Дело №2-1434/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2022 года г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Разиной Л.В.

при секретаре Морозовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 к Администрации Гигантовского сельского поселения Сальского района о признании договора купли-продажи недействительным в части, сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированную квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Гигантовского сельского поселения Сальского района о признании договора купли-продажи недействительным в части, сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированную квартиру, указывая на то, что согласно договору купли-продажи доли дома от дата , реестровый №, удостоверенного П.Г.И. государственным нотариусом Сальской государственной нотариальной конторы, истец приобрел 1/7 долю дома, расположенную в жилом доме общей площадью 128,8 кв.м. и находящуюся на земельном участке общего пользования 2500 кв.м.

При составлении договора купли-продажи была допущена ошибка, в результате которой не правильно был указан предмет договора. В правоустанавливающих документах Продавца ФИО3, а именно, в договоре купли-продажи жилого дома от дата , реестровый №, в п.1 указано, что в собственности у нее находится квартира, расположенная на земельном участке площадью 124 кв.м., общей площадью 10,5 кв.м., расположенная по адресу: .

На каком основании в договоре купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года квартира была изменена на 1/7 долю дома истцу не известно.

В п.1 этого договора указано, что 1/7 доля дома состоит из квартиры № – однокомнатной, полезной площадью 10,5 кв.м., жилой 10,5 кв.м.

Договор купли-продажи доли дома был зарегистрирован дата в Сальском БТИ.

Для оформления субсидий на льготы по ЖКХ в 2022 году истец решил зарегистрировать свою квартиру и получить свидетельство на право собственности, но оказалось, что регистрацию провести невозможно в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в связи с тем, что в договоре купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года, реестровый №, значится 1/7 доля дома, а на самом деле это квартира, и в связи с т ем, что площади квартиры не совпадают с результатами обмера, и нет всех разрешительных документов.

Дом, в котором находится собственность истца, является многоквартирным.

Кроме того, истцом в 2010 году была возведена пристройка к жилому дому, общая площадь квартиры теперь составляет 31,1 кв.м. Разрешительных документов на постройку истец не получал.

Данные возведенные пристройки не нарушают прав и законных интересов других граждан, соответствуют всем требованиям строительных и градостроительных нормативов, не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, изменился и адрес квартиры, в настоящий момент адрес квартиры: .

Поскольку, иным способом оформить правоустанавливающие документы на квартиру не представляется возможным, истец вынужден обратиться в суд.

На основании вышеизложенного, истец просит признать частично недействительным п.1 договора купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года, реестровый №, в части предмета договора и внести в него изменения, п.1 договора заменить на: «В силу настоящего договора в собственность покупателя, переходит – однокомнатная, полезной площадью 10,5 кв.м., жилой 10,5 кв.м., расположенная по адресу: , расположенная на земельном участке общего пользования 2500 (две тысячи пятьсот) кв.м.». Сохранить квартиру № по , общей площадью 31,1 кв.м., жилой 11,4 кв.м., в реконструированном и переоборудованном виде. Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № по , общей площадью 31,1 кв.м., жилой 11,4 кв.м., в реконструированном и переоборудованном виде.

Истец о дате и времени судебного разбирательства извещен в порядке ст. 113 ГПК РФ, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 47), в судебном заседании участие не принимал, суду направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме. (л.д. 43).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца ФИО2

Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие представителя ответчика Администрации Гигантовского сельского поселения, извещенного надлежащим образом о месте и времени слушания дела, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.46), в заявлении, адресованном суду, просили рассмотреть дело в отсутствии их представителя (л.д. 45).

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, исследовав материалы дела, считает, исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В судебном заседании установлено, что между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года (л.д. 7-8) Из п.1 договора следует, что в собственность покупателя переходит 1/7 доля дома, находящегося , расположенный на земельном участке общего пользования 2500 кв.м. 1/7 доля состоит из – однокомнатная, полезной площадью 10,5 кв.м., жилой – 10,5 кв.м. и двух сараев. Настоящий договор зарегистрирован в Сальском БТИ 21.03.1997 года.

Из договора купли-продажи жилого дома (доли домовладения) от 05.02.1991 года следует, что Гигантовский жилищно-эксплуатационный участок и ФИО3 заключили договор, согласно которому ФИО3 купила квартиру, расположенную на земельном участке площадью 124 кв.м., находящуюся в . (л.д. 9)

Предъявляя требования о признании частично недействительным п.1 договора купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года, в части предмета договора, истец ссылается на то, что 1/7 доля жилого дома – это и есть квартира №, расположенная по адресу: .

На каком основании в договоре купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года квартира была изменена на 1/7 долю дома истцу не известно.

Дом, в котором находится собственность истца, является многоквартирным.

В соответствии со ст.15 ЖК РФ определены объекты жилищных прав, в частности многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, данная статья не предусматривает объектом многоквартирного дома – долю дома и в связи с этим, согласно действующего законодательства, в многоквартирном долю дома зарегистрировать не представляется возможным.

В соответствии с ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Под частью сделки из смысла статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать одно или несколько условий сделки, то есть часть сделки может быть признана недействительной только в случае, если можно предположить, что сделка была бы совершена без включения в нее оспариваемых условий (часть сделки).

Учитывая, что в п.1 договора купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года, указано, что 1/7 доля жилого дома – это и есть , расположенная по адресу: , что является основанием сделать вывод о том, что сделка была бы совершена и без включения в нее указания на 1/7 долю жилого дома.

Обращаясь в суд с требованием о сохранении квартиры в реконструированном и переоборудованном виде, истец указывает на то, что владея квартирой, произвел пристройку, в результате чего площадь увеличилась и составляет 31,1 кв.м.

Из справки специалиста Администрации Гигантовского сельского поселения за № от 10.08.2022 года следует, что квартира, расположенная по адресу: имела прежний адрес: (л.д. 19).

Согласно техническому паспорту на квартире, расположенную по адресу: , по состоянию на 17.05.2022 года, установлено, что квартира общей площадью 31,1 кв.м., в том числе жилая 11,4 кв.м. (л.д. 11-14)

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из акта обследования технического состояния жилого помещения, расположенного по адресу: от 17.05.2022 года следует считать жилое помещение, расположенное по адресу: – общей площадью 31,1 кв.м., жилой 11,4 кв.м. Разрешение на реконструкцию не предъявлено. Техническое состояние жилого помещения соответствует для проживания граждан. (л.д.15,33).

Согласно экспертному заключению филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области» в от 20.06.2022 года №.2-06/987, установлено, что условия проживания в жилых помещениях, расположенных по адресу: соответствуют разделу VIII СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». (л.д. 36-38)

Таким образом, согласно заключениям специалистов техническое состояние квартиры №, общей площадью 31,1 кв.м., в том числе жилой 11,4 кв.м., расположенной по адресу: соответствует требованиям и нормам строительных, пожарных и санитарных нормативов для жилых домов, пригодных для постоянного проживания, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", самовольная постройка может получить легальный статус лишь при условии, что она создана застройщиком на земельном участке, который находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у данного лица (правообладателя земельного участка).

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорная квартира, принадлежащая истцу на праве собственности по адресу: , реконструирована без нарушения градостроительных, строительных, пожарный, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд приходит к выводу о сохранении указанной квартиры в реконструированном виде.

Давая оценку представленным истцом доказательствам, у суда нет оснований усомниться в их достоверности и объективности, судом они принимаются как допустимые (ст. 60 ГПК РФ).

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их, суд пришел к выводу, что требования ФИО1 к Администрации Гигантовского сельского поселения о признании частично недействительным договора купли-продажи жилого дома от 14.03.1997 года, о сохранении квартиры в реконструированном и переоборудованном виде, признании права собственности на квартиру, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), удостоверенный государственным нотариусом Сальской государственной нотариальной конторы П.Г.И., зарегистрированный в реестре за №, частично недействительным.

Внести изменения в п.1 договора купли-продажи доли дома от 14.03.1997 года, изложив абзац первый п.1 договора в следующей редакции: «В силу настоящего договора в собственность покупателя, переходит – однокомнатная, полезной площадью 10,5 кв.м., жилой 10,5 кв.м., расположенная по адресу: , расположенная на земельном участке общего пользования 2500 (две тысячи пятьсот) кв.м.».

Сохранить по , общей площадью 31,1 кв.м., жилой 11,4 кв.м., в реконструированном и переоборудованном виде.

Признать за ФИО1 право собственности на по , общей площадью 31,1 кв.м., жилой 11,4 кв.м., в реконструированном и переоборудованном виде.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В.Разина

Мотивированное решение изготовлено 27 сентября 2022 года.