Дело № 2-523/2023

26RS0035-01-2023-000359-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Михайловск 06 марта 2023 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Дириной А.И.,

при секретаре Зуевой Е.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, адвоката Добрыдиной З.В., представителя ответчика по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером № по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по <адрес> на земельном участка с кадастровым номером №.

В обоснование искового заявления указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель ФИО5 не произвел расчет по договору от ДД.ММ.ГГГГ, не оплатил денежные средства за недвижимость (жилой дом с кадастровым номером №).

Истец указал, что жилой дом покупателю не передавался, после совершения сделки истцом велись работы по внешней и внутренней отделке жилого дома. Поскольку покупателем нарушено условие договора купли-продажи об оплате недвижимого имущества, просит расторгнуть договор, признать за истцом право собственности на жилой дом.

Определением суда привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (собственник земельного участка с кадастровым номером 6:11:080503:984, на котором расположен спорный дом).

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что истцом заявлено требование не об оспаривании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а требование о расторжении договора, в связи с существенным нарушением его условий. Поэтому общий срок исковой давности (три года) истцом не пропущен. Указание в договоре сведений об оплате имущества опровергаются пояснениями самого ФИО5, который при проведении проверки сообщения о преступлении сообщил, что лично им денежные средства продавцу по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не передавались. Жилой дом был возведен ФИО4, ключи от данного дома ответчику не предавались, доступ в дом имеет только истец, длительное время покупатель судьбой дома не интересовался. ФИО4 неоднократно в устном порядке обращался к ФИО5, просил его оплатить денежные средства за дом, но ответчик денежные средства не заплатил.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился. Направил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцом пропущен срок исковой давности по требованию признанию недействительной сделки.

Представитель ответчика в судебном заседании указал, что возражает против расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку расчет между сторонами произведен наличными средствами до подписания договора. Денежные средства наличными в размере 800 000 рублей переданы ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (отцом ответчика ФИО5). Факт передачи денежных средств подтверждается пояснениями свидетеля ФИО6 и сведениями, указанными в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 денежные средства не передавал. ФИО5 предпринимал попытки по подключению жилого дома к электроснабжению, не имеет задолженности по налогам. Считает, что представленные истцом в материалы дела фотоизображения дома, локально сметные расчеты о проведении ремонта не могут являться доказательствами, поскольку подпись в сметах о приеме работ выполнена не ФИО4, а иным лицом (подпись визуально не совпадает). Кроме того, свидетель ФИО6 опознал на представленных фотографиях только фасадную часть спорного дома, а не фото, касающиеся внутренней отделки комнат дома. Представленная справка об отсутствии задолженности по налогу ФИО5, подтверждает оплату налога за приобретенный дом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явился.

Суд, руководствуясь требованиями ст.167 ГПК РФ, а также мнением участников судебного заседания, считает возможным рассмотреть исковое заявление в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 6 Т1). По договору продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости: жилой дом, площадью 109,3 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. Недвижимое имущество продается за сумму 800 000 рублей. В пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, расчет между сторонами произведен наличными полностью до подписания договора.

Согласно данным ЕГРН спорный жилой дом с кадастровым номером № по <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО5 (основание приобретения указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 16 - 18 Т. 1).

Согласно решению Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30) ФИО6 обращался с иском к ФИО5, ФИО7 о признании недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, совершенной несовершеннолетним.

Судом требования ФИО6 к ФИО5, ФИО7 о признании недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, совершенной несовершеннолетним удовлетворены. Договор от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным, применены последствия недействительности сделки путем возврата права собственности на недвижимое имущество с кадастровым номером № ФИО5

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что суд первой инстанции удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Ответчик не выразил намеренья урегулировать спор, ответчиком и его представителем в письменных возражениях от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 205 Т. 1) и последующем не заявлено ходатайства об оставлении иска без рассмотрения, по основанию несоблюдения истцом досудебного порядка, при таких обстоятельствах оснований для оставления иска без рассмотрения не имелось (Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 17), Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №).

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение условий договора купли-продажи покупатель жилого дома ФИО5 денежные средства не передал, что является существенным нарушением условий договора.

На покупателя (ответчика по делу) возложено бремя доказывания надлежащего исполнение условий договора, подтверждения факта оплаты приобретенного помещения.

Согласно положениям статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик указал, что заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3) содержит указание о том, что расчет между продавцом (ФИО4) и покупателем (ФИО5) произведен наличными средствами полностью до подписания договора. Вместе с тем данные сведения в договоре опровергнуты пояснениями самого покупателя - ФИО5

Истцом представлены объяснения ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам его опроса следователем СО МВД России «Шпаковский» ФИО8 в связи с проверкой сообщения о преступлении (л.д. 10-11 Т. 1), в которых ФИО5 пояснил, что им лично деньги за приобретенный дом с кадастровым номером № по <адрес> не передавались.

В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что является отцом ответчика ФИО5 Он был знаком с ФИО4, являлся его представителем, занимался оформлением недвижимости, представлял интересы ФИО4 в суде. ФИО4 ему предложил купить спорный дом, самый маленький по площади. В день заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ присутствовали ФИО4, ФИО6, ФИО5

В машине ФИО4 ФИО6 передал денежные средства в размере 800000 рублей наличными. Иных лиц в машине не присутствовало, расписка о передаче денежных средств между ФИО6 и ФИО4 не составлялась. Проект договора купли-продажи был составлен ФИО4 После передачи денежных средств ФИО4 и его сын ФИО5 обратились в МФЦ за регистрацией договора, там же подписали проект договора.

Иных займовых либо каких-либо иных отношений между ФИО6 и ФИО4 не было. Денежные средства передавались ФИО6 от имени ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства являлись общим имуществом семьи Хачатурян.

Доверенности от ФИО5 на представление полномочий (передачу денежных средств) у ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ не имелось. Ключей от спорного дома он и его сын не получили, в доме не было двери. Дом был не подключен к коммуникациям. В последующем в доме была установлены дверь и окна. Со слов иных лиц ему известно, что ФИО4 проводил ремонт дома, по этим фактам Родион в правоохранительные органы не обращался, и не возражал против проведения ремонта, его права этим не нарушены.

Суд считает, что само по себе указание в договоре купли-продажи на то, что расчет между сторонами произведен до подписания договора, при наличии заявления ФИО5 о том, что он денежные средства по договору не передавал, в отсутствие доказательств фактической передачи продавцу денежных средств, не свидетельствует об оплате имущества покупателем.

Доказательства расходования (передачи) денежных средств покупателем продавцу не представлены (расписки о поручении денежных средств, платежных документов и т.д. фото видео доказательств передачи денежных средств), а пояснения свидетеля ФИО6 о передаче наличными денежных средств не могут быть признаны допустимыми доказательствами, с учетом требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Факт передачи денежных средств не может быть подтвержден свидетельскими показаниями.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных ГК РФ для должника.

В данном случае, судом принято во внимание, что свидетель ФИО6 пояснил, что у него как у лица, не участвовавшего в сделке, отсутствовали какие либо полномочия действовать от имени своего совершеннолетнего сына ФИО5 (не представлено доверенности, письменного распоряжения иных документов подтверждающих направленность воли ФИО5 на исполнение условий заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ лицом, не участвующим в договоре купли-продажи).

Поскольку ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд считает, что доводы о нарушении прав истца в получении эквивалентной денежной суммы взамен отчуждаемой недвижимости нарушены, продавец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, в связи с чем, имеются основания для расторжения договора купли-продажи.

Судом учтено, что объект недвижимого имущества из владения истца не выбывал, доказательства того, что истец после совершения сделки продолжил пользоваться домом, проводить его ремонт, вставил окна, двери, ответчиком не опровергнут, косвенно данные обстоятельства подтверждены пояснениями свидетеля ФИО6, осведомленного со слов иных лиц, что ремонт проводил ФИО4

Представленные истцом локально сметные расчеты правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку расчет материалов и стоимости работ для проведения ремонта, не подтверждают и не опровергают обстоятельства имеющие значения для разрешения спора.

Доводы ответчика о пропуске истцом сроков исковой давности отклоняются судом.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (статья 196 ГК РФ). О нарушении права на получение денежных средств истец узнал ДД.ММ.ГГГГ в день заключения сделки, с иском обратился ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, общий срок предусмотренный статья 196 ГК РФ не пропущен. Доводы о необходимости применения годичного срока исковой давности являются необоснованными, так как требований о признании сделки недействительной в данном гражданском деле не заявлено.

В абзаце четвертом пункта 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку исковое требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены, производное требование истца направленное на возврат неоплаченного имущества, о признании (восстановлении в ЕГРН) за истцом права собственности на спорный жилой дом с кадастровым номером № по <адрес> подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером № по <адрес> - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО5.

Признать право собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером № площадью 109,3 кв.м. по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда, в соответствии со ст. 199 ГПК РФ, изготовлено в окончательной форме 13 марта 2023 года.

Председательствующий судья А.И. Дирина