Судья Хагундокова Р.Р. дело № 33-436/2023

(№ дела в суде первой инстанции 2-2768/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 июля 2023 года г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Тхагапсовой Е.А.,

судей – Тачахова Р.З. и Сиюхова А.Р.,

при секретаре судебного заседания – Аутлевой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчика Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «<адрес>», третьего лица Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковое заявление ФИО1 к Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности, удовлетворить.

Сохранить объект капитального строительства - нежилое здание-магазин, общей площадью 86,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном виде.

Сохранить объект капитального строительства - нежилое здание-магазин, общей площадью 115,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном виде.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание - магазин, общей площадью 86,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание - магазин, общей площадью 115,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Сиюхова А.Р., пояснения представителя ответчика Управление архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» - ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом МО «<адрес>» ФИО6, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратился в суд с требованиями к Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования «<адрес>» о сохранении нежилого помещения - магазина площадью 86,2 кв.м. с кадастровым номером №:29, расположенного по адресу: <адрес>, в реконструированном виде; о сохранении нежилого помещения - магазина площадью 115,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> реконструированном виде; о признании за ФИО1 права собственности на нежилое помещение - магазин площадью 86,2 кв.м с кадастровым номером №29, расположенное по адресу: <адрес>; о признании за ФИО1 право собственности на нежилое помещение - магазин площадью 115,7 кв.м с кадастровым номером №30, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований истец указал, что жилые помещения № площадью 45,7 кв.м (№) и № площадью 45,2 кв.м (№, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности ФИО1 с 2019 года, что подтверждается выписками из ЕГРН. В ходе проведения строительных работ истцом произведено изменение площади застройки и конструктивных элементов жилых помещений при переводе их в нежилые помещения - магазины.

Согласно техническим паспортам от ДД.ММ.ГГГГ площадь помещения № после реконструкции составила 86,2 кв.м., а помещения №,7 кв.м. В связи с тем, что указанные помещения используются, как коммерческие объекты-магазины, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования «<адрес>» с заявлением о переводе указанных жилых помещений в коммерческие объекты - магазины.

Согласно ответа Управления от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об отказе в выдаче решения о переводе жилых помещений в нежилые в связи с тем, что фактический перевод жилых помещений в нежилые был произведен собственником самовольно без разрешительной документации и без соблюдения требований статьи 43 Правил землепользования и застройки <адрес> муниципального образования «<адрес>», согласно которой при размещении зданий, строений и сооружений должны соблюдаться установленные законодательством о пожарной безопасности и законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, минимальные нормативные противопожарные и санитарно- эпидемиологические разрывы между зданиями, строениями и сооружениями, в том числе, и расположенными на соседних земельных участках, а также технические регламенты, градостроительные и строительные нормы и Правила.

Поскольку в досудебном порядке меры принятые истцом к легализации объектов недвижимости результата не принесли, у собственника отсутствует возможность привести созданные капитальные объекты в соответствие с действующим законодательством и внести изменения в ЕГРН. Данное обстоятельство вносит правовую неопределенность в отношении существующих объектов недвижимости и препятствует реализации прав собственника недвижимости, предусмотренных статьей 209 ГК РФ. Так как во внесудебном порядке устранить указанное препятствие невозможно, истец вынужден был обратиться в суд за защитой своих прав.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования «<адрес>» просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме. В обоснование доводов указывает, что решение является незаконным и необоснованным в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильным применением судом норм материального права. Считает, что истцом выполнена реконструкция многоквартирного жилого дома в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе третье лицо Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству просит решение суда отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме. В обоснование доводов указывает, что истец до начала ведения строительных работ не предпринимал никаких мер для получения разрешительной документации, предусмотренной ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выполнения проектных работ, не представил суду доказательств наличия объективных причин, препятствующих выполнению данных действий.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав участников процесса, судебная коллегия находит оспариваемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 1, ч. 3 ст. 11, ст.ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ). Земельный кодекс РФ также устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Виды разрешенного использования земельных участков на основании части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, которыми являются:

- осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;

- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 51, 55, 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а так же осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Согласно нормам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство любого объекта недвижимости должно производиться при наличии разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Постановления Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат квартиры общей площадью 45,7 кв.м., 45,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, 2.

В информационной системе градостроительной деятельности муниципального образования «<адрес>» разрешительная документация на реконструкцию жилых помещений № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0510001:8 по адресу <адрес>, ул. 2-я объекта капитального строительства, в соответствие с требованиями ст.51 Градостроительного кодекса РФ, отсутствует. Согласно сведениям публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru) земельный участок по <адрес> с кадастровым номером № имеет разрешенный вид использования «для размещения многоквартирного жилого дома» и в соответствии с действующим жилищным законодательством находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Этот дом состоит из 2-х квартиры. Обе принадлежат ФИО1

Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», утвержденных Решением Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №-рс «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, отнесен к территориальной зоне Ж - М3 (зона малоэтажной жилой застройки 0, в которой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства «магазины» отнесен к условно разрешенным видам использования, а так же определены предельные параметры разрешенного строительства для данного вида, в части отступов от границ смежных земельных участков - 3 метра.

При этом истцом в установленном ст. 39-40 Градостроительного кодекса Российской Федерации не получено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в части сокращения отступа от смежной границы до 1 метра.

Согласно статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом. Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Вместе с тем, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ» № от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам проведенных исследований экспертом сделаны следующие выводы: нежилое помещение в реконструированном виде - магазин площадью 86,2 кв.м с кадастровым номером № в составе объекта недвижимости с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям СП 1 18.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31.06.2009», СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СП 14.13330.2018 Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП И-7-81*, СП ДД.ММ.ГГГГ-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», а также правилам землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>».

В отношении нежилого помещения - магазина площадью 115,7 кв.м с кадастровым номером № экспертом сделаны аналогичные выводы, за исключением минимального отступа от границ участка № по <адрес>, а, именно, отступ составляет 1 метр, что менее 3 метров.

В материалы дела поступило дополнение к заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому сохранение спорных нежилых помещений не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Однако экспертом установлено, что при реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером № истцом не соблюдены названные параметры (отступ от границ участка № по <адрес>, составляет 1 метр). Отступ со стороны фасада также не соблюден. Постройка расположена на границе участка, на меже, то есть на красной линии.

Таким образом, реконструкция объектов недвижимости произведена истцом с нарушением Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>». При этом истец не обращался за получением необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до начала его реконструкции или в период реконструкции.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности на объект капитального строительства - нежилое здание-магазин, общей площадью 86,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном виде.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Апелляционные жалобы ответчика Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «<адрес>», третьего лица Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству удовлетврить.

Решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 18 ноября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о сохранении объекта капитального строительства - нежилое здание-магазин, общей площадью 86,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, объекта капитального строительства - нежилое здание-магазин, общей площадью 115,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое здание - магазин, общей площадью 86,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, на нежилое здание - магазин, общей площадью 115,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, отказать в полном объеме.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея вступает в законную силу с момента оглашения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения, путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07 июля 2023 года.

Председательствующий: Тхагапсова Е.А.

Судьи: Тачахов Р.З.

Сиюхов А.Р.