Дело № 2-3703/2023
Решение
именем Российской Федерации
13 июля 2023 г. г. Сочи
Центральный районный суд города Сочи в составе судьи Е.М. Вергуновой, при секретаре судебного заседания Павлычеве О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с иском о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что 16 июня 2022 года между истцом, выступающей в качестве продавца, и ответчиком, выступающим в качестве покупателя, заключены:
Соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости №№ от 21.12.2021г., по которому продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество в виде помещений: № № площадью 3,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-№, № № площадью 16,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-№, № № площадью 3,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-№, № № площадью 6,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже № №, № № площадью 6,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже № №, по адресу: <адрес>
Соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости №№ от 21.12.2021 года, по которому продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество в виде помещений: № № площадью 2,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на этаже № №, № № площадью 2,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на этаже № № площадью 9,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже № № площадью 6,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ площадью 10,0 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ площадью 9,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже № №, по адресу: <адрес>;
Соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости №№ от 21.12.2021 года, по которому продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество в виде помещений: № № площадью 5,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-№, №№ 1 площадью 998 кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый номер: №, расположенное на цокольном этаже №-№, этаже № №, этаже № №, этаже № №, этаже № №, этаже № №, этаже № №, чердак б/н, № № площадью 9,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№, по адресу: <адрес>
Основанием расторжения явилось неисполнение покупателем перед продавцом обязанностей по оплате цены продаваемых помещений по договору купли-продажи объекта недвижимости №№ от 21.12.2021г., договору купли-продажи объекта недвижимости №№ от 21.12.2021года и договору купли-продажи объекта недвижимости №№ от 21.12.2021 года. В указанных договорах купли-продажи продавцом было прописано о получении им денежных средств, однако, фактически, оплата произведена не была, что подтверждается пунктами 5 заключенных между сторонами вышеуказанных соглашений о расторжении договоров купли-продажи. В силу пунктов 7 соглашений о расторжении договоров купли-продажи покупатель возвратил объекты недвижимости продавцу.
В целях государственной регистрации перехода права собственности были уплачены госпошлины, что подтверждается чек - ордером от 24.06.2022г. №№, чек - ордером от 24.06.2022г. № №, чек- ордером от 24.06.2022г. №№.
29 июня 2022 года стороны договора купли-продажи обратились с заявлением о государственной регистрации обратного перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.
07 июля 2022 года и 12 июля 2022 года государственными регистраторами Управления Росреестра по Краснодарскому краю приостановлена государственная регистрация перехода права собственности, поскольку соглашения о расторжении договоров купли-продажи не являются документами, являющимися основанием для проведения государственной регистрации, поскольку законодательством не предусмотрено расторжение договора после его надлежащего исполнения в виду прекращения его действия.
19 июля 2022 года истец направила в адрес ответчика претензию о том, что регистрация обратного перехода права собственности приостановлена, в связи с чем, предложено ответчику заключить договоры купли-продажи, по которым продать объекты недвижимости, указанные в соглашениях о расторжении договоров купли- продажи.
До настоящего времени ответчик не удовлетворил претензию истца, не подписал договоры купли-продажи объектов.
С целью защиты своих интересов истец обратилась в суд с административным иском об обжаловании незаконных действий Росреестра. Решением от 24 октября 2022 года Железнодорожного районного суда города Ростова-на-Дону отказано в удовлетворении административного иска ФИО1, действия Росреестра признаны законными.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 23.01.2023 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Истец ссылается на то, что она вынуждена обратиться в суд с иском, поскольку она лишена возможности распоряжаться принадлежащими ей объектами недвижимости, так как при наличии заключенных соглашений с ответчиком, право собственности, по мнению Росреестра и суда, не может быть зарегистрировано. Ответчик не отвечает на телефонные звонки и не подписывает договоры купли-продажи, чтобы подать их для государственной регистрации обратного перехода права собственности на вышеупомянутые объекты недвижимости.
Истец ссылается также на то, что в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 58 и 59 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Считает, что в рассматриваемом споре стороны по взаимному соглашению решили расторгнуть ранее заключенные договоры купли-продажи в связи с тем, что фактически оплата за проданные истцом объекты недвижимости ответчиком не была произведена, что было отражено в соглашениях, ответчик, в свою очередь, добровольно возвратил истцу во владение и пользование все перечисленные в соглашениях объекты недвижимости, о чем стороны указали в пункте 7 соглашений.
Считает, что соглашения о расторжении являются действительными сделками, поскольку не признаны недействительными в судебном порядке. Согласно п.2 ч.2 ст.14 Закона о регистрации основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Росреестр отказался регистрировать переход права собственности на основании соглашений о расторжении договоров купли-продажи, несмотря на выражение волеизъявлений сторон, путем подачи заявлений от обеих сторон о государственной регистрации перехода права собственности.
Истец указывает, что спора с ответчиком относительно принадлежности вышеуказанных объектов недвижимости нет. Ответчик отказывается лишь от переоформления документов- оснований перехода права собственности. Претензия направлялась ответчику в июле 2022 года.
В связи с вышеизложенным истец считает единственным способом защиты прав и законных интересов с целью государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости требование о признании права собственности.
На основании изложенного истец просит суд признать за ней право собственности на следующие нежилые помещения: №№ площадью 3,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-№, №№ площадью 16,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-№; №№ площадью 3,7 кв.м, с кадастровым № расположенное на цокольном этаже №-№ площадью 6,6 кв.м, с кадастровым № расположенное на этаже №№ площадью 6,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№; №№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером № расположенное на этаже №№; №№, площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером № расположенное на этаже № площадью 9,4 кв.м, с кадастровым №, расположенное на этаже №4; №36 площадью 6,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ площадью 10,0 кв.м кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ площадью 9,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№; №№ площадью 5,6 кв.м, с кадастровым №, расположенное на цокольном этаже №-№; №; № площадью 998 кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый номер: №, расположенное на цокольном этаже №-1, этаже № №, этаже № №, этаже №№, этаже №№ этаже №№, этаже №№, чердак б/н, №№ площадью 9,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №1; №25 площадью 2,3 кв.м, с кадастровым №, расположенное на этаже №№; № № площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№; №№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№, расположенные по адресу: <адрес>
Истец в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя по доверенности ФИО3
Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования просила удовлетворить по изложенным в нем основаниям.
Ответчик в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что, действительно, между сторонами были заключены договоры купли-продажи нежилых помещений, являющихся предметом иска, переход права собственности по договорам купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако, в связи с тем, что денежные средства по указанным договорам им не вносились, договоры купли-продажи были расторгнуты, нежилые помещения возвращены истцу (продавцу) соглашения об их расторжении были сданы на регистрацию.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав предоставленные сторонами доказательства, и оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 21 декабря 2021г. между ФИО1, выступающей в качестве продавца, с одной стороны, и ФИО2, выступающим в качестве покупателя, с другой стороны, заключены договоры купли-продажи:
№ № нежилого помещения № 24 площадью 5,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на цокольном этаже №-1 (Помещение № 1), № № площадью 998 кв.м. кадастровый номер: №, расположенное на цокольном этаже №-1, этаже №1, этаже №№, этаже №№, этаже №№, этаже №5, этаже №6, чердак б/н, (Помещение № 2), №22 площадью 9,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на этаже №1 (Помещение № 3), №№ площадью 2,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на этаже №5 (Помещение № 4), 25 площадью 2,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на этаже №4 (Помещение №5), № № площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №3 (Помещение № 6) расположенные по адресу: <адрес> стоимостью 1 144 888 руб. 80 коп.
№ № нежилых помещений: № 27 площадью 2.3 кв.м, с кадастровым номером № расположенное на этаже №№ (Помещение №1), № № площадью 2.3 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ (Помещение № 2), № № х площадью 9,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ (Помещение № 3), № № площадью 6,8 кв.м.с кадастровым номером №, расположенное на этаже № 6 (Помещение № 4), №№ площадью 10,0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на этаже №2 (Помещение № 5), №№, № площадью 9,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на этаже №№ (Помещение № 6), расположенные по адресу: <адрес> стоимостью 45 104 рублей 40 копеек.
№ № нежилых помещений: №№ площадью 3,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-1 (Помещение№1), № № площадью 16,8 кв.м.с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-1 (Помещение №2), № № площадью 3,7 кв.м.с кадастровым № расположенное на цокольном этаже №-1 (Помещение № 3), №№ площадью 6,6 кв.м.с кадастровым номером №, расположенное на этаже №1 (Помещение № 4), № № площадью 6,9 кв.м.с кадастровым номером №, расположенное на этаже №5 (Помещение № 5), расположенные по адресу: <адрес> стоимостью 42 187 руб. 20 копеек.
Право собственности ФИО2 на помещения, приобретенные по договорам купли-продажи № №, № и № от 21 декабря 2021 года, зарегистрировано 30 декабря 2021 года, 05 января 2022 года, 10 января 2022 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
16 июня 2022 года ФИО1 и ФИО2 заключили соглашения о расторжении договоров купли-продажи от 21 декабря 2021 года № №, №№, № №, из содержания которых следует, что покупателем не оплачена стоимость помещений и стороны пришли к соглашению о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости № №, №№, № № от 21.12.2021 г. по обоюдному согласию. Покупатель возвратил все помещения до подписания Соглашения, которое имеет силу передаточного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (статья 453 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В судебное заседание ответчиком представлен отзыв, которым он подтверждает, что свои обязательства по оплате стоимости помещений не исполнил, а нежилые помещения возвратил продавцу.
С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в действительности заключенных соглашений о расторжении договоров купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 58 и 59 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В связи с тем, что истцу было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения на основании соглашений о расторжении договоров, что подтверждается Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.10.2022 г. по делу № №, апелляционным определением Ростовского областного суда от 23.01.2023 г. по делу № №, то единственным способом зашиты прав и законных интересов истицы является признание права собственности истца на вышеуказанные объекты недвижимости.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать право собственности ФИО1, ИНН №, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Ахалцихе Грузинской ССР, на следующие помещения:
№ № площадью 3,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-1,
№ № площадью 16,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже №-1;
№№ площадью 3,7 кв.м, с кадастровым № расположенное на цокольном этаже №-1;
№№ площадью 6,6 кв.м, с кадастровым №, расположенное на этаже №1;
№№ площадью 6,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №5;
№№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером № расположенное на этаже №6;
№№, площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером № расположенное на этаже №2;
№№ площадью 9,4 кв.м, с кадастровым №, расположенное на этаже №4;
№№ площадью 6,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №6;
№№ площадью 10,0 кв.м кадастровым номером №, расположенное на этаже №2;
№№ площадью 9,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №3;
№№ площадью 5,6 кв.м, с кадастровым №, расположенное на цокольном этаже №-1;
№№; 1 площадью 998 кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый номер: №, расположенное на цокольном этаже №-1, этаже №1, этаже №2, этаже №3, этаже №4, этаже №5, этаже №6, чердак б/н,
№№ площадью 9,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №1;
№№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №5;
№№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №4;
№№ площадью 2,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на этаже №3,расположенные по адресу: <адрес>
Разъяснить, что вступившее в законную силу решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Ахалцихе Грузинской ССР.
Мотивированное решение составлено 20 июля 2023 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.
Судья Е.М. Вергунова