Решение по делу № 2-1089/2025 от 03.02.2025 - о признании отсутствующим права собственности, признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора.

72RS0013-01-2024-011002-40

Дело № 2-1089/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Тюмень 20 января 2025 года

Калининский районный суд г.Тюмени в составе :

председательствующего судьи Носовой В.Ю.,

при секретаре Плюхиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании отсутствующим права собственности, признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6 о признании отсутствующим права собственности, признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора. Требования мотивированы тем, что она является собственником земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <адрес>. Как указывает истица, смежный с принадлежащим ей земельным участком находится участок №, площадью 276 кв.м., категории: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: садоводство и огородничество, принадлежащий ФИО2 и ее детям ФИО3 и ФИО4, в течение длительного периода времени находился в заброшенном состоянии и, который его собственник решила продать. ФИО1 решила данный участок (кадастровый номер №) с находящимся на нем одноэтажным жилим домом, площадью 30 кв.м. (кадастровый номер №), приобрести, стоимость составляла 325 000 руб. С участием риэлтора стороны сделки решили, что для снятия с участка обременения, истице необходимо было оплатить долг, являющийся также задатком по сделке, за участок в размере 150 000 руб., в свою очередь ответчица должна была снять арест и оформить договор купли-продажи до 23 апреля 2023 года. 07 марта 2023 года между истицей и ФИО2, действующей за себя и детей, был заключен предварительный договор купли-продажи на оговоренных ранее условиях, а именно: 20 000 руб. покупатель передала в качестве задатка, 130 000 руб. – в счет платежа по договору наличными денежными средствами, при этом 175 000 руб. было предусмотрено передать в день подписания основного договора купли-продажи. Дополнительным соглашением от 21 апреля 2023 года стороны согласовали дату заключения основного договора купли-продажи в срок не позднее 05 декабря 2024 года, при этом истица занималась облагораживанием участка и вывозом мусора. 19 сентября 2024 года продавец показала истице приказ органа опеки и попечительства о согласии реализовать долю земельного участка, принадлежащую ее детям, а также сообщила об увеличении стоимости участка до 600 000 руб., с чем ФИО1 не согласилась. Впоследствии ответчики неоднократно указывали на то, что не согласны продавать участок дешевле, несмотря на то, что половину стоимости участка истица уже оплатила, в связи с чем последняя 06 ноября 2024 года направила ответчице предложение о заключении основного договора купли-продажи на ранее согласованных условиях у нотариуса 11 ноября 2024 года, куда ответчица не явилась, при этом истице стало известно о реализации ответчицей участка 15 октября 2024 года ФИО6, в связи с чем просит в судебном порядке признать заключенный между ответчиками договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 октября 2024 года недействительным, применив последствия его недействительности и возвратив его в собственность ФИО2, ФИО3, ФИО4, а также обязать последних в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истицей основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 07 марта 2023 года. Также просит взыскать солидарно с совершеннолетних ответчиков расходы по уплате госпошлины в сумме 20 625 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ, истица уточнила заявленные требования, просит признать отсутствующим право собственности ФИО6 на спорное имущество, возложить обязанность на ФИО2, ФИО3, ФИО4, в лице законного представителя ФИО2, в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истицей основной договор купли-продажи на оговоренных условия, а также взыскать солидарно с совершеннолетних ответчиков расходы по уплате госпошлины в сумме 20 625 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 55 000 руб.

Истец и ее представитель ФИО7 в судебном заседании уточненные требования поддержали.

Ответчица ФИО2, действующая за себя и несовершеннолетних детей ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ответчица ФИО3, ответчик ФИО6 в судебном заседании просят в удовлетворении требований отказать.

Ответчица ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель органа опеки и попечительства ФИО8 в судебном заседании дала заключение от отсутствии нарушений прав детей.

Суд, выслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, находит исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Судом установлено следующее.

Истица является собственником земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <адрес>

Смежный с принадлежащим истцу земельный участок №, площадью 276 кв.м., принадлежал ответчикам ФИО2 и ее детям ФИО3 и ФИО4

07 марта 2023 года между истцом и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого ответчик обязался продать, а истица купить земельный участок №, площадью 276 кв.м., с жилым домом, категории: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: садоводство и огородничество, принадлежащий ФИО2 и ее детям ФИО3 и ФИО4, стоимость имущества установлена в размере 325 000 руб., денежные средства в размере 130 000 руб. передаются при заключении предварительного договора, 20 000 руб. в качестве задатка по договору, оставшаяся сумма в размере 175 000 руб. наличными при подписании основного договора, срок заключения основного договора установлен до 23.04.2023 года (л.д. 24-26).

07 марта 2023 года истица передала ответчику денежные средства в размере 130 000 руб. (л.д.27), а также 20 000 руб. (л.д.28), также 07.03.2023 года между сторонами заключено соглашение о задатке, по которому установлен размере задатка в размере 20 000 руб. (л.д.29).

21 апреля 2023 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.03.2023г., по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 05 декабря 2024 года (л.д.30), также было подписано дополнительное соглашение о задатке от 21.04.2023г. (л.д. 31).

11 сентября 2023 года Управлением социальной защиты населения г. Тюмени и Тюменского района издан приказ о предварительном разрешении заключения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом (л.д.71).

После получения приказа органа опеки ответчик ФИО2, отказалась от заключения договора купли-продажи с истцом, в одностороннем порядке изменив цену недвижимого имущества до 600 000 руб., что подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле.

06 ноября 2024 года истица направила ответчице предложение о заключении основного договора купли-продажи на ранее согласованных условиях у нотариуса 11 ноября 2024 года, при этом, явившись к нотариусу для заключения договора купли-продажи, истица узнала о реализации ответчицей участка 15 октября 2024 года ФИО6.

14 октября 2024 года между ФИО2, несовершеннолетними ФИО3 и ФИО4 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого ответчик ФИО6 приобрел спорное имущество стоимостью 700 000 руб. (л.д. 68-69)

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 2 ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (п. 5 ст. ст. 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, ФИО1 кредитором по отношению к ФИО2 не являлась, то обстоятельство, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи имущества, не свидетельствует о наличии на недвижимости обременения в пользу истца, а потому исковые требования о признании сделки купли-продажи недвижимости между ответчиками недействительной, удовлетворению не подлежат.

Требования о признании отсутствующим права собственности ответчика ФИО6 на приобретенное им недвижимое имущество удовлетворению не подлежат, поскольку данный ответчик приобрел имущество на основании договора купли-продажи (возмездной сделки), его право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Требования о возложении обязанности заключить с истцом основной договор купли-продажи на условиях предварительного удовлетворению не подлежат, поскольку ФИО2 и ее дети, собственником имущества не являются.

То обстоятельство, что ФИО6 знал о заключенном между сторонами предварительном договоре, юридического значения не имеется, поскольку данный договор не подтверждает возникновение обременения на объекте недвижимости, а только закрепляет волю сторон на заключение основного договора.

При нарушении обязательств продавца по предварительному договору, истец вправе требовать защиты нарушенного права, поскольку неисполнение обязательств по предварительному договору в соответствии со ст. 15, 450 - 452 ГК РФ может повлечь не признание недействительным договора купли-продажи от 14.10.2024 года, а финансовые санкции за не мотивированный отказ в заключении основного договора.

Таким образом, суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты своих прав, а потому исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 60, 67, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №), ФИО5 (паспорт №) о признании отсутствующим права собственности, признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Тюмени.

Мотивированное решение составлено 03 февраля 2025г.

Председательствующий

судья В.Ю. Носова