УИД 16RS0015-01-2025-000267-90

Копия Дело №2-258/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2025 года с. Большие Кайбицы

Кайбицкий районный суд Республики Татарстан

в составе:

председательствующего судьи Нигматзяновой Э.А.,

при секретаре судебного заседания Хузиной Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка мнимой сделкой, признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным (кабальной сделкой), взыскании судебных расходов,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка мнимой сделкой, признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, взыскании судебных расходов, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ умер его брат Я.А.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Я.А.И. в зарегистрированном браке не состоял, детей не имел. После его смерти наследником по закону является истец.

В июле 2025 года истцу стало известно, что в 2022 году между Я.А.И. и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По договору Я.А.И. передал в собственность ответчика указанные жилой дом и земельный участок, а ответчик принял их и уплатил денежные средства в размере 200 000 рублей.

Истец полагает, что вышеуказанный договор купли-продажи является недействительным, а также является мнимой (ничтожной) сделкой, поскольку ответчик приобрел вышеуказанное недвижимое имущество за 200 000 рублей, что существенно ниже его кадастровой и рыночной стоимости (более чем в два раза), так как кадастровая стоимость дома составляет 630 799 рублей 68 копеек. В связи с чем, считает, что фактической передачи денежных средств за имущество не было, а договор купли-продажи был заключен с целью обхода наследников путем формального (документального) изменения собственника имущества. Кроме того, на момент оформления и подписания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка брат истца Я.А.И. мог не осознавать и мог не понимать значение своих действий, так как с 2022 года был серьезно болен, получал лечение в ГАУЗ «Кайбицкая центральная районная больница» и принимал химиотерапевтические и психоактивные лекарственные препараты, которые могли оказать побочное действие на интеллектуальные функции головного мозга, а также могли повлечь за собой психические расстройства.

Заключение данной сделки лишает истца права принять вышеуказанное недвижимое имущество в качестве наследства и лишает возможности в последующем распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Кроме того, спорный жилой дом является для истца «родительским домом», где ранее проживали его родители, брат, он сам и его семья, в связи с чем он имеет для истца очень большое значение.

Просит признать договор купли -продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, мнимой сделкой; признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

ФИО1 уточнил свои исковые требования, просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как кабальную и мнимую сделку, совершенную под влиянием тяжелых обстоятельств, зависимого состояния и в целях обхода наследственных прав истца; учесть обстоятельства, подтверждающие тяжелое физическое и психическое состояние Я.А.И. на момент заключения договора, его зависимость от ответчика, а также родовой и семейный характер спорного дома; признать срок исковой давности не истекшим, поскольку истцу стало известно о факте заключения оспариваемой сделки лишь летом 2025 года.

Истец ФИО1, представитель истца по устному ходатайству ФИО3, представитель истца ФИО4, участвующая в деле на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и дали объяснения, соответствующие исковому заявлению.

Ответчик ФИО2 и представитель ответчика ФИО5, участвующая в деле на основании доверенности, в судебном заседании иск не признали, просили в удовлетворении исковых требований истца отказать, применить срок исковой давности.

Выслушав доводы сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, обозрев фотоснимки, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Я.А.И. и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Согласно п.1 вышеуказанного договора, продавец продал, а покупатель купил земельный участок, площадью 2600 кв.м с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом, площадью 41,4 кв.м с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Из пункта 1.2 договора следует, что указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверенного нотариусом Кайбицкого нотариального округа Республики Татарстан ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ за реестровым номером 1-315, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ДД.ММ.ГГГГ, запись в Едином государственном регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АЕ № от ДД.ММ.ГГГГ.

На земельном участке расположен объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), площадью 41,4 кв.м, назначение: жилое, 1-этажное, инвентарный номер №, литер А. Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверенного нотариусом Кайбицкого нотариального округа Республики Татарстан ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ за реестровым номером 1-315, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ДД.ММ.ГГГГ, запись в Едином государственном регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АЕ № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3 договора).

Цена приобретаемых по настоящему договору указанного земельного участка и жилого дома составляет 200 000 рублей. Из них цена земельного участка составляет 50000 рублей, цена жилого дома составляет 150 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора (пункт 2.2 договора).

Согласно условиям договора покупатель приобретает право собственности на земельный участок и жилой дом с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (пункт 5.1 договора).

В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, в указанном жилом доме зарегистрирован Я.А.И., который оставляет за собой право проживания в указанном доме (пункт 3.4 договора).

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора указанный земельный участок и жилой дом никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят (пункт 3 договора).

Стороны Договора подтверждают, что не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях (пункт 2.4 договора).

В соответствии со ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации, при передаче земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства стороны составляют передаточный акт.

Стороны настоящего Договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего Договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка считается исполненной (пункт 5.4 договора).

Договор подписан лично Я.А.И., иное судом не установлено.

Право собственности на указанные объекты недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, запись государственной регистрации права №, №.

ДД.ММ.ГГГГ Я.А.И. умер (свидетельство о смерти серии IV-КБ № от ДД.ММ.ГГГГ, выдан отделом ЗАГС исполнительного комитета Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан).

Обращаясь с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО1 утверждает, что данный договор является недействительной (мнимой) сделкой, поскольку на мнимость сделки указывает тот факт, что условия договора купли-продажи выполнены не были (факт расчета не подтвержден, за его братом Я.А.И. сохранилось право на проживание, имели место невыгодные условия, передаточный акт отсутствует).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для признания сделки мнимой необходимо наличие следующих условий: стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения; при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

В пункте 86 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца ФИО1 о том, что денежные средства по договору купли-продажи его братом не были получены, суд считает несостоятельными, поскольку как следует из пункта 2.2 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Кроме того, допрошенные в судебном заседании свидетели А.А., Н.В. подтвердили факт передачи ФИО2 денежных средств размере 200 000 рублей Я.А.И.

Вместе с тем, в случае нарушения ответчиком своих обязательств по оплате, Я.А.И. в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе был требовать расторжения договора, чего при жизни он не делал, таких требований им не было заявлено. Кроме того, в течение длительного времени после заключения договора купли-продажи указанная сделка сохранялась, Я.А.И. каких-либо возражений относительно ее сохранения не высказывал.

Доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении оспариваемого договора подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении договора купли-продажи, истцом не представлено.

Согласно условиям договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок и жилой дом по взаимной договоренности проданы за 200 000 рублей, указанную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора (пункт 2.2 договора).

Из вышеизложенного следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным действующим гражданским законодательством. Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что государственная регистрация права на недвижимое имущество была произведена с нарушением требований, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлено.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2.Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой сторон.

Относительно доводов истцовой стороны о том, что цена проданного ФИО2 недвижимого имущества была существенна занижена, поскольку кадастровая и рыночная стоимость жилого дома, площадью 41,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 630 799 рублей 68 копеек. По мнению истца, ФИО2 приобрела дом и земельный участок дешевле рыночной, так стоимость дома занижена в 2 раза.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Установление цены объектов недвижимости в договоре в размере 200 000 рублей само по себе не свидетельствует о кабальности сделки, поскольку стороны договора купли-продажи вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе, устанавливать его цену, исходя из согласованных индивидуальных условий. В случае неприемлемости условий договора стороны были вправе не принимать на себя обязательства, отказавшись от его заключения.

Предложение покупателем более низкой цены не свидетельствует о склонении Я.А.И. к понуждению последнего заключить договор купли-продажи на крайне невыгодных для него условиях. Обязательность соответствия цены сделки рыночной стоимости для отчуждения недвижимого имущества законом не предусмотрена.

Само по себе установление заниженной цены в договоре, связанном с распоряжением недвижимостью, не является основанием для признания сделки кабальной, исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод стороны истца о том, что ответчик ФИО2 не проживала в спорном жилом доме, также не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку ФИО2 имеет постоянное место жительства и регистрации в <адрес> Республики Татарстан. Кроме того, закон не содержит обязанность покупателя проживать и быть зарегистрированном в приобретенном им жилом доме.

Доводы истца о том, что на момент оформления и подписания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка его брат Я.А.И. мог не осознавать и мог не понимать значение своих действий, так как с 2022 года был болен и принимал химиотерапевтические и психоактивные лекарственные препараты в ходе судебного заседания не нашли своего подтверждения, исходя из следующего.

Из представленной в материалы дела справки ВК №, выданной ГАУЗ «Кайбицкая центральная больница» МЗ РТ ДД.ММ.ГГГГ следует, что Я.А.И. состоял на учете в онкологическом кабинете ГАУЗ «Кайбицкая ЦРБ» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с диагнозом «Са предстательной железы с MTSв кости Т4Мх М1, ст.4».

Однако доказательства того, что ввиду наличия указанного заболевания, Я.А.И. принимал химиотерапевтические и психоактивные лекарственные препараты, которые могли бы оказать побочное действие на интеллектуальные функции головного мозга, а также могли повлечь за собой психические расстройства, вследствие чего продавец не мог понимать значение своих действий при заключении договора купли-продажи, истцом суду не представлены.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Б.Ш. – врач – онколог ГАУЗ «Кайбицкая ЦРБ» показал, что Я.А.И. ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на диспансерный учет в онкологическом кабинете ГАУЗ «Кайбицкая ЦРБ». ДД.ММ.ГГГГ в РКОД МЗ РТ был консилиум врачей, после чего Я.А.И. назначили соответствующее лечение, химиотерапию отменили. Препараты вводимые Я.А.И. не влияли на его когнитивные способности, он находился в здравом уме, потери памяти не было, ориентирован.

От назначения судебно-психиатрической экспертизы в отношении Я.А.И. истцовая сторона отказалась, ссылаясь на то, что согласно пояснениям врача препараты последнему были назначены после ДД.ММ.ГГГГ, о чем предоставили суду письменное заявление.

Суд не может принять во внимание доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, т.к. оспариваемая сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В суд истец обратился с иском ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в пределах срока исковой давности.

Оценивая показания свидетелей А.С., Г.И., при отсутствии оснований не доверять им, суд учитывает, что свидетели со стороны истца не сообщают сведения об обстоятельствах, которые могут свидетельствовать о недействительности договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по заявленным истцом основаниям.

Учитывая вышеизложенное, оснований для признания сделки мнимой и кабальной суд не усматривает, как и не усматривает оснований для признания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между продавцом Я.А.И. и покупателем ФИО2, недействительным.

При таких обстоятельствах, суд находит в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка мнимой сделкой, признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным (кабальной сделкой), отказать.

Требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины являются производными от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано, в связи с чем также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка мнимой сделкой, признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным (кабальной сделкой), взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Кайбицкий районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись.