества №.

Объявление о проведении торгов в установленном порядке было опубликовано в газете «Северная правда» № от <дата> и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте www.torgi.gov.ru.

В соответствии с протоколом № подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от 27.03.2023 к участию в аукционе были допущены ФИО20, ФИО21,ФИО22,ФИО23,ФИО24, ИП ФИО25,ФИО26,ФИО1 По результатам проведения аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме признан победителем торгов ФИО1

Согласно отчету МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях о выполненных работах по реализации имущества от 21.04.2023, арестованное имущество должника – жилое помещение, квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> – продано на торгах за 1 212 000 руб.

Между МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях (продавец) и ФИО1 (покупатель) 10.04.2023 заключен договор купли-продажи арестованного имущества с торгов №, согласно которому в соответствии с протоколом об итогах проведения аукциона по продаже арестованного имущества от <дата> продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял имущество: квартиру площадью 41 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; зарегистрировано 5 человек; задолженность по взносам за капитальный ремонт составляет 33770,38 руб.; залогодержатель ИП ФИО10; правообладатель ФИО2, ФИО6 (п. 1 договора).

Пунктом 1.2 договора установлено, что имущество арестовано судебным приставом-исполнителем по Давыдовскому и Центральному округам г.Костромы УФССП России по Костромской области ФИО16 в ходе ИП №-ИП.

Согласно п. 1.3 договора, имущество продается на основании постановления судебного пристава-исполнителя по Давыдовскому и Центральному округам г.Костромы УФССП России по Костромской области ФИО16 от 27.01.2023.

В соответствии с п.2.1 договора общая стоимость имущества составила 1 212 000 руб.

В соответствии с актом приема-передачи реализованного имущества от 27.04.2023 произведена передача ФИО1 реализованного имущества – жилого помещения с кадастровым номером 44:27:040641:92,расположенного по адресу: <адрес>.

Денежные средства были уплачены ФИО1, что подтверждается платёжными поручениями № от <дата>,№ от <дата>.

Как следует из выписки из ЕГРН квартира площадью 41 кв.м. с кадастровым номером 44:27:040641:92, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО28, право собственности зарегистрировано <дата>.

В спорной квартире зарегистрированы и проживают: ФИО2, ФИО6 и несовершеннолетние дети ФИО7: ФИО3, ФИО4 и ФИО8

Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> исполнительное производство №-ИП присоединено к сводному исполнительному производству №-СД.

ИП ФИО27 в заявлении судебному приставу-исполнителю указал, что на 21.04.2023 остаток задолженности в рамках исполнительного производства №-ИП составляет 753347,15 руб.

Как следует из постановлений судебного пристава- исполнителя о распределении денежных средств от <дата>, поступившие денежные средства в сумме 752347,15 руб. перечислены ИП ФИО5, оставшиеся перечислены взыскателям по иным исполнительным производствам в отношении ФИО35 – ПАО «ТГК-2», ООО «НОВАТЭК-Кострома», НО «Фонд капитального ремонта МКД <адрес>», КБ «Аксонбанк» в лице конкурсного управляющего АСВ, ООО УК «ЖЭРСУ № 2», ПАО Сбербанк, УФК по Костромской области. Остаток денежных средств после удовлетворения требований взыскателей возвращен должникам ФИО6 – 9782,90 руб., ФИО2 – 3067,56 руб.

Исполнительное производство №-ИП от <дата> окончено <дата>.

Исполнительное производство № от <дата> в отношении ФИО7 окончено <дата>.

ФИО6 11.07.2023 обращалась с апелляционной жалобой на решение Октябрьского районного суда г.Кирова по гражданскому делу №2-90/2020 от 24.12.2019, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы.

Определением Октябрьского районного суда г.Кирова от 24.07.2023, оставленным без изменения апелляционным определением Кировского областного суда от 05.10.2023, отказано в восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы на решение Октябрьского районного суда г.Кирова по гражданскому делу №2-90/2020.

Как указано судами, доводы ФИО6 о неизвещении ответчиков о судебном заседании, в котором принято решение, опровергаются материалами дела. О судебном заседании, назначенном на 24.12.2019, ответчики Ц-вы уведомлялись телеграммами по адресу регистрации. Телеграммы не были доставлены, т.к. квартира была закрыта, адресаты по извещению за телеграммами не явились. О первом судебном заседании, состоявшемся 04.12.2019, ответчики извещались заказными письмами по адресу регистрации, в материалах дела содержатся возвратные конверты. Копия решения суда от 24.12.2019, вопреки аргументам жалобы, также направлялась ФИО6 по адресу регистрации, что подтверждается возвратным конвертом. Факт неполучения своевременно направленной по надлежащему адресу копии судебного акта расценивается как отказ от получения письма.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 26 марта 2024 г. (дело № 2а-174/2024) в удовлетворении административного искового заявления ФИО6 к судебному приставу-исполнителю ОСП по Давыдовскому и Центральным округам г. Костромы УФССП России по Костромской области ФИО17, УФССР России по Костромской области о признании бездействия незаконным- отказано.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 18 января 2024 г.(дело № 2а-168/2024) административное исковое заявление ФИО2 к судебному приставу-исполнителю ОСП по Давыдовскому и Центральному округам Управления ФССП России по Костромской области ФИО15, Управлению ФССП России по Костромской области удовлетворено частично. Признано незаконным бездействие судебных приставов-исполнителей ОСП по Давыдовскому и Центральному округам Управления ФССП России по Костромской области по ненаправлению ФИО2 в рамках исполнительного производства №-ИП от 19.04.2022 копии постановления о наложении ареста на имущество и акта ареста имущества от 27.05.2022, копии постановления о передаче арестованного имущества на торги от 28.06.2022. В остальной части исковое заявление ФИО2 оставлено без удовлетворения.

Оценивая сложившиеся правоотношения, суд приходит к следующему:

В силу части 3 статьи 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Под публичными торгами в силу положений ст.449.1 ГК РФ понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

В силу ст. 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Следовательно, требуя признания публичных торгов недействительными, истцы должны представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16 тюля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из материалов дела следует, что начальная продажная цена была определена Октябрьским районным судом г.Кирова исходя из ранее достигнутого между сторонами соглашения, отражённого в договоре залога(ипотеки № 5/4) от 22.08.2019 (п.2.4 Договора).

Как следует из положений ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Конституционный Суд РФ отметил, что норма ст. 54 Закона «Об ипотеке( залоге недвижимости)» направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 4 февраля 2014 г. N 221-О).

Из пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013г., следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Из материалов дела усматривается, что с момента принятия судом решения(24.12.2019) до момента реализации квартиры Цветковых(27.03.2023) прошёл значительный период во времени. Данное обстоятельство должностным лицами службы судебных приставов учтено не было, т.к. оценка заложенного имущества при его реализации( в ходе осуществления исполнительных действий должностными лицами службы судебных приставов) не проводилась.

Исходя из представленного истцами суду Отчета № 40-06/23 об оценке рыночной стоимости объекта: жилая квартира (кад. №) по состоянию на <дата> стоимость квартиры составляла 2 751 000 руб..

Исходя из содержания справки, составленной оценщиком ФИО29 по состоянию на 27.03.2023 стоимость спорной квартиры составляет 2 788 000 руб.

С учётом положений п.п. 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ стоимость продажной цены квартиры должна была составлять не менее 2 230 400 руб.

При таких обстоятельствах, продажа квартиры по цене, которая значительно ниже её рыночной стоимости, нарушает права ФИО6 и ФИО2

Об этом же свидетельствует, по мнению суда, представленный истцами при обращении в суд Отчёт № 40-06/23 Об оценке рыночной стоимости объекта: жилой квартиры(кад. №44:27:040641:92), из которого следует, что рыночная стоимость квартиры по состоянию 14.06.2023 г. составляла 2 751 000 руб.

При таких обстоятельствах, реализацию квартиры, принадлежащей ответчикам (истцам) Цветковым, которые фактически не были уведомлены о том, что происходит реализация указанного имущества, по цене значительно ниже её рыночной стоимости, нельзя признать законным.

Оспариваемая сделка является недействительной(ничтожной), как совершенная с нарушением закона.

Согласно положениям ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверки конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО30, ФИО31, ФИО32, РМ. ФИО32 и ФИО33» указано, что из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, исковые требования ФИО2, ФИО6 к МТУ Росимущества во Владимировской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях. ФИО1 о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли- продажи, применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению.

Подлежат признанию недействительными результаты торгов, оформленных Протоколом № по Лоту №: «Квартира,пл.41 кв. м., с кад. № по адресу: <адрес>, проведенных <дата> МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

Должен быть признан недействительным Договор купли- продажи арестованного имущества с торгов № от <дата>, заключенный между МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и ФИО1, в отношении квартиры с кад. №, расположенной по адресу: <адрес>.

Запись в Едином государственном реестре недвижимости сделок с ним о праве собственности ФИО1 на квартиру с кад. №, расположенную по адресу: <адрес> подлежит погашению, а запись о праве собственности ФИО6 и ФИО2 на указанную квартиру подлежит восстановлению.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользовании жилым помещением, снятии с регистрационного учёта, выселении подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуюсь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО6 к МТУ Росимущества во Владимировской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях. ФИО1 о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли- продажи, применении последствий недействительности сделки- удовлетворить.

Признать недействительными результаты торгов, оформленных Протоколом № по Лоту №: «№. м., с кад. № по адресу: <адрес>, проведенных 27 марта 2023 г. МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

Признать недействительным Договор купли- продажи арестованного имущества с торгов № от <дата>, заключенный между МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и ФИО1: квартиры с кад. №, расположенной по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения в едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 и восстановлении записи о праве собственности ФИО6 и ФИО2 на квартиру с кад. № по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользовании жилым помещением, снятии с регистрационного учёта, выселении- отказать.

В удовлетворении требований к УФССП России по Костромской областях, ФССП России, ГМУ ФССП России- отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Л.А. Нефёдова

Решение принято в окончательной форме:03 марта 2025 г.

Судья: Л.А. Нефёдова