УИД: 39RS0001-01-2025-001963-19

Дело № 2-4061/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 сентября 2025 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Козловой Ю.В.,

при секретаре Курбанкадиеве М.М.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к акционерному обществу « специализированный застройщик "Раушен Хотел Ресорт" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" приняло на себя обязательство в срок до 31 августа 2023 г. передать участнику долевого строительства апартаменты, расположенные в гостиничном комплексе по адресу: <адрес>.

Поскольку АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" принятые на себя по договору участия в долевом строительстве обязательства надлежащим образом не исполнило, апартаменты в установленный договором срок – не позднее 31.01.2023, по акту приема-передачи истцу переданы не были, истец просил суд:

- взыскать с АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" в пользу ФИО4, неустойку за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства за период с 01.09.2023 по 21.03.2024 в размере 2 271 860,09 рублей,

- компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей,

- расходы по оформлению доверенности в размере 2 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 12 719 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, представил письменные пояснения на возражения ответчика, суть которых сводится к тому, что истец не является предпринимателем, а спорный объект недвижимости приобрел исключительно для личных и семейных нужд, с целью отдыха на море. Поскольку рассчитанная истцом с учетом фактических обстоятельств дела неустойка отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав истца вследствие длительного нарушения ответчиком обязательств по договору и не приводит к его неосновательному обогащению, полагает, что для снижения испрашиваемых сумм, по мнению истца, не имеется.

Представитель ответчика АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, представила письменные возражения, указав, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, просила применить ст.333 ГК РФ и снизить сумму неустойки.

В письменном отзыве на иск представитель ответчика, в обоснование заявления об уменьшении неустойки, также указала, что:

- в период с 2022-2023 застройщик по независящим от него причинам не имел возможности выполнять строительные работы на объекте, поскольку поступали отказы поставщиков в приеме заказов на бетон, а также увеличением цен на бетон,

- препятствием к своевременному окончанию строительства послужили ограничительные мероприятия, принимаемые с марта 2020 г. в целях недопущения распространения новой коронавирусной инфекции, а также объявления о частичной мобилизации.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного Закона).

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (ч.1).

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч.2).

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч.3)

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Закона).

Согласно п. 2,3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (п.2).

Согласно договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" и ФИО4

АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) гостиничный комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде апартаментов, проектной площадью 80.22 м2, расположенной на 4 этаже корпуса 4 гостиничного комплекса адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, а дольщик, в свою очередь, принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену в сумме 22 382 858 рублей и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта недвижимости (п.п.2.1, 4.1 договора).

Пунктом 2.7 договора участия в долевом строительстве определено, что передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 31.08.2023 г.

Дополнительных соглашений к договору об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию, сроков передачи объекта участнику долевого строительства сторонами договора не заключалось.

Поскольку АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт", принятые на себя по договору участия в долевом строительстве обязательства надлежащим образом не исполнило, апартаменты в установленный договором срок – не позднее 31.08.2023, по акту приема-передачи истцу передана не была, суд находит исковые требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обоснованными, однако подлежащими частичному удовлетворению.

В рассматриваемом случае ставка рефинансирования, действующая на 31 августа 2023 г. – 12%, с учетом вышеназванного постановления применению подлежит ставка рефинансирования -7,5 %, действовавшая по состоянию на 1 июля 2023 г.

Таким образом, период неустойки составляет с 01.09.2023 по 21.03.2024 (203 дня). Расчет неустойки будет следующим 22 382 858*7,5%*1/150* 203 дня = 2 271 860,087? рублей.

В силу п.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Принимая во внимание значительный срок нарушения ответчиком принятых на себя обязательств (более года), период заявленной неустойки, степень вины ответчика, принимавшего меры к вводу гостиничного комплекса в эксплуатацию и наличие факторов, затруднивших передачу объекта долевого участия, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также компенсационной природы неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление права, нарушенного вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, суд приходит к выводу о том, что требуемая истцом сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств и не отвечает требованиям разумности и справедливости, в связи с чем, с учетом положений ст.333 ГК РФ, полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию с АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" в пользу истца неустойки до 2 000 000 руб., что в полной мере отвечает требованиям соразмерности применяемой санкции последствиям допущенного нарушения обязательств.

Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда также являются обоснованными, однако подлежат частичному удовлетворению.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, исходя из требований разумности и справедливости, а также степени вины застройщика, полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования частично и взыскать с АО СЗ "Раушен Хотел Ресорт" в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей. Заявленную истцом сумму компенсации морального вреда в размере по 100 000 руб. суд находит завышенной.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно абз.3,4 п.1 Постановления устанавливает, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2.1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Суд полагает возможным предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания с ответчика неустойки до 01 января 2026 г., поскольку приведенное выше постановление Правительства РФ прямо предусматривает отсрочку в отношении неустойки и штрафа, предусмотренных ч. 2 ст. 6 и ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доводы стороны ответчика о том, что истцом приобретены спорные апартаменты не для личного использования исходя из назначения – нежилое помещение, судом отклоняются.

Согласно п.2.2 договора, площадь апартаментов составляет 80,22 м2 имеется комната площадью 35,57 м2, комната площадью 26,33 м2, санузел площадью 7,80 м2, площадью 4,74 м2, что указывает на использование данного помещения для проживания.

Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключен истцом ФИО4, как физическим лицом, какой-либо технической документации, подтверждающей, что приобретенное спорное нежилое помещение имеет статус коммерческого использования, в материалах дела не имеется.

Объект долевого строительства приобретен истцом для личного пользования, в котором истец намерен проживать, доказательства, опровергающие утверждения ФИО4 о приобретении объекта долевого строительства исключительно для личного и семейного пользования, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем истец, приобретший нежилое помещение - апартамент для личных, семейных нужд имеет право на присуждение неустойки в двойном размере.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Что касается расходов истца на оформление нотариальной доверенности на имя представителя в размере 2000 руб., суд полагает, что такие расходы подлежат удовлетворению.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Как следует из материалов дела, интересы истца в судебном заседании представлял ФИО1, действовавший на основании доверенности от 23.03.2025 №, в указанной доверенности оговаривалось право, в том числе ФИО1 разрешать от имени истца споры с АО «СЗ «"Раушен Хотел Ресорт"» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа за нарушение сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку доверенность выдана на ведение конкретного дела, с АО «СЗ «"Раушен Хотел Ресорт"» в пользу истца подлежат взысканию расходы в размере 2 000 руб.

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 28 000 руб. Размер государственной пошлины в соответствии с абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ по заявленным требованиям составляет 37 718,6? руб. (2 271 860,09 -1000 000)*1%+25 000 + 3000 (неимущественные требования), на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 12 719 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (паспорт гражданина Индии №) удовлетворить частично.

Взыскать с АО «СЗ «"Раушен Хотел Ресорт"» (ИНН <данные изъяты>) неустойку за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 01 июля 2023 по 21 марта 2024 года в пользу ФИО3 в размере 2 000 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., судебные расходы в размере 14 719 рублей.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО3 отказать.

Предоставить АО СЗ «"Раушен Хотел Ресорт"» отсрочку исполнения решения суда в части финансовых санкций до 01.01.2026 г., включительно.

Взыскать с АО СЗ «"Раушен Хотел Ресорт"» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 28 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 08.09.2025 г.

Судья Ю.В. Козлова