№ 77RS0021-02-2025-002030-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2025 г. адрес
Пресненский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Карповой А.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5666/2025 по иску Компании с ограниченной ответственностью «Рутекс Контракшнс Лимитед» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
Истец Компания с ограниченной ответственностью «Рутекс Контракшнс Лимитед» обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0005001:1035, расположенного по адресу: адрес, Арбат, адрес.
Требования мотивированы тем, что 01.02.2023 между сторонами был заключен вышеуказанный договор купли-продажи. Данный договор удостоверен нотариусом адрес фио и зарегистрирован в реестре № 77/2199-н/77-2023-2-246. 09.02.2023 зарегистрировано право собственности ответчика на вышеуказанное нежилое помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.02.2023. В соответствии с п. 6 договора покупатель обязался в течение года оплатить продавцу стоимость нежилого здания в размере сумма в евро по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора купли-продажи. Данное обязательство покупатель - ответчик не исполнила. 17.03.2024 истец вручил ответчику претензию с требованием исполнения обязательств об оплате или расторгнуть договор. Претензия со стороны ответчика осталась без ответа. Считает, что поскольку неоплата ответчиком имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для истца значительный ущерб, неисполнение ответчиком своих обязательств является существенным нарушением условий договора, имеются основания для расторжения договора купли-продажи на основании пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Представитель истца Компании с ограниченной ответственностью «Рутекс Контракшнс Лимитед» по доверенности фио в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращалась, ранее представила письменные пояснения по делу, где сообщила, что исполнить обязательства по оплате в соответствии с п.6 Договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0005001:1035, расположенного по адресу адрес, пер. Смоленский 1-й, стр.1 от 01.02.2023г. не имеет возможности, в связи с резким изменением финансового положения, против расторжения договора не возражает, иск признает.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные исковые требования относительно предмета спора ГСУ СК России по Москве, Департамент городского имущества адрес в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращались, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, изучив материалы дела, выслушав представителя истца, приходит к следующему.
Согласно положениям ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
Согласно положениям ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положениям ст. 550 Гражданского кодекса РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно положениям ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.2023 между истцом Компания с ограниченной ответственностью «Рутекс Контракшнс Лимитед» в лице представителя фио (продавец) и ответчиком ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0005001:1035, расположенного по адресу: адрес, Арбат, адрес, т.е сделка совершена между близкими родственниками между дочерью и матерью.
В соответствии с пунктом 3 договора, указанное нежилое здание по согласованию сторон продается за сумма
Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления отрицательны последствий (п.5 договора).
Согласно п. 6 договора расчет между сторонами будет произведен в течение года путем перечисления денежных средств в размере сумма на счет продавца в евро по курсу ЦБ РФ на дату заключения настоящего договора.
При этом согласно ЕГРН следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.02.2023г. составляет сумма, т.о. недвижимое имущество реализовано по цене значительно ниже кадастровой стоимости, без производства оплаты. (л.д.10)
Регистрация перехода права собственности на указанное нежилое здание к ФИО1 произведена в ЕГРН 09.02.2023, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то обстоятельство, что ответчик свои обязательства по условиям договора в виде оплаты цены договора не исполнила.
17.03.2024 истец вручил ответчику претензию с требованием исполнения обязательств об оплате или расторжении договора, которая со стороны ответчика осталась без удовлетворения.
Вместе с тем, разрешая настоящий спор, исходя из того, что ответчик зарегистрировал право собственности на нежилое здание, договор купли-продажи нежилого здания от 01.02.2023 не содержит условия о возможности его расторжения в одностороннем порядке и Компания с ограниченной ответственностью «Рутекс Контракшнс Лимитед» не лишена права взыскать с ФИО1 денежные средства в счет оплаты по договору, учитывая разъяснения, указанные в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
При этом суд отмечает, что истцом не представлено доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, который мог бы явиться основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.
Доводы истца о том, что продавец, не получивший встречного представления от покупателя в виде оплаты стоимости нежилого здания, имеет право на расторжение договора и возвращении нежилого здания в свою собственность, отклоняются судом, как основанные на неверном толковании норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с указанной нормой права, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
При этом суд также обращает внимание, что из реестрового дела следует, что в отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0005001:1035, расположенного по адресу: адрес, Арбат, адрес постановлениями Замоскворецкого районного суда адрес наложен арест в рамках уголовного дела № 12402450048000047.
Из постановления Замоскворецкого районного суда адрес о продлении ареста на имущество от 09 апреля 2025 года следует, что вышеуказанный объект недвижимости признан следователем вещественным доказательством, который послужил средством совершения преступления, так в рамках уголовного дела проверяется правомерность и законность возникновения права собственности на указанное имущество, в том числе с корыстной целью завладения недвижимым имуществом, принадлежащем Департаменту городского имущества адрес и полученным в результате договора мены № 014-677 от 10.11.2000, заключенного между Правительством Москвы и ГАО адрес.
Из вступившего в законную силу решения Московского городского суда от 04 декабря 2023 года по административному иску Компании с ограниченной ответственностью «Рутекс Контракшнс Лимитед» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что административный истец обращается в суд за защитой своих прав как собственник объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0005001:1035, при этом на дату вынесения решения суда собственником, исходя из договора купли-продажи от 01.02.2023г. являлась уже фио
Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка по продаже здания кипрской компанией с ограниченной ответственностью «Рутекс констракшнс лимитед» ФИО1 заведомо являлась мнимой, не носила изменения фактических правоустанавливающих последствий (собственник фактически не менялся), и подача искового заявления о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения свидетельствует о корыстной заинтересованности, по отчуждению в дальнейшем третьим лицам указанного имущества учитывая имеющуюся у них информацию о проводимых следственных действиях.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Компании с ограниченной ответственностью «Рутекс Контракшнс Лимитед» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья А.И. Карпова
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 19.06.2025г